ConnexionLe non-renouvellement de bail
Dernière mise à jour le 08/12/2023
A son terme, un bail peut être non renouvelé. Toutefois, il peut aussi être renouvelé, reconduit tacitement ou résilié.
Si le propriétaire choisit le non-renouvellement, il doit respecter certaines formalités. En effet, il doit justifier de certains motifs et doit suivre une procédure stricte. Sinon, le congé donné à son locataire n’est pas valable.
Quels sont les motifs pour le non-renouvellement du bail ?
Le bail de location peut être relatif à un logement meublé ou non-meublé. En ce qui concerne le logement vide (ou non-meublé), le contrat est conclu pour une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique .
Sa durée est de 6 ans si le bailleur est une personne morale.
Pour une location meublée, la durée du contrat de bail est généralement d’un an.
Le bailleur est autorisé à délivrer un congé à son locataire seulement pour des raisons précises. Ces motifs sont rappelés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, il existe 3 motifs pour que le propriétaire récupère son logement :
- La vente du logement : lorsqu’il s’agit d’un logement vide, le locataire bénéficie du droit de préemption sur le logement. Autrement dit, il est prioritaire pour acheter le bien. Toutefois, si le bailleur souhaite propose le bien à la vente à un membre de sa famille jusqu’au 3ème degré, il ne bénéficie pas de ce droit.
- La reprise du logement : le propriétaire peut décider le non-renouvellement du bail s’il souhaite faire du logement sa résidence principale. Il en est de même s’il souhaite faire de ce logement la résidence principale d’un membre de sa famille jusqu’au 3ème degré.
- L’existence d’un motif légitime et sérieux : c’est le cas lorsque le locataire manque à ses obligations. Par exemple, il ne paye pas le loyer de manière répétée ou alors il cause des troubles anormaux de voisinage.
Quelle est la procédure de non-renouvellement du bail ?
Le propriétaire doit respecter un durée de préavis. D’ailleurs, il doit informer le locataire de sa volonté de lui donner congé, en lui faisant parvenir une lettre de résiliation de bail soit par :
- Lettre recommandée avec accusé de réception;
- Acte d’huissier;
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Suite à l’écoulement du préavis, le locataire est tenu de quitter le logement au terme de son contrat de bail. En effet, le bailleur envoie la lettre de congé: :
- 6 mois au moins précédant le terme du bail concernant un logement vide;
- 3 mois au moins avant la date de fin du bail meublé
Il en est de même dans le cas du préavis pour un bail étudiant.
Le courrier doit être adressé à chacun des locataires ou colocataires du bail et à leur époux ou partenaires de PACS (sauf si le bailleur n’a pas été informé du mariage ou du PACS). Ce courrier doit expressément faire mention du motif de non-renouvellement du bail de location.
Donc, la lettre de résiliation du bail doit contenir les mentions obligatoires suivantes:
- le motif de non-renouvellement du bail;
- selon le motif invoqué: la preuve du non respect des obligations du locataire, ou les noms et adresses des personnes reprenant le logement et la nature du lien entre elles et le bailleur ou le prix de vente du logement et sa description;
- la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire à joindre en annexe de la lettre.
Si le locataire décide de libérer les lieux avant la fin du préavis, il ne sera pas tenu de verser le loyer jusqu’à la date de fin du préavis.
Le locataire peut contester le congé donné par le propriétaire si le motif n’est pas respecté.
Qu’en est-t-il du non renouvellement du locataire protégé ?
Certains locataires sont protégés. Dans ce cas, les règles relatives au non-renouvellement diffèrent. Toutefois, il existe des exceptions.
Les conditions pour bénéficier du statut de locataire protégé
Au sein d’un contrat de location, le locataire peut bénéficier d’un régime de protection. Aussi, le locataire est protégé lorsqu’il répond cumulativement aux 2 conditions suivantes :
- Il est âgé de plus de 65 ans;
- Ses ressources annuelles sont inférieures aux seuils fixés ( en 2022) . Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer du locataire ainsi que de la région où il réside :
| Composition du foyer | Paris et villes limitrophes | Communes Ile-de-France (hors Paris et ville limitrophes) | Autres régions |
| 1 personne seule | 24 316 € | 24 316€ | 21 139 € |
| – 2 personnes
– 1 personne seule avec carte mobilité inclusion invalidité |
36 341 € | 36 341 € | 28 231 € |
| – 3 personnes
– Jeune couple – 2 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité – 1 personne seule avec 1 personne à charge |
47 639 € | 43 684 € | 33 949 € |
| – 4 personnes
– 3 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité – 1 personne seule avec 2 personnes à charge |
56 878 € | 52 326 € | 40 985 € |
| – 5 personnes
– 4 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité – 1 personne seule avec 3 personnes à charge |
67 672 € | 61 944€ | 48 214 € |
| – 6 personnes
– 5 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité – 1 personne avec 4 personnes à charge |
76 149 € | 69 707 € | 54 338 € |
| Par personne supplémentaire | + 8 486 € | + 7 767 € | + 6 061€ |
Ainsi, lorsque le locataire remplit ces deux conditions, il est protégé contre le non-renouvellement de son bail.
Les exceptions à ce statut
Le propriétaire peut tout de même délivre un congé au locataire protégé s’il répond lui même à au moins l’une des conditions suivantes :
- Le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans;
- Il dispose des ressources inférieures aux plafonds précités;
- Ou il propose une solution de relogement au locataire: le logement proposé doit être similaire et adéquat aux ressources du senior, en répondant à ses besoins et en étant proche de son ancien lieu de vie.
FAQ
Quels sont les motifs de non renouvellement du bail?
- la reprise du logement pour en faire sa résidence principale,
- la vente dudit logement
- ou justifier d'un motif légitime et sérieux.
Aussi, il doit respecter certains délais pour notifier sa volonté de donner congé au locataire.
Quand le propriétaire peut-il mettre fin au bail?
Quand le locataire peut-il mettre fin au bail?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, mon propriétaire n’a pas fait de démarches pour renouvellement de bail. Je suis rentrée dans le logement 15/11/2019. L’année dernière il m’a augmenté le loyer de 20€ d’un coup et aujourd’hui ce jour il me demande 5€ supplémentaires. En a t-il le droit ? Si non que puis-je faire ? Merci
Bonjour, En l’absence de congé délivré dans les formes et délais de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail d’habitation est reconduit tacitement. Toute révision du loyer doit être prévue par une clause du bail et respecter l’indice de référence des loyers (IRL) conformément à l’article 17-1 de cette même loi. Une augmentation unilatérale et non indexée peut être sans effet. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une… Lire la suite »
Bonjour,
‘le motif de réalisation de gros travaux d’isolations est t’il un motif légitime ?
Par ailleurs mon locataire depuis plusieurs mois s’acquitte de son loyer soit en retard (plus de 10 jours par rapport à ce que prévoit le bail) soit en partie (pour le moment pas d’impayé).
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Ma propriétaire nous demande de quitter l’appartement avant février car elle souhaite le vendre. Elle m’a bien fait parvenir un recommandé dans les délais mais elle l’a adressé à “Monsieur XXXX et Mme” est-ce dans les normes?
Vu les prix des loyers et les délais d’attribution de logement sociaux nous n’aurons jamais un logement à temps, que risquons nous à rester dans l’appartement (en versant toujours un loyer) après février ?
Bonjour, La notification de congé pour vente est régie par l’article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle doit être adressée nominativement à chaque locataire titulaire du bail. Si le nom n’apparaît pas intégralement ou que l’on est cotitulaire du bail et que seule une formule générique a été utilisée (“Mme” sans nom), le congé peut être entaché de nullité. En cas de maintien dans les lieux après l’échéance du congé, il n’y aura pas d’expulsion immédiatement. Le propriétaire devra saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision d’expulsion, ce qui prend plusieurs mois. Le… Lire la suite »
Bonjour,
Je suis propriétaire d un appartement géré et loué meublé via une agence immobilière.
Je souhaite retourner occuper cet appartement au terme légal de ce bail d un an. Qui doit envoyer la lettre recommandée avec accusé de réception ?
Moi la propriétaire ? Ou l agence qui me représente?
Merci d avance de votre réponse.
Myriam
Bonjour,
En principe, le congé pour reprise d’un logement meublé doit être donné par le bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de trois mois avant la fin du bail, conformément à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Si un mandat de gestion prévoit que l’agence représente le bailleur, elle peut notifier le congé en son nom.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Merci de votre réponse.!
Bonsoir, je suis locataire une maison et ma proprietaire je pense à oublié de renouveler mon contrat de location depuis 2021 pour moi il y a t’il un danger ?
Bonjour,
Lorsqu’un bail d’habitation vide n’est pas formellement renouvelé à son terme, il se poursuit automatiquement par tacite reconduction aux mêmes conditions, conformément à l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’absence de signature d’un nouveau contrat depuis 2021 ne remet donc pas en cause la validité de la location, tant que le locataire reste dans les lieux et continue de payer le loyer.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour nous sommes un couple de locataire et nous avons demandé au propriétaire de nous envoyer une copie du DPE qu’il nous a jamais répondu.
Peut on l’obliger à nous le donner et que faire dans ce sens car nous payons toujours le loyer et l’appartement est froid. Merci de votre réponse
Bonjour, Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait partie des diagnostics obligatoires à remettre au locataire lors de la signature du bail, en application de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En cas de manquement, vous pouvez mettre en demeure le bailleur de vous transmettre le DPE, puis, à défaut de réponse, saisir le juge pour l’y contraindre. L’absence de DPE peut également constituer un manquement à son obligation d’information et, dans certains cas, justifier une demande en diminution de loyer si le logement présente une performance énergétique très faible. Nous vous invitons à prendre… Lire la suite »
Bonjour, Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait partie des diagnostics obligatoires à remettre au locataire lors de la signature du bail, en application de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En cas de manquement, vous pouvez mettre en demeure le bailleur de vous transmettre le DPE, puis, à défaut de réponse, saisir le juge pour l’y contraindre. L’absence de DPE peut également constituer un manquement à son obligation d’information et, dans certains cas, justifier une demande en diminution de loyer si le logement présente une performance énergétique très faible. Nous vous invitons à prendre… Lire la suite »
Bonjour,
Mon fils loue un appartement à Paris. Son propriétaire m’a fait part de son renouvellement du bail pour vendre son logement. Or il n’a reçu qu’un mail confirmant ce non renouvellement mais pas de Lettre recommandée AR. Est-ce légal ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Le congé pour vente donné par le bailleur doit, selon l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement, au moins six mois avant la fin du bail. Un simple courriel n’a aucune valeur légale et ne produit aucun effet.
En l’absence de notification régulière, le bail est reconduit tacitement.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
En pratique, cela n’est pas légal. Conformément à l’article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur pour vendre doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail.
Un simple mail ne constitue pas une notification valable en droit.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Mon contrat de location se termine au mois de mai et je ne souhaite renouveler le bail.
Dois je envoyer un courrier pour prévenir ou pas ?
Merci pour votre retour.
Cordialement
Bonjour,
En principe, il faut impérativement notifier le non-renouvellement par courrier recommandé avec accusé de réception, en respectant un préavis de 3 mois avant l’échéance du bail pour une location vide.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.