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Les charges locatives dans le bail professionnel
Dernière mise à jour le 05/12/2023
La répartition des charges locatives dans un bail professionnel est décidée conventionnellement par les parties. Au contraire du régime du bail commercial modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014 qui interdit au bailleur d’imputer au preneur certaines dépenses de travaux, le bail professionnel laisse une grande place à la liberté contractuelle des parties.
Il incombe donc au bailleur et au preneur du local professionnel de s’accorder sur la répartition des dépenses en insérant une clause spécifique dans le contrat de location.
Quelle répartition des charges locatives en bail professionnel en l’absence de clause spécifique ?
Le régime du bail professionnel est gouverné par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Cette disposition légale crée un cadre juridique pour les locations de locaux à usage professionnel exploités dans le cadre d’une activité à caractère civil ou libéral.
Ces activités ne visent pas l’exploitation d’un fonds de commerce, et sont à ce titre exclues du champ d’application du statut des baux commerciaux. En effet, ce régime a pour vocation de conférer un droit à la propriété commerciale aux commerçants et artisans, le droit au bail constituant la plupart du temps un élément essentiel du fonds.
Le preneur du bail professionnel bénéficie donc d’une protection moindre, et ne peut notamment pas prétendre au renouvellement du bail professionnel dans les mêmes conditions que le renouvellement du bail commercial.
A ce titre, ce régime accorde une grande importance à la liberté contractuelle des parties, qui peuvent en principe librement convenir de la répartition des charges locatives du bail professionnel. En l’absence de disposition légale spécifique, il convient d’appliquer le droit commun du louage des choses visé aux articles 1713 et suivants du Code civil.
Les réparations locatives à la charge du preneur
L’article 1754 du Code civil établit une liste non exhaustive des charges locatives incombant au preneur, qui ne peut être tenu que des réparations locatives ou de menu entretien du local :
- Atres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées
- Recrépiment du bas des murs du local
- Remplacement de pavés et de carreaux cassés
- Portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures
- Remplacement ou réparation des vitres
Lorsque le preneur souhaite effectuer des travaux ou des réparations dans le local, il demeure indispensable de recueillir l’accord du bailleur. A défaut d’autorisation expresse, le preneur doit supporter seul les charges du bail professionnel et ne peut prétendre à un partage des frais avec le bailleur.
Les réparations à la charge du bailleur
En vertu de l’article 1720 du Code civil, il incombe au bailleur de prendre en charge toutes les réparations autres que locatives qui se révèlent nécessaires en cours d’exécution du bail.
Il doit notamment supporter les frais des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil :
- Réparation des gros murs et des voûtes
- Rétablissement des poutres et des couvertures entières
- Rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier
Quelle répartition des charges locatives en bail professionnel en présence d’une clause spécifique ?
Les dispositions légales relatives à la répartition des charges locatives en bail professionnel n’ayant qu’une portée supplétive, les parties peuvent librement y déroger en insérant une clause de répartition des charges dans le contrat de bail.
Le bailleur et le preneur peuvent donc décider conjointement d’une liste établissant les charges locatives incombant au locataire, et celles demeurant la charge du bailleur.
La clause de répartition des charges doit être rédigée avec soin et précision, et doit comporter :
- Un inventaire limitatif des catégories de dépenses locatives
- Le mode de répartition des dépenses entre bailleur et preneur
- Le cas échéant, la répartition des charges locatives entre les différents locataires d’un ensemble immobilier en fonction de la surface occupée par chacun
Quelle obligation d’information à la charge du bailleur ?
Le bailleur est tenu d’informer le preneur de tout changement affectant le montant ou la répartition des charges locatives en cours de bail professionnel, au moyen :
- D’un état récapitulatif des dépenses réalisées en cours d’année à chaque anniversaire du bail
- D’un état prévisionnel des travaux à venir et du coût associé
- De tout document justifiant les frais engagés à la demande du preneur
FAQ
Quels sont les remboursement qu'un bailleur peut obtenir d'un locataire professionnel ?
Le bailleur ne peut prétendre au remboursement des frais d'électricité déboursés pour le preneur. Il convient également de préciser dans la clause de répartition des charges les dépenses effectuées par le bailleur que le preneur est tenu de rembourser.
Qui paie les frais de rédaction du bail professionnel ?
Les frais d'établissement du contrat de location sont supportés par les deux parties.
Qui paie la Contribution économique territoriale (CET) ?
Le paiement de la CET incombe au bailleur, au même titre que la taxe foncière.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Propriétaire d’un local en collectif, resté dans le patrimoine privé, loué à soi même avec rédaction d’un bail professionnel et mettant à la charge de mon cabinet médical un loyer + toutes les charges de copro, l’AGA nous informe cette année que les charges ‘propriétaire’ doivent être ré-imputées dans le bénéfice exploitant…. un peu en contradiction avec votre article ?
Bonjour,
J’avais un bail professionnel qui a prit fin en juillet 2018. En novembre 2019, je reçois un décompte individuel de régularisation de charges. De plus, j’ai perdu le statut de coopérative que j’avais à l’époque. Ai-je l’obligation de payer cette régularisation tardive de charge d’autant plus que je n’ai plus de numéro de siret ce qui reviendrai à payer sur mes deniers personnels? Merci d’avance pour votre éclairage.
Bonjour,
La loi permet au bailleur de réclamer les charges locatives sur un délai de 3 ans à compter de l’exigibilité de ces charges. Autrement dit, et dans votre situation, votre bailleur est a priori en droit de vous réclamer les charges locatives.
Toutefois, pour une régularisation qui intervient avec un an de retard, il est possible d’obtenir de votre bailleur que le paiement soit réparti sur plusieurs mensualités.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai lu avec attention votre article.
QUID si le bail professionnel ne prévoit que des “charges mensuelles (provision initiale)” de 30 €/mois ramenée à 20 € sur accord en cours de bail ?
quelle charge peut-on alors mettre à charge du locataire professionnel: rien ?? ou bien EDF communs? salaire du personnel d’entretien ? cotisations URSSAF? HUMANIS prévoyance et retraite….?? à qui m’adresser pour avoir une réponse, merci de votre aide, cordialement
Bonjour, je suis sous-locataire d’un grand bureau au sein d’une entreprise. J’ai quitté le local début d’année pour des raisons de non respect des règles d’hygiène en cette période de pandémie. Ma dénonciation de bail est effective au 10 mars. J’ai jusque là payé loyer + charges alors que je ne suis plus dans le local depuis le 1er janvier. Je n’ai jamais eu de décompte de charges pour les années précédentes. Dans ces charges sont comprises l’entretien des communs et extérieur, taxe foncière, mais aussi mon électricité et donc le chauffage qui est une climatisation réversible. Quels sont mes… Lire la suite »
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
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En vous souhaitant bon courage dans vos démarches,
L’équipe LegalPlace
bonjour locataire de 02/01/2015 en bail commercial ,j’ai demandé plusieurs fois les justificatifs des charges (10€ d’eau,20€ tf) sans aucunes réponse comment je peux obligé mon bailleur a me les données ?
Merci
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Il y a une contradiction dans votre texte entre les paragraphes :
“le fait que le bailleur paie l’électricité du locataire et lui en demande le remboursement est contraire à l’interdiction de rétrocession de l’énergie fournie par EDF. Toute clause du bail le prévoyant serait donc illicite.”
et
“Charges usuellement supportées par le locataire…. les dépense courantes d’électricité, de gaz et d’eau”.
A moins qu’il y est quelque chose que j’ai mal compris. Merci
Bonjour,
Le premier paragraphe explique qu’il est impossible pour le propriétaire (bailleur) paie l’électricité à la place du locataire puisque qu’il est interdit de rétrocéder l’énergie fournie par EDF. Le second précise qu’en effet, les charges relatives à l’électricité pèsent en principe sur le locataire.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Je loue actuellement mon cabinet infirmier, nous venons de changer de bailleur il y a quelques semaines. Lors de ma première quittance avec celui-ci, je vois qu’il augmente le dépôt de garantie pour correspondre à un mois de loyer, qu’il me fait payer une partie de la taxe foncière alors que je ne l’ai jamais payé en 9 années, et que je cotise à la cotisation foncière des entreprises, et qu’à chaque ligne il ajoute des TVA alors qu’avant on ne payer la TVA qu’un seule fois, ici on la paie pour chaque ligne qu’il ajoute. Est-ce normal? Il… Lire la suite »
Bonjour,
Par principe, il n’est pas possible, pour une des parties, de modifier unilatéralement un contrat de bail professionnel. Il faut pour cela pour cela, établir un avenant au contrat qui doit être signé par les deux parties.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace.
je souhaiterai savoir s’il est possible de rédiger un bail professionnel avec un loyer charges comprises car le marché des bureaux professionnels s’affichent de plus en plus de cette façon . La révision des loyers se fera donc sur le montant charges comprises. il ne sera pas prévu du coup d’ajustement à la hausse ou à la baisse des charges locatives
merci pour votre avis avant d’utiliser votre modèle de bail professionnel
Bonjour,
Il est possible de rédiger un bail professionnel avec les charges comprises.
En revanche, inclure les charges dans le montant du loyer peut limiter leur réajustement, seul le loyer pouvant être révisé le cas échéant.
Si vous avez besoin de plus d’informations, n’hésitez pas à contacter un professionnel spécialisé en la matière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
est il interdit par la loi d’inclure dans les charges du locataire les frais d’assurance supportés par le bailleur d’un local commercial?
bien cordialement
Bonjour,
A priori, l’assurance n’entre pas dans la catégorie des charges locatives.
Vous pouvez toutefois prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, titulaire d’un bail professionnel dans un immeuble où se situent plusieurs bureaux, nous ne serons bientôt plus que deux professionnels à être locataires sur 6.
Quant sera il svp de la répartition des charges en l’espèce ?
Les charges d’électricité et de gaz (aucun compteur individuel) seront elles réparties entre les 2 locataires restants ? Ou demeureront nous sur le paiement des charges au prorata de la superficie de nos bureaux respectifs ? (Les locaux vacants n’étant pas de notre fait)
Merci pour votre retour
Bonjour,
Dans le cadre d’une bail professionnel, la répartition des charges locatives est fixée par le contrat de bail.
A l’inverse, nous vous invitons à contacter le bailleur sur ce point.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis bailleur d’un local professionnel, mon locataire refuse depuis 2 ans le réajustement de la provision pour charges, provision qui dû fait de l’augmentation notamment du gaz n’est plus cohérente. Les régularisations annuelles sont toujours très importantes, de l’ordre de 800€. L’agence qui gère notre bien nous dit qu’on ne peut pas obliger le locataire à accepter un réajustement mensuel de provision pour charge.. est-ce vrai? Ne peut on pas lui imposer?
Bonjour,
La répartition des charges dans le cadre d’un contrat de bail professionnel est prévue par le bail professionnel.
Par conséquent, nous vous invitons à consulter le contrat de bail sur le point du réajustement de la provision.
Si besoin, n’hésitez pas à contacter un professionnel en la matière qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour je suis locataire avec un bail professionnel. Mon propriétaire me fait payer en charge les appels de fond du syndic alors que dans le bail il est noté que je dois payer les charges de copropriété récupérables fixées par décret. Est ce normal?
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail professionnel, la répartition des charges entre le locataire et le bailleur est prévue par le contrat de bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace