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Récupérer son logement avant fin du bail (propriétaire)

Récupérer son logement avant fin du bail (propriétaire)

Un propriétaire ne peut récupérer son logement avant la fin du bail que dans certains cas qui font figure d’exceptions. Le bail de location est un contrat qui permet, en théorie, d’assurer une certaine sécurité au locataire, aussi appelé preneur. De son côté ce dernier est en droit de résilier le bail à tout moment et sans avoir à invoquer de motif à la seule condition de respecter le préavis qui lui a été imposé. En revanche, le bailleur, son propriétaire, ne peut quant à lui récupérer son logement qu’une fois l’échéance du contrat de location arrivée à son terme. Cependant, il existe 4 exceptions.

 

Sauf exception, un locataire ne peut être expulsé sans motif : rappel des droits et devoirs du bail d’habitation

Le contrat de location, ou bail de location, est le contrat qui lie le propriétaire-bailleur avec le locataire du bien immobilier qu’il possède et qu’il lui loue pour une durée allant de quelques mois jusqu’à 9 ans. Il définit explicitement les modalités de location du logement en question et est rédigé par le propriétaire puis approuvé par le locataire. Il inclut toutes les informations relatives à la location du bien et protège le bailleur comme le locataire de tous les abus et risques pouvant se présenter. Ainsi, à quelques exceptions près, le propriétaire ne peut pas récupérer son bien du jour au lendemain sans motif valable.

Même lorsque le bail de location arrive à son échéance, il n’est pas forcément nécessaire pour le locataire de plier bagages. En effet, le propriétaire a des obligations légales en fin de contrat. S’il souhaite mettre en vente le bien habité par le locataire, celui-ci est d’emblée prioritaire à l’achat. Le bailleur est aussi dans l’obligation de lui fournir des informations concernant d’éventuelles baisses de prix. Le propriétaire est également dans son droit s’il décide d’habiter de réserver le logement à un proche.

Dans tous les cas, si votre propriétaire vous informe de son intention de récupérer son logement, il est impératif de consciencieusement vérifier le bail, car s’il s’agit d’un bail de courte durée, il se peut qu’il se soit transformé en bail de 9 ans, notamment si aucun préavis n’a été envoyé et que vous êtes resté dans le logement. Il se peut également que le fait qu’il récupère son logement avant la fin du bail ait été exclu ou limité de façon explicite dans le contrat. Surtout, vous devez le questionner sur ses motivations afin de déterminer s’il est dans son droit.

Ce cas de figure dispose d’un encadrement légal fournis et accessible à chacun, ce qui peut permettre à tout locataire d’opposer un refus si la demande se révèle injustifiée. Une négociation à l’amiable est également à tenter dans certains cas.

4 exceptions pouvant amener le propriétaire à récupérer son logement avant la fin du bail

Dans certains cas, le propriétaire peut récupérer son logement en donnant congé au locataire avant la fin du contrat, en respectant cependant un préavis de 6 mois, donné par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce préavis court dès la réception du courrier ou la signification de l’acte d’huissier.

Il souhaite habiter lui-même le logement ou y loger un membre de sa famille

Dans la mesure où le logement lui appartient, le propriétaire est autorisé à mettre au fin bail pour habiter le logement ou y loger un membre de sa famille. Une précision importante, le logement devra servir de résidence principale uniquement. Il doit alors adresser à son locataire un congé précisant le motif de la reprise, le nom ainsi que l’adresse de la personne habitera ensuite le logement. Exhaustivement, il peut s’agir :

  • Du propriétaire lui-même,
  • De son conjoint, partenaire lié par PACS ou concubin depuis plus d’un an à la date du congé,
  • De ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin.

Un motif sérieux et légitime concernant le locataire

En fin de bail ou avant son échéance, le propriétaire peut légalement donner congé à son locataire si un motif sérieux et légitime est invoqué. Ces motifs sont détaillés plus bas dans cet article. Quel qu’il soit, le motif peut être contesté par le locataire devant le tribunal d’instance s’il estime que celui-ci n’est pas valable. Le tribunal sera en mesure d’apprécier le caractère sérieux et légitime du motif. Bien que le terme « motifs sérieux et légitimes » ne soit pas défini par la Loi, les juges placent dans cette ensemble les troubles de voisinage (aboiement de chien…) ainsi que les retards répétés de paiement du loyer.

La revente du bien

Que le contrat arrive à son terme ou non, le bien peut être mis en vente par le propriétaire, ce qui peut mener à une demande de congé notifiée par préavis de 6 mois. Dans cette situation, le locataire dispose de la priorité à l’achat du logement.

Les manquements du locataire pouvant mener à une rupture légitime du bail

Dans certains cas, le propriétaire n’a pas à présenter une justification légitime particulière pour récupérer son logement. C’est notamment le cas si le manquement du locataire est assez grave pour amener à une rupture de contrat, ou même à une expulsion (dans ce cas, le préavis de 6 mois n’est pas nécessaire). Cette situation est prévue et se règle selon un cadre légal bien défini, en effet le bailleur a le droit d’entamer une procédure s’il estime que le locataire est à l’origine d’un ou plusieurs manquements.

Les principaux manquements du locataire étant à même de justifier une rupture légitime du bail sont :

  • Le locataire accuse souvent du retard dans le paiement de son loyer et il est avéré que ce retard s’est produit de manière répétée.
  • Le locataire n’entretient pas le logement de manière adéquate et le met ainsi en péril. Avoir fortement détérioré le bien entre également dans ce cas de figure.
  • Le locataire cause des troubles de voisinage, essentiellement du bruit. Une condamnation pour nuisance auprès du voisinage peut être déterminante.
  • Le locataire a sous-loué le bien sans l’accord du propriétaire.
  • Le propriétaire envisage de réaliser des travaux d’ampleur dans le logement.

Le cas particulier des locataires âgés (plus de 65 ans)

Un cas particulier fait figure d’une dernière exception. Si l’un des membres d’un couple marié locataire dans le cadre d’un bail de couple à un seul nom, a plus de 65 ans et qu’en même temps ses ressources annuelles sont inférieures au plafond déterminé à l’attribution des logements sociaux, dans ce cas, le bailleur ne peut imposer un congé sans d’abord proposer un autre logement similaire à proximité. Il existe cependant une exception à cette exception ! Si le propriétaire est lui-même âgé de 65 ans ou plus et qu’il ne dépasse pas le plafond de ressources, il est libéré de cette exception.

Cette règle, issue de l’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989, a pour but de protéger les personnes âgées et à limiter les abus. Visant également à prévenir les expulsions de locataires âgés en difficulté pour retrouver un nouveau logement, cette règle s’applique aussi lorsque le locataire héberge sous son toit une personne de plus de 65 ans qui vit à sa charge. En effet, la personne âgée dispose de certaines protections en matière de résiliation de bail.