Connexion
L’enregistrement du bail commercial : procédure, coût, effets
Dernière mise à jour le 11/05/2025
L’enregistrement du bail commercial n’est pas obligatoire, cependant il est fortement recommandé. En effet, enregistrer son bail commercial permet de lui donner une date certaine, et ainsi de le rendre opposable au propriétaire bailleur .
Afin d’enregistrer leur bail commercial, les parties pourront soit confier sa rédaction à un notaire, l’acte authentique étant alors automatiquement enregistré, ou l’établir par acte sous seing privé et procéder ultérieurement à son enregistrement auprès du service des impôts des entreprises, contre le paiement d’une somme.
L’enregistrement d’un contrat de bail commercial, en quoi ça consiste ?
L’enregistrement du bail commercial ne constitue pas une condition de validité du contrat au moment de sa conclusion.
Cette formalité est toutefois obligatoire en cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail seul.
Pas d’obligation d’enregistrer le bail aux impôts pour louer un local commercial
Bien que la forme de l’écrit, qui est une preuve certaine et un gage de sécurité juridique, soit particulièrement recommandée, le statut des baux commerciaux n’impose pas aux parties d’établir un document rédigé. En effet, il est tout à fait possible de conclure un bail commercial verbal.
Par conséquent, l’enregistrement du bail commercial au service des impôts des entreprises n’est pas une formalité obligatoire au moment de la conclusion du contrat, mais une simple faculté offerte aux parties.
Une formalité obligatoire en cas de cession de fonds de commerce ou de droit au bail
En cas de cession du fonds de commerce, dont le droit au bail portant sur le local visé par le contrat de location en cause constitue un élément incorporel essentiel, l’article 635, 2, 5° du Code général des impôts impose au cessionnaire de procéder à l’enregistrement de l’opération au service des impôts des entreprises du lieu de situation du local commercial dans un délai maximum d’1 mois.
Le Code général des impôts étend cette formalité à la cession du droit au bail seul constatée par acte sous seing privé.
Pourquoi enregistrer son bail commercial ?
Entre le propriétaire et le locataire, un contrat de bail est toujours valable, qu’il soit enregistré ou non. Cependant un bail non enregistré ne s’appliquera pas aux tiers au contrat, c’est pourquoi le principal avantage à l’enregistrement du bail réside dans le fait que cet enregistrement permet de lui donner une date certaine, et ce faisant de le rendre opposable à tous, y compris aux tiers.
Donner au bail commercial une date certaine
Donner une date certaine à un bail permet de prouver que celui-ci était valable à la date à laquelle il a été enregistré.
Cet état de fait juridique peut se révéler particulièrement utile dans bon nombre de litiges, particulièrement ceux concernant la vente de locaux loués à un nouvel acquéreur.
En effet, lorsqu’un bailleur vend un bien immeuble loués à un acquéreur, le locataire dont le bail n’a pas été enregistré pourra être considéré comme sans droit et expulsé, à moins qu’il ne puisse prouver que le nouveau propriétaire avait connaissance du contrat de bail.
Donner une date certaine au contrat permet de prouver que le nouveau propriétaire a connaissance du contrat de bail, et qu’il est obligé de respecter celui-ci. Ainsi, il ne pourra prétendre ignorer son existence.
Rendre le bail commercial opposable à tous
Rendre le bail commercial opposable à tous permettra aux parties de le rendre applicable à toute les personnes ne prenant pas part au contrat : les effets du contrat ne sont donc plus limités aux parties signataires mais s’étendent à toutes les personnes que le bail commercial pourrait concerner (article 1377 du Code civil).
Comme exposé précédemment, enregistrer le bail commercial lui permet d’acquérir une date certaine, et c’est cette date certaine qui le rend opposable à tous, y compris au nouvel acquéreur des locaux loués. Cependant cette opposabilité peut également trouver un intérêt en cas de conflits entre plusieurs locataires d’un même bien.
Dans le cas où un propriétaire a pu consentir plusieurs baux commerciaux à plusieurs locataires différents et ces locataires peuvent se trouver en concurrence pour exercer leurs droits.
Or le droit de jouissance sur le bien loué n’est pas divisable : cela signifie que les locataires ayant contracté les baux avec le propriétaire doivent se départager, puisqu’ils ne peuvent jouir simultanément du même bien. C’est à ce moment-là qu’un choix entre les locataires doit être opéré, et la date précise des baux permettra de déterminer l’antériorité de chacun, et ainsi de départager les preneurs.
Quelle est la procédure à suivre pour enregistrer un bail commercial ?
Au moment de sa rédaction, le bail commercial peut être enregistré de 2 manières distinctes :
- En établissant le contrat par acte authentique devant notaire ;
- En enregistrant le contrat auprès du service des impôts des entreprises.
Option n°1 : Faire rédiger le bail commercial par un notaire
Les parties peuvent décider de confier la rédaction du bail commercial à un notaire, ce qui présente plusieurs avantages :
- Assistance d’un professionnel du droit : grâce à l’expertise juridique du notaire, le bailleur et le preneur peuvent être certains que le contrat ainsi rédigé respecte la réglementation en vigueur et est parfaitement adapté aux spécificités de leur relation contractuelle ;
- Sécurité juridique : le statut d’officier public ministériel du notaire donne aux écrits qu’il établit une valeur probante supérieure, ce qui a pour conséquence que le bail commercial ainsi rédigé vaudra preuve jusqu’à inscription de faux ;
- Enregistrement par le notaire : il incombe au notaire, et non aux parties, d’enregistrer le bail au service des impôts.
Le bailleur et le preneur devront néanmoins tenir compte des frais de notaire, qui peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros en fonction des demandes des parties, et décider de la répartition des honoraires entre elles.
Option n°2 : Enregistrer l’acte sous seing privé auprès du SIE
Le bailleur et le preneur peuvent tout à fait rédiger eux-mêmes le contrat, en utilisant un modèle en ligne par exemple, ou recourir aux services d’un avocat : le document aura respectivement valeur d’acte sous seing privé ou d’acte d’avocat. Par conséquent, pour avoir date certaine et être opposable aux tiers, il sera alors nécessaire d’enregistrer le contrat au service des impôts.
Cet enregistrement peut être réalisé au choix par le bailleur ou par le locataire, mais la démarche incombe le plus souvent au preneur. Le bail rédigé en 3 exemplaires et signé par chacune des parties, devra être adressé par courrier au service des impôts dont dépend le local commercial.
Suite à cette envoi, l’administration fiscale apposera son cachet sur tous les exemplaires du bail et les restituera aux parties : c’est ce cachet qui attestera de la date certaine du bail, et permettra de le rendre opposable aux tiers.
Il est impératif de conserver un original du contrat de bail une fois celui-ci signé et enregistré, afin de disposer d’un moyen de preuve en cas de litige.
Combien coûte l’enregistrement d’un bail commercial ?
Le coût de l’enregistrement du bail commercial varie selon que la formalité est réalisée à la signature du contrat ou à l’occasion d’une cession de fonds de commerce ou de droit au bail.
Pour un enregistrement à la signature du bail commercial
Dans le premier cas où le bail est exclusivement affecté au logement familial, l’enregistrement est gratuit. Cependant, il est soumis à des droits d’enregistrement pour tous les autres cas : le montant de ces droits est de 25 €, il sera dû aux services de l’administration fiscale tant par le bailleur que par le locataire.
Pour un enregistrement suite à une cession de fonds de commerce ou de droit au bail
Le cessionnaire devra s’acquitter de droits d’enregistrement au tarif évolutif en fonction du prix de cession convenu avec le cédant, qui constitue l’assiette de l’impôt dû :
| Fraction du prix de cession | Taux global applicable |
| Inférieure à 23 000 € | 0 % |
| Entre 23 000 € et 107 000 € | 3 % |
| Entre 107 000 € et 200 000 € | 3 % |
| Supérieure à 200 000 € | 5 % |
FAQ
Est-ce qu'un bail commercial doit-être enregistré ?
L'enregistrement du bail commercial au service des impôts n'est pas une obligation au moment de la conclusion du contrat. Cette formalité devient toutefois obligatoire en cours de vie du bail, en cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail seul.
Comment comptabiliser un bail commercial dans les comptes de son entreprise ?
Le bail commercial est comptabilisé de différentes manières dans la comptabilité de l'entreprise en fonction des éléments en cause. Ainsi, l'acquisition du droit au bail impose de débiter le compte 206 et de créditer le compte 404, et le loyer et les charges locatives, qui constituent des charges pour le preneur, doivent être inscrites aux comptes 613 et 614. Pour le bailleur, il s'agit toutefois de produits comptabilisés à la classe 7.
Qui doit payer les frais d'enregistrement d'un bail commercial ?
Bien qu'aucune règle n'encadre le paiement des droits d'enregistrement lorsque la formalité est réalisée après la signature du bail commercial, il incombe généralement au preneur. S'agissant de l'enregistrement d'une cession de droit au bail ou de fonds de commerce, le Code général des impôts met les droits de mutation à la charge du cessionnaire.
Le droit au bail, c'est quoi ?
Le droit au bail se définit comme le droit au renouvellement du bail commercial dont bénéficie le preneur à bail qui continue de remplir toutes les conditions requises par le statut des baux commerciaux à l'arrivée du terme du contrat. Il s'agit d'un des éléments essentiels du fonds de commerce, car la propriété commerciale qu'il confère au preneur sur le local constitue le point de ralliement de la clientèle du fonds.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Droit d’enregistrement d’un bail commercial, 25 euros ???
Il me semble avoir lu ailleurs que c’est plutôt 3 ou 5% du montant. Pourriez-vous m’éclairer sur ce point ?
Merci !
bonjour,
Renouvellement de bail commercial notarié sans négociation. Etes vous en mesure de le préparer et de l’enregistrer ? tarif ?
Etes vous en mesure de renouveler un bail commercial notarié et d’assurer l’enregistrement au service public ? tarif ?
je voudrais ceder mon droit au bail à un voisin de l’immeuble. pour un franc symbolique, il faut l’enregistrer ouù?
Salut et merci pour l’information.
Dans le du bail commercial, l’enregistrement doit-il être renouvelé chaque année ?
Bonjour,
Il n’est nécessaire de procéder à l’enregistrement du bail commercial qu’après sa signature, dans un délai de 4 mois.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Le gestionnaire immobilier me demande de lui faire une attestation l autorisant à signer le renouvellement du bail commercial de 9 ans, prétextant que sans cela il ne pourra pas l enregistrer auprès des impôts. Je ne comprends pas cette demande si il a un mandat de gestion ? Merci pour votre aide
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
je suis artisan, inscrit à la chambre des métier de l’artisanat, et je souhaite prendre un local commercial pour y exercer mon activité de céramiste, donner des cours et vendre ma production au public.
Puis-je signer un bail commercial en nom propre ou faut il obligatoirement être sous la forme d’une entreprise?
Merci
Bonjour,
En principe, le régime du bail commercial est destiné aux activités agricoles, commerciales et artisanales. De ce fait, le local doit être un endroit clos et fixe destiné exclusivement à l’exercice de l’activité professionnelle. La signature d’un bail commercial est alors possible si ces conditions sont remplies. Ainsi, le bail sera signé en nom propre ou au nom de l’entreprise en fonction de la structure choisie pour exercer l’activité.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace