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Les charges déductibles en SCI : économisez sur vos impôts

Les charges déductibles en SCI : économisez sur vos impôts

La déclaration de revenus d’une société civile immobilière amène à prendre en compte les charges déductibles de la SCI. Celles-ci correspondent à l’ensemble des charges pouvant être déduites du résultat de la SCI, la différence entre recettes et charges donnant la base de l’imposition.

Les charges déductibles en SCI dépendent du régime d’imposition choisi à la création de la SCI : SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour finir, il est important de souligner qu’il existe des charges non déductibles.

Le principe des charges déductibles en SCI

Les charges déductibles sont définies à l’article 13 du code général des impôts (CGI). Selon l’article, il s’agit de dépenses nécessaires à l’acquisition et à la conservation du revenu. En particulier, les charges déductibles de l’imposition foncière sont présentes à l’article 29 et à l’article 31 du même code. On y trouve ainsi principalement :

  • Les dépenses d’entretien et de réparation : elles permettent de conserver le bien en état sans pour autant le changer profondément. Il s’agit d’un remplacement d’un bien ou d’un traitement contre les nuisibles par exemple. On les trouve à la ligne 9 de la déclaration 2072.
  • Les primes d’assurance : peu importe le risque couvert par l’assurance, la prime liée à un immeuble loué est déductible. Les primes d’assurance se situent à la ligne 8 de la déclaration 2072.
  • Les dépenses supportées par le propriétaire, pour le compte du locataire et dont il n’a pas obtenu remboursement (aussi appelées charges récupérables non récupérées). Ces dépenses doivent être reportées à la ligne 11 du formulaire 2072.
  • Les provisions pour charges de copropriétés : elles sont déduites du revenu foncier pour l’année de leur versement et dont l’objet d’une régularisation l’année suivante.
  • Les dépenses d’amélioration : elles apportent un élément nouveau à un bien immobilier afin d’en améliorer le confort. Il peut ainsi s’agir de l’installation d’un ascenseur, de portes automatiques ou encore d’une cuisine équipée. Les dépenses d’amélioration ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble, au risque d’être requalifiées de dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Ces dernières ne pourront pas être déduites. Comme pour les dépenses d’entretien, on trouve les dépenses d’amélioration à la ligne 9 du formulaire 2072.
  • Les intérêts d’emprunts : tous les intérêts d’emprunts ayant pour objectif de produire des revenus fonciers sont déductibles. Les intérêts d’emprunts sont reportés à la ligne 18 de la déclaration 2072.
  • Les impositions : en particulier la taxe foncière de la SCI et les autres taxes assimilées (sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Les impositions sont reportées à la ligne 13 de la déclaration n°2072.
  • Les frais de gestion des immeubles : il s’agit des frais liés à l’administration de l’immeuble, la rémunération du concierge, ou encore les honoraires versés. Ils sont présents à la ligne 6 de la déclaration 2072 de la SCI. En revanche, les frais de gestion engagés dans le but de louer le bien ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils font simplement l’objet d’un abattement forfaitaire de 20 euros qu’il faut indiquer à la ligne 7 de la déclaration 2072.
  • L’indemnité de relogement et l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ou de tout autre location : elles sont déductibles uniquement si elles ont pour objectif de libérer le bien afin d’en assurer la location dans de meilleures conditions.

D’autres dépenses peuvent être ajoutées à cette liste dans le cas d’une SCI imposée au titre de l’impôt sur les sociétés. Pour pouvoir être considérées comme déductibles, ces dépenses doivent avoir été effectuées au cours de l’année d’imposition. Par ailleurs, il est nécessaire de pouvoir vérifier l’existence de ces dépenses ; conserver un justificatif est donc crucial.

Charges déductibles et revenus fonciers : les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR)

En ce qui concerne les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, pour que les charges soient déductibles, il est nécessaire qu’elles se rapportent à des immeubles pour lesquels les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En conséquence, les dépenses relatives à des immeubles vacants ne sont pas considérés comme déductibles.

Par ailleurs, pour que les dépenses soient effectivement déductibles, il faut qu’elles soient issues de l’acquisition ou de la conservation du revenu comme le dispose l’article 13 du CGI. En outre, il faut qu’elles aient été effectivement supportées par le propriétaire : il n’est pas possible de déduire des dépenses effectuées par un tiers. Ces dépenses doivent, naturellement, avoir été réalisées au cours de l’année d’imposition.

Les charges déductibles pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans le cadre d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), c’est la société qui doit effectuer le paiement de l’impôt à des taux différents en fonction des revenus. Jusqu’à 38 120 euros, le taux est de 15 %, entre 38 120 euros et 500 000 euros, le taux est de 28 %, au-delà de 500 000 euros, le taux est de 33,33 %.

Pour autant, la SCI étant une personne morale distincte des associés, il est impossible de simplement prélever le bénéfice annuel. La rémunération des associés passe ainsi par le versement de dividendes imposés au moment de l’impôt sur le revenu (avec un prélèvement forfaitaire de 30 %).

En choisissant l’impôt sur les sociétés, il est possible de réduire l’assiette sur laquelle l’impôt se base en déduisant certaines charges. Ainsi, en plus de l’ensemble des dépenses déductibles que nous avons déjà détaillé, il est possible de déduire les frais d’agence immobilière qui ont été payés au moment de l’acquisition du bien immobilier, les frais de notaire, et même l’amortissement comptable de l’immeuble. Il est ainsi possible de déduire davantage de dépenses dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés que dans une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Ces éléments, déduits du bénéfice imposable de la société civile immobilière, permettent de réduire l’assiette de l’impôt et donc de payer moins d’impôt sur le revenu. À terme, en veillant à inclure l’ensemble des dépenses déductibles, il est possible d’optimiser le profit de la société et donc de développer les revenus de chaque associé.

Les modalités de déduction des charges de SCI

Les charges sont déductibles du revenu foncier brut pour un montant toute taxe comprise (TTC), sauf dans le cas où le choix a été fait de s’orienter vers une location assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA SCI).

Pour déduire les charges de la SCI, il faut remplir le formulaire 2072. Ce formulaire est composé d’un feuillet principal et de deux annexes. Le tout doit être rempli avec une attention particulière afin d’éviter de faire face à des risques fiscaux mais également dans l’objectif de maximiser son bénéfice. La partie la plus importante est l’annexe 1, aussi appelée 2072-S-A1-SD. C’est à cet endroit qu’il faut inscrire les charges déductibles. Il convient ainsi de mettre en évidence les différents aspects de ce document afin de pouvoir y intégrer au mieux les charges et donc d’optimiser vos revenus fonciers.

Tout d’abord, dans la première ligne de ce formulaire, il faut intégrer les loyers perçus pendant l’année écoulée. La deuxième ligne est destinée aux charges payées par le locataire mais qui devaient normalement être de votre ressort (certains travaux par exemple). La troisième ligne est dédiée aux subventions reçues (par l’agence nationale de l’habitat, ANAH, par exemple). La quatrième ligne ne concerne que les logements mis à disposition gratuitement. Pour finir, la somme de l’ensemble de ces éléments est inscrite à la ligne 5. C’est à cet endroit que vous inscrirez le loyer brut imposable et c’est à partir de ce dernier que des charges peuvent être déduites.

Ensuite, les charges déductibles se situent aux lignes 6 à 20 de la déclaration 2072. Vous trouverez ici le détail des lignes les plus importantes afin d’optimiser votre déclaration.

La ligne 6 est dédiée aux sommes que vous versez à un concierge, aux frais d’agence de location, aux frais liés à un conseiller fiscal, etc. De la même manière, dans le cas où vous avez eu recours à un avocat ou un huissier pour effectuer une procédure le bien, vous pouvez déduire leurs honoraires sur cette ligne. La ligne 7 vous permet de déduire 20 euros par local loué : il s’agit de frais de gestion (courrier, et téléphone par exemple). Par ailleurs, la ligne 8 correspond aux primes d’assurance que vous payez (peu importe le type d’assurance tant qu’elle concerne le bien). D’autre part, la ligne 9 du formulaire vous permet de déduire les charges liées aux travaux d’entretien et aux travaux d’amélioration. En outre, les indemnités d’éviction que vous avez versées au locataire afin de louer le bien dans de meilleures conditions peuvent faire l’objet d’une déduction à la ligne 12 du formulaire. Naturellement, il est également possible de déduire la taxe foncière à la ligne 13 du formulaire ainsi que les taxes similaires, sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Les lignes 14 et 15 concernent les charges de copropriété. Pour finir, la ligne 20 inclut les intérêts des emprunts que vous avez réalisé dans le but d’acquérir ou de développer un revenu foncier. Cette ligne ne comprend pas que les intérêts, vous pouvez y inclure les frais de dossier, les frais d’hypothèque ou encore l’assurance emprunteur.

Cela étant dit, les lignes 21 à 26 vous permettent de faire apparaître le résultat net de la société civile immobilière sur lequel se basera l’impôt que vous payerez. Il est alors aisé de comprendre que l’inclusion des charges déductibles dans cette déclaration permet de faire apparaître un résultat net plus faible et donc de payer moins d’impôts. Toutefois, veillez à conserver l’ensemble des justificatifs dont vous pourriez avoir besoin afin de justifier d’une charge ou d’une dépense que vous avez déduites de votre revenu foncier.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, on comprend le rôle particulièrement important du gérant de la société civile immobilière qui doit disposer d’une comptabilité détaillée (au travers d’un plan comptable) de la société afin de pouvoir mettre facilement en évidence les revenus et les charges au moment d’effectuer les déclarations fiscales relatives à celles-ci.

Pour finir, il faut joindre à ce formulaire une déclaration complémentaire dans le cas où l’un des associés est une personne morale, si la SCI est propriétaire d’un immeuble classé ou se situant dans un secteur sauvegardé, si le choix de l’option pour amortissement a été fait (Périssol ou Robien) ou en cas de nue-propriété.

Quels sont les types de charges non déductibles pour une SCI ?

Nous avons mis en évidence un certain nombre de charges déductibles. Toutefois certaines charges ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Il s’agit, en particulier, des charges qui ne sont pas présentes à l’article 29 et à l’article 31 du code général des impôts.

Si les travaux d’entretien et les travaux d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers, ce n’est pas le cas des travaux de construction. À l’inverse des travaux d’amélioration et d’entretien, les travaux de construction sont définis par la modification de la structure de l’immeuble.

Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement correspondent aux travaux qui ont pour finalité d’apporter une modification substantielle et importante au gros-œuvre de l’immeuble en question. En particulier, la démolition (totale ou partielle) d’un immeuble pour le reconstruire, l’aménagement inter d’une importance telle qu’il est équivalent à une reconstruction, l’accroissement du volume ou de la surface habitable, l’aménagement de locaux à usage d’habitation mais qui étaient affectés à un autre usage sont qualifiés de travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une déduction sur les revenus fonciers.

À titre d’exemple, il convient de souligner que les travaux ayant pour objectif d’augmenter le nombre d’unités de logements sont considérés comme des travaux de construction en vertu d’une décision du Conseil d’État du 28 mai 1980 (décision n° 11405).

De la même manière, la création d’une chambre et de salles d’eau à l’étage d’une maison est considérée comme des travaux d’agrandissement à partir du moment où le contribuable n’avait pas établi que l’étage était habitable antérieurement. Une telle décision est issue de la Cour Administrative d’Appel (CAA) de Bordeaux dans un arrêt du 12 décembre 1994 (n° 93BX00390).Créez votre SCICréez votre SCI

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Charles
Charles
août 28, 2019 10:47

Bonjour, j’aurais deux questions à vous poser concernant la SCI IS. Mon conseiller financier m’a indique que je serais en mesure de retirer de la SCI IS, le montant investit dans la societe net d’impot. Imaginons j’apporte 20 000€ a la SCI, je serais en mesure de retirer 20 000€ de la SCI net d’impot dans le futur (ceux meme en ne revendant pas mon bien immobilier, mais en me versant des divendes mensuels), pouvez vous me le confirmer? Derniere question, je n’arrive pas a trouver cette reponse sur internet, tout dans le cas d’une SCI IS, paye t’on la… Lire la suite »

Carole Mendy Peynet
Carole Mendy Peynet
septembre 30, 2019 9:40
Reply to  Charles

Si au moment de la création de votre SCI vous optez pour un capital social très faible (il n’existe pas de minimum légal) ensuite vous transférez de l’argent à la SCI en « avance en compte courant d’associé », afin qu’elle détienne la trésorerie nécessaire à ses créances (remboursement emprunt par exemple), ces avances peuvent être réalisées par simple transfert bancaire (conservez tous justificatifs) en une ou plusieurs fois, sans aucun frais ni modification de capital social de la SCI. De telle sorte qu’en effet vous créez une dette de la SCI à votre profit, quand elle perçoit des revenus elle vous… Lire la suite »

Carole Mendy Peynet
Carole Mendy Peynet
septembre 30, 2019 9:58

ce que je vous explique fonctionne en SCI soumise à l’IR ou à l’IS

KOLODIEZ LAURENT
KOLODIEZ LAURENT
octobre 7, 2019 9:15

Bonjour,
cette dette peut-elle etre considérée comme charge pour l’établissement du bilan ?

MM
MM
novembre 4, 2019 8:18

Bonjour, dans le cas ou l’un des associés fait une donation d’un terrain nu à la SCI pour un projet de construction d’immeuble, dans quel cas ces travaux peuvent être déductibles pour la SCI et pour les associés? Dans ce contexte faut il privilégier la SCI IS ou IR ? (En création de SCI familiale) Merci d’avance

joly
joly
avril 24, 2020 9:07

Bonsoir,
Article concret, c’est bien le seul trouvé sur le net, félicitations.
Je suis en profession libérale. Si je monte une SCI IS, puis-je créer une holding pour aspirer les bénéfices des deux « entreprises » et ainsi optimiser légalement s’il vous plaît ?

FRANCIS RONEZ
avril 27, 2020 2:49

Bonjour, Pour une SCI aux revenus fonciers, En cas d’impayé de loyer, les coûts des lettres recommandées sont ils déductibles ? Merci et Cordialement Mr RONEZ

Jérémy
Jérémy
mai 28, 2020 3:13

Bonjour,

Les mensualités d’un achat de bien procédé par « vente à terme » sont-elles déductibles ?

Merci d’avance,

Jérémy.

CHANTAL GOUJAT
août 2, 2020 2:12

Bonjour. Mon fils fait construire une maison avec un emprunt (mensualités de 900 €) dont je serai locataire 800 € par mois. Par contre je perçois des loyers de 2 appartements pour 1 000 € brut par mois. Il va donc payer des impots sur revenus locatifs + CSG, et moi également sur mes loyers perçus. Est-il préférable de créer une SCI, avec IR ou IS ? Merci de votre réponse.

Patrice Boissy
septembre 6, 2020 4:13

En cas de location pour un mois en meublé d’un bien en SCI familiale à l’IS, peut- t-on déduire l’ensemble des charges annuelles ou exclusivement les charges correspondant à la période de location?