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Avenant au contrat de bail lors du changement de propriétaire (+ modèle de lettre gratuit)

Avenant au contrat de bail lors du changement de propriétaire (+ modèle de lettre gratuit)

En principe, un contrat de location en cours ne peut pas être modifié. Dans certains cas néanmoins, il est possible d’ajouter un avenant au contrat de bail de location en cas de modification de charge ou changement de propriétaire, par exemple. Il s’agit d’une convention écrite constituant l’accessoire du contrat de location initial et ayant pour objet la modification des modalités des engagements du bailleur et du locataire. Cet acte juridique est-il nécessaire en cas de changement de propriétaire ? Par ailleurs, quelle est la procédure à suivre lors de la vente du bien immobilier avant le terme fixé dans le contrat ? Revue de détails.

 

Rappel : qu’est-ce qu’un avenant au contrat de bail ?

Le contrat de bail, également connu sous le nom de contrat de location, n’est pas modifiable en soit. Pour rappel, cet acte juridique contient les mentions suivantes :

  • Coordonnées du propriétaire ;
  • Nom et situation du ou des locataires ;
  • Composition et destination du logement ;
  • Surface habitable ;
  • Description du logement et de ses équipements ;
  • Montant du dépôt de garantie ;
  • Nature et montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier bail ;
  • Montant du loyer avec son mode de paiement et ses règles de révision ;
  • Loyer de référence et loyer de référence majoré ;
  • Montant et date de paiement du dernier loyer appliqué à l’ancien locataire ;
  • Date de prise d’effet du contrat ;
  • Durée du bail de location ;
  • Honoraires de l’agence immobilière.

En principe, la modification de l’un des éléments précités nécessite :

Comment rédiger un avenant au bail d’habitation ?

L’avenant est établi soit :

Ce document contient les informations et mentions ci-dessous :

  • Identité et signature des parties : locataire(s) et bailleur ou son mandataire ;
  • Date de signature du bail initial ;
  • Adresse du logement en cours de location ;
  • Modifications apportées au bail ;
  • Date de prise d’effet de l’avenant.

Dans quels cas établir un avenant au bail initial ?

L’avenant au bail de location pour travaux est nécessaire lorsque ceux-ci ont pour effet d’améliorer le logement. Outre les mentions obligatoires habituelles, ce document contient nécessairement :

  • Les loyers temporaire et ajusté ainsi que leur date d’effet ;
  • La date de mise en œuvre des travaux ;
  • Leur nature et leur durée.

L’établissement d’un avenant au contrat de location est aussi nécessaire dans les cas suivants :

  • Diminution ou augmentation du loyer suite à la sortie ou à l’entrée d’une annexe du logement (garage ou parking) ;
  • Modification des charges locatives ;
  • Ajout ou départ d’un locataire suite à un changement de situation matrimoniale : avenant au bail suite à une séparationpar exemple ;
  • Modification de la date de versement du loyer ;
  • Autorisation de sous-location.

 

Est-il nécessaire de signer un avenant au contrat de bail en cas de changement de propriétaire ?

La signature d’un avenant au contrat de location n’est pas nécessaire dans les cas suivants :

  • Vente du bien immobilier : ce qui entraîne le changement du propriétaire bailleur. Dans ce cas, le contrat de bail est automatiquement transféré à ce dernier sans formalisme particulier. Toutefois, il est nécessaire d’aviser le locataire de ce changement.
  • Départ d’un colocataire non remplacé : uniquement si le contrat de colocation est assorti d’une clause de solidarité. En effet, le colocataire sortant reste tenu au paiement solidaire des loyers et des charges locatives au cours des 6 mois suivant son départ ou jusqu’à son remplacement. La signature d’un avenant risque d’entraîner l’extinction de cette obligation.
  • Mariage du locataire en cours de bail : son conjoint devient automatiquement cotitulaire du bail. Les époux exercent les mêmes droits sur le logement et sont tenus du paiement solidaire des charges locatives et du loyer.

Il convient d’être plus prudent en cas de colocation en bail unique.

 

Procédure à suivre en cas de vente du logement pendant le bail

Le propriétaire qui souhaite vendre son bien immobilier dispose de deux options, à savoir :

  • Donner congé au locataire ;
  • Céder le logement loué.

Le congé au locataire

Préalablement à la vente de son bien immobilier, le propriétaire peut résilier le bail et donner congé au locataire. Pour un logement appartenant à une SCI ou en indivision, chacun des propriétaires a la possibilité de réaliser cette démarche. Il faut toutefois détenir le pouvoir temporaire ou permanent pour résilier le contrat de bail au nom de l’ensemble des coindivisaires ou des associés propriétaires.

Dans tous les cas, il convient de respecter un délai de préavis et d’autres formalités en fonction du type de contrat pour que le congé soit valable.

Le délai de préavis

Le bailleur a la possibilité de délivrer un congé au locataire uniquement à la date de l’échéance prévue dans le contrat de bail. En outre, il doit respecter un délai minimum de :

Ce délai de préavis court à compter de la réception de la lettre par le locataire.

La lettre de résiliation

Les mentions obligatoires relatives à la lettre de congé varient en fonction du type de contrat de bail. S’il s’agit d’une location meublée, il suffit de préciser le motif de congé. En revanche, la lettre de résiliation d’un bail de location vide (lettre de résiliation d’un bail étudiant), contient les deux mentions obligatoires suivantes :

  • Prix de vente et mode de paiement : paiements échelonnés ou au comptant ;
  • Description précise de l’objet de la vente : logement, y compris les annexes.
À noter : à compter du 1er janvier 2018, tout congé pour vendre inclut obligatoirement une notice d’information résumant les obligations du bailleur ainsi que les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Il faut également préciser que le propriétaire doit donner congé :

  • À chacun des signataires du bail ;
  • À chacun des partenaires de PACS (pacte civil de solidarité) ou des époux, et ce, même si l’un d’eux est signataire. Cette formalité est obligatoire uniquement si le propriétaire a connaissance de la conclusion du PACS ou du mariage.
À noter : il appartient aux locataires d’informer le bailleur de l’existence du lien les unissant.

Les modes de notification du congé

La lettre de congé est obligatoirement adressée au preneur par l’un des moyens suivants :

  • Acte d’huissier ;
  • Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
  • Remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Il est fortement recommandé d’opter pour ces deux premiers modes de notification afin d’éviter un éventuel contentieux. Par ailleurs, si le locataire est absent et la LRAR renvoyée à l’expéditeur, la délivrance du congé n’est pas valable. Ainsi, il est vivement conseillé de prendre une marge de 30 jours minimum afin d’éviter tout risque de dépassement du délai minimum légal.

Le droit de préemption du locataire

Si le congé est régulièrement délivré, il constitue une offre de vente au locataire actuel, à l’exception des ventes entre parents jusqu’au troisième degré inclus :

  • Oncle ;
  • Neveu ;
  • Grands-parents ;
  • Arrière-grand-parent.

Ainsi, le locataire d’un logement vide est en droit de l’acquérir en priorité s’il le souhaite (droit de préemption, également appelé droit de priorité). L’offre de vente reste valable au cours des 2 premiers mois du préavis sachant que l’absence de réponse vaut refus d’acheter le bien immobilier concerné. Dans ce second cas, le locataire doit quitter les lieux à la fin du bail.

En revanche, si le preneur accepte l’offre de vente, il est tenu d’en informer le propriétaire :

  • Via une LRAR ;
  • Dans un délai maximum de 2 mois après la notification du congé.

Il dispose de 2 mois supplémentaires ou de 4 mois (si obtention d’un crédit immobilier) à compter de la date d’envoi de sa réponse pour procéder à la signature de l’acte de vente.

À noter : le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption si le logement mis en vente est meublé ou inhabitable (en cas d’arrêté d’insalubrité ou de péril).

La vente d’un bien sans donner congé au locataire

Il est possible de vendre un logement vide avant l’expiration du bail sans donner congé au locataire et sans l’informer de cette démarche. À cet effet, le propriétaire doit rechercher un acheteur favorable à l’idée d’acquérir un bien immobilier déjà loué.

Du côté du locataire, l’opération de vente est neutre. Ainsi, il est en droit de rester dans les lieux et de conserver son bail dans les mêmes conditions que le contrat initial. Aucun droit de préemption n’est accordé. Néanmoins, le locataire est désormais tenu de verser le loyer au nouveau bailleur.

Le nouveau propriétaire du logement vide peut le vendre ou l’habiter à son tour, à condition qu’il respecte un délai de carence avant de résilier le contrat de bail en cours.

Habiter le logement

Deux cas sont à distinguer. Si l’échéance du bail en cours a lieu :

  • Plus de 2 ans après la date de l’achat : le nouveau propriétaire est libre de donner congé au locataire en place à l’échéance du contrat de location.
  • Dans un délai maximum de 2 ans après la signature de l’acte de vente : il est possible de résilier le contrat de location à l’échéance, mais le congé prend effet uniquement à l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date de l’achat.

Vendre le logement

Les formalités à suivre varient en fonction de l’échéance du contrat de location en cours. Si celle-ci intervient plus de 3 ans après l’achat, le nouveau bailleur a la possibilité de donner congé au locataire à l’échéance du bail. Quant à la date d’achat, il faut prendre en compte la date de la signature de l’acte authentique. Il convient d’adresser la lettre de congé 6 mois avant l’échéance du contrat de location.

En revanche, si le terme du bail a lieu moins de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire doit attendre l’échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail avant de le résilier. Le délai de préavis est fixé à 6 mois avant cette date.

Exception : les locataires protégés

Compte tenu de leur âge et de leurs ressources, certains locataires sont protégés. Ainsi, il est interdit de donner congé au preneur âgé de plus de 65 ans à la date de l’échéance du bail s’il bénéficie de ressources en dessous d’un certain seuil (entre 20 623 et 74 286 €, voire plus). Cette seconde condition dépend de la composition du foyer (1 à 6 personnes et plus). Les informations détaillées sont disponibles à travers le site du service public.

Cette protection s’applique également aux locataires de moins de 65 ans si les deux conditions suivantes sont réunies :

  • Hébergement d’une personne de plus de 65 ans à l’échéance du contrat de location et fiscalement à charge ;
  • Montant de l’ensemble des revenus du foyer inférieur aux mêmes plafonds précités (à la date de notification du congé).

Dans ces deux cas, le renouvellement du bail de location est automatique. Néanmoins, il existe trois exceptions à cette règle de protection du locataire, notamment si le bailleur :

  • A plus de 65 ans à la date du terme du bail ;
  • A la possibilité de reloger le locataire ailleurs ;
  • Dispose de revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources à la date de notification du congé.

 

Modèle de lettre d’avis de changement de propriétaire

En cas de vente d’un immeuble sans délivrance d’un congé, le nouveau propriétaire doit :

  • Transmettre au locataire ses coordonnées: nom et adresse ;
  • L’informer sur les modalités de versement du loyer.
À noter : si la gestion du logement est confiée à une agence immobilière, le propriétaire est uniquement tenu d’informer cette dernière.

Voici un modèle de lettre à notifier au locataire en cas de changement de propriétaire en cours de bail.

Lettre avenant de contrat de bail changement de propriétaire – Modèle Word gratuit

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 02/06/2021

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POUCHUCQ
POUCHUCQ
juin 3, 2020 7:01

Bonjour , j ai une question concernant notre location d un appartement avec changement de SCI en 2018 vu que nous sommes en location depuis 2007 et que la loi alur de 2014 dit qu il n y a plus qu 1 loyer de caution est ce que cette nouvelle SCI creer en 2018 aurais du nous rendre 1 mois de caution ?
Merci pour vos reponses

marcelin
marcelin
octobre 19, 2020 2:44

Bonjour puis je récupérer le logement pour y habiter si je fais une lettre de résiliation 6 mois avant la date de fin du bail qui est en Aout 2018 ?

Fatna
Fatna
juillet 13, 2021 4:30
Reply to  marcelin

Bonjour,
Le propriétaire peut procéder à la résiliation du bail d’habitation s’il souhaite reprendre le logement afin d’y résider. Il doit ainsi adresser la lettre de congé à son locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire devra ainsi quitter les lieux au plus tard avant la date d’échéance du bail.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Andreia
Andreia
décembre 30, 2020 5:41

Bonjour.

je suis en location depuis 13 ans sans état de lieux. L’appart a été vendu et le nouveau propriétaire veut faire un état de lieu d’entrée. en plus, il m’annonce qu’il va occuper les lieux, donc je dois quitter l’appart en max 6 mois. a-t-il le droit de faire un état de lieu après tout ce temps?
merci

Lucie
Lucie
juillet 12, 2021 5:01
Reply to  Andreia

Bonjour, L’état des lieux d’entrée doit être établi lors de la remise des clés, souvent le jour de la signature du bail. Par ailleurs, l’état des lieux est un document qui permet d’établir les responsabilités des parties en cas de dégradation. En effet, il suffit de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour constater ces dégradations. Ainsi, il ne semblerait pas logique d’établir un état des lieux d’entrée 6 mois avant la mise en congé. Lorsqu’aucun état des lieux d’entrée n’a été fait, par négligence des parties, on considère que le locataire a reçu le… Lire la suite »

fuster
fuster
février 12, 2021 11:27

Bonjour,
ma compagne me quitte et elle va changer de logement.
Je voulais savoir en me retrouvant seul sur le bail, si l’agence va rédiger un nouveau bail en calculant les nouvelles ressources ( un salaire en moins qui fait que je ne rentre plus dans les critères de ressources). Et dans le cas ou je n’ai pas de garant ou 3 fois le loyer en salaire, l’agence peut-elle me donner congé avec un préavis ou bien es ce que l’agence laisse courrir le bail sans modification.

Merci

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
février 15, 2021 6:09
Reply to  fuster

Bonjour, En cas de départ d’un des cosignataires du bail, il est possible de demander la signature d’un avenant afin d’ôter le nom du signataire partant. Le montant du loyer peut alors être modifié avec l’accord du locataire et du propriétaire. Il ne peut être donné congé au locataire qu’à l’arrivée du terme du bail, et uniquement lorsque le propriétaire avance des motifs réels et sérieux (reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, manquements du locataire aux obligations figurant dans le bail…). Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans… Lire la suite »

Philippe
Philippe
juillet 10, 2021 11:13
Reply to  fuster

Bonjour, Je suis en train d’acheter un appartement meublé loué (l’acte authentique est prévu pour octobre) et le bail expire le 22 janvier 2022. J’ai 3 questions: 1) Si je veux l’habiter, quand dois-je donner congé au locataire ? par lettre AR avant le 22 octobre 2021 ? J’ai lu que le locataire pouvait rester dans le logement jusqu’à deux ans après l’acte d’achat ? cela s’applique t’il au meublé ? 2) Si on signe un avenant à l’occasion du changement de propriétaire, est-il possible de rédiger un avenant dans lequel on stipulerait que le bail court jusqu’à septembre 2022… Lire la suite »

Patrick
Patrick
avril 6, 2021 2:04

Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement qui est en location. Le bail (modèle type) que j’ai utilisé ne comporte malheureusement pas de clause d’augmentation annuelle de loyer. Elle comporte par contre une clause de provision sur charge. Aujourd’hui, mon syndic me fournit un état complexe sur lequel j’ai du mal à savoir qu’elle sont les charges imputables au locataire et les charges du propriétaire (avant j’avais le détail mais plus maintenant). J’aimerais donc ne plus fonctionner en provision sur charge. Puis je faire un avenant à mon bail en changeant 1. le mode de provision sur charge (passer sur un… Lire la suite »

Pecqueur
Pecqueur
mai 30, 2021 11:34

bonjour ma fille vient d’acheter une maison le 17 avril 2021 avec une locataire. nous sommes le 1 er juin 2021. l’échéance du bail est le 12 septembre 2021. pourriez vous répondre à mes deux questions et vous en remercie : 1/. peut-elle faire un nouveau bail (celui de l’ancien propriétaire inclus les charges dans le loyer, la locataire a des factures énormes, elle abuse: eau et edf ) ? 2/ peut elle ne pas renouveler le bail le 12 SEPTEMBRE 2021 sachant qu’elle a acheté ce bien moins de six mois de délai de préavis ?, la date d’échéance… Lire la suite »

Lucie
Lucie
juin 2, 2021 11:12
Reply to  Pecqueur

Bonjour, Lors d’un changement de propriétaire, il est possible d’ajouter un avenant (une convention écrite accessoire au contrat principal) pour modifier un des éléments du contrat de location initial. La modification sera valable si le locataire donne son accord. Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour un des 3 motifs suivants : • Vente du logement • Reprise du logement • Motif légitime et sérieux Pour un logement vide ou un logement meublé, le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’à la date de fin du bail. Pour le logement vide, il doit informer le locataire… Lire la suite »

Philippe
Philippe
juillet 10, 2021 11:15

Bonjour, Je suis en train d’acheter un appartement meublé loué (l’acte authentique est prévu pour octobre) et le bail expire le 22 janvier 2022. J’ai 3 questions: 1) Si je veux l’habiter, quand dois-je donner congé au locataire ? par lettre AR avant le 22 octobre 2021 ? J’ai lu que le locataire pouvait rester dans le logement jusqu’à deux ans après l’acte d’achat ? cela s’applique t’il au meublé ? 2) Si on signe un avenant à l’occasion du changement de propriétaire, est-il possible de rédiger un avenant dans lequel on stipulerait que le bail court jusqu’à septembre 2022… Lire la suite »

Nyam
Nyam
septembre 6, 2021 11:40

Bonjour, j’ai acheté en août 2021 une maison qui était louée nue dont le bail sera renouvelé en octobre 2021. Comme cela fait moins de 2 ans que la vente a été signée, je peux prévenir la locataire qu’il lui faudra rendre la maison dans un délai de 2 ans à compter de la date de vente (soit d’ici août 2023)? Je veux loger ma fille dans cette maison, cette raison est-elle valable pour résilier le contrat de location?
Merci.