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Les différentes SCI
Dernière mise à jour le 17/01/2023
Les différentes SCI répondent à des objectifs patrimoniaux distincts. En effet, la forme de société civile immobilière la plus adaptée dépend avant tout du but poursuivi par les associés lors de la création de la SCI. Découvrez les spécificités de chaque type de SCI pour déterminer le statut juridique qui correspond le mieux aux besoins de votre projet foncier.
SCI de location
Créer une SCI pour louer est le montage le plus répandu en France pour les investisseurs qui envisagent d’acheter un bien immobilier à plusieurs pour en tirer des revenus locatifs.
Cette forme de société civile immobilière peut acquérir différents types d’immeubles :
- Local à usage professionnel ou à usage d’habitation ;
- Location permanente ou saisonnière ;
- Logement loué nu ou aménagé.
Cependant, ses revenus fonciers sont obligatoirement taxés à l’impôt sur les sociétés (IS) si la SCI opte pour la location sous le statut LMNP.
SCI familiale
Parmi les différentes SCI, la SCI familiale s’adresse aux membres d’une même famille qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en s’affranchissant des règles de l’indivision.
En plus de simplifier la gestion des immeubles détenus par la société, la création d’une SCI familiale exclut le risque de vente forcée des biens immobiliers en cas de désaccord entre les différents associés.
Par ailleurs, investir dans l’immobilier sous ce statut juridique facilite la transmission du patrimoine aux héritiers. En effet, les détenteurs de parts sociales peuvent organiser leur succession :
- Démembrer la propriété de l’immeuble ;
- Exonérer la transmission de droits de mutation grâce aux abattements sur les donations entre les parents et les enfants.
SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente (SCCV) se distingue des différentes SCI évoquées dans cet article. En effet, cette forme de société civile immobilière admet un seul objet social : la construction d’un immeuble en vue de le revendre dès l’achèvement.
Bien que cette activité soit de nature commerciale, la SCI relève de plein droit de l’impôt sur le revenu (IR) en vertu de l’article 239 ter du Code général des Impôts (CGI). Par conséquent, la taxation des bénéfices se réalise directement au niveau des associés.
SCI d’attribution
À l’instar de la SCCV, la SCI d’attribution possède un objet social qui la distingue des différentes SCI. En effet, ce statut juridique se destine à une activité bien précise : bâtir ou acheter des immeubles en vue de les distribuer par fractions à ses associés.
Ce type de structure convient particulièrement aux projets de grande envergure tels que la construction d’un ensemble immobilier. Les associés mettent en commun leurs moyens financiers et effectuent le suivi du chantier.
Dès lors que les lots ont été répartis entre les associés selon la proportion de parts sociales qu’ils détiennent, le gérant de la SCI d’attribution peut procéder à sa dissolution.
SCI de jouissance à temps partagé
La SCI de jouissance à temps partagé désigne une forme de société civile immobilière qui convient parfaitement à l’acquisition d’une résidence secondaire entre amis.
En effet, l’objet social de ce type de SCI vise à répartir la jouissance du bien immobilier entre les associés et non pas la propriété.
Sauf modalités contraires prévues dans les statuts de la SCI, la durée d’occupation de l’immeuble se calcule en fonction des parts sociales détenues. Par conséquent, l’associé qui a effectué le plus gros apport peut jouir du logement plus souvent.
SCI agricole
La constitution d’une SCI agricole offre une alternative aux formes juridiques classiques pour les agriculteurs qui rencontrent des difficultés à financer le lancement ou le développement de leur exploitation.
En effet, l’ensemble des associés mettent en commun leurs moyens :
- Matériels ;
- Financiers ;
- Humains.
De plus, la SCI agricole apparaît comme un excellent montage financier pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier à ses héritiers.
SCI à capital variable
La SCI à capital variable ne désigne pas une forme spécifique de société civile immobilière, mais une particularité sur le fonctionnement du capital social.
Pour créer une SCI à capital variable, les associés doivent inclure une clause de variabilité au sein des statuts de la SCI qui comprend :
- Le montant du capital souscrit ;
- La somme plancher ;
- La somme plafond.
La variabilité du capital présente plusieurs avantages pour la SCI et les associés :
- Limiter les formalités à accomplir lors de la modification du capital social de l’entreprise ;
- Éviter la réalisation de démarches coûteuses ;
- Faciliter la sortie d’un associé de la SCI.
L’alternative aux différentes SCI : la Société Civile Patrimoniale
La création d’une Société Civile Patrimoniale (SCPat) constitue une alternative aux différentes SCI évoquées précédemment pour les associés qui souhaitent gérer et transmettre un patrimoine qui ne se limite pas à l’immobilier.
En effet, la SCPat peut se diversifier et exercer les activités suivantes :
- Prise de participation au capital de sociétés tierces ;
- Acquisition de valeurs mobilières ;
- Placements et investissements.
En revanche, l’objet social de la Société Civile Patrimoniale ne peut en aucun cas prévoir l’exercice d’une activité commerciale.
A lire aussi : Création SCI en ligne, Capital social d’une SCI
FAQ
Quelle SCI choisir ?
Pour choisir parmi les différents types de SCI, les associés doivent prendre le temps d’étudier les spécificités de chaque statut juridique. En effet, la SCI la plus adaptée dépend de plusieurs critères comme :
- L’activité exercée ;
- La composition du capital social ;
- La fiscalité des revenus de la société.
Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?
Même si sa création implique d’accomplir des formalités d’immatriculation lourdes et coûteuses, la constitution d’une SCI comporte de multiples atouts :
Quels sont les risques d’une SCI familiale ?
La création d’une SCI familiale présente de nombreux avantages pour investir entre membres d’une même famille, mais cette forme juridique comporte également les risques suivants :
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 17/01/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour,
J’ai l’intention de vendre mon SASU avec un bon capitale (compte professionnel) vers un Holding; dont sera appartient à moi-même afin de créer un SCI, la SCI achètera un bien immobilier dont sera louer par moi-même pour mon activité libéral (domaine de santé)….Est ce qu’il y a du risque dans ce modalité….si non quel est la forme de SCI conseillé….Merci par avance.
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