ConnexionExpulsion d’un locataire : la procédure du propriétaire pas à pas
Dernière mise à jour le 25/06/2026
- Quels sont les motifs valables pour expulser un locataire ?
- Quelles sont les démarches préalables à toute procédure d’expulsion du locataire ?
- Quelle est la procédure d’expulsion d’un locataire étape par étape ?
- L’intervention du commissaire de justice et de la force publique pour l’expulsion du locataire
- Qu’est ce que la trêve hivernale dans la procédure d’expulsion du locataire ?
- Combien de temps et combien coûte une procédure d’expulsion du locataire ?
- FAQ
- L’expulsion d’un locataire est une procédure judiciaire. Un propriétaire ne peut jamais y procéder lui-même, sous peine de 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
- Les motifs valables pour l’expulsion d’un locataire sont les loyers impayés, le défaut d’assurance habitation, les troubles de voisinage, la sous-location interdite et le maintien dans les lieux après un congé régulier.
- Pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, le commandement de payer laisse six semaines au locataire pour régler sa dette, et la clause résolutoire est obligatoire.
- Aucune expulsion n’est exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus.
- Pour expulser un locataire, comptez en moyenne plusieurs mois à deux ans de procédure, pour un coût situé entre 5 000 et 7 000 €.
Un locataire qui ne paie plus son loyer dans le cadre d’un contrat de location, place vite le propriétaire dans une situation difficile. L’expulsion du locataire reste la dernière étape d’un parcours encadré, pensé pour lui laisser le temps de régulariser sa dette. Vous ne pouvez pas reprendre votre logement du jour au lendemain, mais vous disposez d’une procédure précise pour faire valoir vos droits. Réagir vite et respecter chaque étape reste votre meilleure garantie de récupérer votre logement dans les meilleurs délais.
Quels sont les motifs valables pour expulser un locataire ?
L’expulsion suppose un manquement du locataire à ses obligations. La loi du 6 juillet 1989 fixe ces obligations, parmi lesquelles le paiement du loyer et des charges, l’usage paisible du logement et la souscription d’une assurance habitation. Tout manquement sérieux peut justifier la résiliation du bail.
Les loyers et charges impayés, premier motif d’expulsion du locataire
Le défaut de paiement du loyer est de loin le premier motif d’expulsion. Dès le premier impayé, vous avez intérêt à réagir sans attendre. Aucun seuil légal ne déclenche la procédure d’expulsion, mais en pratique elle s’enclenche après plusieurs mensualités impayées et une relance restée sans effet. Les arriérés de loyer se réclament pendant trois ans, délai de prescription ramené de cinq à trois ans par la loi ALUR de 2014.
Les autres manquements justifiant l’expulsion du locataire
Au-delà des impayés de loyer, plusieurs manquements du locataire justifient la résiliation du bail et l’expulsion :
- Le défaut d’assurance habitation ou l’absence de versement du dépôt de garantie ;
- Les troubles de voisinage répétés et le tapage causés par le locataire ;
- La sous-location sans accord écrit du propriétaire, fréquente avec les locations meublées de courte durée ;
- Le refus de quitter le logement à la fin du bail alors qu’un congé régulier a été délivré.
Sophie loue un appartement à Nantes. Son locataire laisse expirer son assurance habitation obligatoire et accumule trois mois de loyers impayés. Ces deux manquements aux obligations fixées par la loi du 6 juillet 1989 constituent chacun un motif valable de résiliation du bail. Sophie peut donc engager une procédure d’expulsion sur ce double fondement.
Quelles sont les démarches préalables à toute procédure d’expulsion du locataire ?
Avant de saisir la justice, plusieurs actions amiables s’imposent et peuvent suffire à débloquer la situation. Commencez par une relance écrite, puis adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces écrits prouvent votre bonne foi et marquent le point de départ du litige.
Activez ensuite les garanties souscrites au moment de la signature du bail :
- La caution, à qui vous réclamez le paiement de la dette dès le premier impayé ;
- La garantie Visale, gérée par Action Logement, à condition de déclarer l’impayé dans les trente jours ;
- Votre assurance garantie loyer impayé si vous en avez souscrit une.
Si le locataire perçoit une aide au logement comme l’APL, vous devez signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA. Le locataire est réputé en situation d’impayé lorsque sa dette atteint deux fois le montant du loyer hors charges, ou deux fois le loyer net hors charges quand l’aide vous est versée directement. Le commissaire de justice qui délivre le commandement de payer informe également la CCAPEX, la commission qui coordonne la prévention des expulsions.
Mehdi, propriétaire à Toulouse, fait face à une dette locative de 4 200 €. Comme ce montant ne dépasse pas 5 000 €, il doit d’abord tenter une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice avant de pouvoir saisir le juge. En parallèle, Mehdi active la garantie Visale en déclarant l’impayé dans le délai de 30 jours imposé par Action Logement.
Quelle est la procédure d’expulsion d’un locataire étape par étape ?
La procédure dépend de la présence d’une clause résolutoire dans le bail. Cette clause prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de loyers impayés. La loi du 27 juillet 2023 la rend obligatoire dans tous les baux d’habitation signés à partir du 29 juillet 2023, ce qui simplifie nettement la tâche du propriétaire. Pour les baux plus anciens dépourvus de clause, le juge apprécie librement la gravité du manquement avant de prononcer ou non la résiliation. Les deux scénarios suivent un parcours distinct.
Expulser un locataire en présence d’une clause résolutoire
Avec une clause résolutoire, la résiliation du bail est acquise de plein droit dès que le locataire ne règle pas sa dette dans le délai du commandement de payer. Le rôle du juge se limite alors à constater cette résiliation.
Étape 1 : Le commandement de payer adressé au locataire
Pour expulser le locataire en présence d’une clause résolutoire dans le contrat de location, vous devez d’abord charger un commissaire de justice, nouveau nom de l’huissier depuis 2022, de délivrer un commandement de payer au locataire et à sa caution. Ce document réclame le règlement de la dette et fixe le délai dont dispose le locataire pour s’exécuter. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixe ce délai à six semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023. Les baux antérieurs restent soumis à l’ancien délai de deux mois.
Pendant ce délai, le locataire peut payer, demander un échéancier ou solliciter une aide au fonds de solidarité pour le logement. S’il règle l’intégralité de sa dette, il se maintient dans le logement et la procédure s’arrête là.
Étape 2 : L’assignation du locataire devant le juge des contentieux de la protection
Sans paiement ni accord à l’issue du commandement de payer adressé au locataire, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Ce magistrat a remplacé l’ancien tribunal d’instance depuis 2020. Le commissaire de justice assigne le locataire à comparaître et notifie cette assignation au préfet, sous peine de nullité de la procédure.
L’audience devant le juge des contentieux pour l’expulsion du locataire se tient au moins six semaines après la réception de l’assignation par le locataire. Ce délai permet la réalisation d’un diagnostic social et financier, transmis au juge pour éclairer sa décision. La présence d’un avocat n’est pas obligatoire devant ce tribunal.
Étape 3 : Le jugement pour l’expulsion du locataire et le commandement de quitter les lieux
À l’audience pour l’expulsion du locataire, le juge ne se prononce pas sur la gravité de l’impayé. La clause résolutoire étant acquise dès le commandement de payer resté infructueux, il se contente de constater la résiliation de plein droit du bail. C’est en cela que la procédure est automatique. Son seul pouvoir consiste à accorder au locataire un échéancier de remboursement, dans la limite de trois ans prévue par l’article 1343-5 du Code civil, et à suspendre les effets de la clause tant que le plan d’apurement est respecté. Si le locataire ne tient pas l’échéancier, la résiliation reprend effet et l’expulsion est ordonnée.
Une fois la résiliation du bail prononcée, le commissaire de justice signifie la décision au locataire et lui délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois pour partir. Il peut demander au juge de l’exécution un délai supplémentaire, d’un mois à trois ans, selon son âge, son état de santé et sa situation familiale.
Karim, propriétaire d’un studio à Lyon loué avec un bail récent, voit son locataire cesser de payer en janvier. Il relance, active la caution sans succès, puis mandate un commissaire de justice en mars pour un commandement de payer. Sans règlement sous six semaines, Karim assigne devant le juge, obtient un jugement de résiliation à l’été, puis fait délivrer un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose encore de deux mois avant que l’expulsion puisse être exécutée.
Expulser un locataire sans clause résolutoire
Sans clause résolutoire, le propriétaire ne bénéficie d’aucune résiliation automatique du bail. Il doit demander au juge de prononcer lui-même la résiliation, après avoir mis le locataire en demeure de payer. Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation.
Étape 1 : La mise en demeure de payer au locataire
Sans clause résolutoire dans le bail, la procédure d’expulsion du locataire commence par une mise en demeure de payer. Le propriétaire envoie au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de régler les loyers et charges impayés. Cette lettre précise le montant exact de la dette et fixe un délai pour payer. Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire peut alors saisir le juge pour demander la résiliation du bail.
Étape 2 : L’assignation du locataire et l’appréciation du juge
Sans action du locataire après la mise en demeure, le propriétaire fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection par un commissaire de justice. Avec une clause résolutoire, le juge se borne à constater la résiliation. Sans clause, il décide lui-même de prononcer ou non la résiliation. Il apprécie la gravité du manquement et la situation du locataire. Si la faute lui paraît insuffisamment grave, il peut refuser la résiliation et maintenir le bail, au besoin en assortissant sa décision d’un délai de paiement.
Étape 3 : Le jugement et le commandement de quitter les lieux
Si le juge prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire fait délivrer un commandement de quitter les lieux par le commissaire de justice. Le locataire dispose alors de deux mois pour partir, comme dans la procédure avec clause résolutoire. Il peut demander au juge de l’exécution un délai supplémentaire, d’un mois à trois ans, selon sa situation personnelle.
L’intervention du commissaire de justice et de la force publique pour l’expulsion du locataire
L’expulsion proprement dite ne peut être réalisée que par un commissaire de justice, un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Il n’est pas tenu de prévenir le locataire de sa venue. Sur place, il fait face à l’une des trois situations possibles.
Le rôle du commissaire de justice dans l’expulsion du locataire
Le commissaire de justice peut faire face à trois situations le jour de l’expulsion, selon l’attitude du locataire :
- Le locataire accepte de partir et le commissaire dresse un procès-verbal d’expulsion, inventorie les meubles, indique où ils sont entreposés et récupère les clés ;
- Le locataire refuse d’ouvrir, ce qui empêche le commissaire d’entrer de force et le conduit à établir un procès-verbal de tentative d’expulsion ;
- Le locataire est absent, situation dans laquelle le commissaire ne peut pas davantage pénétrer dans le logement et dresse là aussi un procès-verbal de tentative d’expulsion.
Lorsque le locataire refuse d’ouvrir ou est absent, le commissaire de justice doit demander l’aide de la force publique pour mener l’expulsion à son terme.
Le concours de la force publique pour l’expulsion du locataire et l’indemnisation par l’État
Face à un locataire qui refuse de partir, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. Le préfet dispose de deux mois pour répondre, et son silence vaut refus. Si la police ou la gendarmerie intervient, le locataire doit quitter immédiatement les lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier.
En cas de refus du locataire, vous pouvez demander à l’État une indemnisation de votre préjudice. La demande s’adresse au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée des justificatifs. Le préjudice indemnisable couvre notamment :
- La perte des loyers ;
- Les frais de remise en état ;
- Les frais de commissaire de justice ;
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Sans proposition d’indemnisation de votre préjudice par l’Etat dans les deux mois, vous pouvez contester ce refus devant le tribunal administratif.
Nathalie obtient un jugement d’expulsion contre son locataire à Lille. Le jour de l’intervention, le locataire refuse d’ouvrir la porte. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative, puis demande le concours de la force publique au préfet. Faute de réponse dans les deux mois, ce silence vaut refus. Nathalie peut alors réclamer à l’État une indemnisation pour la perte de ses loyers.
Qu’est ce que la trêve hivernale dans la procédure d’expulsion du locataire ?
La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée contre un locataire occupant sa résidence principale. La règle protège l’occupant du froid, sans annuler sa dette pour autant. Les loyers des mois d’hiver restent dus.
Deux exceptions lèvent la protection de la trêve hivernale :
- Un relogement adapté aux besoins du locataire a été trouvé, avec un nombre de pièces correspondant au nombre d’occupants ;
- Le logement fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de péril.
Les squatteurs ne bénéficient d’aucune protection au titre de la trêve hivernale.
Thomas obtient un jugement d’expulsion en décembre. L’expulsion ne peut pas être exécutée tout de suite, car la trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars. Le commissaire de justice reporte donc l’expulsion effective au 1er avril. Pendant tout l’hiver, les loyers continuent de courir et restent dus par le locataire.
Combien de temps et combien coûte une procédure d’expulsion du locataire ?
Une procédure d’expulsion du locataire s’étale rarement sur moins de plusieurs mois. En tenant compte des délais légaux, des reports d’audience et d’une éventuelle trêve hivernale, elle atteint souvent un à deux ans. Le coût global de la procédure d’expulsion se situe entre 5 000 et 7 000 €, selon le montant de la dette et la complexité du dossier.
Les tarifs des actes du commissaire de justice sont réglementés. Voici les principaux postes de dépense d’une procédure d’expulsion.
| Acte du commissaire de justice | Tarif TTC indicatif |
|---|---|
| Assignation visant à faire constater la résiliation du bail | 45,14 € |
| Notification au préfet de l’assignation | 36,11 € |
| Signification de la décision du juge | 30,95 € |
| Commandement de quitter les lieux | 32,24 € |
| Information au préfet du commandement de quitter les lieux | 36,11 € |
| Procès-verbal d’expulsion | 184,40 € |
| Procès-verbal d’inventaire des meubles | 68,34 € |
| Signification du procès-verbal d’expulsion au locataire | 33,53 € |
Les tarifs du commissaire de justice s’entendent par acte. Le procès-verbal d’expulsion est majoré de 90,18 € par demi-heure au-delà des 15 premières minutes, et des frais de déplacement de 11,28 € s’ajoutent à chaque acte signifié.
Aux tarifs réglementés du commissaire de justice s’ajoutent les honoraires liés à la rédaction des actes, les éventuels frais d’avocat et le coût d’un garde-meuble si le locataire laisse des biens sur place. Un bail bien construit, avec une clause résolutoire claire, reste votre meilleure protection en amont.
L’expulsion d’un locataire passe toujours par la justice. Après les relances amiables et l’activation des garanties, le propriétaire fait délivrer un commandement de payer, puis assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Le jugement de résiliation ouvre la voie au commandement de quitter les lieux, et seul un commissaire de justice peut exécuter l’expulsion, en dehors de la trêve hivernale. La réforme du 27 juillet 2023 a raccourci les délais et généralisé la clause résolutoire, mais la procédure reste longue et coûteuse. Mieux vaut donc réagir dès le premier impayé.
FAQ
À partir de combien de loyers impayés peut-on lancer une procédure d'expulsion ?
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire en 2026 ?
Un propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ?
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Quel tribunal est compétent pour l'expulsion d'un locataire ?
Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ?
La clause résolutoire est-elle obligatoire dans le bail ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 25/06/2026
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, Alors que j’étais à la recherche d’une location via le site immobilier LOCService.fr, mon dossier pouvait être consulté sur DossierFacile, j’ai été mise en contact avec une dame inscrite sur le même site et se disant propriétaire. Ce n’est que lorsque j’ai emménagé chez elle qu’elle s’est mise à trouver des excuses pour ne pas faire signer de bail. De plus, elle demandait que les loyers lui soient remis en espèces, au motif qu’elle recevait des mises en demeure pour des factures d’hospitalisation impayées et que, par conséquent, son compte était bloqué. Elle m’assurait qu’elle me remettrai des quittances… Lire la suite »
Bonjour,
Le bailleur ne peut procéder lui-même à l’expulsion d’un occupant ni empêcher l’accès au logement sans décision de justice et mise en œuvre des procédures légales d’expulsion (art. L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Le changement de serrure privant un occupant de l’accès aux lieux peut engager la responsabilité de son auteur. La remise des quittances de loyer est obligatoire lorsque le locataire en fait la demande (art. 21 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
à partir de combien de loyer impayée peut-on entamer une procédure d’expulsion svp ??
merci
Bonjour, Votre demande suppose l’application des règles à une situation personnelle. Nous ne pouvons l’examiner. À titre purement général, en matière de bail d’habitation, la clause résolutoire peut être mise en œuvre en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges après un commandement demeuré infructueux pendant deux mois (art. 24 loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La procédure d’expulsion est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution (art. L411-1 et s.). Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre… Lire la suite »
Bonjour,
Je suis locataire d’un logement et j’ai un sous locataire (non autorisé) avec moi. j’ai envoyé mon préavis de départ et de fin de bail, et mon sous locataire menace de ne pas quitter les lieux. Est-ce que je peux tout de même partir à la fin de mon préavis? et la sous location n’ayant pas été autorisée, est-ce que le bailleur peut l’expulser rapidement à la fin de mon bail?
Bonjour,
En qualité de locataire, vous pouvez effectivement résilier le bail à n’importe quel moment en respectant un préavis et quitter le logement à l’issue de celui-ci.
Concernant, le sous locataire, puisque celui ci n’est pas autorisé dans votre cas, ce dernier risque effectivement de se faire expulser.
Dans tous les cas, en cas de sous location, puisque le locataire ne peut céder plus de droit qu’il n’en a. Ainsi, si le locataire résilie le contrat de bail, la sous location n’a plus lieu d’être.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour j’aimerai savoir quel sont mes droits dans ma situation.
Je suis locataire du parc privé d’un bien meublé. Mon bailleur m’a informé dans les temps de son souhait de reprendre son bien pour y habiter personnellement à l’échéance du bail qui est dans un mois et demi. Je suis à jour et continuerai de payer mon loyer dans tous les cas.
Quels sont mes droits en terme de protection si je ne trouve pas de logement à l’échéance de mon bail? Quelles solutions s’offrent à moi afin de me permettre d’avoir un délai supplémentaire pour trouver un logement?
Bonjour, En principe, pour un logement meublé loué à titre de résidence principale, le bailleur peut donner congé pour reprise au moins trois mois avant l’échéance du bail, selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Si ce congé respecte les formes et délais légaux, le bail prend fin à la date prévue, même si le locataire n’a pas trouvé de nouveau logement. Si vous êtes toujours dans les lieux à cette date, vous ne bénéficiez pas automatiquement d’un délai de maintien, sauf à solliciter un délai de grâce auprès du juge (article L613-1 du Code de la… Lire la suite »
Bonjour, je souhaiterais savoir quel est l’article de loi qui autorise un propriétaire à expulser son locataire envie de démolir un bâtiment car les frais de réparation coûteraient plus cher que la valeur du bâtiment.
Bonjour,
Les dispositions relatives à l’expulsion d’un locataire sont prévues aux articles L411-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution.
Ces derniers prévoient d’ailleurs que, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Une clarification :
Si il est clair que la trêve hivernale vient retarder la date de début d’indemnisation à 2 mois après sa fin, vient elle également suspendre une indemnisation en cours ?
Sur un exemple :
Demande d’intervention de la force publique pour expulsion le 1er juillet
Début de la période d’indemnisation le 1er septembre
Si l’expulsion n’est toujours pas effective au début de la trêve hivernale suivante, l’indemnisation va-t-elle continuer pendant la période de trêve hivernale jusqu’à l’expulsion effective ?
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
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pourriez vous me dire quel sont les droits d un proprietaire apres l’ expulsion de son mocataire, l etat me demande de ne pas rentrer dans la proprieté avant deux mois pour qu il puisse prendre ces affaires avec mon huissier qui lui fournira une facture , qu il ne paiera pas et donc moi proprietaire devait payer la facture,Mon probleme et pour maintenant .Comment je peux proteger la proprieté durant ces deux mois , de cette personne qui revienne la nuit pour tous casser et des squatteurs.biensur, simon je repars pour 6 ans de jugement et de faris de… Lire la suite »
Bonjour,
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En vous souhaitant bon courage dans vos démarches,
L’équipe LegalPlace
Bonjour je voudrais exposer mon cas : Je propriétaire d’un studio et mon locataire ne paye plus depuis debut 2018. Mediation, facilité de paiement n’ont rien donné. Jai entamé procedure d’expulsion via un avocat qui a été longue. Des le commandement a payer, le huissier n’a pu rencontrer le locataire. Il ne s’est jamais manifesté durant toute la procédure. Jugement d’explusion rendu le 12/4/2021. suite aux différents delais, le huissier est intervenu pour tentative d’expulsion. Locataire absent, il a procédé àai changement de serrure et laissé une affiche. si a l’issue de 2 mois de cette date de tentative d’expulsion,… Lire la suite »
Bonjour,
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