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Le bail de location d’un parking ou d’un garage

Le bail de location d’un parking ou d’un garage

Bien qu’il porte sur un bien immobilier, le bail de location d’un parking ou d’un garage n’est pas soumis aux règles du bail d’habitation soigneusement encadré par la loi Alur, sauf dans des cas spécifiques.

En effet, les règles applicables à ce bail dépendent de si le parking ou le garage est accessoire d’un bail d’habitation :

  • Location séparée : application du droit commun des baux, qui laisse une large place à la volonté des parties dans l’élaboration du contrat.
  • Location liée à un bail d’habitation : application du droit des baux d’habitation.

Quelle réglementation appliquer à la location d’un parking ou d’un garage ?

Le régime légal applicable au bail de location portant sur un garage ou un parking varie selon que cet emplacement fait l’objet d’un contrat spécifique ou s’il constitue l’annexe d’un contrat portant sur un local ou un logement.

Cas où le garage ou le parking est l’accessoire d’un logement vide ou meublé

L’emplacement ne fait pas l’objet d’un contrat spécifique mais est annexé au bail de location portant sur le logement. A ce titre, il est soumis au droit des baux d’habitation, encadré par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014.

Cas où l’emplacement est l’accessoire d’un local à destination professionnelle

Si le garage, le box ou le parking est annexé à un local qui fait l’objet d’un bail commercial ou professionnel, la réglementation applicable à ces baux spécifiques s’étend également à l’emplacement, et notamment les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs aux baux commerciaux.

Cas où le parking, le garage ou le box est loué indépendamment de tout autre local ou logement

Le contrat de bail portant sur l’emplacement n’est soumis à aucune réglementation spécifique, et relève du droit commun des baux régi par les articles 1708 et suivants du Code civil relatifs au contrat de louage de choses. Conformément à ces dispositions légales, les clauses du contrat sont librement négociées par le bailleur et le locataire.

Bon à savoir : en principe, les opérations de location d’emplacement de stationnement pour véhicule sont soumise à la TVA au taux normal de 20% sans possibilité d’exonération.

Quelles clauses insérer dans un bail de location de parking ou de garage ?

Lorsque le garage, le parking ou le box fait l’objet d’un contrat spécifique, il est possible de le conclure oralement, le droit admettant l’existence des contrats oraux.

Toutefois, même s’il s’agit d’une relation contractuelle d’une relative simplicité, il est préférable d’établir le bail par écrit en guise de preuve et de sécurité pour chacun des parties.

Lorsque le contrat de location d’un garage ou d’un parking fait l’objet d’un écrit, il doit comporter un certain nombre de clauses essentielles :

  • Objet du contrat : location d’un emplacement de stationnement déterminé, localisation précise (adresse).
  • Destination des lieux loués : il est fréquent que le contrat prévoit que la location du parking ou du garage soit réservée à l’usage exclusif du locataire.
  • Date de prise d’effet et durée du contrat : le bail de location peut être conclu pour une durée déterminée, mais les parties peuvent également convenir de soumettre l’expiration du contrat à la survenance d’un événement. Il est toutefois recommandé de prévoir un terme précis au contrat de bail.
  • Modalités de reconduction du bail : il est fréquent que les parties prévoient dans le contrat de location que le bail soit tacitement reconduit à l’arrivée de son terme. Toutefois, si des modifications doivent être apportées à la rédaction initiale du contrat, il sera nécessaire de rédiger un avenant de renouvellement du bail.
  • Conditions de résiliation anticipée du bail : le contrat doit faire mention des formalités que chacune des parties doit accomplir afin de notifier le congé, et notamment le délai de préavis applicable. La jurisprudence requiert simplement de respecter un délai raisonnable, généralement fixé à 2 ou 3 mois.
  • Conséquences du décès de l’une ou l’autre des parties : conformément au droit commun des baux, le décès du bailleur ou du locataire n’emporte pas la fin du bail, qui peut d’ailleurs être repris par les héritiers qui acceptent la succession.
  • Montant du loyer et des charges locatives
  • Montant et les conditions de versement du dépôt de garantie : le droit commun n’impose pas au locataire de verser un dépôt de garantie à la signature du contrat. Ce point est toutefois ouvert à négociation entre les parties.
  • Obligation du locataire de souscrire une assurance contre les risques locatifs
  • Clause de solidarité : cette clause peut être incluse dans le bail si plusieurs locataires signent le contrat de location du parking, du garage ou du box
  • Obligations substantielles des deux parties : il peut être utile de prévoir des clauses relatives aux conditions de paiement du loyer, à l’usage paisible de l’emplacement et à l’obligation du bailleur de délivrer un emplacement décent.
  • Clause résolutoire : bien qu’elle ne soit pas obligatoire, les parties peuvent inclure une clause dans le contrat permettant au bailleur de mettre fin au bail en cours, unilatéralement et de plein droit, si le locataire manque à ses obligations contractuelles. Ce privilège peut également bénéficier au locataire si le bailleur ne respecte pas lui-même les obligations qui lui incombent.
  • Conditions d’exonération de la responsabilité des parties : le contrat peut faire mention des cas de force majeure dans lesquels la responsabilité du bailleur ou du locataire est écartée, en cas de dégât des eaux par exemple.
  • Etat des risques naturels et technologiques de l’emplacement loué

Quelle durée pour un bail de location d’emplacement de stationnement ?

La durée du contrat de location d’un parking, d’un garage ou d’un box varie selon que cet emplacement de stationnement constitue une annexe d’un logement ou d’un local commercial.

Cas où l’emplacement est l’accessoire d’un logement meublé

Conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la durée minimale du bail d’habitation portant sur un logement meublé est fixée à 1 an. Il est toutefois possible de prévoir contractuellement une durée plus longue, auquel cas l’emplacement sera soumis à la même durée.

Cas où l’emplacement est l’accessoire d’un logement non meublé

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la durée minimale du contrat de location portant sur un logement vide est fixée à 3 ans, bien que, comme dans le cadre de la location meublée, il soit possible de négocier une durée plus longue.

Cas où l’emplacement est l’accessoire d’un local commercial

Par application du droit des baux commerciaux, le contrat de location est conclu pour une durée minimale de 9 ans renouvelable de droit. Dans le cas du bail précaire, le contrat dure seulement 3 ans non renouvelables.

Cas où l’emplacement est l’accessoire d’un local faisant l’objet d’un bail professionnel

le garage, le parking ou le box annexé à un local professionnel est visé par un bail professionnel dont la durée minimale est fixée à 6 ans. Le bail peut être tacitement reconduit, mais n’est pas renouvelable de droit.

Cas où l’emplacement fait l’objet d’un contrat spécifique

La durée du contrat de location soumis au droit commun des baux est librement négociée par les parties, qui peuvent choisir de conclure un bail à durée indéterminée. Cette option n’est toutefois  pas recommandée, car elle ne permet pas au bailleur de se dégager librement de son engagement.

Comment renouveler ou reconduire le bail de location d’un parking ou d’un garage ?

A l’arrivée du terme du contrat, lorsque l’emplacement fait l’objet d’un bail spécifique, 2 options s’offrent aux parties.

Option 1 : Tacite reconduction du bail

Les parties peuvent poursuivre l’exécution du contrat qui sera tacitement reconduit en l’absence de réaction de leur part à l’arrivée du terme. Le bailleur et le locataire poursuivent donc l’exécution du bail dans les mêmes conditions qu’auparavant.

Option 2 : Renouvellement du bail

Si les parties souhaitent modifier l’une des clauses du bail de location, il sera nécessaire d’adresser une offre de renouvellement à l’autre partie, qui a le choix de l’accepter ou de la refuser. Dans ce dernier, il sera mis fin au bail de location et de l’ensemble des obligations incombant aux parties.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Annie R.
Annie R.
janvier 24, 2020 10:29

Bonjour J’ai deux garages indépendants avec des baux faits en agence en 1993 et 2001, indexés sur IRL, les loyers ont été réévalués chaque année, en fonction de l’indice. La propriétaire a vendu ses garages en 2016. Le nouveau propriétaire nous réclame une augmentation mensuelle de 20€ Par garage (sur env. 60€ mensuel de loyer depuis 2016, il n’avait pas réévalué) calculés selon lui avec l’indice DEPUIS la signature des baux (alors que le loyer de 2016 tenait compte de aug. régulières chaque année) !! A-t-il le droit de faire cette réclamation ? Ou bien doit il se cantonner au… Lire la suite »

Papy Barbagnas
Papy Barbagnas
mars 10, 2020 6:25

bonjour question 1 : je possède un appartement que je loue et par la suite c’est rajouté la location d’un garage et d’un ancien chenil, or mes locataires ne me causent plus maintenant que des soucis et ne payent leur loyer que par bribes. puis je résilier à mon gré le bail de ce garage et de ce chenil sachant qu’il sont donc indépendants du logement et ne servent qu’au stockage de meubles et de volailles? quelqu’un peut il m’aider? question 2 : les rejets de prélèvements sont comblé par la gestion locative de mon agence et qui ensuite se… Lire la suite »

SIMONE SCHNURR
SIMONE SCHNURR
mai 28, 2020 11:35

Bonjour, J’ai loué un box depuis des années mais je ne peux jamais l’utiser car des véhicules apartenant à des voisins se garent régulièrement devant ma porte. Je ne peux même pas ouvrir la porte. J’ai averti le propriétaire mais il ne fait rien. Pourtant le loyer est payé chaque mois.
Que faire??

Evelyne KUBLER
Evelyne KUBLER
juin 3, 2020 9:46

Bonjour, J’ai un box dans une copropriété, je vais le louer 150 € plus les charges à un pharmacien (je pense qu’il veut entreposer du matériel). Quel type de bail dois-je lui faire ?
merci d’avance

Thierry BELLEMERE
septembre 11, 2020 8:45

Bonjour,
Peut on réévaluer le loyer d’un garage au tarif du jour, n’ayant jamais était augmenté.Bail signé en 2008 par l’ancien propriétaire. Spécifié dans le bail, est sujet à augmentation annuel.
Merci