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La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Dernière mise à jour le 03/12/2025
- Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne ce placement immobilier ?
- Quelles sont les missions de cette société ?
- Pourquoi investir en SCPI ?
- Quels sont les risques et limites à connaître avant d’investir ?
- Comment investir dans une SCPI ?
- SCPI de rendement, fiscale ou de plus-value : comment choisir ?
- Combien peut rapporter les SCPI en 2025 ?
- Comment comparer SCPI, SCI et OPCI ?
- FAQ
Si vous souhaitez accéder à l’immobilier sans gérer un bien, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une solution efficace. En 2025, ce placement reste attractif grâce à son rendement solide, sa simplicité et son accessibilité dès quelques centaines d’euros. Il vous permet de diversifier votre patrimoine en déléguant totalement la gestion à des professionnels.
À retenir
- Vous pouvez investir dans l’immobilier professionnel dès quelques centaines d’euros ;
- Le rendement moyen des SCPI reste stable : entre 4 % et 6 % en 2025 ;
- Trois catégories existent : rendement, fiscale, plus-value ;
- Les SCPI présentent des risques (illiquidité, variation de valeur, frais) ;
- L’investissement peut se faire en direct ou via assurance-vie, avec une fiscalité très différente ;
- Les experts LegalPlace peuvent vous aider à analyser les documents complexes des SCPI pour sécuriser votre stratégie.
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne ce placement immobilier ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous permet d’investir dans un portefeuille d’immeubles professionnels : bureaux, locaux de santé, commerces, entrepôts, résidences services, etc (attention à ne pas la confondre avec la SCI).
Vous achetez des parts et percevez une fraction des loyers, sans intervenir dans la gestion.
La société de gestion se charge :
- d’acheter les biens ;
- de trouver les locataires ;
- d’encaisser les loyers ;
- d’effectuer les travaux ;
- d’arbitrer les actifs.
Exemple : Avec 2 000 €, vous pouvez détenir indirectement une part d’un portefeuille comprenant des immeubles loués à un laboratoire médical, une grande enseigne ou une école privée mission impossible en investissement direct.
Quelles sont les missions de cette société ?
Les missions de la SCPI sont les suivantes :
| Mission n°1 : | Acquérir des biens immobiliers |
| Mission n°2 : | Rechercher des locataires |
| Mission n°3 : | Établir l’état des lieux |
| Mission n°4 : | S’acquitter des charges |
| Mission n°5 : | Effectuer des travaux |
| Mission n°6 : | Récupérer les loyers |
Les immeubles détenus par la société sont les suivants :
- Les immeubles loués ou offerts à la location à compter de l’acquisition par la société ;
- Les immeubles construits, réhabilités ou rénovés en vue de la location ;
- Les terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser, limitée par un document d’urbanisme.
Pourquoi investir en SCPI ?
Les SCPI regroupent plusieurs atouts appréciés des investisseurs.
Un rendement attractif
La plupart distribuent entre 4 % et 6 %, un niveau supérieur à de nombreux placements traditionnels.
Une diversification immédiate
Votre investissement est réparti sur de nombreux immeubles, dans plusieurs villes et auprès de locataires variés.
Un seul loyer impayé ne remet pas en cause votre performance globale.
Exemple : Une SCPI peut détenir 80 immeubles dans 6 pays : même si un locataire commercial quitte un bâtiment, l’impact reste limité.
Une gestion entièrement déléguée
Vous ne subissez ni travaux, ni impayés, ni décisions de copropriété.
C’est un investissement idéal si vous souhaitez un revenu stable sans contrainte administrative.
Quels sont les risques et limites à connaître avant d’investir ?
Un placement peu liquide
La revente peut prendre du temps. Les SCPI ne conviennent pas si vous envisagez un besoin de liquidités rapides.
Exemple : Si le marché se détériore, vendre vos parts peut prendre plusieurs semaines, voire quelques mois.
Une valeur qui peut fluctuer
Selon les secteurs, certains immeubles peuvent perdre de la valeur (bureaux notamment).
À l’inverse, les SCPI centrées sur la santé ou la logistique résistent souvent mieux.
Des frais à ne pas sous-estimer
Les frais d’entrée et les frais de gestion réduisent la rentabilité à court terme.
Ils sont intégrés dans la performance sur le long terme.
Une fiscalité parfois lourde en direct
Les revenus fonciers sont ajoutés à votre revenu imposable : si votre tranche marginale d’imposition est élevée, l’assurance-vie peut offrir une meilleure rentabilité nette.
Comment investir dans une SCPI ?
Pour investir en SCPI, vous avez deux manières de procéder : en direct ou via un support intermédiaire. Le choix dépend de votre fiscalité, de votre horizon d’investissement et de votre besoin de simplicité.
Investir en SCPI en direct
L’investissement direct consiste à acheter vos parts directement auprès d’une société de gestion, d’une banque ou d’un conseiller en gestion de patrimoine.
Vous devenez alors détenteur de parts en votre nom propre et percevez les revenus fonciers correspondants.
Ce mode d’investissement est particulièrement adapté si vous recherchez un revenu complémentaire immédiat.
Exemple : Si vous achetez 20 000 € de parts d’une SCPI de rendement, vous percevrez directement les loyers, qui seront ensuite imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Investir en SCPI de manière indirecte
L’investissement indirect se fait généralement via un contrat d’assurance-vie ou un PER.
Vous n’êtes pas propriétaire direct des parts, mais vous profitez de la performance immobilière dans un cadre fiscal plus souple.
C’est une option intéressante si vous souhaitez :
- une fiscalité allégée ;
- une meilleure liquidité ;
- ou un investissement progressif avec des versements réguliers.
Exemple : Si vous êtes fortement imposé, loger une SCPI dans une assurance-vie permet souvent d’augmenter le rendement net, grâce à la fiscalité avantageuse du contrat.
SCPI de rendement, fiscale ou de plus-value : comment choisir ?
SCPI de rendement
Pour obtenir un revenu régulier.
Elles investissent principalement dans des actifs professionnels loués à long terme.
SCPI fiscales
Pour réduire vos impôts (Pinel, Malraux, déficit foncier).
Le rendement financier est plus modéré, mais l’intérêt fiscal peut compenser.
SCPI de plus-value
Pour valoriser votre patrimoine sur le long terme.
Elles distribuent peu de revenus mais misent sur la revalorisation des biens.
Combien peut rapporter les SCPI en 2025 ?
Pour un investissement de 10 000 € à 4,8 %, vous percevez environ 480 € par an.
Après fiscalité, cela peut représenter entre 300 € et 380 €, selon votre TMI.
Exemple sur 10 ans :
Un investissement de 20 000 € peut générer :
- environ 9 000 € de revenus cumulés,
- une éventuelle revalorisation de la part.
Comment comparer SCPI, SCI et OPCI ?
Voici un tableeau récapitalif des différences entre SCI, SCPI et OPCI :
| Support | Risque | Rendement moyen | Liquidité | Profil adapté |
|---|---|---|---|---|
| SCPI | Modéré | 4–6 % | Moyenne | Revenus réguliers & immobilier pur |
| SCI (assurance-vie) | Modéré | 3–5 % | Bonne | Diversification souple & fiscalité optimisée |
| OPCI | Plus variable | 2–5 % | Très bonne | Investisseurs acceptant un peu de volatilité |
FAQ
Comment réaliser des investissements locatifs avec une SCPI ?
Pour investir en SCPI, il suffit de souscrire des parts auprès d’une société de gestion agréée. La SCPI collecte les fonds et acquiert des biens immobiliers loués, puis reverse les loyers aux associés. L’investissement peut se faire au comptant, à crédit ou via un contrat d’assurance-vie.
Quels sont les risques de la SCPI ?
Les SCPI présentent un risque de perte en capital si l’immobilier baisse. Il existe un risque de vacance locative diminuant les loyers perçus. La revente des parts peut être lente, entraînant un risque de liquidité.
Quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une société que vous créez vous-même, souvent à plusieurs, pour gérer un bien immobilier spécifique. En revanche, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement collectif : vous achetez des parts dans un portefeuille immobilier géré par une société de gestion agréée. Vous êtes passif dans une SCPI, actif dans une SCI.
SCPI ou investissement locatif : que choisir ?
La SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans gérer les biens : vous déléguez entièrement la gestion à une société. L’investissement locatif direct vous rend propriétaire d’un bien physique, avec un potentiel de plus-value mais aussi des obligations de gestion. Tout dépend de votre objectif, de votre disponibilité et de votre appétence pour la gestion.
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 03/12/2025
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.