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Le non renouvellement de bail

Le non renouvellement de bail

Le non renouvellement du bail de location à son échéance est un risque que tout locataire doit assumer. Toutefois, les possibilités offertes au propriétaire de récupérer la jouissance de son bien sont encadrées et limitées. Quels sont les motifs possibles de non renouvellement de bail? Comment faire pour ne pas renouveler le bail ? Cet article fait le tour de la procédure en détail.

 

Les motifs de résiliation pour le propriétaire

Le droit au logement est un principe français qui doit être articulé avec le droit de propriété. Les difficultés de logement, particulièrement dans les métropoles, ont incité le législateur à protéger les locataires concernant leur résidence principale.

Les contrats de location peuvent être de différentes natures : location vide, location meublée, location commerciale. Les règles de renouvellement des baux commerciaux sont particulières et le bailleur s’expose au paiement d’indemnités d’éviction à défaut de motivation sérieuse puisqu’il met en péril l’activité économique de son locataire.

Pour les baux d’habitation de logement vide, le contrat est conclu pour une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou 6 ans si la bailleur est une personne morale. Pour une location meublée, le contrat de location est généralement d’un an, éventuellement 9 mois en cas de location à un étudiant.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour des raisons précises, rappelées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. »

  • Congé pour vendre

Le propriétaire, en signifiant le congé, doit proposer le bien en premier lieu à son locataire en précisant donc non seulement l’intention de vendre mais le prix demandé, les modalités de paiement, l’objet de la vente (lots de la copropriété, cave, parking…). Le locataire ne bénéficie pas de cette priorité à l’achat si le propriétaire cède son logement à quelqu’un de sa famille jusqu’au 3ème degré (neveu, arrière-grand-parent…).

  • Congé pour reprise ou pour habiter le logement

Le propriétaire peut tout à fait vouloir louer son bien pendant quelques années pour rembourser un emprunt puis souhaiter y habiter ou y loger un membre de sa famille. Le bien doit alors nécessairement devenir la résidence principale du bénéficiaire. Le propriétaire peut habiter le logement lui-même ou y loger son époux, son partenaire de PACS, son concubin depuis plus d’un an, un ascendant ou un descendant mais aussi un ascendant ou un descendant de son concubin ou de son partenaire de PACS.

  • Congé pour motif sérieux et légitime

Le législateur n’a pas défini la notion de motif sérieux et légitime. Généralement ce sont des manquements aux obligations du locataire. Ainsi, des retards répétés de paiement du loyer, des troubles abnormaux de voisinage caractérisés… Le propriétaire a intérêt à se constituer un dossier écrit des manquements : lettres de relances en cas loyers impayés, lettres de plainte des voisins…

Bon à savoir : il existe des règles plus restrictives pour les logements conventionnés ANAH, les logements sociaux ou les logements soumis à la loi de 1948.

 

La procédure de résiliation

Le congé donné par le propriétaire doit respecter un formalisme renforcé depuis le 1er janvier 2018 en joignant une notice d’information relative aux obligations du bailleur aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le congé doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en mains propres contre signature ou par voie d’huissier comme pour la lettre de résiliation de bail avec un mois de préavis et ce même dans le cas du préavis pour un bail étudiant.

Le courrier est adressé à chacun des locataires ou colocataires du bail et à leur époux ou partenaires de PACS (sauf si le bailleur n’a pas été informé du mariage ou du PACS) en précisant le motif de non renouvellement du bail de location ou de tout autre type de bail.

Si le motif est la reprise du logement, le courrier doit mentionner le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire. Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, on précise également le lien entre le bénéficiaire et le propriétaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

 

Les délais à respecter

Pour un contrat de location vide, le délai minimal est de 6 mois avant l’échéance du bail. Peu importe que le courrier soit adressé avant cette date. Le propriétaire a donc intérêt à anticiper l’envoi du courrier pour prendre en compte le délai de délivrance du recommandé et avoir le temps de faire appel à un huissier si le locataire refuse de réceptionner la lettre recommandée.

Si le propriétaire a acquis le bien immobilier occupé pendant la durée du bail de location, et que la durée du bail restant à courir au moment de la signature de la vente est inférieure à 3 années, le nouveau propriétaire doit attendre un premier renouvellement du bail avant de pouvoir donner congé. Si le bailleur veut reprendre le bien pour lui ou un proche, un délai de deux ans minimum est nécessaire avant la reprise.

Bon à savoir : Une fois le bail signé, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation : la signature engage les parties de manière irrémédiable. Il existe toutefois une possibilité d’annuler le bail de location après sa signature.

Pour un contrat de location meublée, le délai minimal est de 3 mois pour adresser son congé, dans les mêmes conditions de forme.

Une fois le courrier reçu, le locataire peut quitter les lieux quand il veut. Il doit alors payer le loyer jusqu’à son départ effectif et non pas jusqu’à la fin du bail.

 

Les recours possibles du locataire et les protections existantes

Certains locataires son protégés par la loi contre le non renouvellement de leur bail dans la mesure où leurs possibilités de relogement sont faibles.

Ainsi en fonction de l’âge du locataire au jour de l’échéance du bail et de ses ressources, il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux sauf si le propriétaire bailleur a lui-même plus de 65 ans, a des ressources également inférieures aux plafonds ci-dessous ou a trouvé une solution de relogement à son locataire.

Si le locataire a plus de 65 ans ou s’il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge et si ses ressources sont inférieures aux sommes suivantes :

Plafond de ressources en 2016 pour une échéance de bail en 2018

Composition du foyerParis ou ville limitropheAutres villes en Ile de FranceReste de la France
1 personne23 354 €23 354 €20 304 €
2 personnes34 904 €34 904 €27 114 €
1 jeune couple ou

3 personnes ou

1 personne +1 personne à charge

 

45 755 €41 957 €32 607 €
4 personnes ou

1 personne + 2 personnes à charge

54 628 €50 257 €39 364 €
5 personnes ou

1 personne + 3 personnes à charge

64 997 €59 495 €46 308 €

En dehors de ces personnes automatiquement protégées, le locataire peut contester le congé donné par son bailleur devant le tribunal d’instance. De la même manière, le locataire qui constaterait que le propriétaire n’a pas repris le logement pour sa famille ou ne l’a pas vendu, peut demander réparation de son préjudice devant le tribunal d’instance.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Lechekhab Lionel
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Lechekhab Lionel

Bonjour je suis proprietaire simple qui est mis son logement en location avec une petite erreur vu que je suis novice dans ce genre de démarche j’aurais du le mettre en meublé soit j’ai fais un bail d’1 ans qui doit se terminé le 19 Avril 2019 alors je souhaiterais savoir quelle sont mes possibilités de terminé avec ce locataire et dans le pire des cas rectifié le bail en meublé mais je prefere la 1 ere solution MERCI a vous pour votre réponse