L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) en 2018

L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) en 2018

L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) est un indice de référence utilisé pour l’indexation des loyers des baux commerciaux et des baux professionnels. Il s’agit d’un indice officiel publié trimestriellement par l’I.N.S.E.E.

Qu’est-ce que l’ILAT ?

L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) a été créé par le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011. Il s’agit d’un indice de référence permettant de calculer la révision du montant du loyer d’un bail commercial ou d’un bail professionnel. L’ILAT est donc un indice applicable aux contrats de baux à usage de bureaux.

Cet indice a été notamment créé pour répondre à la demande spécifique des locataires n’entrant pas dans le champ d’application de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), propre au bail commercial. En effet, cet indice s’applique aux locataires inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM), c’est-à-dire ceux exerçant une activité commerciale ou artisanale.

Bon à savoir : L’ILC et l’ILAT sont venus remplacer l’Indice du Coût de la Construction (ICC), supprimé par la loi Pinel du 18 juin 2014.

L’ILAT est également applicable pour réviser le montant du loyer d’un bail professionnel. En effet, l’indexation du loyer d’un bail professionnel peut être effectuée selon l’ILAT ou selon l’ICC, évoqué précédemment. Le choix est librement laissé au bailleur et au locataire.

Pour quelle activité professionnelle peut-on appliquer l’indice ILAT ?

L’ILAT ne peut pas être appliqué à n’importe quel contrat. En effet, l’article L.112-2 du Code monétaire et financier dispose qu’est interdite toute clause prévoyant des indexations n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.

Ainsi, il faut choisir l’indice en fonction de l’objet du contrat. Comme vu précédemment, on distingue les indices suivants :

  • L’ICC, qui peut s’appliquer à tout bail professionnel relatif à un immeuble bâti  ;
  • L’indice des Loyers Commerciaux (ILC), qui peut s’appliquer à toute convention relative à une activité commerciale ou artisanale conformément à l’alinéa 1 de l’article D112-2 du Code monétaire et financier ;
  • L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) applicable à toutes les activités autres que les activités commerciales et artisanales ainsi qu’aux professions libérales.

Bon à savoir : Dans les baux commerciaux, l’ILAT s’applique notamment dans l’hôtellerie.

Toutefois, la notion d’activités tertiaires n’est définie par aucun texte légal ou réglementaire. Aujourd’hui, l’I.N.S.E.E a défini le champ d’application de l’ILAT :

  • Les activités tertiaires, qui regroupent une variété d’activités professionnelles (transports, services aux entreprises, éducation ou santé, par exemple) ;
  • Les services aux particuliers tels que les hôtels et les restaurants.

En conséquence, le choix de l’indice dans les baux dépend, entre autres, de la destination du bail.

 Révision du loyer dans les baux commerciaux et professionnels selon l’ILAT

Baux commerciaux

Le montant du loyer d’un bail commercial peut être révisé en cours de bail ou lors du renouvellement du contrat de bail. En principe, les parties doivent s’entendre, dès la conclusion du bail, sur l’indice de référence en vigueur.

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire ou le bailleur bénéfice d’une faculté de révision triennale ou encore revision du loyer commercial du montant du loyer. Cela signifie que tous les trois ans minimum, l’une ou l’autre des parties peut formuler une demande de révision du montant du loyer.

Attention ! Toute demande de révision de loyer effectuée avant l’expiration de trois ans minimum sera nulle.

La demande de révision du montant du loyer doit être sollicitée par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit notamment mentionner le montant du nouveau loyer.

Baux professionnels

Les baux professionnels sont peu encadrés par la législation. Ainsi, ce sont les parties qui décideront quel indice de référence choisir, entre l’ICC et l’ILAT, pour l’indexation du loyer.

Comme peu de réglementations existent en matière de baux professionnels, le principe laissé est celui de la liberté contractuelle. Ainsi, les parties décident des modalités de révision du loyer ainsi que d’une périodicité. Il est d’usage que les cocontractants stipulent dans le bail professionnel que le loyer sera automatiquement révisé tous les ans.

Bon à savoir : Le bail professionnel doit préciser quel indice de référence a été choisi par les parties pour que l’indexation du loyer soit valable.

Fixation de l’indice ILAT : comment ça marche ?

Comme vu précédemment, l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) est un indice de référence officiel publié tous les trimestres par l’I.N.S.E.E. Il permet au bailleur et au locataire n’exerçant ni une activité commerciale ni une activité artisanale de réviser le montant du loyer selon un indice basé sur :

  • L’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur les ménages de France métropolitaine et d’Outre-mer à hauteur de 50% ;
  • L’évolution de l’Indice du Coût de la Construction (ICC), publié à hauteur de 25% ;
  • L’évolution du Produit Intérieur Brut (PIB) en valeur à hauteur de 25%.

Tableau d’évolution de l’indice ILAT à jour (2018)

Année1er trimestre2ème trimestre3ème trimestre4ème trimestre
2017109,41109,89110,36110,88
2016108,20108,41108,69108,94
2015107,69107,86107,98107,16
2014107,38107,44107,62107,80
2013107,09107,18107,16107,26
2012105,31106,00106,46106,73

Calcul de révision selon l’indice ILAT

La formule pour calculer la révision du montant du loyer d’un bail commercial ou d’un bail professionnel varie selon s’il s’agit d’une révision annuelle ou triennale.

Révision annuelle

La formule à appliquer pour calculer la révision du montant du loyer en cas de révision annuelle est :

Nouveau loyer = loyer précédent x (dernier indice de référence connu à la date d’anniversaire / indice de référence du même trimestre de l’année précédente)

Exemple : Pour calculer l’indexation d’un loyer de 1 000€ entre le 12 janvier 2017 et le 12 janvier 2018, il convient d’effectuer l’opération suivante :

1 000 x (110,88 / 108,94) = 1 017,81€

Révision triennale

En cas de révision triennale, notamment pour les baux commerciaux, il convient d’appliquer la formule suivante :

Nouveau loyer = loyer précédent x (dernier indice de référence connu à la date d’anniversaire / indice de référence du même trimestre de la troisième année précédente)

Exemple : Pour calculer l’indexation d’un loyer de 1 000€ entre le 12 janvier 2015 et le 12 janvier 2018, il convient d’effectuer l’opération suivante :

1 000 x (110,88 / 107,16) = 1 034,71€

L’utilisation de l’indice ILAT avec la clause d’échelle mobile

Outre la faculté de révision du loyer accordé au locataire et au bailleur tous les trois ans ou lors du renouvellement du bail, il est possible d’insérer dans le contrat une clause d’échelle mobile, appelée également clause d’indexation. Cette clause est consacrée par l’article L145-39 du Code de commerce.

En vertu de la clause d’échelle mobile, les deux parties vont s’accorder sur les modalités d’indexation du montant du loyer. La révision du loyer sera alors automatique et de plein droit, selon une périodicité convenue entre les parties.

Dans le cadre de l’insertion d’une clause d’échelle mobile, le bailleur et le locataire doivent s’entendre sur un indice de référence. Ici, les parties ne sont pas bloquées par la législation relative aux baux commerciaux. Elles restent libres de choisir leur indice. Même l’ICC, pourtant supprimé par la loi Pinel susvisée, peut être utilisé comme indice de référence dans le cadre d’une clause d’indexation.

Les parties peuvent alors décider d’indexer le montant du loyer selon l’ICC, l’ILC ou l’ILAT. Toutefois, l’indice doit avoir un lien direct avec l’objet du contrat de bail commercial ou l’activité de l’une ou l’autre des parties.