ConnexionLa SCI agricole
Dernière mise à jour le 04/09/2026
- La SCI agricole détient et loue le foncier rural, mais ne l’exploite pas elle-même. L’exploitation revient à une SCEA, une EARL ou un GAEC.
- Deux associés minimum suffisent pour créer une SCI agricole, imposée par défaut à l’impôt sur le revenu, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés.
- Le foncier loué par bail rural à long terme (18 ans minimum) ouvre droit, sous conditions, à une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit lors de la transmission.
La SCI agricole fait partie des sociétés civiles qui permettent de détenir et de gérer collectivement des biens immobiliers. Elle donne la possibilité de surmonter les difficultés rencontrées par certains agriculteurs dans la transmission des unités de production, qui est la plupart du temps difficile dans des structures agraires. Elle peut également être la solution à leurs problèmes d’installation contrairement à d’autres différentes SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI agricole ?
La SCI agricole ou société civile immobilière agricole permet à plusieurs personnes évoluant dans le secteur agricole d’acquérir ensemble des biens immobiliers. Une bonne entente entre les associés est indispensable au bon fonctionnement de la société.
Définition
Il s’agit d’une société civile que les agriculteurs peuvent utiliser pour gérer à plusieurs des biens immobiliers à usage privé ou professionnel. Ils pourront se partager les bénéfices et s’engageront à contribuer aux pertes.
Différentes formes de société agricole
Il existe 3 grandes formes de sociétés agricoles :
- Société foncière ;
- Société commerciale ;
- Société de gestion ou d’exploitation.
Sociétés foncières
Proches des SCI, elles favorisent la transmission des exploitations en favorisant davantage la transmission des parts que celle du patrimoine. En dehors de l’exploitation proprement dite, elle permet de conserver le patrimoine foncier.
Sociétés commerciales
Dans la liste des sociétés commerciales figurent :
- Le groupement d’intérêt économique ;
- La société à responsabilité limitée ;
- La société en nom collectif ;
- La société anonyme.
Sociétés de gestion ou d’exploitation
Elles ont comme objet la réalisation d’un travail en commun. Parmi les sociétés de gestion ou d’exploitation, on retrouve :
- La société civile d’exploitation agricole ;
- Le groupement agricole d’exploitation en commun ;
- L’exploitation agricole à responsabilité limitée.
Pourquoi créer une SCI agricole ?
Différentes raisons peuvent pousser à créer une SCI agricole. Tout dépend des objectifs que l’exploitant souhaite atteindre. Cette société permet par exemple de regrouper des moyens :
- Matériels ;
- Humains ;
- Financiers.
Elle donne également la possibilité de préparer la transmission progressive de l’exploitation. En effet, la cession de quelques parts est plus facile à mettre en place que le partage de matériel.
Quelles sont les différences entre la SCI et le GFA ?
Le GFA, ou Groupement Foncier Agricole, et la SCI permettent tous deux d’impliquer d’autres acteurs dans l’économie agricole et la gestion du territoire. Ces formes de société ont chacune leurs avantages et leurs limites.
Société Civile Immobilière (SCI)
La création d’une SCI présente divers avantages et inconvénients qui méritent d’être connus. Il convient par exemple de savoir que les personnes morales peuvent prendre part à une société civile immobilière, ce qui n’est pas le cas avec le groupement foncier agricole.
Avantages
De la même manière que le GFA, la SCI confère à certains agriculteurs la possibilité d’accéder plus facilement au foncier. Ce système leur est surtout avantageux lorsqu’ils ne disposent pas suffisamment de capital.
Limites
Tout comme les GFA, les SCI n’ont pas le droit d’émettre des appels publics à l’épargne. D’autre part, la question du logement est souvent pénible. Dans le cas où l’habitation est acquise en même temps que la terre, les cédants risquent d’avoir des difficultés à déménager. De plus, la gestion financière s’avère être délicate et le renouvellement des actionnaires complexe.
De même, la cession de parts peut rendre un groupement instable. Le retrait collectif de gros porteurs de parts mettra à mal les membres restants. Souvent, ces derniers n’ont pas la possibilité de racheter leurs parts.
Groupe foncier agricole (GFA)
La création d’un GFA a également autant d’avantages que d’inconvénients. Les personnes morales ne sont pas autorisées à y participer afin d’éviter que des sociétés commerciales ou financières prennent des parts dans les exploitations.
Avantages
Similairement à la SCI, le GFA permet une plus forte implication des acteurs dans la vie et l’aménagement du territoire. Ils ont le droit de décider de l’usage des terres dans lesquelles ils ont investi de l’argent.
Limites
Il est parfois compliqué d’entretenir le bâti, surtout quand il est en mauvais état, au moment de l’installation de l’exploitant. La plupart du temps, le loyer est pourtant trop bas pour couvrir les coûts de rénovation ou d’entretien. Aussi, le propriétaire et l’exploitant doivent se mettre d’accord concernant la répartition des frais des travaux.
Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?
Créée il y a plus de deux siècles, la SCI est toujours très utilisée aujourd’hui. Elle répond notamment aux besoins des personnes qui souhaitent acquérir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, en vue de :
- S’en servir d’habitation ;
- D’organiser une transmission de façon progressive ;
- De les mettre en location.
Il s’agit d’un outil de gestion de patrimoine particulièrement performant. La société doit être constituée de seulement deux associés au minimum. Il peut s’agir de conjoints, de proches ou de simples investisseurs. Chacun d’eux détient des parts sociales en fonction de son apport dans la société. D’ailleurs, ils peuvent apporter un bien dont ils disposent déjà.
Il est bon de noter qu’il est avantageux de créer une SCI pour différentes raisons parmi lesquelles on peut citer :
- Un cadre juridique favorable pour gérer un bien immobilier à plusieurs ;
- Une solution pérenne et stable ;
- Un régime d’imposition intéressant.
Cependant, les associés sont tenus de participer à une assemblée générale, une fois par an au minimum. D’autre part, il est impératif pour une SCI de tenir une comptabilité. De plus, elle doit être bien élaborée si la société loue ses biens. Toutefois, si cette dernière ne réalise pas de profits, la tenue d’un livre-journal des dépenses est suffisante.
Il est tout aussi important de savoir qu’une SCI ayant une activité commerciale est soumise à l’impôt sur les sociétés. Il est interdit à la société d’acheter un bien dans le seul but de le revendre.
SCI agricole ou SCEA : quelle structure pour exploiter ?
La SCI agricole détient et loue le foncier, mais ne l’exploite pas. Pour cultiver ou élever, une autre société civile prend le relais : la SCEA.
La SCEA, conçue pour l’exploitation
La société civile d’exploitation agricole a pour objet l’exploitation directe d’un domaine agricole. Deux associés minimum suffisent, sans capital social minimum. Comme la SCI, elle reste une société civile : l’activité agricole conserve un caractère civil au sens de l’article L311-1 du Code rural. Elle est imposée par défaut à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices agricoles, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés. Ses associés exploitants relèvent du régime social agricole de la MSA.
SCI ou SCEA : le choix selon votre projet
Le choix dépend de votre rôle vis-à-vis des terres. Pour détenir et transmettre du foncier loué à un exploitant, la SCI agricole suffit et sépare le patrimoine foncier de l’exploitation. Pour produire vous-même, la SCEA est adaptée, car la SCI ne peut pas exploiter sans sortir de son objet social. De nombreux projets familiaux combinent les deux : la SCI détient les terres et les loue à une SCEA qui les exploite.
Terres agricoles en SCI : le droit de préemption de la SAFER
L’achat de terres agricoles par une SCI reste soumis au contrôle de la SAFER, qui détient un droit de préemption sur les biens à usage agricole. Le notaire doit lui notifier le projet de vente, et elle peut alors se porter acquéreur en priorité. La cession de la totalité des parts d’une SCI à objet agricole peut également relever de ce droit.
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- La SCI agricole est une société civile qui permet de détenir et de gérer collectivement du foncier rural, puis de le transmettre progressivement grâce à la cession de parts. Elle loue les terres par bail rural plutôt que de les exploiter, ce rôle revenant à une SCEA ou à un GFA. Imposée par défaut à l’impôt sur le revenu, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés, elle offre une réelle souplesse statutaire, mais reste soumise au droit de préemption de la SAFER et exige une bonne entente entre associés. Le choix entre SCI, SCEA et GFA dépend avant tout de votre projet : détenir, exploiter ou transmettre.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 04/09/2026
FAQ
Peut-on bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques en SCI agricole ?
Oui, principalement lors de la transmission. Le foncier rural donné en location par bail à long terme (18 ans minimum) bénéficie, sous conditions, d’une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit : 75 % de la valeur jusqu’à un plafond, puis 50 % au-delà (article 793 bis du Code général des impôts). Ce régime ne doit pas être confondu avec le pacte Dutreil (article 787 B du Code général des impôts), qui vise les sociétés exerçant une activité et ne s’applique pas à une SCI de simple gestion patrimoniale.
La SCI agricole peut-elle consentir un bail rural ?
Oui, c’est même son mode d’exploitation principal : la SCI donne les terres ou les bâtiments en location et perçoit des loyers fonciers. Elle peut consentir un bail rural classique, d’une durée minimale de 9 ans, ou un bail rural à long terme d’une durée minimale de 18 ans, ce dernier ouvrant droit à des avantages fiscaux lors de la transmission.
Quels sont les risques en cas d’activité agricole exercée par la SCI ?
Une SCI a pour objet la détention et la location de biens immobiliers, pas leur exploitation. Si elle produit elle-même (culture, élevage), elle sort de son objet social : l’activité agricole reste certes civile au sens de l’article L311-1 du Code rural, mais la SCI devrait alors adopter une structure adaptée, comme une SCEA ou une EARL. Le risque d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés provient, lui, d’une activité commerciale (achat-revente, transformation dépassant le prolongement de l’exploitation), et non de l’activité agricole en elle-même.
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Je voulais savoir si vous aviez des competences en droit rural et fiscalité agricole?
Bonjour,
Nos informations sont générales et peuvent aborder des notions en droit rural ou fiscalité agricole. Pour des conseils précis et adaptés à votre situation, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit rural ou un expert-comptable agricole.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
bonjour
étant à la retraite en fin d’année 2024 et étant propriétaire des batiments agricole je souhaiterais garder mes batiments et installer des panneaux photovoltaiques pour produire de l’électricité en complément de retraite comment dois je procéder dois créer une sci d avance je vous remercie pour votre réponse