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Les charges locatives dans le bail professionnel

Dernière mise à jour le 10/05/2022

La répartition des charges locatives dans un bail professionnel est décidée conventionnellement par les parties. Au contraire du régime du bail commercial modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014 qui interdit au bailleur d’imputer au preneur certaines dépenses de travaux, le bail professionnel laisse une grande place à la liberté contractuelle des parties.

Il incombe donc au bailleur et au preneur du local professionnel de s’accorder sur la répartition des dépenses en insérant une clause spécifique dans le contrat de location.

Quelle répartition des charges locatives en bail professionnel en l’absence de clause spécifique ?

Le régime du bail professionnel est gouverné par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Cette disposition légale crée un cadre juridique pour les locations de locaux à usage professionnel exploités dans le cadre d’une activité à caractère civil ou libéral.

Ces activités ne visent pas l’exploitation d’un fonds de commerce, et sont à ce titre exclues du champ d’application du statut des baux commerciaux. En effet, ce régime a pour vocation de conférer un droit à la propriété commerciale aux commerçants et artisans, le droit au bail constituant la plupart du temps un élément essentiel du fonds.

Le preneur du bail professionnel bénéficie donc d’une protection moindre, et ne peut notamment pas prétendre au renouvellement du bail professionnel dans les mêmes conditions que le renouvellement du bail commercial.

Bon à savoir : les parties peuvent décider conjointement d’appliquer le statut des baux commerciaux, même lorsque l’activité exercée n’est ni commerciale, artisanale ou industrielle.

A ce titre, ce régime accorde une grande importance à la liberté contractuelle des parties, qui peuvent en principe librement convenir de la répartition des charges locatives du bail professionnel. En l’absence de disposition légale spécifique, il convient d’appliquer le droit commun du louage des choses visé aux articles 1713 et suivants du Code civil.

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Les réparations locatives à la charge du preneur

L’article 1754 du Code civil établit une liste non exhaustive des charges locatives incombant au preneur, qui ne peut être tenu que des réparations locatives ou de menu entretien du local :

  • Atres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées
  • Recrépiment du bas des murs du local
  • Remplacement de pavés et de carreaux cassés
  • Portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures
  • Remplacement ou réparation des vitres
Attention : le preneur ne peut être tenu de prendre en charge les dépenses lorsqu’elles résultent de la vétusté ou de la force majeure.

Lorsque le preneur souhaite effectuer des travaux ou des réparations dans le local, il demeure indispensable de recueillir l’accord du bailleur. A défaut d’autorisation expresse, le preneur doit supporter seul les charges du bail professionnel et ne peut prétendre à un partage des frais avec le bailleur.

Bon à savoir : si les travaux réalisés permettent au bailleur d’augmenter la plus-value sur le local, il peut être tenu de rembourser au preneur les dépenses de réparation et d’amélioration.

Les réparations à la charge du bailleur

En vertu de l’article 1720 du Code civil, il incombe au bailleur de prendre en charge toutes les réparations autres que locatives qui se révèlent nécessaires en cours d’exécution du bail.

Il doit notamment supporter les frais des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil :

  • Réparation des gros murs et des voûtes
  • Rétablissement des poutres et des couvertures entières
  • Rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier
Bon à savoir : contrairement au statut du bail commercial, qui fait de l’article 606 du Code civil une disposition d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut déroger, les parties peuvent librement décider d’une autre répartition des charges.

Quelle répartition des charges locatives en bail professionnel en présence d’une clause spécifique ?

Les dispositions légales relatives à la répartition des charges locatives en bail professionnel n’ayant qu’une portée supplétive, les parties peuvent librement y déroger en insérant une clause de répartition des charges dans le contrat de bail.

Le bailleur et le preneur peuvent donc décider conjointement d’une liste établissant les charges locatives incombant au locataire, et celles demeurant la charge du bailleur.

La clause de répartition des charges doit être rédigée avec soin et précision, et doit comporter :

  • Un inventaire limitatif des catégories de dépenses locatives
  • Le mode de répartition des dépenses entre bailleur et preneur
  • Le cas échéant, la répartition des charges locatives entre les différents locataires d’un ensemble immobilier en fonction de la surface occupée par chacun

Quelle obligation d’information à la charge du bailleur ?

Le bailleur est tenu d’informer le preneur de tout changement affectant le montant ou la répartition des charges locatives en cours de bail professionnel, au moyen :

  • D’un état récapitulatif des dépenses réalisées en cours d’année à chaque anniversaire du bail
  • D’un état prévisionnel des travaux à venir et du coût associé
  • De tout document justifiant les frais engagés à la demande du preneur
Attention : en cas de litige sur la répartition des charges locatives en bail professionnel, le juge interprète strictement la clause de répartition figurant dans le contrat.

FAQ

Quels sont les remboursement qu'un bailleur peut obtenir d'un locataire professionnel ?

Le bailleur ne peut prétendre au remboursement des frais d'électricité déboursés pour le preneur. Il convient également de préciser dans la clause de répartition des charges les dépenses effectuées par le bailleur que le preneur est tenu de rembourser.

Qui paie les frais de rédaction du bail professionnel ?

Les frais d'établissement du contrat de location sont supportés par les deux parties.

Qui paie la Contribution économique territoriale (CET) ?

Le paiement de la CET incombe au bailleur, au même titre que la taxe foncière.

Modèle de bail professionnelModèle de bail professionnel

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 10/05/2022

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EFCE
EFCE
mars 23, 2018 4:44

Propriétaire d’un local en collectif, resté dans le patrimoine privé, loué à soi même avec rédaction d’un bail professionnel et mettant à la charge de mon cabinet médical un loyer + toutes les charges de copro, l’AGA nous informe cette année que les charges ‘propriétaire’ doivent être ré-imputées dans le bénéfice exploitant…. un peu en contradiction avec votre article ?

Fernandez
Fernandez
décembre 27, 2019 9:08

Bonjour,
J’avais un bail professionnel qui a prit fin en juillet 2018. En novembre 2019, je reçois un décompte individuel de régularisation de charges. De plus, j’ai perdu le statut de coopérative que j’avais à l’époque. Ai-je l’obligation de payer cette régularisation tardive de charge d’autant plus que je n’ai plus de numéro de siret ce qui reviendrai à payer sur mes deniers personnels? Merci d’avance pour votre éclairage.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
janvier 2, 2020 6:11
Reply to  Fernandez

Bonjour,
La loi permet au bailleur de réclamer les charges locatives sur un délai de 3 ans à compter de l’exigibilité de ces charges. Autrement dit, et dans votre situation, votre bailleur est a priori en droit de vous réclamer les charges locatives.
Toutefois, pour une régularisation qui intervient avec un an de retard, il est possible d’obtenir de votre bailleur que le paiement soit réparti sur plusieurs mensualités.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

NIMES
NIMES
avril 3, 2020 4:29

Bonjour, j’ai lu avec attention votre article.
QUID si le bail professionnel ne prévoit que des “charges mensuelles (provision initiale)” de 30 €/mois ramenée à 20 € sur accord en cours de bail ?
quelle charge peut-on alors mettre à charge du locataire professionnel: rien ?? ou bien EDF communs? salaire du personnel d’entretien ? cotisations URSSAF? HUMANIS prévoyance et retraite….?? à qui m’adresser pour avoir une réponse, merci de votre aide, cordialement

Vignoli Laetitia
Vignoli Laetitia
février 10, 2021 12:25

Bonjour, je suis sous-locataire d’un grand bureau au sein d’une entreprise. J’ai quitté le local début d’année pour des raisons de non respect des règles d’hygiène en cette période de pandémie. Ma dénonciation de bail est effective au 10 mars. J’ai jusque là payé loyer + charges alors que je ne suis plus dans le local depuis le 1er janvier. Je n’ai jamais eu de décompte de charges pour les années précédentes. Dans ces charges sont comprises l’entretien des communs et extérieur, taxe foncière, mais aussi mon électricité et donc le chauffage qui est une climatisation réversible. Quels sont mes… Lire la suite »

Adda
Adda
février 23, 2021 3:45

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Solenne
Éditeur
Solenne
mai 3, 2022 4:34

Bonjour,

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Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.

En vous souhaitant bon courage dans vos démarches,
L’équipe LegalPlace

lignot
lignot
juin 12, 2021 8:19

bonjour locataire de 02/01/2015 en bail commercial ,j’ai demandé plusieurs fois les justificatifs des charges (10€ d’eau,20€ tf) sans aucunes réponse comment je peux obligé mon bailleur a me les données ?
Merci

Fatna
Fatna
juin 15, 2021 11:24
Reply to  lignot

Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Diouqui
Diouqui
janvier 13, 2022 11:52

Il y a une contradiction dans votre texte entre les paragraphes :
“le fait que le bailleur paie l’électricité du locataire et lui en demande le remboursement est contraire à l’interdiction de rétrocession de l’énergie fournie par EDF. Toute clause du bail le prévoyant serait donc illicite.”
et
“Charges usuellement supportées par le locataire…. les dépense courantes d’électricité, de gaz et d’eau”.
A moins qu’il y est quelque chose que j’ai mal compris. Merci

Alissia
Éditeur
Alissia
janvier 14, 2022 6:05
Reply to  Diouqui

Bonjour,
Le premier paragraphe explique qu’il est impossible pour le propriétaire (bailleur) paie l’électricité à la place du locataire puisque qu’il est interdit de rétrocéder l’énergie fournie par EDF. Le second précise qu’en effet, les charges relatives à l’électricité pèsent en principe sur le locataire.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris