Connexion
La déclaration des revenus fonciers d’une SCI
Dernière mise à jour le 20/11/2025
- Pourquoi déclarer les revenus fonciers de votre SCI ?
- Comment les revenus fonciers d’une SCI sont-ils imposés ?
- Quand déclarer les revenus fonciers de votre SCI ?
- Quels sont les revenus imposables et quelles sont les charges déductibles d’une SCI ?
- Où et comment faire la déclaration des revenus fonciers de la SCI ?
- Rappel : la SCI, de quoi s’agit-il ?
- FAQ
Déclarer les revenus d’une SCI peut rapidement devenir complexe si vous ne maîtrisez pas les règles propres à la fiscalité de la SCI. Entre le choix du régime d’imposition, les obligations déclaratives et les conséquences de chaque décision, il est essentiel d’y voir clair pour sécuriser la gestion de votre société.
Pour vous accompagner, nous vous guidons pas à pas dans les démarches à suivre afin de déclarer votre SCI sereinement et d’éviter les erreurs les plus fréquentes.
Pourquoi déclarer les revenus fonciers de votre SCI ?
Déclarer les revenus fonciers de votre SCI est une obligation légale, quel que soit son régime fiscal (IR ou IS). Cette démarche permet à l’administration fiscale de calculer correctement l’impôt dû, mais elle joue aussi un rôle essentiel dans la gestion de la SCI.
Respecter vos obligations et éviter les sanctions
La déclaration de la SCI annuelle permet à l’administration de déterminer l’imposition de la SCI ou des associés. En cas d’oubli ou de dépôt tardif, vous vous exposez à des pénalités :
- majoration d’au moins 10 % ;
- intérêts de retard ;
- risque de contrôle en cas d’irrégularités répétées.
Assurer une répartition correcte des revenus entre associés
La déclaration permet aussi de répartir officiellement les revenus ou déficits entre les associés, proportionnellement à leurs parts. Cette étape est indispensable pour que chacun intègre correctement sa quote-part dans sa propre déclaration d’impôt sur le revenu (dans une SCI à l’IR).
Chaque associé reçoit un relevé individuel issu de la 2072, ce qui évite les erreurs ou les désaccords sur les montants à déclarer.
Garantir la transparence comptable de la SCI
Une déclaration conforme vous permet également de :
- justifier la cohérence entre la comptabilité et la fiscalité de la SCI ;
- faciliter une demande de prêt, une future vente ou un contrôle ;
- renforcer la crédibilité de la société auprès des partenaires financiers.
Comment les revenus fonciers d’une SCI sont-ils imposés ?
L’imposition des revenus fonciers d’une SCI dépend entièrement du régime fiscal choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Ces deux régimes fonctionnent différemment et n’ont pas le même impact pour vous et les autres associés.
SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime appliqué automatiquement aux SCI. La société n’est pas imposée en tant que telle : ce sont les associés qui paient l’impôt, chacun à hauteur de ses parts.
Voici le fonctionnement :
- La SCI déclare ses loyers via le formulaire 2072 ;
- Les revenus nets sont répartis entre les associés selon leurs parts ;
- Chaque associé reporte sa part dans sa déclaration personnelle, dans la catégorie des revenus fonciers.
Exemple : vous détenez 50 % des parts. Si la SCI réalise 10 000 € de revenus nets, vous devez déclarer 5 000 € de revenus fonciers.
SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
Une SCI peut opter pour l’IS, ou y être soumise automatiquement si son activité devient commerciale. Dans ce cas, la société paie l’impôt elle-même.
Fonctionnement :
- La SCI est imposée sur ses bénéfices, après déduction de toutes les charges, y compris l’amortissement du bien ;
- Les sommes distribuées aux associés deviennent des dividendes, soumis à la flat tax ou au barème progressif.
Exemple : la SCI perçoit 30 000 € de loyers. Elle amortit 15 000 € et supporte 10 000 € de charges. Le bénéfice imposable n’est que de 5 000 €.
Ce régime est souvent avantageux pour réduire l’imposition annuelle grâce aux amortissements, mais il impose une comptabilité complète : bilan, compte de résultat, annexes…
Comparatif des deux régimes
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Qui paie l’impôt ? | Les associés | La société |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Comptabilité | Allégée | Complète |
| Déficits | Imputables sur revenus fonciers (conditions) | Reportables |
| Distribution de bénéfices | Imposée à l’IR | Imposée comme dividendes |
Quand déclarer les revenus fonciers de votre SCI ?
Si vous gérez une SCI, vous devez respecter des délais précis pour déclarer ses revenus fonciers. Ces échéances dépendent du régime fiscal de votre SCI mais aussi de la date de clôture de son exercice comptable.
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
Si votre exercice comptable se termine le 31 décembre, vous devez déposer la déclaration n°2072 au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivante.
Exemple : pour les revenus 2024, la déclaration doit être déposée début mai 2025.
Si votre exercice n’est pas aligné sur l’année civile, vous devez envoyer la déclaration dans les 90 jours suivant la clôture.
Exemple : exercice clos le 30 juin 2024 : déclaration à transmettre avant le 28 septembre 2024.
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Lorsque la SCI clôture au 31 décembre, le délai est identique : dépôt début mai.
En cas de clôture à une autre date, vous disposez de trois mois pour déclarer les résultats de la société.
Tableau récapitulatif
| Régime fiscal | Clôture au 31/12 | Clôture à une autre date |
|---|---|---|
| SCI à l’IR | Déclaration 2072 début mai | Dépôt dans les 90 jours |
| SCI à l’IS | Déclaration début mai | Dépôt dans les 3 mois |
Pour éviter les erreurs, vous pouvez vous inspirer d’un cas fréquent : Claire, gérante d’une SCI familiale, a confondu sa déclaration personnelle avec celle de la société. Résultat : une déclaration envoyée trop tard et une majoration de 10 %.
Ce type de situation montre l’importance de suivre les bonnes démarches.
Quels sont les revenus imposables et quelles sont les charges déductibles d’une SCI ?
Lorsque vous déclarez les revenus de votre SCI, vous n’êtes pas imposé sur l’intégralité des loyers encaissés. Une partie peut être déduite grâce aux charges courantes liées à la gestion du bien. Pour optimiser la fiscalité de votre SCI, il est essentiel de distinguer précisément ce qui est imposable et ce qui peut être déduit.
Les revenus imposables de la SCI
Les revenus imposables correspondent aux sommes réellement encaissées par la SCI au cours de l’année. Cela inclut :
- les loyers payés par les locataires, y compris les loyers versés en avance ;
- certains revenus accessoires (indemnités d’assurance, droits d’entrée…) ;
- les revenus de sous-location, si la SCI en bénéficie directement.
Exemple : si votre SCI encaisse 18 000 € de loyers en 2024, ces 18 000 € constituent la base de calcul avant déduction des charges même si un locataire n’a pas encore réglé une échéance due.
Les charges déductibles pour une SCI à l’IR
Si votre SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (régime réel), plusieurs charges peuvent venir réduire vos revenus fonciers :
| Catégorie | Exemples de dépenses déductibles |
|---|---|
| Frais de gestion | rémunération du gérant, agence, comptabilité |
| Intérêts d’emprunt | prêt immobilier, intérêts intercalaires |
| Travaux | entretien, réparation, amélioration |
| Charges de copropriété | provisions pour charges, hors dépenses non déductibles |
| Impôts locaux | taxe foncière (hors taxe d’habitation) |
| Assurances | assurance PNO, multirisques |
| Frais divers | diagnostics, huissier, frais de contentieux |
Exemple : si votre SCI engage 4 000 € de travaux et 3 000 € d’intérêts d’emprunt, vous déduisez 7 000 € des loyers encaissés pour calculer vos revenus fonciers imposables.
Et pour une SCI soumise à l’IS ?
Une SCI à l’IS suit une logique proche des sociétés commerciales :
- la quasi-totalité des charges réelles est déductible ;
- l’amortissement du bien immobilier est autorisé, ce qui réduit fortement le résultat imposable.
Où et comment faire la déclaration des revenus fonciers de la SCI ?
La déclaration des revenus fonciers d’une SCI ne se fait pas sur les formulaires classiques de l’impôt sur le revenu. Elle suit un circuit spécifique, 100 % en ligne, via l’espace professionnel de la société.
Où faire la déclaration ?
La déclaration doit être télédéposée sur le site des impôts, dans l’espace professionnel de la SCI (et non dans l’espace personnel du gérant).
- Vous devez créer un compte professionnel sur impots.gouv si ce n’est pas déjà fait ;
- Une fois connecté, vous accédez à l’onglet « Déclarer », puis à la déclaration des résultats ;
- L’administration fiscale vous proposera le formulaire adapté selon le régime fiscal de votre SCI.
Exemple : vous êtes gérant d’une SCI à l’IR. Vous devrez remplir le formulaire 2072-S ou 2072-C, selon que la SCI est à associé unique ou non.
Quel formulaire remplir ?
| Régime fiscal | Formulaire à utiliser | Contenu principal |
|---|---|---|
| SCI à l’IR (classique) | Formulaire n° 2072-S | Revenus, charges, répartition entre associés |
| SCI à l’IR complexe | Formulaire n° 2072-C | Idem, pour SCI ayant des cas particuliers |
| SCI à l’IS | Formulaire n° 2065 | Résultat fiscal + annexe comptable complète |
Le choix entre 2072-S et 2072-C dépend notamment du nombre d’associés ou de la nature de leurs revenus.
Comment faire concrètement ?
- Rassemblez tous les justificatifs : loyers encaissés, relevés bancaires, factures de travaux, charges, intérêts d’emprunt, etc ;
- Accédez à l’espace professionnel de la SCI avec votre numéro SIRET ;
- Remplissez le formulaire en ligne dans la rubrique « Résultats » ;
- Vérifiez les montants déclarés et la répartition entre les associés ;
- Validez l’envoi avant la date limite.
Exemple : en avril, Sophie collecte les quittances de loyer, les appels de charges, et le relevé de prêt immobilier de la SCI. Elle remplit la 2072 en ligne et la valide début mai, dans les temps.
Le gérant de la SCI peut choisir de faire appel à un prestataire externe pour réaliser la déclaration des revenus. Cette solution, grâce à l’assistance d’un expert-comptable qualifié, permet surtout de réduire les risques d’erreur. Dans le cadre d’un échange de données informatisées (EDI), il s’occupera de réaliser toutes les démarches et veillera à leur bon déroulement. Cependant, la société doit se préparer à réaliser des dépenses supplémentaires pour payer les frais s’y afférant.
Peut-on déléguer la déclaration des revenus fonciers de la SCI ?
Il est tout à fait possible de déléguer la déclaration des revenus fonciers de votre SCI à un prestataire externe. C’est même une solution souvent choisie lorsque la gestion devient plus technique, ou lorsque plusieurs biens, emprunts ou associés sont en jeu.
Il est possible de faire appel à :
- un expert-comptable indépendant ;
- ou une solution en ligne, comme LegalPlace, qui propose un accompagnement complet et simplifié grâce à son service ComptaPlace.
Avec ComptaPlace, vous bénéficiez d’un suivi comptable adapté aux SCI. Cela permet :
- de centraliser vos pièces comptables (quittances, charges, intérêts d’emprunt…) ;
- d’établir les bons formulaires (2072 ou 2065 selon le régime fiscal) ;
- et de transmettre les documents directement à l’administration, dans les délais.
Exemple : Claire, gérante d’une SCI à l’IR avec deux biens locatifs, utilise ComptaPlace pour automatiser la comptabilité mensuelle. En fin d’année, tout est déjà prêt pour la déclaration 2072, sans avoir à s’en occuper.
Rappel : la SCI, de quoi s’agit-il ?
La SCI est une structure simple et flexible, dont les règles de fonctionnement sont définies dans les statuts. Vous les rédigez avec les autres associés pour organiser la gestion du patrimoine et fixer les objectifs de la société.
Définition
Une SCI est un groupement d’au moins deux personnes qui décident de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est souvent créée pour percevoir des loyers, acheter un bien à plusieurs ou organiser la gestion d’un patrimoine familial.
Particularités
La SCI facilite la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, notamment grâce à la répartition des parts sociales entre les associés. Elle est généralement utilisée pour la location de biens non meublés, une activité de nature civile.
Sa vocation reste non commerciale, mais il existe des exceptions : une SCI peut louer en meublé dans certaines conditions. Sur le plan fiscal, elle relève par défaut de l’impôt sur le revenu (IR), mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si cela correspond mieux à votre stratégie patrimoniale.
Sources : Charges deductibles : Code général des impôts avec les Articles 29 et Articles 31,
FAQ
La SCI doit-elle payer la taxe foncière ?
La taxe foncière fait partie des charges obligatoires pour toute SCI propriétaire d’un bien immobilier. Elle est réglée directement par la société, quel que soit son régime fiscal. Lorsqu’elle est soumise à l’IR, la taxe foncière peut être déduite des revenus fonciers déclarés.
Comment déclarer les revenus d’une SCI familiale ?
Une SCI familiale se doit de déclarer annuellement ses revenus à l’institution compétente. Cette obligation persiste, même si cette structure n’enregistre aucun revenu ou qu’un faible montant. Ce type de société civile immobilière se voit être assujetti au régime fiscal applicable aux sociétés de personnes. Dirigeants et associés se verront imposés sur les revenus obtenus par la structure, même sans bénéfice distribué.
SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime fiscal choisir ?
Le choix entre l’IR et l’IS dépend des objectifs de la SCI, de la nature des biens et du profil des associés. Le régime de l’IR est plus simple et permet une fiscalité transparente, mais sans amortissement. L’IS offre plus de possibilités d’optimisation (notamment via les amortissements), mais implique une comptabilité plus lourde et une double imposition en cas de distribution. Une simulation précise est indispensable avant de trancher.
Créer ma SCI dès 0€
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 20/11/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, si je peux me permettre de vous poser une question…? En cas de vente en cours d’année fiscale, de ses parts de SCI ayant un bien avec des revenus locatifs, est ce que le cédant doit déclarer des revenus fonciers sur sa déclaration de revenus personnelle ? et si oui comment on calcule sa quote part de revenus? au prorata global de son montant des parts jusqu’au moment de la cession? ajouté au prorata du temps sur l’année où il détenait encore ses parts ou bien…? je ne trouve l’info nulle part… Grand merci de votre réponse au cas… Lire la suite »
Bonjour,
Il est effectivement nécessaire de déclarer les revenus fonciers tirés d’une SCI.
S’agissant du calcul, nous vous recommandons de contacter directement l’administration fiscale afin d’avoir une information spécifique à votre situation, ainsi que toutes les indications complémentaires.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Doit on déclarer les revenus nets réellement perçus ou les revenus perçus par la SCI même si ces derniers n’ont pas été entièrement distribués?
Bonjour, Un associé d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu (IR), doit déclarer sa quote-part des revenus perçus par la SCI, même si ces revenus n’ont pas été distribués. En effet, le régime fiscal des SCI à l’IR repose sur le principe de la transparence fiscale prévu à l’article 8 du Code général des impôts, selon lequel les associés sont personnellement imposés sur la part des bénéfices correspondant à leurs droits dans la société, qu’ils aient ou non effectivement perçu ces sommes. Ce régime s’oppose à celui des sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS), où seule la distribution… Lire la suite »