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Tout savoir sur le bail commercial notarié

Dernière mise à jour le 15/06/2021

Le bail commercial peut être rédigé chez le notaire ou sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers. Le bail commercial notarié a la valeur d’un acte authentique, le notaire étant un officier public.

Bail commercial notarié : est-ce obligatoire ?

D’après les dispositions encadrant le régime des baux commerciaux, le contrat de bail commercial n’est soumis à aucun formalisme particulier. Il peut donc être rédigé sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, ou en passant par l’intermédiaire d’un professionnel (notaire ou avocat).

À noter : un bail commercial verbal est également valable mais comporte toutefois des risques. En effet, en cas de conflit, la partie demanderesse (celle qui veut ouvrir une action en justice) ne pourra pas rapporter la preuve du contrat de bail.

Toutefois, dans certains cas précis, le recours à un notaire est obligatoire pour la rédaction du bail commercial. C’est le cas notamment lorsque le bail commercial porte sur un débit de boissons ou sur des locaux où sont entreposés les boissons du débitant (cellier ou cave par exemple). Cette disposition résulte de l’article 504 du Code général des impôts. Cela permet au propriétaire de se prémunir contre toute action en justice et contre toute pénalité fiscale à son encontre.

🔎 Zoom : Même lorsque le recours à un notaire n’est pas obligatoire, il est conseillé de disposer de connaissances juridiques afin de rédiger le contrat de location. C’est pourquoi, LegalPlace met à votre disposition un modèle de bail commercial, conforme aux réglementations en vigueur. Il est également facilement personnalisable, grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

Par ailleurs, la durée légale d’un bail commercial est de neuf ans. Toutefois, rien n’interdit aux parties de convenir d’une durée plus longue. Néanmoins, pour un bail commercial conclu pour une durée supérieure à douze ans, il est obligatoire de faire appel à un notaire pour rendre le contrat opposable aux tiers. Par ailleurs, le bail devra faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques du lieu de situation des locaux.

Attention ! Lorsqu’un bail commercial est rédigé par le biais d’un notaire, en principe, toute cession du bail ou du pas de porte doit elle-même être constatée par acte notarié.

Les annexes obligatoires à joindre au bail commercial notarié

Le bail commercial doit être accompagné d’annexes obligatoires telles que :

  • Le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant, entre autres, un état des risques naturels et technologiques des lieux loués, un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er janvier 1949 ainsi qu’un diagnostic amiante ;
  • Le risque d’exposition au radon du logement ;
  • L’état des lieux pour un bail commercial : celui-ci peut être réalisé à l’amiable et de façon contradictoire ou bien par un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont répartis entre le bailleur et le locataire ;
  • Un état récapitulatif des travaux effectués trois ans avant la date de prise d’effet du bail ainsi qu’un état prévisionnel des travaux restants ;
  • Le règlement de copropriété de l’immeuble, le cas échéant : celui-ci permet notamment de fixer la destination de l’immeuble. En effet, en cas de changement d’activité, le locataire pourra procéder à un changement de destination du local professionnel en habitation des locaux sauf si une disposition du règlement de copropriété l’interdit ;
  • Une note écrite décrivant les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance en cas de survenance d’une catastrophe naturelle ou technologique.

Quel est le rôle du notaire dans la rédaction du bail commercial notarié ?

Faire appel à un notaire dans le cadre de la rédaction du bail commercial peut revêtir des avantages considérables. En particulier, le notaire est chargé de :

  • Vérifier l’identité des parties au bail commercial (le bailleur et le(s) locataire(s)) ;
  • Vérifier les conditions nécessaires à la validité d’un contrat de droit commun : ces conditions sont visées par l’article 1128 du Code civil. Il s’agit du consentement non vicié des cocontractants, de leur capacité juridique de contracter ainsi que du contenu du contrat qui doit être licite et certain ;
  • Éviter tout déséquilibre significatif entre les parties : cela permet en particulier de veiller à ce que le contrat de bail commercial ne contienne aucune clause abusive (clause d’échelle mobile notamment) ;
  • Veiller au respect de la réglementation en vigueur consacrée par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Il convient par ailleurs de noter que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, appelée plus communément loi Pinel, a apporté des modifications notables en ce qui concerne le régime des baux commerciaux. Désormais, la rédaction des baux commerciaux doit s’adapter à cette nouvelle réglementation.

Le coût du bail commercial notarié

Les honoraires des notaires, appelés plus justement émoluments, sont désormais réglementés par la loi en ce qui concerne les actes de la vie courante. C’est le décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, décret qui a subi depuis diverses modifications, qui a posé le principe selon lequel les émoluments des notaires doivent être encadrés par la loi pour éviter les abus.

Toutefois, contrairement aux baux à usage d’habitation et aux baux professionnels, le prix de la rédaction du bail commercial notarié n’est pas encadré par la loi. Ainsi, le tarif est librement négocié entre le notaire et les clients (le bailleur et le locataire). Ce principe résulte de l’article R444-16 du Code de commerce.

Bon à savoir : le renouvellement du bail commercial peut aussi être rédigé chez le notaire, en particulier si ce renouvellement nécessite la rédaction d’un avenant de renouvellement de bail commercial à la suite, par exemple, d’une révision du montant du loyer. Dans ce cas, le coût de la rédaction de l’avenant de renouvellement du bail commercial est, lui aussi, soumis à la libre négociation des parties avec le notaire.

Frais de bail commercial notarié : qui paye ?

En général, il est d’usage que le bailleur et le locataire se partagent de façon équitable les frais engendrés par la rédaction du bail commercial chez le notaire. Néanmoins, il s’agit seulement de la pratique. Aucune disposition législative n’interdit aux parties de prévoir un accord conventionnel différent.

Attention ! Ce principe ne vaut pas pour les baux à usage d’habitation. Si le bail d’habitation est rédigé par un notaire, alors la part imputable au locataire ne pourra pas être supérieure à celle dû par le bailleur.

Bail commercial notarié et titre exécutoire : les avantages

Le bail commercial notarié a la valeur de titre exécutoire. Cela signifie qu’il a la force d’une décision de justice. Ainsi, un bailleur qui constate des manquements avérés du locataire à ses obligations peut, sans ouvrir d’action en justice, obtenir l’exécution forcée et sommer le locataire de pallier ses défaillances. Il suffit donc qu’il mandate un huissier de justice afin que ce dernier procède à des saisies (sur le salaire du locataire par exemple).

La copie exécutoire du bail commercial notarié constitue le principal avantage de faire appel à un notaire pour la rédaction du contrat de bail.

Par ailleurs, le bail commercial notarié est automatiquement enregistré auprès du service des impôts afin de lui conférer une date certaine. L’enregistrement du bail commercial notarié permet également de le rendre opposable aux tiers. Cette formalité a toutefois un coût fixe de 25€.

Enfin, les clauses que comporte le bail commercial notarié sont incontestables. Si l’une ou l’autre des parties souhaite remettre en question une des clauses contenues dans le bail commercial notarié, alors celle-ci devra ouvrir une procédure d’inscription de faux. Pour rappel, cette procédure est exceptionnelle et doit être entreprise avec une grande prudence. En effet, en cas d’erreur du demandeur (celui qui a ouvert l’action en justice), alors ce dernier pourra être condamné au versement d’une amende civile pour avoir mis en cause l’autorité publique.

Bon à savoir : Il n’est pas (au sens propre du terme) possible d’annuler un bail de location après signature, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation.

Modèle de bail commercialModèle de bail commercial

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 15/06/2021

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Jerome
Jerome
août 17, 2020 5:49

Bonjour, d’après votre article “le prix de la rédaction du bail commercial notarié n’est pas encadré par la loi. Ainsi, le tarif est librement négocié entre le notaire et les clients ” hors mon notaire me demande environ 2300 € et me dit qu’il est obligé de suivre un barème imposé récemment. Est-ce un abus de sa part ou la loi a changée depuis votre article ?
Merci de votre aide

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
août 26, 2020 3:49
Reply to  Jerome

Bonjour,
Il semble qu’en dépit des récentes réformes, la rédaction d’un bail commercial ne compte pas parmi les actes tarifés rentrant dans la catégorie des émoluments (dont le montant est réglementé par l’Etat). Le notaire réclame pour les actes non tarifés des honoraires dont il détermine librement le montant.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Bou jaber
Bou jaber
février 4, 2021 10:35

Bonjour
je reprends une cession de fond sur Paris et le gérant qui représente une association propriétaire de l’immeuble réclame 10000euros comme frais de rédaction du bail
est-ce normal ?
Sachant que l’activité précédente était caviste et on change pour une activité de restauration rapide avec extraction à charbon actif
a t’il le droit d’imposer cette somme?
comment éviter cela Merci

Aubel
Aubel
février 11, 2021 2:04
Reply to  Bou jaber

Bonjour
Votre cas est un peu particulier mais le montant semble extraordinaire. Pour la rédaction et signature d’un bail commercial classique (un magasin de décoration dans le 65) les honoraires de l’étude sont de 720 € TTC.

Karol
Karol
mars 4, 2021 12:36

Bonjour
je reprends un local commercial avec une mutation de bail, il ,n’y a pas de fond de commerce ni de pas de porte.
Qui doit régler les frais de mutation? Et qui doit régler les frais de notaire?
A combien s’élèvent environ les frais de notaire pour une mutation de bail?

Nicolas
Nicolas
mars 8, 2021 2:35

Bonjour, le kbis de mon entreprise a été fourni au notaire après la signature du bail. Le notaire me demande la somme de 84€ pour le dépôt de ce document au rang de ses minutes. Je ne trouve pas d’information concernant l’application de ce tarif. Pouvez-vous me renseigner?
Cordialement,

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
mars 9, 2021 3:06
Reply to  Nicolas

Bonjour,
Le dépôt au rang des minutes de ce document n’étant pas mentionné dans le tableau des émoluments dont le montant est fixé par voie réglementaire (annexe 5 de l’article R.444-3 du Code de commerce), il semble qu’il s’agisse d’une prestation donnant lieu à des honoraires dont le montant est fixé par les parties. La détermination de ce montant doit être constatée dans un contrat.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Losio Michele
Losio Michele
mars 8, 2021 7:18

Bonjour,
Peut on contester avec son bailleur l’intervention d’un notaire pour la signature du renouvellement d’un bail commercial au lieu d’un simple seing privé ? Dans ce cas peut on imposer le paiement au bailleur de l’acte notarié ?
D’autre part peut on refuser de payer le reliquat de l’augmentation de loyer d’un bail commercial, le renouvellement étant signé un an après la fin du premier bail de 9 ans ( soit 1 mars 2020) avec 10% d’augmentation prévue.
Merci pour votre réponse.

Oli
Oli
mai 27, 2021 12:56

Bonjour, je suis professionnel de santé, je souhaitais m’installer dans un local de 30m². L’agence immobilière a lancé la rédaction de bail par un avocat. Cependant j’apprends finalement par l’Ordre de ma profession qu’il n’est pour le moment pas possible pour moi de m’installer ailleurs. Je ne peux donc signer ce bail. Cette agence immobilière en prend note en me disant que le local sera remis en location mais me demande donc de payer la note d’honoraires pour la rédaction de bail de l’avocat. Je tiens à dire que je n’ai signé aucun document. Ils me demandent de payer à… Lire la suite »

Fatna
Fatna
mai 27, 2021 2:24
Reply to  Oli

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

LIONEL TEBOUL
LIONEL TEBOUL
juillet 7, 2021 10:11

Notre SCI loue à un restaurateur notre local commercial au travers un bail 3/6/9 en cours depuis le 01/04/2019. Bail rédigé par un avocat, mais nous souhaiterions savoir s’il est possible de le faire authentifier par notaire ?

Fatna
Fatna
juillet 8, 2021 12:24
Reply to  LIONEL TEBOUL

Bonjour,
Vous avez la possibilité d’effectuer un dépôt de l’acte au rang des minutes. Cela signifie ainsi que vous procédez à l’enregistrement du bail auprès d’un notaire.
Cela permet alors d’éviter la destruction ou la perte de l’acte. Il permet également d’authentifier le bail si les parties reconnaissent leurs signatures ainsi que l’originalité de l’acte.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris