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Le contrat de prêt à usage ou commodat

Le contrat de prêt à usage ou commodat

Le contrat de prêt à usage, connu également sous le nom de commodat, se définit légalement comme un contrat entre deux parties où l’une livre une chose à l’autre afin que cette dernière s’en serve. Le preneur à bail, qui emprunte donc la chose te l’exploite, s’engage à la rendre dans le même état après s’en être servi. C’est l’article 1875 du Code Civil qui définit les règles de ce contrat.

Qu’est-ce qu’un contrat de prêt à usage, aussi appelé commodat ?

L’article 1875 du Code Civil donne à ce type de convention la définition suivante : « le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ». Ainsi, il permet au propriétaire d’un immeuble, d’un terrain, d’une parcelle de terre, d’un local, d’une maison, d’un appartement ou de tout autre bien immobilier de prêter celui-ci gracieusement pour son usage. Mais les biens immobiliers ne sont pas les seuls bien concernés. Les articles 1877 et 1878 évoquent également que « tout ce qui est dans le commerce, et qui ne se consomme pas par l’usage, peut être l’objet de cette convention ». Ainsi, d’autres biens non immobiliers peuvent être concernés par le commodat, bien que ce soit plutôt rare.

Le contrat de prêt à usage contrairement au contrat de prêt entre particuliers implique un rapport à deux parties qui sont d’une part le propriétaire du bien, et d’autre part le preneur, qui emprunte le bien au propriétaire et qui s’engage à l’entretenir et à le rendre dans le même état qu’il lui a été attribué.

Comme indiqué plus haut, le preneur est donc tenu de conserver en bon état le bien qui lui est prêté en assumant toutes les dépenses relatives à son entretien, à l’exception des dégradations causées par un usage normal et répété sur la durée, selon l’article 1884 du Code Civil. Les plus importants travaux, ou « grosses réparations », sont généralement en revanche à la charge de la partie qui prête, ici appelée prêteur. Parfois cependant, une clause spécifique licite de la convention peut déroger à cette règle et ainsi obliger le preneur à prendre sa charge les grosses réparations. Dans la majorité des cas, ce sont de même uniquement les frais nécessaires à l’entretien du bien prêté qui sont dus par le preneur.

Le contrat de prêt à usage prend fin en général lorsque l’usage du bien cesse, ou à tout moment à la demande de l’une des parties.

Les principaux cas d’utilisation du contrat de prêt à usage

Plusieurs cas de figure sont en général à l’origine de la mise en place d’un commodat :

  • L’un des usages courants du commodat se produit lorsque le bien immobilier d’une personne décédée reste occupé par l’un des descendants ou héritiers, et ce à titre gratuit (ni loyer ni indemnité d’occupation). Pour être valide, cela doit évidemment être le fait d’un commun accord ;
  • Le commodat est également souvent utilisé dans le contexte agricole, il permet alors à l’emprunteur d’utiliser temporairement l’une des parcelles de terrain du propriétaire prêteur. Mettre ainsi ce terrain à la disposition d’un exploitant afin qu’il l’utilise à sa guise permet de régler bien des conflits et offre de nombreux avantages ;
  • Un dirigeant d’entreprise peut souhaiter prêter une partie de son logement à sa société notamment dans le cas où son bail interdit la seule sous-location ;
  • Le prêt à usage est régulièrement utilisé lors de l’attente de la finalisation d’une vente immobilière, ce qui revêt un aspect pratique certain ;
  • Les cuves accessoires à un contrat de distribution qui a été conclu entre une société pétrolière et un pompiste peuvent aussi faire l’objet d’un prêt à usage.

 

Les grands avantages du prêt à usage

Ce contrat propose plusieurs avantages pour les deux parties, c’est pourquoi son usage ne faiblit pas. Il permet essentiellement de clarifier légalement la mise à disposition d’un bien immobilier gratuitement au profit d’une personne tierce qui en profite librement. L’un des autres grands intérêts du commodat est sa souplesse pour le propriétaire : Il ressort des textes de Loi relatifs que les praticiens ont une grande liberté d’action dans sa mise en œuvre, il recouvre ainsi de situations très diverses et variées. La conclusion du contrat est souvent simple et les deux parties s’entendent rapidement. Pour l’emprunteur, le principal avantage réside bien entendu dans sa gratuité inhérente. Egalement, l’engagement n’est qu’à court terme, ce type de contrat permet aussi au bien d’être exploité, de « vivre » en quelque sorte.

 

Les principales différences entre bail et commodat

Aucune rémunération, en espèce, sous la forme de virement, ni même en nature ne peut être effectuée, sans quoi le contrat prêt à usage est automatiquement requalifié en un prêt ou en bail d’une autre nature en fonction l’objet. Cela est dû au fait que les juges qui peuvent être amenés à gérer un contrat désigné comme « commodat » par les différentes parties ont le pouvoir, si la situation l’impose, de le requalifier en contrat de bail, annulant ainsi tous ses avantages. Bien que cela soit parfois tenté, un bail ne peut être efficacement dissimulé derrière un intitulé trompeur de contrat de prêt à usage car la moindre somme ou le moindre loyer devant être réglé en contrepartie de l’utilisation du bien en fait un bail. Dans le cas d’une requalification en bail, ce sont donc les règles propres à celui-ci qui s’applique, il ne faut alors pas oublier que celles-ci sont par nature plutôt favorables au locataire. Le propriétaire a donc beaucoup à perdre à tenter cette fraude.

Notons enfin que le propriétaire-prêteur est en droit d’exiger de la part du preneur une caution ou plus communément, une assurance.

 

Comment fonctionne le contrat de prêt à usage ?

Il a été dit plus haut que recourir au contrat de prêt à usage est un acte très accessible et facile. Ce contrat peut en effet être conclu à l’oral ou plus classiquement à l’écrit. La conclusion d’un écrit est cependant toujours à préférer car elle donne des indications plus détaillées, particulièrement en ce qui concerne la durée du contrat et l’état du bien. La durée n’est cependant pas obligatoire lors de la conclusion, même dans un contrat écrit. Plusieurs cas de figure existent alors :

  • Si le contrat de commodat dispose d’une date d’expiration, le preneur s’engage à restituer l’objet du contrat au propriétaire sans aucune nécessité de se livrer à un formalisme quelconque. Aucune demande de congé n’est nécessaire, contrairement aux baux.
  • Si aucune date de fin n’est prévue à l’avance, c’est le principe de la tacite reconduction qui s’applique. Un délai de préavis de six mois est alors légalement obligatoire si une partie souhaite mettre fin au commodat.
  • Enfin, dans les cas de figure où soit aucune durée du prêt à usage n’a été déterminée lors de la conclusion du contrat, ou que celui-ci existe sous forme verbale, le propriétaire du bien prêté est en droit de le récupérer à l’emprunteur-exploitant sans aucune motivation ni justification, sur la base d’une simple demande faite à son preneur. Aucun congé n’a besoin d’être délivré.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Emmanuelli Monique
Invité
Emmanuelli Monique

Bonjour, Nous avons prêté à titre gratuit un terrain et nous avons donné à l’emprunteur une attestation datée du 07/04/2018 pour la MSA rédigée ainsi: « nous, ……..certifions avoir cédé à titre gratuit et pour des activités de jardinage les parcelles…….Cette cession est valable pour une année reconductible », Cet emprunteur ayant endommagé un puisard et gêné l’agriculteur voisin qui a été obligé de débarrasser le canal de tout ce qu’il y avait entassé , nous avons décidé dene pas reconduire ce prêt et nous en avons averti cette personne par lettre recommandée avec accusé de réception le 22/11/2018. Mais celui-ci a… Lire la suite »

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Du fait de l’échec de vos notifications de résiliation du contrat de prêt, il pourrait être utile d’adresser à votre emprunteur une mise en demeure délivrée par un huissier de justice. Le caractère solennel de la procédure pourrait alors l’enjoindre à vous restituer le terrain. En cas de nouvel échec de cette résolution amiable du conflit, nous vous recommandons de contacter un avocat afin de réfléchir aux possibilités d’engager une action en justice.
Nous espérons que ces conseils vous apportent des éléments de réponse.
L’équipe LegalPlace

Stéphanie Moiroud
Invité
Stéphanie Moiroud

Bonjour,

Je voulais savoir s’il était possible de recourir au commodat « pour soi-même ». Je m’explique, je suis auto entrepreneur en profession libérale et je souhaite acheter mon propre local professionnel, en nom personnel. Puis-je prêter le local à mon auto-entreprise, ou suis-je contrainte de faire un bail et de me payer à moi-même un loyer ? Je lis plein de choses et je me perds chaque minute un peu plus…
Merci,
Cordialement

Mark BEKLEM
Invité
Mark BEKLEM

La question de Stéphanie est fort intéressante. Est-il possible d’avoir une réponse ?

Tina GAUDION
Invité
Tina GAUDION

Bonjour, Est il possible de faire un commodat entre un hebergé principal et un sous-hebergé.
En effet, les parents de mon conjoint, propriétaires d’un appartement nous hebergent à titre gratuit (seuls dans l’appartement). Nous partons en voyage 6 mois et souhaiterions à notre tour le preter à un ami pour ne pas que le logement reste inoccupé. Pouvons nous avoir recours au commodat à titre gratuit entre nous et notre ami ? Le propriétaire doit il donner son accord ?

Mark BEKLEM
Invité
Mark BEKLEM

La question de Stéphanie Moiroud, posée il y a 6 mois, est fort intéressante. Est-il possible d’avoir une réponse ?

Pastor JL
Invité
Pastor JL

Bonjour,
est ce qu’une SCI peut faire un commodat en faveur d’un de ses associés?
Merci

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Aucune disposition légale n’empêche de conclure un contrat de prêt à usage avec une associé au sein d’une SCI.
Il faut s’assurer que l’objet de la SCI mentionne la mise à disposition à titre gratuit des immeubles appartenant à la SCI aux associés. Si ce n’est pas le cas, il faudra changer l’objet social au cours d’une assemblée générale d’associés. Une fois cette modification effectuée, le gérant ne pourra s’opposer au prêt d’usage.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Sylvain
Invité
Sylvain

Bonjour,
Merci pour ces indications précieuses.
Je me permet d’évoquer mon cas précis. Une association loi 1901 peut elle légalement engager et financer des travaux (en accord avec le propriétaire) dans le local faisant l’objet du prêt à usage ?
Merci encore

Capvarou
Invité
Capvarou

Bonjour, avec ma compagne, nous avons acheté une maison à 50% chacun. Si je décède avant elle, elle devra vendre la maison car j’ai des enfants d’un premier mariage. La solution pour qu’elle puisse rester dans la maison est-elle de faire un commodat ? Merci de vos conseils…

GARY
Invité
GARY

Bonjour,
Un commodat ne tiendra pas face aux héritiers qui demanderont la fin du bail. La justice pourrait ordonner aussi la fin du commodat.
Sinon l’administration fiscale et les juges requalifieront le commodat en donation du droit d’habitation. Ce qui implique une taxation à 60 % de la valeur de ce droit + les indemnités de retard du jour de la signature du commodat+ la pénalité de fraude Le conseil pascez vous et allez chez le notaire pour faire soit une donation ou un legs par testament du droit d’habitation.

HEBACKER
Invité
HEBACKER

Bonjour

Mon bail locatif arrive à échéance le 17 avril prochain.Les déménagements ont été interdits par le Ministre le premier avril dernier .
J’ai demandé à mon propriétaire en la personne du Maire (j’occupe un logement communal) une convention d’occupation précaire.
Celui ci m’a remis un document à signer non recevable sur le plan juridique à 3 niveaux:motifs,durée et montants.
Exemple:il me demande de payer la totalité de mon loyer antérieur avec un mois de préavis lors de mon départ.
Il ne cite pas la fin de mon bail de location.
Que faire ?

chluchnik
Invité
chluchnik

Bonjour , mon beau père a signé un prêt à usage chez le notaire pour son habitation avec sa compagne avant de déceder .Nous avons donc hérité de la maison et nous ne pouvons pas la récupérer. Sur le prêt , il est stipulé que la maison nous sera restituée au décès de cette personne ou à son départ volontaire . Avons nous une autre possibilité pour la récupérer?
Merci

François
Invité
François

Bonjour,

Dans un contrat de prêt à usage concernant un terrain nu (pour activité de jardinage), le preneur (emprunteur) est -il prioritaire en cas de vente du terrain par le propriétaire ?
Par ailleurs, peut-on dire que le preneur à la jouissance du terrain ?

En vous remerciant par avance pour vos réponses
François

Glasson
Invité
Glasson

Bonjour,
Qu’en est-il de la situation fiscale des deux parties ?
Cordialement,
Ghislaine

Illard
Invité
Illard

Bonjour, Est-il possible qu’une SCI établisse un contrat de prêt à usage au profit d’une autre SCI? Les associés des 2 SCI étant les mêmes et ceci dans le but que les adresses des sièges sociaux soient identiques pour des facilités purement organisationnelles (réception des courriers au même endroit…). Ou bien existe-t-il un autre moyen pour arriver à la même finalité?