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Le bail commercial peut être rédigé chez le notaire ou sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers. Le bail commercial notarié a la valeur d’un acte authentique, le notaire étant un officier public.

⚡Flash actu : une réforme du droit des contrats spéciaux (contrat de bail, de vente, de prêt, etc.) est en cours. Le droit en vigueur n’est pas modifié actuellement mais des changements sont à prévoir au premier semestre 2023. Restez connectés !

Bail commercial notarié : est-ce obligatoire ?

D’après les dispositions encadrant le régime des baux commerciaux, le contrat de bail commercial n’est soumis à aucun formalisme particulier. Il peut donc être rédigé sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, ou en passant par l’intermédiaire d’un professionnel (notaire ou avocat).

À noter : un bail commercial verbal est également valable mais comporte toutefois des risques. En effet, en cas de conflit, la partie demanderesse (celle qui veut ouvrir une action en justice) ne pourra pas rapporter la preuve du contrat de bail.

Toutefois, dans certains cas précis, le recours à un notaire est obligatoire pour la rédaction du bail commercial. C’est le cas notamment lorsque le bail commercial porte sur un débit de boissons ou sur des locaux où sont entreposés les boissons du débitant (cellier ou cave par exemple). Cette disposition résulte de l’article 504 du Code général des impôts. Cela permet au propriétaire de se prémunir contre toute action en justice et contre toute pénalité fiscale à son encontre.

🔎 Zoom : Même lorsque le recours à un notaire n’est pas obligatoire, il est conseillé de disposer de connaissances juridiques afin de rédiger le contrat de location. C’est pourquoi, LegalPlace met à votre disposition un modèle de bail commercial, conforme aux réglementations en vigueur. Il est également facilement personnalisable, grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

Par ailleurs, la durée légale d’un bail commercial est de neuf ans. Toutefois, rien n’interdit aux parties de convenir d’une durée plus longue. Néanmoins, pour un bail commercial conclu pour une durée supérieure à douze ans, il est obligatoire de faire appel à un notaire pour rendre le contrat opposable aux tiers. Par ailleurs, le bail devra faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques du lieu de situation des locaux.

Attention ! Lorsqu’un bail commercial est rédigé par le biais d’un notaire, en principe, toute cession du bail ou du pas de porte doit elle-même être constatée par acte notarié.

Les annexes obligatoires à joindre au bail commercial notarié

Le bail commercial doit être accompagné d’annexes obligatoires telles que :

  • Le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant, entre autres, un état des risques naturels et technologiques des lieux loués, un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er janvier 1949 ainsi qu’un diagnostic amiante ;
  • Le risque d’exposition au radon du logement ;
  • L’état des lieux pour un bail commercial : celui-ci peut être réalisé à l’amiable et de façon contradictoire ou bien par un commissaire de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont répartis entre le bailleur et le locataire ;
  • Un état récapitulatif des travaux effectués trois ans avant la date de prise d’effet du bail ainsi qu’un état prévisionnel des travaux restants ;
  • Le règlement de copropriété de l’immeuble, le cas échéant : celui-ci permet notamment de fixer la destination de l’immeuble. En effet, en cas de changement d’activité, le locataire pourra procéder à un changement de destination du local professionnel en habitation des locaux sauf si une disposition du règlement de copropriété l’interdit ;
  • Une note écrite décrivant les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance en cas de survenance d’une catastrophe naturelle ou technologique.

Quel est le rôle du notaire dans la rédaction du bail commercial notarié ?

Faire appel à un notaire dans le cadre de la rédaction du bail commercial peut revêtir des avantages considérables. En particulier, le notaire est chargé de :

  • Vérifier l’identité des parties au bail commercial (le bailleur et le(s) locataire(s)) ;
  • Vérifier les conditions nécessaires à la validité d’un contrat de droit commun : ces conditions sont visées par l’article 1128 du Code civil. Il s’agit du consentement non vicié des cocontractants, de leur capacité juridique de contracter ainsi que du contenu du contrat qui doit être licite et certain ;
  • Éviter tout déséquilibre significatif entre les parties : cela permet en particulier de veiller à ce que le contrat de bail commercial ne contienne aucune clause abusive (clause d’échelle mobile notamment) ;
  • Veiller au respect de la réglementation en vigueur consacrée par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Il convient par ailleurs de noter que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, appelée plus communément loi Pinel, a apporté des modifications notables en ce qui concerne le régime des baux commerciaux. Désormais, la rédaction des baux commerciaux doit s’adapter à cette nouvelle réglementation.

Le coût du bail commercial notarié

Les honoraires des notaires, appelés plus justement émoluments, sont désormais réglementés par la loi en ce qui concerne les actes de la vie courante. C’est le décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, décret qui a subi depuis diverses modifications, qui a posé le principe selon lequel les émoluments des notaires doivent être encadrés par la loi pour éviter les abus.

Toutefois, contrairement aux baux à usage d’habitation et aux baux professionnels, le prix de la rédaction du bail commercial notarié n’est pas encadré par la loi. Ainsi, le tarif est librement négocié entre le notaire et les clients (le bailleur et le locataire). Ce principe résulte de l’article R444-16 du Code de commerce.

Bon à savoir : le renouvellement du bail commercial peut aussi être rédigé chez le notaire, en particulier si ce renouvellement nécessite la rédaction d’un avenant de renouvellement de bail commercial à la suite, par exemple, d’une révision du montant du loyer. Dans ce cas, le coût de la rédaction de l’avenant de renouvellement du bail commercial est, lui aussi, soumis à la libre négociation des parties avec le notaire.

Frais de bail commercial notarié : qui paye ?

En général, il est d’usage que le bailleur et le locataire se partagent de façon équitable les frais engendrés par la rédaction du bail commercial chez le notaire. Néanmoins, il s’agit seulement de la pratique. Aucune disposition législative n’interdit aux parties de prévoir un accord conventionnel différent.

Attention ! Ce principe ne vaut pas pour les baux à usage d’habitation. Si le bail d’habitation est rédigé par un notaire, alors la part imputable au locataire ne pourra pas être supérieure à celle dû par le bailleur.

Bail commercial notarié et titre exécutoire : les avantages

Le bail commercial notarié a la valeur de titre exécutoire. Cela signifie qu’il a la force d’une décision de justice. Ainsi, un bailleur qui constate des manquements avérés du locataire à ses obligations peut, sans ouvrir d’action en justice, obtenir l’exécution forcée et sommer le locataire de pallier ses défaillances. Il suffit donc qu’il mandate un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) afin que ce dernier procède à des saisies (sur le salaire du locataire par exemple).

La copie exécutoire du bail commercial notarié constitue le principal avantage de faire appel à un notaire pour la rédaction du contrat de bail.

Par ailleurs, le bail commercial notarié est automatiquement enregistré auprès du service des impôts afin de lui conférer une date certaine. L’enregistrement du bail commercial notarié permet également de le rendre opposable aux tiers. Cette formalité a toutefois un coût fixe de 25€.

Enfin, les clauses que comporte le bail commercial notarié sont incontestables. Si l’une ou l’autre des parties souhaite remettre en question une des clauses contenues dans le bail commercial notarié, alors celle-ci devra ouvrir une procédure d’inscription de faux. Pour rappel, cette procédure est exceptionnelle et doit être entreprise avec une grande prudence. En effet, en cas d’erreur du demandeur (celui qui a ouvert l’action en justice), alors ce dernier pourra être condamné au versement d’une amende civile pour avoir mis en cause l’autorité publique.

Bon à savoir : Il n’est pas (au sens propre du terme) possible d’annuler un bail de location après signature, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation.

Modèle de bail commercialModèle de bail commercial

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 04/01/2024

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34 Commentaires
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Jerome
Jerome
août 17, 2020 5:49 pm

Bonjour, d’après votre article “le prix de la rédaction du bail commercial notarié n’est pas encadré par la loi. Ainsi, le tarif est librement négocié entre le notaire et les clients ” hors mon notaire me demande environ 2300 € et me dit qu’il est obligé de suivre un barème imposé récemment. Est-ce un abus de sa part ou la loi a changée depuis votre article ?
Merci de votre aide

Lina Dinari
Lina Dinari
août 26, 2020 3:49 pm
Répondre à  Jerome

Bonjour,
Il semble qu’en dépit des récentes réformes, la rédaction d’un bail commercial ne compte pas parmi les actes tarifés rentrant dans la catégorie des émoluments (dont le montant est réglementé par l’Etat). Le notaire réclame pour les actes non tarifés des honoraires dont il détermine librement le montant.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Karol
Karol
mars 4, 2021 12:36 pm

Bonjour
je reprends un local commercial avec une mutation de bail, il ,n’y a pas de fond de commerce ni de pas de porte.
Qui doit régler les frais de mutation? Et qui doit régler les frais de notaire?
A combien s’élèvent environ les frais de notaire pour une mutation de bail?

Sadiah
Éditeur
Sadiah
novembre 28, 2022 4:00 pm
Répondre à  Karol

Bonjour,

Les droits de mutation sont à la charge de l’acquéreur. Leur montant correspond à 3% ou 5% du prix d’achat en fonction du montant de la transaction.
Par ailleurs, les émoluments dus au notaire dépendent également du montant de l’acquisition.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Nicolas
Nicolas
mars 8, 2021 2:35 pm

Bonjour, le kbis de mon entreprise a été fourni au notaire après la signature du bail. Le notaire me demande la somme de 84€ pour le dépôt de ce document au rang de ses minutes. Je ne trouve pas d’information concernant l’application de ce tarif. Pouvez-vous me renseigner?
Cordialement,

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 9, 2021 3:06 pm
Répondre à  Nicolas

Bonjour,
Le dépôt au rang des minutes de ce document n’étant pas mentionné dans le tableau des émoluments dont le montant est fixé par voie réglementaire (annexe 5 de l’article R.444-3 du Code de commerce), il semble qu’il s’agisse d’une prestation donnant lieu à des honoraires dont le montant est fixé par les parties. La détermination de ce montant doit être constatée dans un contrat.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Losio Michele
Losio Michele
mars 8, 2021 7:18 pm

Bonjour,
Peut on contester avec son bailleur l’intervention d’un notaire pour la signature du renouvellement d’un bail commercial au lieu d’un simple seing privé ? Dans ce cas peut on imposer le paiement au bailleur de l’acte notarié ?
D’autre part peut on refuser de payer le reliquat de l’augmentation de loyer d’un bail commercial, le renouvellement étant signé un an après la fin du premier bail de 9 ans ( soit 1 mars 2020) avec 10% d’augmentation prévue.
Merci pour votre réponse.

Sadiah
Éditeur
Sadiah
février 3, 2023 12:15 pm
Répondre à  Losio Michele

Bonjour, Il n’y a pas d’obligation à rédiger un acte authentique pour le bail commercial en dehors des 2 situations suivantes : – le bail a une durée supérieure à 12 ans ; – il s’agit d’un bail de débit de boissons. Toutefois, lorsque les parties passent par un notaire, les frais peuvent être répartis entre le preneur et le propriétaire ou à la charge de l’un ou l’autre. Ce sont les parties qui doivent se décider sur la répartition des frais. Par ailleurs, en l’absence de manifestation de l’une ou l’autre des parties à l’échéance du bail, ce dernier… Lire la suite »

Oli
Oli
mai 27, 2021 12:56 pm

Bonjour, je suis professionnel de santé, je souhaitais m’installer dans un local de 30m². L’agence immobilière a lancé la rédaction de bail par un avocat. Cependant j’apprends finalement par l’Ordre de ma profession qu’il n’est pour le moment pas possible pour moi de m’installer ailleurs. Je ne peux donc signer ce bail. Cette agence immobilière en prend note en me disant que le local sera remis en location mais me demande donc de payer la note d’honoraires pour la rédaction de bail de l’avocat. Je tiens à dire que je n’ai signé aucun document. Ils me demandent de payer à… Lire la suite »

Fatna
Fatna
mai 27, 2021 2:24 pm
Répondre à  Oli

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

LIONEL TEBOUL
LIONEL TEBOUL
juillet 7, 2021 10:11 am

Notre SCI loue à un restaurateur notre local commercial au travers un bail 3/6/9 en cours depuis le 01/04/2019. Bail rédigé par un avocat, mais nous souhaiterions savoir s’il est possible de le faire authentifier par notaire ?

Fatna
Fatna
juillet 8, 2021 12:24 pm
Répondre à  LIONEL TEBOUL

Bonjour,
Vous avez la possibilité d’effectuer un dépôt de l’acte au rang des minutes. Cela signifie ainsi que vous procédez à l’enregistrement du bail auprès d’un notaire.
Cela permet alors d’éviter la destruction ou la perte de l’acte. Il permet également d’authentifier le bail si les parties reconnaissent leurs signatures ainsi que l’originalité de l’acte.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Hérès
Hérès
mai 5, 2024 11:16 pm
Répondre à  Fatna

Bonjour,
Quand vous indiquez que le dépôt de l’acte au rang des minutes signifie l’enregistrement du bail auprès d’un notaire, est-ce bien la formalité de l’enregistrement d’un bail commercial dont il est question ? Il n’y a donc pas d’autre formalité d’enregistrement à effectuer, auprès du service des impôts notamment ?
Merci pour vos précisions.

Khadidja
Éditeur
Khadidja
mai 6, 2024 3:04 pm
Répondre à  Hérès

Bonjour, En principe, le dépôt de l’acte au rang des minutes signifié qu’un acte sous seing privé à été confié à un notaire qui va procéder soit à l’authentification, détruire ou constater la perte d’un document. De plus, le dépôt ne signifie pas forcément qu’aucune autre formalité d’enregistrement est prévue, notamment pour le bail. En effet, le bail, une fois l’enregistrement effectué, doit être rédigé en trois exemplaires et signé par chacune des parties. Il devra par la suite être adressé par courrier au service des impôts dont dépend le lieu du local commercial. En espérant avoir su répondre à… Lire la suite »

Hérès
Hérès
mai 6, 2024 9:52 pm
Répondre à  Khadidja

Bonjour, Merci beaucoup pour votre réponse rapide. Je ne maitrise pas bien le sujet et me pose encore des questions sur la chronologie à respecter. Le cas d’espèce est le suivant : je suis bailleur et j’ai rédigé, en concertation avec mon locataire, un avenant de renouvellement de bail commercial pour lequel nous souhaitons solliciter un notaire pour un dépôt au rang des minutes afin de conférer force exécutoire au bail. Je comprends que la chronologie est la suivante : 1. Les parties (bailleur/locataire) prennent rendez-vous avec un notaire avec en leur possession 3 exemplaires de l’avenant de renouvellement du… Lire la suite »

Lechartier
Lechartier
mai 23, 2023 3:21 pm

Bonjour,

Je renouvelle mon bail.Le bailleur Mr demande 2 mois de loyer alors que je pensais que ce n’était qu’un seul.
Pouvez vous me préciser ?
Cordialement

Louise
Administrateur
Louise
mai 24, 2023 1:12 pm
Répondre à  Lechartier

Bonjour,

En cas de renouvellement du bail commercial, un nouveau contrat de bail est établi.
Ainsi, lors de la conclusion d’un tel bail une caution n’est pas obligatoire mais peut être demandée. Son montant peut être fixé par les parties.
En règle générale, il est égal un des montants suivants :
– 3 mois de loyer si les loyers sont payables d’avance ;
– 6 mois de loyer hors taxes si le loyer est payé en fin de mois.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Mathias
Mathias
août 28, 2023 5:21 pm

Bonjour, je souhaite vendre un bien immobilier ayant un bail commercial. Ce bail date de 2005 et est au nom de l’ancien propriétaire et sous reconduction tacite. Je ne possède qu’une copie de ce bail et le potentiel acheteur se méfie du gestionnaire et souhaiterai un document originel. Il souhaiterait un bail à mon nom et/ou un original pour se rassurer. Cependant le gestionnaire ne voit pas l’utilité de signer un nouveau bail. Existe t-il un texte de loi qui validerai la copie que je possède sachant que dans l’acte de vente, il est stipulé que le bail m’est également… Lire la suite »

Louise
Administrateur
Louise
août 31, 2023 2:16 pm
Répondre à  Mathias

Bonjour,

Dans une telle démarche et face à cette situation, nous vous conseillons de vous adresser à des professionnels en la matière afin de connaitre la procédure à suivre.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Christophe
Christophe
septembre 4, 2023 8:41 pm

Bonsoir,
Suite à un litige avec mon voisin sur une partie indivise qu’il a loué sans me consulter et cela depuis plus de 9 ans, nous venons de constater cet état de fait suite à une conversation avec le locataire en place qui en toute bonne foi nous a indiqué que ladite parcelle indivise et bien reprise dans son bail professionnel.
De plus, nous constatons également que le bail a été rédigé par le notaire qui s’avère être le beau-fils du propriétaire.
Je pense qu’il y a un gros problème, pouvez-vous me conseiller.
Vous remerciant pour votre retour.
Cordialement

Amira
Éditeur
Amira
septembre 8, 2023 3:59 pm
Répondre à  Christophe

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.

En vous souhaitant une belle journée,

L’équipe LegalPlace.

FRASSE MATHON
FRASSE MATHON
octobre 9, 2023 12:32 pm

je dois signer un compromis de vente assez rapidement .Or la demande de renouvellement de bail traine .Pouvons nous signer le compromis ou l acte definitif si nous n PAS ce renouvellement

Alissia
Administrateur
Alissia
octobre 11, 2023 1:55 pm
Répondre à  FRASSE MATHON

Bonjour,
Nous ne sommes pas certains d’avoir compris votre question. Pouvez-vous nous expliquer avec plus de précisions votre demande ?
L’équipe LegalPlace

Hadjab
janvier 24, 2024 8:46 pm

Bonjour j’ai pas signer le bail à la dernière minute et le notaire m’a facturé quand même c’est légal?

Sadiah
Éditeur
Sadiah
janvier 26, 2024 5:33 pm
Répondre à  Hadjab

Bonjour,

Le notaire peut facturer des honoraires relatifs au temps passé sur un dossier. Ainsi, cela dépend de la nature de votre rendez-vous.
Nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer compte tenu des informations connues.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

montaluz
montaluz
février 29, 2024 2:38 pm

bonjour, je suis dans un local professionnel depuis 3 ans avec un bail précaire qui a pris fin et a donc, d’après les termes du bail précaire, était transformé en “bail classique” donc j’imagine professionnel. Est il dans ce cas obligatoire de signer formellement un nouveau bail avec les frais de signatures qui vont avec? sachant que de fait, il est tacitement en place puisque personne ne l’a dénoncé avant la date de fin du bail précaire?

Louise
Administrateur
Louise
mars 1, 2024 12:14 pm
Répondre à  montaluz

Bonjour, Un bail précaire est conclu pour une durée maximale de 3 ans pour des locaux utilisés pour l’exploitation du fonds de commerce. Par conséquent, durant ces 3 années les règles applicables au statut des baux commerciaux ne s’applique pas audit bail précaire. En règle générale, le bail cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat. Si à l’issue de cette date, le locataire se maintient dans les lieux 1 mois après et sans opposition du bailleur, le locataire bénéfice automatiquement d’un nouveau contrat de bail de et ce dernier est automatiquement un bail commercial avec les règles qui… Lire la suite »

montaluz
montaluz
mars 1, 2024 1:36 pm
Répondre à  Louise

merci! mais dans le cas effectivement où au delà d’un mois il n’y a pas eu opposition du bailleur, le bail commercial est mis en place de fait automatiquement. Dans ce cas, est on forcé de payer les frais de rédaction d’un bail? puisque de toutes façons il est déjà automatiquement mis en place? est ce qu’on ne peut pas laisser les choses en l’état ?

giraud nadége
giraud nadége
avril 3, 2024 8:43 pm

bonjour, est-ce que c’est obligatoire de passer par un notaire pour louer son mobil home et de faire un contrat saisonnier pour le bail

Hamelin
Hamelin
avril 11, 2024 7:20 am

Bonjour je rachete un local ou un nouveau bail doit se faire mon propriétaire qui et notaire me dit qui c’est lui qui choisit la personne qui doit rédiger le bail or mon comptable me prend moi chère et je voudrais le choisir il me dit “non je choisi mon confrères” Est-ce légal ?
Merci

Gachadoat
Gachadoat
mai 21, 2024 10:45 pm

Bonjour,
Je suis bailleur et ai négocié avec mon locataire un avenant de renouvellement de bail commercial. Je souhaite effectuer un dépôt de cet avenant au rang des minutes d’un notaire. Mon locataire, qui serait prêt à partager les frais, m’interroge sur le coût d’une telle formalité. Je n’ai pas réussi à trouver cette information. Avez-vous connaissance du coût approximatif que peut demander un notaire pour une telle formalité ? En vous remerciant par avance.

Céline
Céline
mai 30, 2024 4:01 pm

Bonjour,
Nous avons signé un bail commercial sous seing privé pour la location de nos locaux.
Le bailleur souhaite maintenant réaliser un bail chez le notaire en argumentant que le premier document était un pré-bail.
Sommes nous obligés de signer un nouveau bail ?
Merci pour votre aide.

Sollier
Sollier
juin 11, 2024 4:22 pm

Bonjour,
Je souhaite résilier mon bail commercial à l’issue de la période triennale, le propriétaire passe par un notaire pour la résiliation du bail et me fait payer des frais de résiliations, est ce obligatoire ?

Louise
Administrateur
Louise
juin 14, 2024 3:32 pm
Répondre à  Sollier

Bonjour,

Lorsque l’acte de résiliation d’un bail commercial réalisé par un notaire des frais de notaire peuvent être applicable.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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