Les charges locatives dans le bail professionnel : le guide

Les charges locatives dans le bail professionnel : le guide

Le bail professionnel est régi par la loi du 23 décembre 1986. Celle-ci réglemente la durée du bail, les formes du congé ainsi que le délai du préavis. En ce qui concerne la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, c’est la liberté contractuelle qui prime comme pour le bail commercial.

La répartition des charges entre le locataire professionnel et le propriétaire bailleur peut donc soit s’établir de façon conventionnelle, soit, à défaut, par le biais d’un juge en cas de conflit.

 

Les modes de répartition des charges locatives du bail professionnel

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire peut être réalisée par voie conventionnelle, ou bien sinon par le biais d’un juge en cas de conflit.

Dans la première situation (il s’agit du cas le plus classique), les parties répartissent à leur convenance la charge des réparations ou des taxes et impôts en insérant expressément une clause en ce sens, selon le principe de liberté contractuelle.

Dans le deuxième cas de figure, si un désaccord apparaît entre les parties, c’est au juge qu’il appartient d’interpréter les clauses de répartition des charges qui ont été insérées dans le contrat de bail.

Répartition conventionnelle des charges du bail professionnel

La loi étant silencieuse, les baux professionnels sont en principe établis par écrit et doivent préciser de façon détaillée les différentes charges exigibles et leur mode de répartition entre propriétaire et locataire. Par exemple, le bail professionnel peut mettre à la charge du locataire l’ensemble des prestations et charges relatives au local loué et à l’ensemble de l’immeuble, ou au contraire se limiter aux dépenses d’entretien courant des locaux.

Il est très important de noter que la jurisprudence impose de manière catégorique que les charges imputées au locataire soient précisément listées dans le bail.

Ainsi, le contrat de bail professionnel doit contenir une clause indiquant de manière précise et exhaustive :

  • l’inventaire limitatif des catégories de charges (entretien, copropriété, impôts et taxes, etc.) attachées au bien loué ;
  • la répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire ;
  • dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail doit mentionner la répartition des charges entre les différents locataires, en fonction de la surface que chacun d’entre eux occupe au titre de son bail.

Bon à savoir : le fait que le bailleur paie l’électricité du locataire et lui en demande le remboursement est contraire à l’interdiction de rétrocession de l’énergie fournie par EDF. Toute clause du bail le prévoyant serait donc illicite.

Par ailleurs, le bailleur a l’obligation de transmettre au locataire un état récapitulatif des charges de l’année passée, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Cet état devra être adressé 3 mois au moins avant la reddition des charges de copropriété si l’immeuble est en copropriété.

Par exemple : pour une année N, l’état récapitulatif devra être transmis au locataire avant le 30 septembre de l’année N+1.

Le bailleur a également l’obligation de transmettre au locataire tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés, et ce à chaque fois que le locataire en fait la demande.

En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires :

  • de toute création de nouvelles charges,
  • de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans (dans les 2 mois qui suivent l’échéance triennale), le bailleur doit communiquer à chaque locataire :

  • un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel,
  • un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.

Répartition des charges par le juge

Si un désaccord apparaît entre les parties, il appartient au juge d’interpréter la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

En présence d’une clause de répartition des charges, le juge interprète strictement celle-ci et le preneur ne peut pas se voir réclamer le paiement des charges qui ne lui ont pas été expressément transférées par le bail.

Ainsi, si de nouvelles taxes sont créées pendant la durée du bail, le bailleur ne pourra faire supporter ces nouvelles charges au preneur que si, et uniquement si, l’hypothèse a été visée par une des clauses du bail.

En l’absence de clause de répartition des charges, le juge se référera par défaut au code civil et aux règles énoncée plus haut.

Charges usuellement supportées par le locataire

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes font en général partie des charges locatives supportées par le locataire. Sont notamment concernées les dépenses liées à sa consommation d’énergie ou d’eau, les taxes liées à son activité, les dépenses d’entretien et de réparations courantes (les peintures par exemple), etc.
Ces charges sont donc attachées à l’occupation des locaux, on y trouve :
  • les dépense courantes d’électricité, de gaz et d’eau ;
  • les dépenses relatives aux réparations courantes et à l’entretien (peinture, appareils de chauffage, sanitaires, etc) ;
  • les travaux d’embellissement des locaux pour dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
  • les impôts, taxes, redevances, contributions et charges liés à l’usage des locaux loués (taxes additionnelles à la taxe foncière du bail commercial ou professionnel, taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères, etc.).

Les autres catégories de charges (honoraires de prestataires externes, primes d’assurances, etc) sont à répartir entre le bailleur et locataire. Cependant, dans la majeur partie des baux, l’intégralité de ces autres charge est supportée par le locataire.

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Taxes et impôts pouvant être à imputés au locataire

La Cour de cassation considère que les taxes et impôts, dont le propriétaire est en principe légalement redevable, peuvent être mis à la charge du locataire si le bail le prévoit.

Ainsi, l’usage des lieux peut mettre à la charge du locataire les taxes municipales telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe relative au tout à l’égout, les taxes de balayage…

Les parties peuvent également convenir dans le bail de se référer au décret sur les charges locatives en matière de bail d’habitation pour une résidence principale. Il est préférable, dans ce cas, que le décret soit annexé au bail, afin d’éviter toute contestation possible.

Attention : si le bien loué s’inscrit dans un ensemble immobilier, le bailleur ne peut pas imputer les charges et les impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.