Bail professionnel et profession libérale

Bail professionnel et profession libérale vont souvent de pair. Quand on exerce une activité qui nécessite de disposer d’une local, il est indispensable de conclure un bail pour accueillir sa clientèle mais aussi pour développer son entreprise et travailler avec ses collaborateurs. Il s’agit aussi d’un moyen de séparer distinctement vie professionnelle et vie personnelle.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Il est nécessaire quand on démarre une activité de savoir quel type de bail conclure. Pour une profession libérale, il s’agit d’un bail professionnel. D’une durée minimale de 6 ans, le montant du loyer peut être librement négocié entre le bailleur et le professionnel.

Le dépôt de garantie dans un bail professionnel ne devient nécessaire que si cela est prévu au moment de la signature du contrat. Et, sauf si le contraire est prévu dans le bail, celui-ci peut être sous-loué et transféré librement. Si l’on désire y mettre fin, il faut respecter un préavis de 6 mois ou un préavis réduit de bail professionnel dans certains cas précis, que l’on soit le bailleur ou le locataire professionnel.

En outre, la loi Pinel de 2014 impose de réaliser un état des lieux dans le cadre d’un bail professionnel, à l’entrée et à la sortie du locataire. Pour ce faire, les parties pourront valablement utiliser un modèle d’état des lieux.

Quel type de contrat de location pour louer un local professionnel quand on exerce une profession libérale ?

Quand on exerce une activité en tant qu’indépendant, il existe deux solutions pour conclure un contrat de location d’un bien pour les besoins de son activité : le bail commercial ou le bail professionnel.

Quelle différence ? Dans les deux cas, on exerce une activité en tant que professionnel. Mais le statut des baux commerciaux ne s’applique de manière impérative que pour les locataires commerçants, c’est-à-dire qui sont immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire national des entreprises (RNE) et qui exploitent un fonds de commerce.

Pour les autres indépendants, c’est-à-dire les professions libérales, et donc les professionnels dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, il est nécessaire de conclure un bail professionnel.

Voici quelques exemples de professions libérales : les médecins, les avocats (qui ont l’interdiction déontologique d’exercer une activité commerciale), les architectes, les vétérinaires, les comptables, les consultants, les conseillers en gestion etc. À l’inverse, le gérant d’une supérette ne pourra pas contracter un bail professionnel car il s’agit d’un commerçant qui relève donc obligatoirement du statut des baux commerciaux.

De plus, le bail professionnel porte sur des locaux dont la destination est exclusivement à usage professionnel. Si le professionnel libéral souhaite à la fois exercer et habiter dans les locaux, c’est un bail mixte d’habitation et à usage professionnel qu’il devra signer. S’il ne le fait pas, ce double usage sera impossible.

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

La durée d’un bail professionnel est de 6 ans. Il s’agit cependant d’une durée minimale : le bail professionnel peut être conclu pour une durée supérieure si le professionnel libéral et le propriétaire le souhaitent.

Si, à l’expiration du contrat, ni le bailleur ni le locataire professionnel ne se manifestent pour y mettre fin, le renouvellement du bail professionnel se fait automatiquement pour une nouvelle durée de 6 ans, ou tout autre durée supérieure indiquée dans le contrat. Le bail peut bien entendu être ensuite interrompu à tout moment en respectant le préavis de 6 mois imposé pour les congés.

Comment est calculé le montant du loyer d’un bail professionnel ?

Pour que le bail professionnel soit valablement conclu, il doit indiquer le montant du loyer, les conditions de paiementet la fréquence de ce paiement. Par exemple, il pourra indiquer un loyer de 1000 €, payable par virement, et ce, chaque mois. Ou il peut indiquer un loyer de 12 000 €, payable par chèque, et ce, chaque année. C’est donc la liberté contractuelle des parties qui prime.

Dans tous les cas, il faut préciser ces conditions pour que le bail professionnel soit valable. Alors, comment fixer le montant du loyer d’un bail professionnel ? Il n’y a pas d’obligation légale en la matière. Mais en général, on utilise la valeur locative du bien loué pour déterminer le montant du loyer.

Les critères de fixation du loyer

La valeur locative du bien est déterminée en fonction de plusieurs variables :

• Les caractéristiques du local ;
• La diversité des usages qui peuvent en être fait ;
• Les obligations respectives du bailleur et du locataire, notamment s’agissant des taxes et des charges ;
• La qualité de l’activité professionnelle dans le secteur géographique où se situe le locataire ;
• Les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux professionnels analogues.

S’agissant des caractéristiques des locaux, par exemple, s’ils sont situés dans l’immeuble à un endroit propice à l’exercice de l’activité, la valeur du local sera augmentée. Mais si par exemple, le local est situé en sous-sol sans fenêtre, cela ne peut que nuire à l’exercice de la profession libérale donc la valeur du local serait diminuée.

De même, si les locaux sont facilement accessibles pour la clientèle, la valeur locative sera importante. Mais s’il n’y a aucun transport à proximité ou s’il est nécessaire d’emprunter un chemin complexe dans l’immeuble pour accéder aux locaux, leur valeur sera revue à la baisse.

Il en va de même pour les dimensions du local, sa vétusté, son état de salubrité, l’équipement utile à l’activité dont il disposerait, l’existence de dépendances etc.

Ensuite, si le bail professionnel met beaucoup d’obligations à la charge du professionnel libéral, notamment au stade de la répartition des taxes et des charges entre lui et le bailleur, la valeur locative sera généralement considérée comme plus faible. L’idée est que le bail professionnel n’est pas nécessairement le plus intéressant pour le professionnel si ce dernier a beaucoup de charges à supporter. À l’inverse, il est normal qu’il s’acquitte d’un loyer plus important si le bail professionnel lui laisse beaucoup de liberté.

S’agissant de l’environnement des locaux, s’ils sont situés dans une zone géographique où il y a beaucoup de professionnels exerçant la même activité, le bail professionnel peut s’avérer moins important. En effet, une concurrence rude n’est pas seulement une source de dynamisme : c’est avant tout un risque. Ainsi, la part de clientèle que le professionnel locataire pourrait capter serait moindre que s’il se trouvait dans une zone moins fréquentée par ses collègues. Mais si le local est situé à un emplacement particulièrement intéressant pour que le professionnel capte une clientèle rapidement et/ou facilement, la valeur locative du bien sera bien sûr augmentée.

On prendra aussi en compte les montants des loyers pratiqués dans le voisinage. En général, le bailleur et le professionnel fixent un montant de loyer qui s’aligne sur le montant moyen affiché dans le quartier pour des locaux équivalents en termes de prestations.

La révision du loyer en application d’une clause d’indexation

Le loyer est donc fixé librement et il peut être révisé périodiquement au cours du bail, si ce dernier contient une clause d’indexation. L’indice de référence choisi pour cette révision ne peut pas être celui de l’inflation. Il faut un indice en rapport avec l’objet du contrat : la location à des fins professionnelles. Pour les professions libérales, l’indice qui sera utilisé, est l’indice des loyers des activités tertiaires. L’indice trimestriel du coût de la construction était auparavant utilisé. Il ne peut plus l’être depuis septembre 2014.

L’intérêt de prévoir une clause d’indexation comme dans le bail professionnel est de s’assurer que le montant des loyers évoluera, à la hausse ou à la baisse, de façon juste, c’est-à-dire d’une façon qui reflète les évolutions du contexte économique dans lequel le professionnel exerce. Dans tous les cas, il faut garder à l’esprit que l’article 1195 du Code civil encourage très fortement les parties à renégocier le contrat si ses conditions deviennent injustes pour l’une ou l’autre des parties.

Un dépôt de garantie est-il nécessaire ?

Comme toujours, le dépôt de garantie n’est pas nécessaire. Mais le bail professionnel peut en prévoir un. Dans ce cas, le locataire devra s’en acquitter à l’entrée dans les lieux et le propriétaire devra le restituer à la fin du contrat, si le locataire a respecté ses obligations. Il ne s’agit toutefois pas d’une obligation imposée par la loi.

Que se passe-t-il pour le bail professionnel si le locataire cesser d’exercer sa profession libérale ?

Si le professionnel décide d’arrêter d’exercer sa profession libérale, il devra mettre fin au contrat, ou du moins trouver une solution pour ne pas en assumer les loyers définitivement. Dans ce cas, il y a deux solutions :

• Mettre fin au contrat de bail professionnel ;
• Sous-louer ou céder le bail.

Résilier le bail professionnel

Si on décide de résilier le bail professionnel et de quitter les lieux, il faudra le faire savoir au propriétaire en respectant unpréavis de 6 mois. Il suffira, 6 mois avant la date de départ effective, d’envoyer un courrier par lettre recommandée avec avis de réception ou un acte de commissaire de justice au propriétaire, à l’adresse indiquée dans le contrat de bail, à moins qu’une autre adresse de domicile n’ait été communiquée par écrit.

Dans ce courrier de congé, il n’est pas nécessaire de se justifier. Le locataire, comme le bailleur, n’a pas besoin d’expliquer les raisons de son départ, ou sa reprise des lieux.

De plus, comme au début du bail, établir un état des lieux de sortie est impératif. Ces états des lieux, d’entrée et de sortie, doivent être réalisés par le bailleur et le locataire ensemble. Il est aussi possible de faire appel à un commissaire de justice mais cette option est bien plus coûteuse. Il est par conséquent assez rare que le bailleur et le locataire ne s’entendent pas sur l’état des lieux et soient obligés de laisser à un huissier le soin de le dresser à leur place.

Sous-louer ou céder le bail professionnel

Si on décide de sous-louer ou de céder le bail professionnel, il faudra s’assurer de plusieurs choses. La première est querien ne doit l’interdire dans le contrat de bail professionnel. Si aucune clause ne s’oppose à la transmission du contrat ou à la sous-location des lieux, le professionnel libéral peut alors transmettre le contrat ou sous-louer les lieux en totale liberté.

Il faut simplement signifier le contrat de cession ou de sous-location du bail professionnel au propriétaire, c’est-à-dire le lui faire savoir par remise en main propre d’une copie de l’acte par un huissier. Une lettre avec accusé de réception ne suffira pas.

En outre, des conditions particulières de validité d’une telle cession ou sous-location peuvent figurer dans le bail professionnel. Ces conditions supplémentaires sont valables et doivent être respectées par le locataire. Sinon, le professionnel libéral pourrait bien se trouver en situation de violation contractuelle.

De plus, il faut que le sous-locataire ou le nouveau locataire remplisse les conditions nécessaires pour bénéficier d’un bail professionnel. Autrement dit, il faut qu’il soit lui-même un professionnel libéral, et non un commerçant ou un particulier qui utiliserait les locaux pour en faire un lieu d’habitation.

Enfin, si l’on opte pour une sous-location, il faut savoir que le professionnel qui demeure redevable des loyers est toujours le locataire d’origine. Le sous-locataire paiera certes un loyer, mais il ne devra pas le payer au propriétaire, sauf si ce dernier, le locataire et le sous-locataire ont expressément convenu que les loyers seront réglés de cette façon. En dehors de tout accord entre ces trois acteurs, le sous-locataire devra payer le locataire, qui paiera à son tour le propriétaire.

Dans tous les cas, si cette décision crée un conflit entre le locataire et le bailleur, le litige sera tranché par le tribunal judiciaire compétent selon le lieu où se trouve les locaux loués. Par exemple, si l’immeuble se trouve à Paris, c’est le tribunal de grande instance de Paris qui est compétent, même si le bailleur habite à Montpellier ou au Royaume-Uni.

FAQ

 Modèle de bail professionnel

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 31/05/2025