SCI ou SCPI : caractéristiques et différences
La SCI (Société Civile Immobilière) comme la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont deux sociétés civiles qui permettent d’effectuer des investissements immobiliers. Cependant, elles servent des objectifs bien distincts.
Si le but est de constituer un patrimoine immobilier et de gérer les biens en optimisant la transmission aux héritiers, il est préférable d’opter pour la SCI. En revanche, si l’objectif est d’investir en faisant des spéculations sur les tendances pour ensuite laisser la gestion des biens entre les mains d’un professionnel, il vaut mieux créer une SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Une SCI peut être détenue sous forme de parts, par une ou plusieurs personnes, dans le but d’acheter un bien immobilier. Il peut s’agir d’un :
- Appartement ;
- Maison ;
- Bureau ;
- Local commercial ;
- Local industriel.
Il n’est pas rare que les associés de la société civile immobilière soient des membres d’une même famille, étant donné que cette enveloppe juridique se distingue par le fait qu’elle donne la possibilité d’optimiser les frais de succession.
Les parts sont proportionnelles au niveau de leur participation dans la société. En cas de cession de parts, leur revente doit s’effectuer avec l’accord des autres associés. Toutefois, l’opération peut être effectuée à tout moment.
Avantages
La création d’une SCI permet de gérer plus simplement un patrimoine. Il s’agit de l’outil idéal pour effectuer des investissements immobiliers. Au besoin, il confère aux associés la possibilité de céder leurs parts sociales au lieu de céder l’immeuble. Cela est également moins coûteux.
D’autre part, la SCI donne la possibilité de rassembler les capitaux apportés par les associés, ce qui augmente leur capacité financière. De même, elle permet de partager les charges et les coûts qui sont liés à la détention des biens. Enfin, une fois lancée, elle bénéficie d’un cadre légal peu contraignant.
Inconvénients
La SCI ne présente pas que des avantages. Les démarches de création sont par exemple complexes. Voilà pourquoi il peut être bénéfique de recourir au service d’un avocat lors de leur accomplissement. Il faudra se charger de :
- La rédaction des statuts ;
- L’immatriculation de la SCI au RCS ou registre du commerce et des sociétés ;
- La publication d’une annonce légale.
Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?
Contrairement à la SCI, la SCPI est un produit de placement dont le fonctionnement est simple. L’investisseur peut :
- Passer par le crédit ;
- Utiliser les liquidités à sa disposition ;
- Se servir de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie ;
- Réaliser l’investissement par le biais d’un démembrement de propriété.
Tout en faisant appel à l’épargne de nombreux assureurs, fonds d’investissement et particuliers, une SCPI investit principalement dans des biens immobiliers professionnels tels que les :
- Bureaux ;
- Commerces ;
- Entrepôts.
Sans une pluralité conséquente d’investisseurs, il serait difficile pour une société civile de placement immobilier d’acquérir des biens.
Avantages
La création d’une SCPI procure de nombreux avantages parmi lesquels on peut citer :
- La mutualisation du risque locatif ;
- La rentabilité ;
- La revente ou la flexibilité.
En plus de permettre à l’investisseur de diversifier son patrimoine, elle lui donne la possibilité de s’assurer d’une certaine sécurité, étant donné qu’une société se charge de la gestion des biens. De plus, aucuns frais de notaire ne sont à prévoir et il est possible d’acquérir des parts dès 5 000 euros.
Inconvénients
À l’instar de tout investissement immobilier, l’investisseur n’est pas à l’abri du risque de perte en capital. La valeur des parts dépend :
- De la gestion des biens ;
- Du marché immobilier.
La revente des parts peut alors parfois être difficile.
Comment fonctionne la fiscalité des SCI et SCPI ?
Qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une SCPI, les deux sociétés civiles immobilières permettent de bénéficier d’une fiscalité intéressante. Elles se choisissent en fonction de la situation et des objectifs des investisseurs.
SCI
En général, la SCI est soumise à l’IR, ou impôt sur le revenu, mais elle peut choisir l’option à l’IS, ou impôt sur les sociétés. Ce choix permet d’optimiser sa fiscalité en fonction des besoins des associés.
En règle générale, les associés effectuent eux-mêmes la déclaration de revenus. La société bénéficie alors d’une transparence fiscale. À l’inverse, si elle opte pour l’impôt sur les sociétés, le régime des plus-values n’est pas très favorable lorsqu’elle doit céder un bien. En effet, les amortissements sont à réintégrer, ce qui rendra l’imposition plus importante.
SCPI
Si l’investisseur est une personne physique, il bénéficie de :
- Certains dispositifs de réduction d’impôt ;
- Avantages fiscaux.
Il est aussi bon de préciser que sur le plan fiscal, la société est soumise aux revenus fonciers dans le cadre d’un investissement à crédit ou en argent comptant. Par ailleurs, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique dans l’assurance.
Est-il possible d’investir en SCPI à travers une SCI ?
De la même façon qu’elle peut investir dans un simple bien immobilier, une SCI est aussi autorisée à acquérir des parts de SCPI. Cette démarche permet de combiner les avantages de ces deux formes juridiques. Elle peut également s’avérer être fiscalement intéressante.
Les associés peuvent créer une SCI pour ensuite créer un portefeuille de parts de SCPI qui sera géré à travers la société. Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les épargnants ont le droit de décider d’investir via une SCI de SCPI qui est accessible par le biais d’une unité de compte.
Grâce à l’acquisition de parts de SCPI dans une SCI, il est possible de diversifier les placements immobiliers. Ce choix permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et d’une meilleure liquidité. Si la SCI a choisi l’option à l’IS, les produits de placement issus de la SCPI sont imposés au sein de la société. Les investisseurs peuvent ainsi se constituer un patrimoine diversifié sans subir un surcoût fiscal.
Lire aussi : le changement de régime fiscal d’une SCI
Rappel : Quelles sont les différences entre une SCI et une SCPI ?
Les associés de la SCI ou de la SCPI possèdent une portion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Ils se répartissent entre eux l’investissement de départ.
La SCI est surtout utilisée pour gérer le patrimoine. Il s’agit également d’un excellent moyen de prévoir sa transmission et de le maintenir dans une famille, par le biais d’un pacte d’associés. La responsabilité de ces derniers est limitée à leur propre investissement.
Quant à la SCPI, l’on s’en sert en tant qu’outil d’investissement dont les principaux avantages sont :
- La tranquillité de l’esprit (gestion confiée à un professionnel) ;
- La sécurité de l’investissement (société soumise à la surveillance de l’AMF ou autorité des marchés financiers).
Soulignons que les deux formes juridiques permettent d’investir de façon directe dans l’immobilier locatif.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris