Location d’un bureau sans bail commercial, quelles sont les exceptions ?

Location d’un bureau sans bail commercial, quelles sont les exceptions ?

En principe, la location d’un bureau est soumise au régime encadrant les baux commerciaux. Cependant, il est possible de déroger à ce principe en louant un bureau sans bail commercial dans certains cas et sous certaines conditions.

 

Le bail commercial, idéal pour la location d’un bureau ?

En principe, la location d’un bureau est soumise au régime des baux commerciaux consacré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Pour rappel, la conclusion d’un bail commercial est réservée aux locataires inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM). Les locaux faisant l’objet d’un bail commercial ont pour visée l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ainsi, la majorité des activités du locataire souhaitant louer un bureau relève du statut des baux commerciaux : il s’agit par exemple des activités de conseil, d’agence ou encore de prestation de services. Le bail commercial ne s’applique donc pas qu’aux pieds d’immeuble pour des boutiques ou des magasins recevant du public ; il s’applique également pour la majorité des activités de bureau (dans lesquels on ne reçoit pas nécessairement de la clientèle).

Le bail de location d’un bureau peut être verbal mais il est tout de même recommandé de formaliser l’accord conventionnel par écrit. Ainsi, en cas de litige, la partie demanderesse (celle qui ouvre une action en justice) pourra rapporter une preuve juridique valable du consentement éclairé des parties ainsi que des dispositions contenues dans le contrat.

Toutefois, le bail commercial est très encadré d’un point de vue juridique, a fortiori depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en juin 2014. En particulier, la durée minimale du bail commercial est de neuf ans, ce qui peut s’avérer contraignant pour des entrepreneurs désirant se lancer. En effet, n’est accordée au locataire qu’une faculté de résiliation triennale du bail commercial. Cela signifie que le locataire titulaire d’un bail commercial devra attendre au moins l’expiration d’une période de trois ans avant de pouvoir délivrer son congé. Lors de cette même période, une révision du montant du loyer pourra être effectuée de plein droit par le bailleur selon l’indice de référence choisi par les parties. Il pourra s’agir de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) selon l’activité du locataire. Ces deux indices viennent remplacer l’Indice du Coût de la Construction (ICC).

Du côté du bailleur, les conditions de résiliation anticipée sont d’autant plus contraignantes. Par ailleurs, le locataire du bail commercial bénéficiant de la propriété commerciale, le bailleur devra lui verser une indemnité d’éviction s’il refuse son offre de renouvellement. Le montant de cette indemnité sera calculé afin de couvrir en intégralité le préjudice subi par le locataire.

Attention ! Dans la plupart des cas, le bail commercial conclu est à usage exclusif de bureaux. Cela signifie que ni l’usage ni la destination du bail commercial ne peuvent être modifiés.

 

Louer un bureau sans bail commercial, est-ce légal ?

Comme vu précédemment, en principe, la location de bureaux passe par la conclusion d’un bail commercial. Toutefois, comme le statut des baux commerciaux est très encadré d’un point de vue juridique, il peut vite s’avérer contraignant de conclure ce type de bail.

C’est pourquoi, il est possible de déroger à ce principe sous certaines conditions. Il est notamment possible de conclure :

 

Tableau récapitulatif des exceptions pour louer un bureau sans bail commercial

Caractéristiques
Bail dérogatoire (ou « bail précaire »)Le bail précaire, dont la dénomination juridique juste est bail dérogatoire ou bail de courte durée, est une convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition d’un locataire des locaux pour l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel.

 

Néanmoins, la durée maximale du bail dérogatoire est de 36 mois, renouvellement éventuels compris, ce qui permet aux jeunes entrepreneurs de ne pas trop s’engager.

 

Attention ! Le bail dérogatoire doit être conclu avec l’intention ferme et non équivoque de déroger au statut des baux commerciaux. Toute manoeuvre frauduleuse entraîne la nullité du bail dérogatoire conclu.

Bail dérogatoire saisonnierLe bail dérogatoire saisonnier obéit aux mêmes conditions de validité que celles énoncées ci-dessus.

 

Toutefois, ce type de bail est réservé aux activités commerciales saisonnières (entre trois et six mois selon la saison commerciale considérée).

 

Attention ! Cet aspect doit être mentionné explicitement dans le contrat de bail dérogatoire saisonnier.

Bail professionnelLe bail professionnel est utilisé pour la location de locaux à usage professionnel qui ne consiste pas en l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.

 

Attention ! La durée du bail professionnel est de six ans maximum.

Contrat de prestation de services de mise à disposition de bureauxCe contrat doit être avant tout un contrat de prestation de services incluant des prestations de services d’activités de bureau : mise à disposition d’un standard, d’un équipement de bureau, de meubles, d’un téléphone et d’internet, etc.

 

Le contrat de prestation de services de mise à disposition de bureaux permet à plusieurs sociétés de se partager des locaux et le montant du loyer afin d’optimiser les frais. Ce contrat est donc très utilisé dans les colocations d’entreprises et notamment pour les entreprises naissantes.

 

Bon à savoir : Le loyer n’est en général pas calculé au mètre carré mais sur la base d’un forfait établi selon la qualité et la quantité des prestations.

Bail mixtePour être qualifié de bail mixte, les locaux loués doivent servir à la fois de résidence principale et de lieu d’exercice d’activité professionnelle. Une partie du local pourra notamment y être dédiée.

Location de bureau, la particularité du bail civil pour les associations loi 1901

Pour les associations soumises à la loi 1901 et même pour certaines entreprises, il est possible de louer un bureau en concluant un bail civil à la place du bail commercial. Pour rappel, le bail civil est consacré par les articles 1713 et suivants du Code civil.

 

Le bail civil obéit au droit commun des contrats. Cela signifie que ce sont les parties qui bénéficient d’une pleine liberté pour négocier les modalités de la convention : durée, montant du loyer, résiliation anticipée, conditions de renouvellement et/ou tacite reconduction, etc. Ici, c’est donc le principe de la liberté contractuelle qui est pleinement laissé aux cocontractants (le bailleur et le locataire).

En général, le bail civil est utilisé pour déroger aux statuts des baux dits classiques tels que le bail commercial. Il est destiné aux situations spécifiques dont l’usage du bien est contraire à sa nature (local à usage d’habitation loué à usage professionnel dans le cas d’un logement de fonction par exemple).

Bon à savoir : Le bail civil peut également servir à déroger au régime encadrant le bail rural si par exemple, vous louez une grange pour une activité personnelle et non agricole.