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La modification des charges à l’aide de l’avenant au bail de location

La modification des charges à l’aide de l’avenant au bail de location

Un avenant au bail de location peut consister en une modification des charges. Un avenant au contrat de bail de location est un autre contrat dont le but est de modifier le contrat de bail initial. L’avenant peut concerner un ou plusieurs points. Dans cet article, nous traiterons de l’avenant qui vise à modifier le montant des charges dues par le locataire, mais il peut aussi s’agir d’une modification à la suite d’une séparation et ou renouvellement du bail de location.

 

Que doit contenir un avenant au bail de location qui modifie les charges ?

Lorsqu’il modifie le montant des charges du par le locataire, l’avenant doit reprendre les éléments suivants :

  • La dénomination des parties (c’est-à-dire les noms, prénoms, nationalité, date et lieu de naissance du bailleur et du ou des locataires) ;
  • Le rappel du bail signé (par exemple, le contrat de location signé le [date] à [lieu] portant sur le bien situé au [adresse, étage et numéro d’appartement s’il y a lieu]) ;
  • Les raisons motivant la modification (c’est-à-dire les travaux) ;
  • La modification apportée au bail principal (c’est-à-dire un rappel du montant des charges avant l’avenant et le nouveau montant détaillé des charges)

Concernant le montant détaillé des charges, il faut qu’il reprenne chaque type de charge (par exemple, l’eau chaude) et qu’il y fasse correspondre un montant précis. A la fin de ce détail des charges, il faudra aussi indiquer un montant total des charges pour qu’il n’y ait aucune ambiguïté vis-à-vis du locataire.

 

Sur quelles charges peut porter l’avenant au bail de location ?

De manière générale, le bailleur ne peut pas exiger du locataire que ce dernier lui rembourse toute sorte de charge. Il existe une liste des charges afférentes au bien loué et qui sont dites charges récupérables. Comme à la conclusion du contrat, le bailleur ne peut pas obliger le locataire à payer d’autres charges à l’occasion d’un avenant au bail de location.

Les charges ainsi récupérables sur le locataire sont de trois types :

Ces charges ne sont pas directement mises sur le compte du locataire : il faut que le contrat ou un avenant au contrat de bail le prévoit expressément.

C’est le décret du 26 août 1987 qui fixe, via une annexe, une liste exhaustive des charges qui peuvent être récupérées sur le locataire. En dehors de cette liste, la Cour de cassation a considéré que le bailleur ne pouvait pas exiger, même par contrat ou avenant, que le locataire s’acquitte de charges supplémentaires. Tout contrat ou avenant qui prévoirait le contraire serait illégal.

De même, indiquer un montant de loyers « charges comprises » ne suffit pas. Les charges doivent être détaillées et fixées en dehors du loyer. C’est pour cette raison que l’avenant au bail de location qui vise à modifier le montant des charges doit également établir un détail des charges modifiées.

La liste fixée par décret reprend donc les catégories plus précises de charges suivantes :

  • Les dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien courant et de petites réparations des ascenseurs et des monte-charges ;
  • Les dépenses relatives à l’eau froide et chaude, au chauffage des locaux privatifs des locataires et des parties communes ;
  • Certaines dépenses relatives aux parties communes intérieures (électricité, entretien de propreté, des tapis etc.) ou aux équipements divers (ventilation, interphone etc.) ainsi qu’à l’hygiène (élimination des rejets, désinsectisation etc.) ;
  • Certaines dépenses relatives aux espaces extérieurs (aires de stationnement, espaces verts, aires et équipements de jeux etc.) telles que celles relatives à l’électricité ou à l’entretien courant (coupe, désherbage, arrosage, etc.) ;
  • La taxe de balayage et la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

A l’inverse, certaines charges ont été jugées comme non récupérables sur le locataire. Elles ne pourront donc pas faire l’objet d’un avenant pour modification du montant des charges. C’est le cas par exemple de la taxe foncière, de la contribution sur les revenus locatifs, de l’enlèvement des encombrants qui ne constituent pas de l’élimination de déchets, de la taxe sur les balcons, les dépenses de modernisation des chaufferies, ou encore les frais de gardiennage de nuit ou les week-ends.

En revanche, les dépenses de personnel (comme un gardien ou concierge) sont récupérables dans la limite de la rémunération et des charges sociales et fiscales à la charge de l’employeur. Mais le montant des charges correspondantes ne peut pas être supérieur à 75% du coût de ce personnel (c’est-à-dire la rémunération ainsi que les charges sociales et fiscales).

ar conséquent, un avenant au bail de location ne peut pas avoir pour effet de faire supporter plus de 75% de ce coût au locataire. Autrement, l’avenant serait illégal.

 

Un avenant obligatoire : la régularisation annuelle des charges

La régularisation annuelle des charges est une sorte particulière d’avenant modifiant le montant des charges dues par le locataire lorsque ce dernier fournit des provisions sur charges. C’est donc un avenant obligatoire pour le bailleur.

En matière de charges locatives, il faut en effet que le propriétaire rende des comptes au locataire. Il doit justifier le montant des charges et par conséquent, un avenant au bail de location ne peut pas prévoir une évaluation forfaitaire de ces charges. Les charges doivent être fixées sur une base réelle. C’est pourquoi elles donnent chaque année lieu à une régularisation lorsqu’elles font l’objet d’une provision.

Le locataire peut alors obliger le bailleur à lui remettre un récapitulatif des charges du logement. Et si le bailleur ne procède pas à la régularisation annuelle, ce comportement peut ensuite être considéré comme déloyal si un procès l’oppose au locataire.

Comment le bailleur peut-il justifier du montant des provisions ? Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit envoyer un décompte des charges, classées par nature, au locataire.

Le bailleur doit également tenir à la disposition du locataire les factures détaillées qui se rapportent aux services dont le locataire a profité directement en échange des provisions sur charges qu’il a payé. S’il ne le fait pas, il ne pourra pas ensuite exiger du locataire que ce dernier paie le montant des charges non justifiées. Cette obligation de mise à disposition dure pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte des charges locataires.

Il n’y a pas d’autre forme de sanction en cas d’absence de régularisation annuelle des charges. Le retard dans cette régularisation n’est pas non plus sanctionné de façon importante.

S’il apparaît à l’occasion de la régularisation que le montant des provisions sur charges était trop important, il faudra alors déduire la différence du prochain loyer du locataire ou prévoir que dans un tel cas, le montant des provisions sur charges sera modifié pour l’année suivante.

A l’inverse, si au moment de la régularisation il s’avère que le montant réel des charges était plus important que celui des provisions sur charges, le locataire devra s’acquitter de la différence à l’occasion du prochain loyer à payer ou sur l’année suivante.

Une telle situation qui se répète peut aussi donner lieu à un avenant plus général qui modifie durablement le montant des charges.Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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filfili
filfili
avril 4, 2019 3:42

un avenant au bail d’habitation peut il avoir un effet rétroactif par exemple pour l’eau ?

filfili
filfili
avril 4, 2019 3:43

un avenant au bail d’habitation par exemple pour les charges d’eau peut il avoir un effet rétroactif

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
avril 15, 2019 5:01
Reply to  filfili

Bonjour,
Quel que soit l’objet de l’avenant au bail d’habitation, celui-ci ne peut avoir d’effet que pour l’avenir.
Nous espérons que cette information vous soit utile.
L’équipe LegalPlace

Lili
Lili
mai 24, 2019 8:27
Reply to  LegalPlace SAS

Bonjour

Un avenant qui retirerait les charge du bail d’habitation avec accord des 2 parties peut il avoir un effet rétroactif ?

Cordialement

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
mai 27, 2019 12:24
Reply to  Lili

Bonjour,
Un avenant au bail d’habitation ne vaut en principe que pour l’avenir.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

AURELIE
AURELIE
mai 29, 2019 1:54

Bonjour, Nous avons signés un bail avec provisions sur charge(eau,électricité) avec une agence, le propriétaire a effectué des travaux et nous a demandé verbalement de passé les compteurs a nos noms. Mais l’agence ne nous a jamais fait signer d’avenant au bail concernant cette modification. Nous avons quitté le logement suite a la mise en vente par le propriétaire. L’agence nous demande de régler la facture d’eau et le mois de loyer de mai,alors que la loi stipule qu’en cas de vente il n’y a pas de préavis. Nous avons envoyé un recommandé avec AR quand même , reçu le… Lire la suite »

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juin 6, 2019 3:12
Reply to  AURELIE

Bonjour,
Etant donné que l’accord verbal avec le propriétaire n’a pas été formalisé par un avenant au contrat de location, il n’a pas vraiment de valeur juridique. L’agence immobilière a donc commis une erreur, car il lui sera difficile de prouver l’existence d’une obligation de payer à votre charge en cas de litige.
En réponse à la mise en demeure de l’agent immobilier, vous pouvez donc lui demander de fournir les preuves en support de ses allégations.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Samy
Samy
juin 18, 2019 6:22

Bonjour,
Nous venons d’être avisés de la signature d’un contrat d’entretien de l’allée menant à notre habitation ainsi qu’à 5 autres. L’agence nous notifie simplement le montant mensuel qui va nous être imputé à partir du mois de septembre. Pouvons-nous exiger un avenant pour modification des charges, ainsi que le justificatif de cette dépense et la répartition entre les habitants ?
Cordialement.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juin 25, 2019 1:13
Reply to  Samy

Bonjour,
Si ces nouvelles charges ont vocation à être permanentes, il est indispensable de rédiger un avenant au bail afin de modifier les charges incombant aux locataires pour l’avenir. Lors des discussions avec l’agence, il semble également légitime de demander le détail des dépenses à votre charge. En cas de refus de l’agence, il vous est possible de lancer une procédure de conciliation auprès de la Commission départementale de conciliation qui vous aidera à trouver un terrain d’entente.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Karine N
Karine N
juillet 17, 2019 10:53

Bonsoir, nous louons notre depuis le 01/11/2018. Les charges mensuelles ont été definies dès le départ. Il se trouve que l’eau n’etait pas comprise dans les charges, car nous pensions que la commune qui se charge de facturer pouvait changer le titulaire du contrat par nos locataires, il se trouve que non et en plus elle fait un arrété au 30/05. Sachant que nous étions dans le logement jusqu’au 31/10/2018, je pensait faire une regularisation au pro rata du temps de presence à mes locataires mais étant donné que la date anniversaire est le 01/11 de chaque année, je ne… Lire la suite »

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juillet 18, 2019 10:58
Reply to  Karine N

Bonjour,
Il est possible de signer l’avenant en cours de bail, mais il convient que sa date d’effet soit fixée à la date d’anniversaire du bail, au moment de la régularisation des charges.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Bozena Misiek
Bozena Misiek
juillet 24, 2019 7:32

Bonjour, ayant acquis un appartement il y a un peu plus d’un an, occupé depuis plusieurs années, j’ai repris le bail de base effectué par une agence immobilière de pacotille… Dans ce bail il est stipulé un paiement de provision pour charges et défini deux sortes de charges qui sont l’eau et les TOM (avec des montants ridicules). Ayant procédé récemment à la régularisation des charges 2018 j’y ai inclus tout naturellement l’électricité des communs et pour 2019 j’inclurais le ménage des parties communes car je viens de prendre une société. La question est : dans quelles conditions puis-je inclure… Lire la suite »

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juillet 24, 2019 4:20
Reply to  Bozena Misiek

Bonjour,
Il vous est possible de signer un avenant au bail de location incluant les charges que vous souhaitez rajouter. Cet avenant peut être conclu à n’importe quel moment mais doit prendre effet à l’anniversaire du bail.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Sophie
Sophie
septembre 6, 2019 5:25

Bonjour, Nous sommes locataires et dans les pièces à fournir pour avoir notre location le propriétaire avait spécifié que nous pouvions avoir une caution solidaire ou bancaire. Nous avons opté pour la caution bancaire. Nous avons signé le bail sauf qu’il n’y avait rien dans le bail qui spécifié que nous étions rattaché au propriétaire avec une caution bancaire. Du coup la banque nous demande de refaire un bail avec tout de stipulé dedans. La gérante de la location vient de m’appeler en disant que leur avocate devait faire une avenant au bail mais que ça allait engendrer des frais… Lire la suite »

AMZ
AMZ
novembre 25, 2019 4:40

Bonjour, je cherche un modèle d’avenant d’un bail de location NU, pour modifier le forfait indiqué à tort pour les charges récupérables en provision. Modification pour le restant à courir du bail. Cordialement

Farafina Yeleen
Farafina Yeleen
mars 3, 2020 9:24

Bjr, voilà depuis janvier 2019, mon propriétaire m’a augmenté mon loyer sous prétexte des charges du ramassage des ordures, qui lui serait imposées sur sa taxe foncière de l’immeuble locatif, soit en gros 6€ en plus par mois pour l’année 2019. Et depuis janvier 2020, idem, il me redemande la même somme en plus par mois donc par rapport à décembre 2018 : 12€ en plus par mois. Le souci est que nous sommes 6 locataires dans l’immeuble et que je suis la seule qui a eu cette augmentation de charges, et de plus nous n’avons pas de poubelles rattachées… Lire la suite »

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
mars 5, 2020 3:28

Bonjour, Si le paiement des charges locatives dans votre contrat relève du régime forfaitaire (c’est-à-dire que les charges sont payées périodiquement et non annuellement, sans qu’aucune régularisation n’intervienne), l’augmentation des charges locatives doit être déterminée par application d’une clause d’indexation figurant dans le bail locatif. Le propriétaire ne peut décider d’augmenter spontanément les charges, et doit formaliser cette hausse par un avenant au contrat de location signé par le locataire. Si le paiement des charges relève du régime réel (c’est-à-dire que le locataire verse mensuellement une provision de charges, qui doivent être régularisées annuellement selon les dépenses réelles liées au… Lire la suite »

Antalex 56
Antalex 56
avril 8, 2020 10:52

Bonjour, en janvier dernier lors de l’apurement des charges de mon locataire, nous avons convenu d’une augmentation de leur provision mensuelle pour pallier à leur dépassement important. A l’époque je n’ai pas établi d’avenant mais depuis janvier ils ont payé leur loyer avec le nouveau montant de charges qu’ils ont accepté. Donc si je fais un avenant pour la modification des charges maintenant, sachant qu’il ne prend effet qu’à partir d’aujourd’hui, et est ce que mon locataire peut me demander de lui rembourser les sommes versées depuis janvier ? ou dois-je ne rien faire pour l’instant et plutôt établir de… Lire la suite »

DANIELLE OTT
mai 6, 2020 2:46

Bonjour j’ai reçu fin mars 2020 le decompte des charges 2018 avec une explosion des charges par rapport à 2017 qui me sont justifiées par la scission de la copropriété en 2017 ce que j’ignorais
L’agence me propose un avenant à mon contrat de location
Dois je l’accepter ?

Julien
Julien
juin 17, 2020 3:34

Bonjour,

Mon bailleur (Un organisme HLM) ne procede à aucune regularisation des charges depuis 18 mois. D’apres mon calcul (surement imprecis car le baileur ne veut fournir aucun docuement), il me devrait un mois entier de loyer( 650 euro de loyer charge comprise, la regularisation serai de 600 euro en ma faveur). Y a t il un moyen de le contraindre a effectuer cette regularisation ?
Merci pour votre aide.
Julien

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari
juin 22, 2020 5:34
Reply to  Julien

Bonjour,
Le propriétaire doit obligatoirement fournir les documents permettant de justifier de la répartition des charges avec le locataire dès lors que ce dernier le lui demande. Il vous est possible de mettre en demeure le propriétaire d’exécuter ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
Si le conflit persiste, vous pouvez solliciter l’aide de la commission départementale de conciliation qui constitue un dispositif gratuit de résolution des litiges préalable au recours en justice.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Jae
Jae
août 8, 2020 12:13

Bonjour, Je suis locataire dans une résidence gérée par un bailleur social. Il s’avère qu’une partie de la population de cette résidence ne respecte pas grand chose, et donc le bailleur a décidé de menacer de passer par une entreprise tierse pour la gestion des ordures (sorties du local poubelle, aucun nettoyage de ce dernier n’est réalisé), et ce faisant, d’augmenter les charges dédiées à cette dépense pour tout le monde. J’ajoute qu’une plaque existait sur la porte du local mentionnant « Poubelles et encombrants », mais suite au dépot d’encombrants justement, le bailleur l’a faite retirer et avance que le local… Lire la suite »