La contre proposition à l’offre d’achat immobilier

La contre proposition à l’offre d’achat immobilier

La contre-proposition à une offre d’achat immobilier relève plus de la négociation et de la technique commerciale que de règles juridiques. Certaines personnes du fait de leur profession et/ou de leur goût pour la discussion seront plus enclins à négocier alors que d’autres préféreront être assistées ou représentées par un professionnel afin de réaliser la meilleure opération possible.

Le processus d’acquisition d’un immeuble n’est pas instantané. En général, celui-ci débute par une offre d’achat d’un potentiel acquéreur. Pour mémoire, une offre d’achat est une manifestation unilatérale de volonté par laquelle l’offrant fait connaitre à une autre personne, le destinataire de l’offre, sa volonté de contracter à des conditions déterminées.

En présence d’une offre d’achat, le vendeur dispose alors des trois options suivantes :

  1. Accepter purement et simplement l’offre. L’acceptation est définie par l’alinéa 1 de l’article 1118 du Code civil comme « la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ». Dans ce cas, les parties envisagent donc la signature d’une promesse de vente avec ou sans notaire (cf. Le compromis de vente, avec ou sans notaire ?).
  2. Refuser l’offre. Pas assez conseillés, voire pas du tout accompagnés, les vendeurs ne font parfois que refuser une offre jugée trop faible et mettent fin à toute discussion alors que c’est à ce moment précis que la négociation commence véritablement. Dans le cas d’un refus pure et simple, les discussions sont terminées.
  3. Faire une contre-proposition. La contre-proposition ou contre-offre sera la réponse du vendeur à l’offre de l’acheteur. Le vendeur proposera ainsi la modification d’une ou de plusieurs clauses de l’offre d’achat originale comme la clause de substitution par exemple. Le vendeur pourra vouloir modifier le prix de vente, la date du transfert de propriété, voire suppression de certaines conditions (par exemple obtention d’un permis de construire) ou ajout, une date de début des travaux, etc. Dans le cadre du processus de négociation, il pourra ainsi y avoir plusieurs offres et contre-offres entre le vendeur et l’acheteur. C’est cette dernière possibilité qui fera l’objet de cet article.

 

On rappellera avant tout autre développement que :

  • La formation du contrat résulte de la rencontre d’une offre et d’une acceptation. En effet, l’article 1113 du Code civil dispose que « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. » En conséquence, dans le cas d’une contre-proposition, l’offre n’ayant pas été acceptée, le contrat n’est pas formé ;

 

  • La vente est parfaite dès lors que l’acquéreur et le vendeur sont convenus de la chose et du prix. En effet, l’article 1583 du Code civil dispose « Elle [la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Ainsi, si l’offre d’achat avait été acceptée par le propriétaire de l’immeuble alors nous serions en présence d’une rencontre des volontés. Dans ce cas, la jurisprudence considère que la rédaction ultérieure d’un avant-contrat (promesse de vente) ne vient que constater l’échange des consentements déjà intervenus au moment de la double signature de la proposition d’achat et même que le fait que les conditions n’aient pas encore été fixées ne fait pas obstacle à la formation de la vente.

 

La contre-proposition n’est pas vraiment définie par le Code civil toutefois l’alinéa 3 de l’article 1118 de ce code dispose que « L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle ».

En conséquence, la contre-proposition du vendeur n’est pas une acceptation même partielle de l’offre. Il s’agit d’une invitation à renégocier les termes financiers de l’offre de vente. De ce fait, cette contre-proposition constitue une offre nouvelle émise par le vendeur. Si le potentiel acquéreur est intéressé, il pourra accepter ou non cette offre. Cette discussion constitue des pourparlers tant qu’une offre n’a pas été pleinement acceptée.

Ces pourparlers peuvent être plus ou moins longs et aboutis. Cela peut dépendre du contexte et de la demande concernant le bien. En effet, un professionnel de l’immobilier négociera beaucoup plus qu’un particulier en recherche de sa résidence principale.

 

Toutefois, il convient d’être prudent dans ce type de négociation car, dans le cas où les parties ne seraient pas aguerries à cette pratique, l’acquéreur ou le vendeur pourrait cesser rapidement les échanges. Ainsi, quand vous faites une offre ou une contre-proposition, il est conseillé d’encourager l’autre partie à faire de même si cela ne lui convient pas afin de ne pas rompre les négociations. Dans le cas où un particulier vendrait un bien qui intéresserait un acquéreur professionnel comme un promoteur par exemple, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat qui prendra soin de négocier au mieux pour son client. A noter que la négociation perdure jusqu’à ce qu’une partie accepte ou refuse. Il peut également arriver que la contre-proposition devienne caduque et que plus personne ne réponde.

 

En présence d’un intermédiaire mandaté par le vendeur (agent immobilier, avocat, notaire), les offres d’achat et contre-propositions seront formulées auprès de celui-ci (cf. article « offre à intermédiaire »). Nous vous recommandons de faire une contre-proposition écrite qui précisera la consistance du bien, son adresse et bien évidemment le prix proposé. Afin de ne pas être engagé pendant un « délai raisonnable » qui est source d’incertitude juridique, nous vous conseillons très vivement de prévoir un délai qui ne dépassera pas 15 jours. L’acheteur devra répondre à la contre-offre du vendeur à l’intérieur de ce délai précis à défaut la contre-proposition sera caduque et le vendeur retrouvera sa liberté. Il est nécessaire à chaque contre-proposition de reprendre l’intégralité des éléments descriptifs du bien et de prévoir un délai. En effet, dans le cas où elle est acceptée, c’est la dernière contre-proposition qui fera foi.

A noter que pour vous aider dans votre négociation et notamment connaître les prix pratiqués dans votre secteur géographique, vous pouvez depuis le 1er mai 2017 consulter la base de données PATRIM via votre espace particulier sur le site https://www.impots.gouv.fr/portail/. Cette base très précise permet de comparer les prix avec des biens similaires.