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SCI ou SCPI : caractéristiques et différences
Dernière mise à jour le 10/07/2025
La SCI (Société Civile Immobilière) comme la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont deux sociétés civiles qui permettent d’effectuer des investissements immobiliers. Cependant, elles servent des objectifs bien distincts.
Si le but est de constituer un patrimoine immobilier et de gérer les biens en optimisant la transmission aux héritiers, la création d’une SCI est recommandée. En revanche, si l’objectif est d’investir en faisant des spéculations sur les tendances pour ensuite laisser la gestion des biens entre les mains d’un professionnel, il vaut mieux créer une SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Une SCI est une société civile permettant à ses associés de détenir et de gérer en commun un patrimoine immobilier. Il peut s’agir d’un :
- Appartement ;
- Maison ;
- Bureau ;
- Local commercial ;
- Local industriel.
Il n’est pas rare que les associés de la société civile immobilière soient unis par un lien de parenté ou d’alliance, étant donné que cette enveloppe juridique se caractérise par le fait qu’elle donne la possibilité d’optimiser les frais de succession.
Les parts sont proportionnelles au niveau de leur participation dans la société. En cas de cession de parts, leur revente doit s’effectuer avec l’accord des autres associés. Toutefois, l’opération peut être effectuée à tout moment.
Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
La constitution d’une SCI se révèle particulièrement avantageuse pour gérer plus simplement un patrimoine. Il s’agit de l’outil idéal pour effectuer des investissements immobiliers. Au besoin, il confère aux associés la possibilité de céder leurs parts sociales au lieu de céder l’immeuble. Cela est également moins coûteux.
D’autre part, la SCI donne la possibilité de rassembler les capitaux apportés par les associés, ce qui augmente leur capacité financière. De même, elle permet de partager les charges et les coûts qui sont liés à la détention des biens. Enfin, une fois lancée, elle bénéficie d’un cadre légal peu contraignant.
Inconvénients
La SCI ne présente pas que des avantages. Les démarches de création sont par exemple complexes. Voilà pourquoi il peut être bénéfique de recourir au service d’un avocat lors de leur accomplissement. Il faudra se charger :
- De rédiger les statuts ;
- D’immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
- De publier une annonce légale.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : définition
Contrairement à la SCI, la SCPI est un produit de placement dont le fonctionnement est simple. L’investisseur peut :
- Passer par le crédit ;
- Utiliser les liquidités à sa disposition ;
- Se servir de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie ;
- Réaliser l’investissement par le biais d’un démembrement de propriété.
Tout en faisant appel à l’épargne de nombreux assureurs, fonds d’investissement et particuliers, une SCPI investit principalement dans des biens immobiliers professionnels tels que les :
- Bureaux ;
- Commerces ;
- Entrepôts.
Sans une pluralité conséquente d’investisseurs, il serait difficile pour une société civile de placement immobilier d’acquérir des biens.
Avantages
La création d’une SCPI procure de nombreux avantages parmi lesquels on peut citer :
- La mutualisation du risque locatif ;
- La rentabilité ;
- La revente ou la flexibilité.
En plus de permettre à l’investisseur de diversifier son patrimoine, elle lui donne la possibilité de s’assurer d’une certaine sécurité, étant donné qu’une société se charge de la gestion des biens. De plus, aucuns frais de notaire ne sont à prévoir et il est possible d’acquérir des parts dès 5 000 euros.
Quels sont les inconvénients d’une SCPI ?
À l’instar de tout investissement immobilier, l’investisseur n’est pas à l’abri du risque de perte en capital. La valeur des parts dépend :
- De la gestion des biens ;
- Du marché immobilier.
La revente des parts peut alors parfois être difficile.
Comment fonctionne la fiscalité des SCI et SCPI ?
Qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une SCPI, les deux sociétés civiles immobilières permettent de bénéficier d’une fiscalité intéressante. Elles se choisissent en fonction de la situation et des objectifs des investisseurs.
SCI
En général, la SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu (IR) mais elle peut choisir l’option à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix permet d’optimiser sa fiscalité en fonction des besoins des associés.
En règle générale, les associés effectuent eux-mêmes la déclaration de revenus. La société bénéficie alors d’une transparence fiscale. À l’inverse, si elle opte pour l’impôt sur les sociétés, le régime des plus-values n’est pas très favorable lorsqu’elle doit céder un bien. En effet, les amortissements sont à réintégrer, ce qui rendra l’imposition plus importante.
SCPI
Si l’investisseur est une personne physique, il bénéficie de :
- Certains dispositifs de réduction d’impôt ;
- Avantages fiscaux.
Il est aussi bon de préciser que sur le plan fiscal, la société est soumise aux revenus fonciers dans le cadre d’un investissement à crédit ou en argent comptant. Par ailleurs, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique dans l’assurance.
Est-il possible d’investir en SCPI à travers une SCI ?
De la même façon qu’elle peut investir dans un simple bien immobilier, une SCI est aussi autorisée à acquérir des parts de SCPI. Cette démarche permet de combiner les avantages de ces deux formes juridiques. Elle peut également s’avérer être fiscalement intéressante.
Les associés peuvent créer une SCI pour ensuite créer un portefeuille de parts de SCPI qui sera géré à travers la société. Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les épargnants ont le droit de décider d’investir via une SCI de SCPI qui est accessible par le biais d’une unité de compte.
Grâce à l’acquisition de parts de SCPI dans une SCI, il est possible de diversifier les placements immobiliers. Ce choix permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et d’une meilleure liquidité. Si la SCI a choisi l’option à l’IS, les produits de placement issus de la SCPI sont imposés au sein de la société. Les investisseurs peuvent ainsi se constituer un patrimoine diversifié sans subir un surcoût fiscal.
Rappel : Quelles sont les différences entre une SCI et une SCPI ?
Les associés de la SCI ou de la SCPI possèdent une portion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Ils se répartissent entre eux l’investissement de départ.
La SCI est surtout utilisée pour gérer le patrimoine. Il s’agit également d’un excellent moyen de prévoir sa transmission et de le maintenir dans une famille, par le biais d’un pacte d’associés. La responsabilité de ces derniers est limitée à leur propre investissement.
Quant à la SCPI, l’on s’en sert en tant qu’outil d’investissement dont les principaux avantages sont :
- La tranquillité de l’esprit (gestion confiée à un professionnel) ;
- La sécurité de l’investissement (société soumise à la surveillance de l’AMF ou autorité des marchés financiers).
Soulignons que les deux formes juridiques permettent d’investir de façon directe dans l’immobilier locatif.
Pourquoi souscrire des parts de SCPI via une SCI à l’IS peut-il être avantageux en termes de fiscalité des revenus locatifs ?
Souscrire des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut présenter un avantage fiscal notable sur les revenus locatifs.
En effet, les revenus distribués par la SCPI sont imposés au taux de l’IS (actuellement 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices puis 25 %), ce qui est souvent inférieur au taux marginal d’imposition d’un particulier soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (jusqu’à 45 % + 17,2 %).
De plus, la SCI à l’IS peut amortir comptablement la valeur des parts de SCPI sur leur durée probable de détention, ce qui réduit le résultat fiscal et donc l’impôt dû chaque année.
Cet effet d’amortissement permet de neutraliser une partie des revenus, différant la taxation jusqu’à la cession, où la plus-value est alors calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’achat diminué des amortissements pratiqués).
Cette stratégie offre ainsi une optimisation fiscale en phase d’exploitation, mais elle nécessite une bonne anticipation des conséquences lors de la revente.
Quelles différences entre une SCI familiale et une SCPI ?
La SCI familiale et la SCPI sont deux formes juridiques distinctes de détention immobilière qui répondent à des objectifs et à des fonctionnements différents.
La SCI familiale est une société civile créée par des personnes physiques, souvent parentes, pour acheter, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers, avec une gouvernance souple : les associés fixent librement les règles de fonctionnement et conservent le contrôle direct de l’immeuble.
La gestion est donc personnalisée mais implique des responsabilités et une implication active.
À l’inverse, la SCPI est une société de gestion collective, agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs pour acquérir un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements).
Les associés (porteurs de parts) perçoivent des revenus proportionnels à leur participation, sans gérer directement les biens immobiliers.
Juridiquement, la SCPI est un placement collectif immobilier qui offre une mutualisation des risques et une grande liquidité comparée à l’immobilier détenu en direct.
Fiscalement, les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers (ou BIC si la SCPI exerce une activité commerciale), tandis que la SCI permet plus de flexibilité (option IS ou IR, donation graduelle des parts).
Le choix entre SCI et SCPI dépend donc de l’objectif : patrimonial et familial pour la SCI, financier et diversifié pour la SCPI.
SCI ou SCPI dans l’assurance vie : quelles différences ?
Dans le cadre d’une assurance-vie, il est possible d’investir en unités de compte soit en SCPI, soit parfois en SCI dites « pierre-papier » proposées par les compagnies d’assurance.
Les SCPI dans l’assurance-vie fonctionnent comme des supports immobiliers mutualisés : la société de gestion collecte des fonds et distribue les revenus issus des loyers, qui viennent capitaliser dans le contrat d’assurance-vie sans fiscalité immédiate, l’imposition n’intervenant qu’au moment du rachat.
Elles offrent ainsi un accès indirect et simplifié à l’immobilier locatif. En revanche, les SCI logées dans l’assurance-vie sont des véhicules créés spécifiquement par l’assureur, qui investissent soit en parts de SCPI, soit en actifs immobiliers détenus en direct ou via d’autres sociétés.
Ces SCI sont non transparentes fiscalement pour l’assuré et permettent une valorisation plus progressive, avec une liquidité souvent meilleure qu’en SCPI hors assurance-vie.
Contrairement à une SCI familiale, vous ne détenez pas de parts en direct : c’est l’assureur qui est propriétaire des parts et vous en propose la contre-valeur via votre contrat.
Ainsi, investir en SCI via une assurance-vie permet de bénéficier de l’enveloppe fiscale avantageuse et de la souplesse du contrat, tandis que souscrire des SCPI hors assurance-vie entraîne une imposition annuelle des revenus fonciers.
FAQ
Est-ce qu'une SCI peut acheter des parts de SCPI à crédit ?
Oui, une SCI peut acheter des parts de SCPI à crédit. Cependant, les taux d'intérêt sont généralement plus élevés que pour un investissement immobilier classique. Il est recommandé de bien étudier la capacité de remboursement et la rentabilité attendue avant de s'engager.
Comment optimiser la fiscalité d'une SCI qui investit en SCPI ?
La meilleure stratégie consiste à opter pour une SCI à l'IS. Les revenus de la SCPI sont alors imposés au taux réduit de 15% jusqu'à 38 120€ de bénéfices. La capitalisation des revenus est possible sans fiscalité supplémentaire.
Quelle est la différence de rendement entre SCI et SCPI ?
Une SCPI offre généralement un rendement annuel entre 4% et 6%, tandis qu'une SCI dépend davantage de la gestion des biens et de la stratégie des associés. La SCPI permet une diversification plus importante du patrimoine immobilier.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
