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La contre-proposition à l’offre d’achat immobilier

Dernière mise à jour le 06/07/2021

Il y a contre-proposition à l’offre d’achat immobilier lorsque le destinataire de l’offre d’achat exprime son accord tout en l’assortissant de certaines réserves.

En matière de vente immobilière, la formulation d’une contre-proposition signifie que des des décisions et négociations sont possibles en vue d’aboutir à un accord de vente qui soit satisfaisant pour les deux parties. 

Qu’est-ce qu’une contre-proposition à une offre d’achat immobilier ?

Le processus d’acquisition d’un immeuble n’est pas instantané. En général, celui-ci débute par une offre d’achat d’un potentiel acquéreur, avant la signature de l’acte de vente en lui-même.

Pour rappel, une offre d’achat est une manifestation unilatérale de volonté par laquelle l’offrant fait connaître à une autre personne, le destinataire de l’offre, sa volonté de contracter à des conditions déterminées.

Lorsque la réponse formulée à l’offre n’est pas conforme à ladite offre, celle-ci est dépourvue d’effet en vertu de l’article 1118 du code civil. Il s’agira en effet d’une contre-proposition. Ainsi, il proposera la modification d’une ou de plusieurs clauses de l’offre d’achat originale, comme la clause de substitution par exemple. Mais le destinataire de l’offre peut également requérir la modification d’autres éléments du contrat projeté tel que le prix de vente, la date du transfert de propriété; voire supprimer certaines conditions (par exemple l’obtention d’un permis de construire) ou en ajouter (comme une date de début des travaux).

Quelles sont les autres options du vendeur en présence d’une offre d’achat ?

Conformément à l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès lors que l’acquéreur et le vendeur se sont mis d’accord sur la chose et le prix.

Par conséquent et exception faite à la contre-proposition, en présence d’une offre d’achat, le vendeur dispose de deux autres options :

🔎 Zoom : En cas d’acceptation de l’offre, les parties peuvent décider de rédiger un compromis. Afin de vous faciliter la conclusion du compromis, Legalplace vous propose un modèle de compromis de vente, conforme à la réglementation en vigueur. Il s’adapte également à votre situation, grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

Comment faire une contre-proposition à l’offre d’achat immobilier ?

La contre-proposition devra préciser l’identité du vendeur, la désignation du bien, son adresse, le prix proposé, sa superficie et ses éventuelles dépendances. En outre, elle contiendra les clauses suspensives, si elles existent, nécessaires pour que la vente soit réalisée.

Bon à savoir : Dans le cas où un particulier vendrait un bien qui intéresserait un acquéreur professionnel, comme un promoteur par exemple, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat qui prendra soin de négocier au mieux pour son client.

Il est possible de préciser que vous avez pris en compte l’offre d’achat mais qu’elle ne vous convient pas. De plus, il est conseillé de préciser à l’acquéreur que vous êtes ouvert aux négociations si votre contre-proposition ne lui convient afin de de ne pas rompre les négociations

Attention : Afin de ne pas être engagé pendant un « délai raisonnable » qui est source d’incertitude juridique, nous vous conseillons très vivement de prévoir un délai qui ne dépassera pas 15 jours. L’acheteur devra répondre à la contre-offre du vendeur à l’intérieur de ce délai précis ou la contre-proposition sera caduque et le vendeur retrouvera sa liberté.

Il est nécessaire à chaque contre-proposition de reprendre l’intégralité des éléments descriptifs du bien et de prévoir un délai. En effet, dans le cas où elle est acceptée, c’est la dernière contre-proposition qui fera foi.

Quelle est la valeur juridique d’une contre-proposition à l’offre d’achat ?

La contre-proposition n’est pas précisément définie par le code civil. Elle ne consiste pas en une acceptation partielle de l’offre. Il s’agit d’une véritable invitation à renégocier les termes financiers de l’offre de vente. 

De ce fait, la contre-proposition constitue une offre nouvelle émise par le vendeur. La négociation perdure jusqu’à ce qu’une partie accepte ou refuse. La contre-proposition peut devenir caduque et ainsi, plus personne ne répondra.

Attention : Il faut être prudent avant de rédiger une contre-proposition. En effet, elle engage le vendeur en cas d’acceptation. Pour ne pas s’engager de manière précipitée, il est possible de négocier à l’oral avant de formaliser un accord par écrit.

Quelles sont les réponses possibles face à une contre -proposition ?

Si vous êtes dans la position de l’acquéreur et recevez une contre-proposition, vous avez trois options : 

  • Accepter la contre-proposition par courrier recommandé ;
Bon à savoir : La formation d’un contrat résulte de la rencontre d’une offre et d’une acceptation (article 1113 du Code civil).
  • Refuser la contre-proposition et mettre fin aux pourparlers ;
  • Répondre à la contre-proposition par une autre proposition et continuer ainsi les négociations.
À noter : Depuis le 1er mai 2017, il est possible de consulter la base de données PATRIM. Elle est très précise permet de comparer les prix avec des biens similaires et donc de connaître les prix pratiqués dans un secteur géographique. Elle peut être une aide dans la négociation.

FAQ

Qu'est-ce qu'une contre offre d'achat ?

Une contre-proposition à l'offre d'achat et de manière générale, en réponse à toute offre formulée à l'endroit du destinataire de l'offre, constitue en réalité une nouvelle proposition assortie de nouvelles conditions et élements . Elle peut contenir des propositions de modification du prix, d'insertion d’une ou plusieurs clauses différentes de l'offre initiale.

Comment refuser une offre d'achat immobilier ?

Il est possible de refuser une offre d’achat immobilier par écrit (courrier, mail) ou simplement en ne donnant pas suite.

Comment rédiger une Contre-proposition ?

La contre-proposition écrite ou non doit préciser l’identité du vendeur, la désignation du bien, son adresse, le prix proposé, sa superficie et ses éventuelles dépendances. En outre, elle contiendra les clauses suspensives, si elles existent, nécessaires pour que la vente soit réalisée.

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Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008.
Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.

Dernière mise à jour le 06/07/2021

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Philament
Philament
mai 21, 2020 12:52

Bjr, combien d’attestation de refus de prêt bancaire faut il pour annuler un compromis d’achat/vente, dont le dépôt de garanti n’a pas été versé chez le notaire. Cause coronavirus, confinement. ?

HENNUY HUBERT Dominique
HENNUY HUBERT Dominique
février 21, 2021 4:44

Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain avec mon ex mari, et la vente du terrain ”dure depuis plus d’un an” nous n’avons signé qu’un document entre ”le père de l’acquéreur et mon ex mari et moi même”.. mais toujours aucune information auprès du notaire.. puis je accepter d’autres offres d’achat du terrain à des prix supérieurs à celui d’il y a un an, je suis dans une région balnéaire où la ”flambée de prix pour l’acquisition de terrain est très forte”… mais puis je en toute légalité ; arrêter la 1ere acquisition qui date de ”plus d’un an” … et… Lire la suite »

Valérie
Valérie
juillet 6, 2021 10:51

Bonjour,

Le vendeur peut en principe librement se rétracter d’une offre tant que celle-ci n’est pas parvenue à son destinataire, en application de l’article 1115 du code civil. Une fois l’offre parvenue à son destinataire, le vendeur ne peut plus se rétracter, avant le délai fixé ou à défaut à l’issue d’un délai raisonnable. En cas re révocation anticipée du contrat, le vendeur peut néanmoins engager sa responsabilité extracontractuelle et payer des dommages et intérêts pour le préjudice subi par l’acquéreur.

En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace

Cristina
Cristina
juin 9, 2021 2:27

Bonjour, je fait une offre d’achat via mail l’agent immobilier m’informe quel vendeur a accepté l’offre mais juste au téléphone,je dois le demande une réponse via mail? j’ai peur de pas etre pris au sérieux et avoir une preuve écrite..
merci beaucoup!

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 18, 2021 10:38
Reply to  Cristina

Bonjour,
La partie qui souhaite se prévaloir de la conclusion du contrat doit pouvoir apporter la preuve de l’acceptation de l’offre par le vendeur. C’est pourquoi, dans la pratique, les parties ont l’habitude de conclure des avant-contrats (promesse d’achat, promesse de vente, compromis de vente) afin de formaliser la rencontre des volontés des parties ainsi que pour établir l’ensemble des conditions assorties à la vente.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008. Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.