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Le non-renouvellement de bail

Le non-renouvellement de bail

Lorsqu’un bail de location arrive à son terme, il peut être renouvelé, reconduit tacitement ou résilier. Aussi, lorsque le propriétaire choisit la résiliation du bail, ou son non-renouvellement, il doit respecter certaines formalités. En effet, il doit disposer de certains motifs. Par ailleurs, il doit suivre une certaine procédure. Sinon, le congé donné à son locataire n’est pas valable.

Quels sont les motifs pour le non-renouvellement du bail ?

Le bail de location peut être relatif à un logement meublé ou non-meublé. En ce qui concerne le logement vide (ou non-meublé), le contrat est conclu pour une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique . Sa durée est de 6 ans si le bailleur est une personne morale. Pour une location meublée, la durée du contrat de location est généralement d’un an.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour des raisons précises. Ces motifs sont rappelés par l’article article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, “lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Ainsi, il existe trois motifs pour que le propriétaire récupère son logement :

  • La vente du logement : lorsqu’il s’agit d’un logement vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le logement. Autrement dit, il est prioritaire pour acheter le bien. Toutefois, si le propriétaire décide de vendre à un membre de sa famille jusqu’au 3ème degré, il ne bénéficie pas de ce droit.
  • La reprise du logement : le propriétaire peut décider le non-renouvellement du bail s’il souhaite faire du logement sa résidence principale. Il en est de même s’il souhaite faire de ce logement la résidence principale d’un membre de sa famille jusqu’au 3ème degré.
  • L’existence d’un motif légitime et sérieux : c’est lorsque le locataire manque à ses obligations. Par exemple, il ne paye pas le loyer de manière répétée ou alors il cause des troubles anormaux de voisinage.

Quelle est la procédure de non-renouvellement ?

Le propriétaire doit respecter une certaine durée de préavis. D’ailleurs, il doit notifier sa volonté de donner congé au locataire lui faisant parvenir une lettre de résiliation de bail soit par :

  • Lettre recommandé avec demande d’avis de réception
  • Acte d’huissier
  • Remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le locataire devra libérer les lieux au plus tard à la date de fin du bail, après une certaine durée de préavis. En effet, le propriétaire envoie la lettre de congé au moins :

  • 6 mois au moins avant la date de fin du bail si le logement est vide
  • 3 mois au moins avant la date de fin du bail si le logement est meublé

Il en est de même dans le cas du préavis pour un bail étudiant.

Le courrier doit être adressé à chacun des locataires ou colocataires du bail et à leur époux ou partenaires de PACS (sauf si le bailleur n’a pas été informé du mariage ou du PACS). Le propriétaire doit préciser le motif de non-renouvellement du bail de location ou de tout autre type de bail.

Si le locataire décide de libérer les lieux avant la fin du préavis, il ne sera pas tenu de verser le loyer jusqu’à la date de fin du préavis.

Bon à savoir : Si le motif est la reprise du logement, le courrier doit mentionner le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire. Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, on précise également le lien entre le bénéficiaire et le propriétaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

Qu’en est-t-il du locataire protégé ?

Certains locataires sont protégés. Dans ce cas, les règles relatives au non-renouvellement diffèrent. Toutefois, il existe des exceptions.

Le locataire protégé

Au sein d’un contrat de location, le locataire peut bénéficier d’un régime de protection. Aussi, le locataire est protégé lorsqu’il réunit deux conditions cumulatives :

  • Il est âgé de plus de 65 ans
  • Ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds fixés. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer du locataire ainsi que de la région où il réside :
Plafonds des ressources 2019 à respecter en 2021
Composition du foyer Paris et villes limitrophes Communes Ile-de-France (hors Paris et ville limitrophes) Autres régions
1 personne seule 24 116 € 24 116 € 20 966 €
  • 2 personnes
  • 1 personne seule avec carte mobilité inclusion invalidité
36 042 € 36 042 € 27 998 €
  • 3 personnes
  • Jeune couple
  • 2 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité
  • 1 personne seule avec 1 personne à charge
47 247 € 43 325 € 33 670 €
  • 4 personnes
  • 3 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité
  • 1 personne seule avec 2 personnes à charge
56 410 € 51 897 € 33 670 €
  • 5 personnes
  • 4 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité
  • 1 personne seule avec 3 personnes à charge
67 116 € 61 435 € 47 818 €
  • 6 personnes
  • 5 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité
  • 1 personne avec 4 personnes à charge
75 523 € 69 134 € 53 891 €
Par personne supplémentaire 8 416 € 7 703 € + 6 011 €

Ainsi, lorsque le locataire remplit ces deux conditions, il est protégé contre le non-renouvellement de son bail.

Bon à savoir : Le statut de locataire protégé est étendu aux personnes de plus de 65 ans ayant fiscalement à leur charge une personne âgée répondant aux mêmes critères évoqués ci-dessus.

Exception à ce statut

Le propriétaire peut tout de même donner congé au locataire protégé s’il répond lui même à au moins l’une des conditions suivantes :

  • Le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans
  • Il a des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources que ceux précités
  • Ou il propose une solution de relogement au locataire (le logement proposé doit être similaire et correspondre aux revenus du senior, tout en répondant à ses besoins et en étant géographiquement proche de son ancien lieu de vie)

FAQ

Comment ne pas renouveler le bail du locataire ?

Le propriétaire peut choisir de résilier le bail. Pour cela, il doit justifier d'un des motifs suivants : la reprise du logement pour en faire sa résidence principal, la vente dudit logement ou justifier d'un motif légitime et sérieux. Aussi, il doit respecter certains délais pour notifier sa volonté de donner congé au locataire.

Quand le propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

Le propriétaire peut mettre fin au bail en notifiant sa volonté au locataire au moins 6 mois avant la date de fin dudit bail pour un logement vide. Il dispose d'un délai de 3 mois pour un logement meublé.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 06/08/2021

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Lechekhab Lionel
Lechekhab Lionel
mars 4, 2019 4:28

Bonjour je suis proprietaire simple qui est mis son logement en location avec une petite erreur vu que je suis novice dans ce genre de démarche j’aurais du le mettre en meublé soit j’ai fais un bail d’1 ans qui doit se terminé le 19 Avril 2019 alors je souhaiterais savoir quelle sont mes possibilités de terminé avec ce locataire et dans le pire des cas rectifié le bail en meublé mais je prefere la 1 ere solution MERCI a vous pour votre réponse

Florentini
Florentini
mars 25, 2021 7:09

Bonsoir, Mon propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail de mon logement non meublé pour raison de reprise par un ascendant. Il me la signifié par courrier recommandé 1 an avant l’expiration du bail. Il enverra un nouveau courrier 6 mois avant l’expiration du bail. Est-ce que j’ai un délai à respecter pour signifier mon opposition à sa décision à partir de ce nouveau courrier ou même du deuxième ? Merci pour votre site extrêmement instructif.

Sadiah
Éditeur
Sadiah
août 6, 2021 12:39
Reply to  Florentini

Bonjour, Dans votre situation le propriétaire semble respecter la procédure. En effet, la loi impose un préavis de 6 mois minimum pour donner congé à son locataire dans le cadre d’un bail de location non meublée. Ce premier courrier relevait certainement d’une volonté de vous laisser le temps de vous préparer. Toutefois, il sera difficile pour vous de contester le congé donné si votre propriétaire respecte bien la procédure. À titre d’information, voici les motifs de contestation dont peut se prévaloir un locataire : 1. Absence d’au moins un des éléments devant apparaître dans la lettre de congé 2. Le… Lire la suite »

MONKAREY
juillet 25, 2021 6:00

Bonjour, mon père étant dcd le 2 avril nous héritons d’une maison loue depuis 20 ans. L’échéance du bail étant le 30.11.21 nous nous sommes précipitées et envoyé un courrier en AR signé de nous 3 lui indiquant le souhait de mettre fin au bail (6 mois avant le terme de celui ci). Nous lui avons indiqué que nous souhaitions le vendre un prix. Les AR nous sont revenus mais nous n’avions pas fait de copie du document. Le locataire ne souhaitant pas en partir, il nous a indiqué verbalement son refus. Quels sont nos recours. d’autant que 1 de… Lire la suite »

Lucie
Lucie
juillet 27, 2021 2:59
Reply to  MONKAREY

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
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En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace

Loïc
Loïc
août 20, 2021 2:06

Bonjour
je suis locataire à Paris, et mon propriétaire vient de me notifier par courrier recommandé qu’il ne souhaite pas renouveler mon bail car il veut habiter dans son appartement, sa “situation personnelle ayant changé”. 
 Or, ce propriétaire vit avec sa femme, à Lyon, et je m’interroge sur ce motif. Il veut peut être transformé son appart en Airbnb. Comment faire pour contester ou demander des pièces justificatives ? J’aimerais rester dans l’appartement, je suis au RSA actuellement, c’est pourquoi j’aimerais connaitre mes droits. 

Merci d’avance pour votre réponse

Fatna
Fatna
août 20, 2021 4:00
Reply to  Loïc

Bonjour, Il est possible de contester la décision du bailleur de donner congé pour reprendre son logement. Ainsi, le locataire peut après avoir quitté les lieux contester la décision. Toutefois, le locataire devra apporter les preuves suivantes : – Le logement n’est pas habité par la ou les personnes mentionnées dans la lettre de congé ; – Le logement est vide ; – Le logement est utilisé comme résidence secondaire. Ainsi, le locataire pourra alors saisir le juge des contentieux. Celui-ci pourra alors lui attribuer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »