ConnexionLes charges déductibles en SCI
Dernière mise à jour le 06/11/2025
Les charges déductibles en Société civile immobilière (SCI) sont des dépenses dont le montant réel est déduit des revenus fonciers de la société au cours d’un exercice social. Elles permettent ainsi de réduire l’assiette de l’impôt sur les revenus tirés de la mise en location d’un bien par la SCI.
La fiscalité de la SCI est particulièrement importante pour déterminer les frais que la société peut déduire de son résultat. Il est donc particulièrement important de bien choisir le régime d’imposition le mieux adapté dès la création de la SCI.
Quelles sont les charges déductibles en SCI ?
Afin de déterminer ses bénéfices imposables, le revenu foncier de la SCI généré par la société au cours de l’exercice social échu est diminué d’un certain nombre de charges déductibles en SCI.
L’article 13 du Code général des impôts dispose que toute dépense déboursée dans le but d’acquérir ou de conserver du revenu pour la SCI peut être déduite de son revenu foncier net.
Les charges déductibles en SCI incluent donc notamment :
- Les dépenses de réparation ou d’entretien
- Les dépenses d’amélioration
- Les dépenses à la charge de la SCI effectuées pour ses locataires
- Les provisions pour charge de copropriété
- Les indemnités d’éviction et les frais de relogement des locataires
- Les frais de gestion
- Les primes d’assurance
- Certains impôts et taxes
- Les intérêts des dettes
Les dépenses d’entretien et de réparation
Les dépenses d’entretien et de réparation couvrent les travaux ayant pour but de maintenir ou de remettre le bien en état et d’en permettre un usage normal par le locataire.
Elles ne doivent toutefois pas modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial du bien, ou être indissociables de travaux de reconstruction ou d’agrandissement.
Exemples :
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Les dépenses d’amélioration
Les dépenses d’amélioration tombent dans la catégorie des charges déductibles en SCI lorsqu’elles visent des locaux d’habitation. Elles doivent y apporter des équipements nouveaux ou des éléments de confort modernes, de façon à adapter le logement aux conditions modernes de vie.
Lorsque l’amélioration porte sur des locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, seules les dépenses suivantes sont considérées comme des charges déductibles en SCI :
- Aménagements du local dans le but de le rendre accessible aux personnes atteintes d’un handicap
- Protection du local contre les effets de l’amiante
Exemples :
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Les dépenses effectuées pour le compte du locataire
Les frais que la société a engagés pour le compte du locataire sont déductibles des revenus fonciers de la SCI lorsqu’elle n’a pas pu en obtenir le remboursement avant le 31 décembre de l’année de départ du locataire.
Outre les charges locatives, ces charges déductibles visent également les réparations locatives que la SCI a réglées elle-même.
Exemples :
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Les provisions pour charges de copropriété
La SCI peut déduire de son revenu foncier annuel les provisions pour charges de copropriété réellement versées au syndic, même si elles sont régularisées au cours de l’exercice suivant. Ainsi, les charges dont s’acquitte la SCI l’année suivante sont diminuées du montant de la régularisation.
Exemples :
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Les indemnités d’éviction et les frais de relogement
Afin d’être comptabilisées dans les charges déductibles en SCI, l’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial doit être versée dans un but d’acquisition ou de conservation du revenu de la société. Ainsi, sa déduction du revenu foncier n’est pas admise lorsque les locaux sont repris pour l’usage personnel de l’un des associés.
Exemples :
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Les frais de gestion
Un certain nombre de frais constituent des charges déductibles en SCI pour leur montant effectif :
- Frais de procédure judiciaire (dommages-intérêts…)
- Frais de rémunération des concierges et des gardiens
- Frais de rémunération d’un tiers chargé de la gestion des immeubles
Les autres frais engagés pour la gestion des biens qui ne sont pas déductibles pour leur montant réel sont couverts par un forfait fixé à 20€ par local.
Les primes d’assurance
Les primes d’assurance relatives aux biens mis en location par la société constituent des charges déductibles en SCI pour leur montant réel. Le risque couvert par l’assurance concerné est indifférent.
Exemples :
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Certains impôts et taxes
Les charges déductibles en SCI incluent les impôts versés aux collectivités locales et à certains établissements publics, et qui incombent au propriétaire de l’immeuble et non à son occupant. Son champ d’application couvre les pénalités pour défaut ou retard de paiement.
Exemples :
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Les intérêts des dettes
Le montant des intérêts des emprunts contractés par la société sont déductibles de son revenu foncier lorsqu’ils sont contractés :
- Pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens
- Pour la conservation des biens
Exemples :
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Quelles différences entre les charges déductibles en SCI à l’IR ou à l’IS ?
Lorsque la SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu (IR), les charges déductibles en SCI portent uniquement sur son revenu foncier.
La SCI soumise à l’IS peut, quant à elle, déduire des frais supplémentaires de ses revenus :
- Frais d’agence immobilière pour l’achat d’un bien en SCI
- Frais de notaire
- Amortissement du bien en SCI
Quelles sont les charges non déductibles en SCI ?
Dès lors que certains frais ne sont pas déboursés en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu de la SCI comme le dispose le Code général des impôts, ceux-ci ne peuvent être considérés comme des charges déductibles en SCI.
À titre d’exemple, les charges suivantes ne sont pas déductibles du revenu foncier de la SCI :
- Dépenses de construction, reconstruction et agrandissement
- Frais de travaux en vue de la restructuration complète d’un local d’habitation après démolition
- Impôt sur le revenu
- Prélèvements sociaux
- Taxes d’urbanisme
FAQ
Quelles sont les charges déductibles d'une SCI ?
- Les frais liés travaux de réparation du bien immobilier
- Les primes d'assurance
- Certains impôts comme la taxe foncière
- Les intérêts d'emprunt
Comment défiscaliser avec une SCI ?
Quelle déclaration pour une SCI familiale ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 06/11/2025
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Puis je déduire de la sci les charges et travaux d’un appartement qui n’est pas loué ?
Bonjour,
La déduction des charges et travaux d’un appartement non loué par une SCI dépend de sa situation fiscale et des motifs de la vacance.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Nous venons d acquérir un bien en sci que nous allons louer a un commerce. Nous allons y faire une remise aux normes de l électricité. Pouvons nous déduire des travaux? Ainsi que les frais d agence et de notaire ? Merci de votre réponse.
Bonjour, Les travaux de remise aux normes de l’électricité dans un local commercial détenu par une SCI sont en principe déductibles des revenus fonciers, car ils sont qualifiés de dépenses d’entretien et de réparation visant à maintenir l’immeuble en bon état. Concernant les frais d’acquisition, le traitement diffère : les frais d’agence immobilière et les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime des revenus fonciers (IR). Toutefois, si votre SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), ces frais peuvent être soit déduits immédiatement en charges de l’exercice, soit intégrés au… Lire la suite »
Bonjour
Avec mon fils et mon mari ous avons un bien en sci que nous louons à un commerce. Nous voulons changer la porte d accès au commerce de notre locataire. Remplacer la porte du garage qui est pleine et en mauvais état par une morte plus isolante et plus vitrée. Cette dépense peut elle être déduite des impôts ?
Bonjour,
Les dépenses engagées par une SCI pour l’amélioration d’un local commercial sont soumises à des règles de déductibilité spécifiques. Les travaux de réparation et d’entretien visant à maintenir le bien en bon état, ainsi que les travaux d’amélioration destinés à apporter un équipement nouveau ou un confort supérieur, sont en principe déductibles des revenus fonciers de la SCI dès lors qu’ils ne modifient pas la structure de l’immeuble.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour.
Dans le cadre d’une SCI, propriétaire d’une maison en résidence secondaire soumis a l’impôt sur le revenu, peut on installer des panneaux photovoltaïque sur un toit, et les passer en déduction des revenus imposables et si oui faut il incorporer la vente de l’énergie en complément des revenus.
Merci de votre réponse
Pascal
Bonjour,
Oui, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peut installer des panneaux photovoltaïques et déduire leur coût des revenus fonciers si ces dépenses sont considérées comme des charges déductibles (réparations, entretien ou amélioration du bien). Toutefois, si l’énergie produite est revendue, les revenus correspondants doivent être déclarés et imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui peut entraîner des conséquences fiscales pour la SCI. Il est recommandé de consulter un expert-comptable pour évaluer l’impact fiscal de cette opération.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
je suis passé par LEGALPLACE pour la dissolution liquidation de la SCI familiale.Les frais réglés à LegalPlace sont ils déductibles des revenus de la SCI et donc de mes revenus fonciers?
Vous remerciant,cordialement.
Philippe
Bonjour,
Il est légitime de demander au notaire un état chiffré détaillant la valeur de l’usufruit et la part revenant aux filles.
Ce document permet de vérifier que la réserve héréditaire est respectée et que l’acompte est justifié.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je suis passé par légal place pour créer ma SCI, je suis à l’is. Petite question, les matériaux acheté par la sci peuvent il etre déduis de l’IS ? Y a t-il une différence entre les acheter soi même ou que l’artisant nous les facture (Bien évidement un peu plus cher) ? Merci d’avance pour votre réponse.
J’ai acheté 3 biens en 7 ans avec une sci a l’is qui compte 663 000€ de compte courant (mais pas en trésorerie disponible). (Moins de lourds travaux à prévoir prochainement pour 150 000€)
est-il opportun de rémunérer l’apport du compte courant … pour créer un dette déductible en amortissement .. ou non, puisque les gains seront fiscalisés ?
merci pour votre réponse.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour
j’ai refondu les statuts de la SCI car moins d’actionnaires qu’avant et cela n’avait pas été regularisé. Puis je deduire ces frais que m’a facturé 1 cabinet comptable ?
cela ne me semble pas clair
Y a-t-il jurisprudence ?
merci
Philippe
Bonjour,
En principe, les frais de refonte des statuts d’une SCI ne sont pas déductibles s’ils concernent uniquement un changement d’associés. Ils le sont uniquement s’ils sont engagés dans l’intérêt direct de la gestion immobilière (CE, 23 nov. 1990).
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.