Tout savoir sur le bail commercial notarié
Dernière mise à jour le 12/04/2023
Le bail commercial peut être rédigé chez le notaire ou sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers. Le bail commercial notarié a la valeur d’un acte authentique, le notaire étant un officier public.
Bail commercial notarié : est-ce obligatoire ?
D’après les dispositions encadrant le régime des baux commerciaux, le contrat de bail commercial n’est soumis à aucun formalisme particulier. Il peut donc être rédigé sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, ou en passant par l’intermédiaire d’un professionnel (notaire ou avocat).
Toutefois, dans certains cas précis, le recours à un notaire est obligatoire pour la rédaction du bail commercial. C’est le cas notamment lorsque le bail commercial porte sur un débit de boissons ou sur des locaux où sont entreposés les boissons du débitant (cellier ou cave par exemple). Cette disposition résulte de l’article 504 du Code général des impôts. Cela permet au propriétaire de se prémunir contre toute action en justice et contre toute pénalité fiscale à son encontre.
Par ailleurs, la durée légale d’un bail commercial est de neuf ans. Toutefois, rien n’interdit aux parties de convenir d’une durée plus longue. Néanmoins, pour un bail commercial conclu pour une durée supérieure à douze ans, il est obligatoire de faire appel à un notaire pour rendre le contrat opposable aux tiers. Par ailleurs, le bail devra faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques du lieu de situation des locaux.
Les annexes obligatoires à joindre au bail commercial notarié
Le bail commercial doit être accompagné d’annexes obligatoires telles que :
- Le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant, entre autres, un état des risques naturels et technologiques des lieux loués, un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er janvier 1949 ainsi qu’un diagnostic amiante ;
- Le risque d’exposition au radon du logement ;
- L’état des lieux pour un bail commercial : celui-ci peut être réalisé à l’amiable et de façon contradictoire ou bien par un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont répartis entre le bailleur et le locataire ;
- Un état récapitulatif des travaux effectués trois ans avant la date de prise d’effet du bail ainsi qu’un état prévisionnel des travaux restants ;
- Le règlement de copropriété de l’immeuble, le cas échéant : celui-ci permet notamment de fixer la destination de l’immeuble. En effet, en cas de changement d’activité, le locataire pourra procéder à un changement de destination du local professionnel en habitation des locaux sauf si une disposition du règlement de copropriété l’interdit ;
- Une note écrite décrivant les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance en cas de survenance d’une catastrophe naturelle ou technologique.
Quel est le rôle du notaire dans la rédaction du bail commercial notarié ?
Faire appel à un notaire dans le cadre de la rédaction du bail commercial peut revêtir des avantages considérables. En particulier, le notaire est chargé de :
- Vérifier l’identité des parties au bail commercial (le bailleur et le(s) locataire(s)) ;
- Vérifier les conditions nécessaires à la validité d’un contrat de droit commun : ces conditions sont visées par l’article 1128 du Code civil. Il s’agit du consentement non vicié des cocontractants, de leur capacité juridique de contracter ainsi que du contenu du contrat qui doit être licite et certain ;
- Éviter tout déséquilibre significatif entre les parties : cela permet en particulier de veiller à ce que le contrat de bail commercial ne contienne aucune clause abusive (clause d’échelle mobile notamment) ;
- Veiller au respect de la réglementation en vigueur consacrée par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Il convient par ailleurs de noter que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, appelée plus communément loi Pinel, a apporté des modifications notables en ce qui concerne le régime des baux commerciaux. Désormais, la rédaction des baux commerciaux doit s’adapter à cette nouvelle réglementation.
Le coût du bail commercial notarié
Les honoraires des notaires, appelés plus justement émoluments, sont désormais réglementés par la loi en ce qui concerne les actes de la vie courante. C’est le décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, décret qui a subi depuis diverses modifications, qui a posé le principe selon lequel les émoluments des notaires doivent être encadrés par la loi pour éviter les abus.
Toutefois, contrairement aux baux à usage d’habitation et aux baux professionnels, le prix de la rédaction du bail commercial notarié n’est pas encadré par la loi. Ainsi, le tarif est librement négocié entre le notaire et les clients (le bailleur et le locataire). Ce principe résulte de l’article R444-16 du Code de commerce.
Frais de bail commercial notarié : qui paye ?
En général, il est d’usage que le bailleur et le locataire se partagent de façon équitable les frais engendrés par la rédaction du bail commercial chez le notaire. Néanmoins, il s’agit seulement de la pratique. Aucune disposition législative n’interdit aux parties de prévoir un accord conventionnel différent.
Bail commercial notarié et titre exécutoire : les avantages
Le bail commercial notarié a la valeur de titre exécutoire. Cela signifie qu’il a la force d’une décision de justice. Ainsi, un bailleur qui constate des manquements avérés du locataire à ses obligations peut, sans ouvrir d’action en justice, obtenir l’exécution forcée et sommer le locataire de pallier ses défaillances. Il suffit donc qu’il mandate un huissier de justice afin que ce dernier procède à des saisies (sur le salaire du locataire par exemple).
La copie exécutoire du bail commercial notarié constitue le principal avantage de faire appel à un notaire pour la rédaction du contrat de bail.
Par ailleurs, le bail commercial notarié est automatiquement enregistré auprès du service des impôts afin de lui conférer une date certaine. L’enregistrement du bail commercial notarié permet également de le rendre opposable aux tiers. Cette formalité a toutefois un coût fixe de 25€.
Enfin, les clauses que comporte le bail commercial notarié sont incontestables. Si l’une ou l’autre des parties souhaite remettre en question une des clauses contenues dans le bail commercial notarié, alors celle-ci devra ouvrir une procédure d’inscription de faux. Pour rappel, cette procédure est exceptionnelle et doit être entreprise avec une grande prudence. En effet, en cas d’erreur du demandeur (celui qui a ouvert l’action en justice), alors ce dernier pourra être condamné au versement d’une amende civile pour avoir mis en cause l’autorité publique.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 12/04/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, d’après votre article “le prix de la rédaction du bail commercial notarié n’est pas encadré par la loi. Ainsi, le tarif est librement négocié entre le notaire et les clients ” hors mon notaire me demande environ 2300 € et me dit qu’il est obligé de suivre un barème imposé récemment. Est-ce un abus de sa part ou la loi a changée depuis votre article ?
Merci de votre aide
Bonjour,
Il semble qu’en dépit des récentes réformes, la rédaction d’un bail commercial ne compte pas parmi les actes tarifés rentrant dans la catégorie des émoluments (dont le montant est réglementé par l’Etat). Le notaire réclame pour les actes non tarifés des honoraires dont il détermine librement le montant.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
je reprends un local commercial avec une mutation de bail, il ,n’y a pas de fond de commerce ni de pas de porte.
Qui doit régler les frais de mutation? Et qui doit régler les frais de notaire?
A combien s’élèvent environ les frais de notaire pour une mutation de bail?
Bonjour,
Les droits de mutation sont à la charge de l’acquéreur. Leur montant correspond à 3% ou 5% du prix d’achat en fonction du montant de la transaction.
Par ailleurs, les émoluments dus au notaire dépendent également du montant de l’acquisition.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, le kbis de mon entreprise a été fourni au notaire après la signature du bail. Le notaire me demande la somme de 84€ pour le dépôt de ce document au rang de ses minutes. Je ne trouve pas d’information concernant l’application de ce tarif. Pouvez-vous me renseigner?
Cordialement,
Bonjour,
Le dépôt au rang des minutes de ce document n’étant pas mentionné dans le tableau des émoluments dont le montant est fixé par voie réglementaire (annexe 5 de l’article R.444-3 du Code de commerce), il semble qu’il s’agisse d’une prestation donnant lieu à des honoraires dont le montant est fixé par les parties. La détermination de ce montant doit être constatée dans un contrat.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Peut on contester avec son bailleur l’intervention d’un notaire pour la signature du renouvellement d’un bail commercial au lieu d’un simple seing privé ? Dans ce cas peut on imposer le paiement au bailleur de l’acte notarié ?
D’autre part peut on refuser de payer le reliquat de l’augmentation de loyer d’un bail commercial, le renouvellement étant signé un an après la fin du premier bail de 9 ans ( soit 1 mars 2020) avec 10% d’augmentation prévue.
Merci pour votre réponse.
Bonjour, Il n’y a pas d’obligation à rédiger un acte authentique pour le bail commercial en dehors des 2 situations suivantes : – le bail a une durée supérieure à 12 ans ; – il s’agit d’un bail de débit de boissons. Toutefois, lorsque les parties passent par un notaire, les frais peuvent être répartis entre le preneur et le propriétaire ou à la charge de l’un ou l’autre. Ce sont les parties qui doivent se décider sur la répartition des frais. Par ailleurs, en l’absence de manifestation de l’une ou l’autre des parties à l’échéance du bail, ce dernier… Lire la suite »
Bonjour, je suis professionnel de santé, je souhaitais m’installer dans un local de 30m². L’agence immobilière a lancé la rédaction de bail par un avocat. Cependant j’apprends finalement par l’Ordre de ma profession qu’il n’est pour le moment pas possible pour moi de m’installer ailleurs. Je ne peux donc signer ce bail. Cette agence immobilière en prend note en me disant que le local sera remis en location mais me demande donc de payer la note d’honoraires pour la rédaction de bail de l’avocat. Je tiens à dire que je n’ai signé aucun document. Ils me demandent de payer à… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Notre SCI loue à un restaurateur notre local commercial au travers un bail 3/6/9 en cours depuis le 01/04/2019. Bail rédigé par un avocat, mais nous souhaiterions savoir s’il est possible de le faire authentifier par notaire ?
Bonjour,
Vous avez la possibilité d’effectuer un dépôt de l’acte au rang des minutes. Cela signifie ainsi que vous procédez à l’enregistrement du bail auprès d’un notaire.
Cela permet alors d’éviter la destruction ou la perte de l’acte. Il permet également d’authentifier le bail si les parties reconnaissent leurs signatures ainsi que l’originalité de l’acte.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je renouvelle mon bail.Le bailleur Mr demande 2 mois de loyer alors que je pensais que ce n’était qu’un seul.
Pouvez vous me préciser ?
Cordialement
Bonjour,
En cas de renouvellement du bail commercial, un nouveau contrat de bail est établi.
Ainsi, lors de la conclusion d’un tel bail une caution n’est pas obligatoire mais peut être demandée. Son montant peut être fixé par les parties.
En règle générale, il est égal un des montants suivants :
– 3 mois de loyer si les loyers sont payables d’avance ;
– 6 mois de loyer hors taxes si le loyer est payé en fin de mois.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace