ConnexionLes charges locatives dans le bail professionnel
Dernière mise à jour le 11/05/2025
La répartition des charges locatives dans un bail professionnel est décidée conventionnellement par les parties. Au contraire du régime du bail commercial modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014 qui interdit au bailleur d’imputer au preneur certaines dépenses de travaux, le bail professionnel laisse une grande place à la liberté contractuelle des parties.
Il incombe donc au bailleur et au preneur du local professionnel de s’accorder sur la répartition des dépenses en insérant une clause spécifique dans le contrat de location.
Quelle répartition des charges locatives en bail professionnel en l’absence de clause spécifique ?
Le régime du bail professionnel est gouverné par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Cette disposition légale crée un cadre juridique pour les locations de locaux à usage professionnel exploités dans le cadre d’une activité à caractère civil ou libéral.
Ces activités ne visent pas l’exploitation d’un fonds de commerce, et sont à ce titre exclues du champ d’application du statut des baux commerciaux. En effet, ce régime a pour vocation de conférer un droit à la propriété commerciale aux commerçants et artisans, le droit au bail constituant la plupart du temps un élément essentiel du fonds.
Le preneur du bail professionnel bénéficie donc d’une protection moindre, et ne peut notamment pas prétendre au renouvellement du bail professionnel dans les mêmes conditions que le renouvellement du bail commercial.
A ce titre, ce régime accorde une grande importance à la liberté contractuelle des parties, qui peuvent en principe librement convenir de la répartition des charges locatives du bail professionnel. En l’absence de disposition légale spécifique, il convient d’appliquer le droit commun du louage des choses visé aux articles 1713 et suivants du Code civil.
Les réparations locatives à la charge du preneur
L’article 1754 du Code civil établit une liste non exhaustive des charges locatives incombant au preneur, qui ne peut être tenu que des réparations locatives ou de menu entretien du local :
- Atres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées
- Recrépiment du bas des murs du local
- Remplacement de pavés et de carreaux cassés
- Portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures
- Remplacement ou réparation des vitres
Lorsque le preneur souhaite effectuer des travaux ou des réparations dans le local, il demeure indispensable de recueillir l’accord du bailleur. A défaut d’autorisation expresse, le preneur doit supporter seul les charges du bail professionnel et ne peut prétendre à un partage des frais avec le bailleur.
Les réparations à la charge du bailleur
En vertu de l’article 1720 du Code civil, il incombe au bailleur de prendre en charge toutes les réparations autres que locatives qui se révèlent nécessaires en cours d’exécution du bail.
Il doit notamment supporter les frais des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil :
- Réparation des gros murs et des voûtes
- Rétablissement des poutres et des couvertures entières
- Rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier
Quelle répartition des charges locatives en bail professionnel en présence d’une clause spécifique ?
Les dispositions légales relatives à la répartition des charges locatives en bail professionnel n’ayant qu’une portée supplétive, les parties peuvent librement y déroger en insérant une clause de répartition des charges dans le contrat de bail.
Le bailleur et le preneur peuvent donc décider conjointement d’une liste établissant les charges locatives incombant au locataire, et celles demeurant la charge du bailleur.
La clause de répartition des charges doit être rédigée avec soin et précision, et doit comporter :
- Un inventaire limitatif des catégories de dépenses locatives
- Le mode de répartition des dépenses entre bailleur et preneur
- Le cas échéant, la répartition des charges locatives entre les différents locataires d’un ensemble immobilier en fonction de la surface occupée par chacun
Quelle obligation d’information à la charge du bailleur ?
Le bailleur est tenu d’informer le preneur de tout changement affectant le montant ou la répartition des charges locatives en cours de bail professionnel, au moyen :
- D’un état récapitulatif des dépenses réalisées en cours d’année à chaque anniversaire du bail
- D’un état prévisionnel des travaux à venir et du coût associé
- De tout document justifiant les frais engagés à la demande du preneur
FAQ
Quels sont les remboursement qu'un bailleur peut obtenir d'un locataire professionnel ?
Qui paie les frais de rédaction du bail professionnel ?
Qui paie la Contribution économique territoriale (CET) ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, je loue un T2 afin d’exercer ma profession libérale depuis 2017 et je rencontre de nombreux problèmes depuis: 1) Ascenceur en panne chaque année pendant plusieurs jours (escalier non-accessible sans badge) donc je dois descendre pour aller chercher tous mes patients dont certains qui n’ont pas la possibilité de monter 2 étages 2) Quittances de loyer difficiles à obtenir malgré mes demandes 3) Loyer qui augmente chaque année avec des charges qui me posent question (j’y suis à mi-temps) 4) Plafond qui se dégrade 5) Stop-park vandalisé régulièrement 6) Bail professionnel qui me pose question légalement parlant Quels peuvent-être… Lire la suite »
Bonjour, Dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel, le locataire peut signaler au bailleur les manquements à ses obligations, notamment en matière de jouissance paisible des locaux et d’entretien des parties communes. Les problèmes récurrents d’ascenseur ou de stationnement, les difficultés d’obtention de quittances et les augmentations de loyer contestables peuvent justifier une demande de régularisation ou de mise en conformité. Selon la situation, il est possible de formaliser ces demandes par courrier recommandé, ou de saisir les instances compétentes pour litige locatif afin de faire constater les manquements et leurs conséquences. En espérant que notre réponse vous sera… Lire la suite »
Bonjour
Etant propriétaire d’un appartement divisé en locaux professionnels, quelles sont les différentes charges de copropriétés et à quel pourcentage, il est possible de les réimputer aux locataires. (bien sur je retires déjà toutes les grosses charges de structure bâtiment)
D’avance merci
Cordialement
Bonjour, En principe, en matière de bail professionnel ou commercial, vous pouvez réimputer aux locataires certaines charges de copropriété, à condition que cela soit expressément prévu dans le bail. Seules les charges récupérables peuvent être imputées, telles que les charges liées aux services, à l’usage ou à l’entretien courant (nettoyage des parties communes, électricité, ascenseur, sécurité, entretien des espaces verts, etc.). En revanche, vous ne pouvez pas répercuter les grosses réparations (toiture, gros murs, structures), les travaux de mise en conformité ou les honoraires du syndic afférents à ces travaux. Pour plus de renseignements sur votre situation, nous vous invitons… Lire la suite »
Bonjour, mon bailleur ( cadre d’un bail professionnel) vient d’augmenter mon loyer « sur la base de l’augmentation des charges locatives « de 20€ sur un loyer de 580€.
Est-ce légal ? Merci à vous.
Bonjour,
Non, en bail professionnel, le loyer ne peut être révisé que dans les conditions prévues par le bail ou par application des règles de révision légale (article 57 A du décret du 30 septembre 1953). L’augmentation du loyer en fonction des charges locatives n’est pas prévue automatiquement.
Le bailleur peut répercuter l’augmentation réelle des charges si le bail le prévoit, mais il ne peut pas augmenter arbitrairement le loyer lui-même pour cette raison sans suivre la procédure de révision légale ou conventionnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour je suis locataire avec un bail professionnel. Mon propriétaire me fait payer en charge les appels de fond du syndic alors que dans le bail il est noté que je dois payer les charges de copropriété récupérables fixées par décret. Est ce normal?
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail professionnel, la répartition des charges entre le locataire et le bailleur est prévue par le contrat de bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis bailleur d’un local professionnel, mon locataire refuse depuis 2 ans le réajustement de la provision pour charges, provision qui dû fait de l’augmentation notamment du gaz n’est plus cohérente. Les régularisations annuelles sont toujours très importantes, de l’ordre de 800€. L’agence qui gère notre bien nous dit qu’on ne peut pas obliger le locataire à accepter un réajustement mensuel de provision pour charge.. est-ce vrai? Ne peut on pas lui imposer?
Bonjour,
La répartition des charges dans le cadre d’un contrat de bail professionnel est prévue par le bail professionnel.
Par conséquent, nous vous invitons à consulter le contrat de bail sur le point du réajustement de la provision.
Si besoin, n’hésitez pas à contacter un professionnel en la matière qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, titulaire d’un bail professionnel dans un immeuble où se situent plusieurs bureaux, nous ne serons bientôt plus que deux professionnels à être locataires sur 6.
Quant sera il svp de la répartition des charges en l’espèce ?
Les charges d’électricité et de gaz (aucun compteur individuel) seront elles réparties entre les 2 locataires restants ? Ou demeureront nous sur le paiement des charges au prorata de la superficie de nos bureaux respectifs ? (Les locaux vacants n’étant pas de notre fait)
Merci pour votre retour
Bonjour,
Dans le cadre d’une bail professionnel, la répartition des charges locatives est fixée par le contrat de bail.
A l’inverse, nous vous invitons à contacter le bailleur sur ce point.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
est il interdit par la loi d’inclure dans les charges du locataire les frais d’assurance supportés par le bailleur d’un local commercial?
bien cordialement
Bonjour,
A priori, l’assurance n’entre pas dans la catégorie des charges locatives.
Vous pouvez toutefois prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
je souhaiterai savoir s’il est possible de rédiger un bail professionnel avec un loyer charges comprises car le marché des bureaux professionnels s’affichent de plus en plus de cette façon . La révision des loyers se fera donc sur le montant charges comprises. il ne sera pas prévu du coup d’ajustement à la hausse ou à la baisse des charges locatives
merci pour votre avis avant d’utiliser votre modèle de bail professionnel
Bonjour,
Il est possible de rédiger un bail professionnel avec les charges comprises.
En revanche, inclure les charges dans le montant du loyer peut limiter leur réajustement, seul le loyer pouvant être révisé le cas échéant.
Si vous avez besoin de plus d’informations, n’hésitez pas à contacter un professionnel spécialisé en la matière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace