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La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

La société civile de placement immobilier (SCPI), qui est différente de la SCI ou Société Civile Immobilière, séduit davantage de particuliers désireux de :

  • Se constituer un revenu passif récurrent ;
  • Diversifier leur patrimoine.

En 2018, les Français ont acquis des parts de SCPI d’une valeur de 5 milliards d’euros. Une somme qui met en exergue tout le potentiel de cette société civile. Toutefois, avant de devenir associés-épargnants, les intéressés doivent bien se renseigner sur les spécificités de cette structure.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI a pour vocation d’acquérir et de gérer des biens immobiliers pour le compte de ses associés. Ces derniers financent collectivement les différentes acquisitions et reçoivent à cet effet des parts sociales proportionnelles à leurs apports. La structure redistribue ensuite le revenu locatif généré par le parc immobilier selon la valeur des parts de chaque investisseur.

Les particuliers peuvent difficilement constituer une SCPI. Son capital social doit être supérieur à 760 000 €.

De plus, il faut que les porteurs de projet satisfassent de nombreux critères pour obtenir l’agrément délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette institution joue un rôle important dans le fonctionnement d’une SCPI. Elle s’assure surtout que les associés jouissent de leurs droits d’information et impose la nomination d’un commissaire aux comptes dans certaines situations.

Dans la pratique, une SCPI est gérée par une société de gestion désignée dans les statuts. Celle-ci :

  • Établit la stratégie patrimoniale de la structure ;
  • Procède aux différentes acquisitions ;
  • Entretient le parc immobilier.

Elle est placée sous la surveillance d’un comité composé de 7 personnes choisies par les associés.

Pour le cas d’une SCPI, l’assemblée générale ne représente pas la totalité des associés. Elle est habituellement composée d’un nombre restreint d’investisseurs. Toutefois, cet organe continue de définir la politique d’investissement de la structure. De même, il valide la nomination ou la révocation du commissaire aux comptes ou de l’expert immobilier. Ces deux derniers acteurs prêtent leurs expertises pour le bon déroulement des activités.

Quels sont les avantages à investir en SCPI ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) constitue une opportunité unique pour se libérer des contraintes habituelles liées à l’investissement locatif. Souscrire des parts d’une SCPI offre de nombreuses possibilités aux investisseurs tout en minimisant les risques inhérents au placement. 

Sécurité d’investissement

En comparaison avec un investissement locatif classique, investir en SCPI permet de mutualiser les risques locatifs et fonciers. Les associés supportent collectivement les impayés et les dépenses inattendues. De quoi préserver les revenus tirés de ses placements contre les aléas.

Constitution de patrimoine sur mesure

Les intéressés ont le choix entre plusieurs SCPI. Quelques-unes d’entre elles se spécialisent dans l’acquisition de biens à usage d’habitation alors que d’autres s’intéressent exclusivement à des murs commerciaux ou à des locaux professionnels. En prenant la bonne décision, l’investisseur deviendra donc copropriétaire des biens de son choix.

Tranquillité d’esprit

Les associés n’ont pas à se soucier :

  • Du recouvrement des loyers ;
  • Des déclarations fiscales ;
  • De la réalisation de démarches administratives particulières.

Cela permet à beaucoup de consacrer du temps à d’autres activités.

Comment investir en SCPI ?

Un particulier peut investir en SCPI de plusieurs manières différentes. Chacune des méthodes envisageables répond à un besoin précis. Toutefois, ces distinctions découlent la plupart du temps des droits acquis par les propriétaires surtout par rapport à l’usus ou le fructus du bien.

Démembrement temporaire

Les particuliers peuvent investir pour acquérir uniquement les droits liés à l’usus ou le fructus du bien en question. Dans ce cas, il s’agit de personnes jouissant de l’usufruit du bien et de celles qui possèdent la nue-propriété du bien. Selon qu’il est usufruitier ou nu-propriétaire, l’acquéreur bénéficiera de certains dispositifs. Le démembrement prendra fin à l’échéance prévue.

Pleine propriété

Les investissements en pleine propriété restent les plus courants. Ceux qui optent pour cette solution vont acquérir l’ensemble des droits sur le bien acheté. À cet effet, ils recevront le loyer et pourront également aliéner la propriété.

Usufruit

L’usufruitier tout comme le nu-propriétaire jouit d’une décote sur le prix d’achat du bien. La personne détenant l’usufruit du bien percevra l’intégralité des loyers jusqu’à la fin du démembrement. En contrepartie, elle perdra ses droits sur la propriété dès que le démembrement arrivera à son terme. Il s’agit d’une solution intéressante pour percevoir un complément de revenu tout en limitant le montant investi.

Nue-propriété

Le nu-propriétaire ne tirera aucun revenu du bien pendant toute la durée du démembrement. Lorsque celui-ci s’achève, il deviendra l’unique propriétaire du bien. Le principal concerné bénéficiera aussi d’une décote à l’acquisition. Dans ce sens, acquérir la nue-propriété d’un bien à travers une SCPI permet de se constituer un patrimoine sur le moyen terme. 

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe également plusieurs types de SCPI. Parmi les critères de distinction, on peut citer :

  • Les objectifs poursuivis par la structure ;
  • Les zones où elle acquiert des biens.

Connaître les différents types de SCPI aide les intéressés à réaliser des placements qui répondent à leurs besoins.

SCPI régionale

Comme son appellation le suggère, une SCPI régionale investit dans une région précise. Ces structures profitent des opportunités offertes par le marché immobilier dans une zone spécifique. En privilégiant cette stratégie, l’établissement devient un acteur majeur sur le marché de l’immobilier local.

SCPI de rendement

Il s’agit du type de SCPI le plus courant. L’établissement élargit au fil des années son patrimoine immobilier et il reverse aux associés un revenu locatif. Ses activités visent à constituer une source de revenus supplémentaire pour les épargnants.

SCPI de valorisation

Une SCPI de valorisation cherchera à acquérir des biens à fort potentiel. L’objectif est avant tout de faire progresser la valeur des parts sociales des associés. Les porteurs de parts ne perçoivent pas immédiatement des gains proportionnels à leurs apports. Ils reçoivent habituellement un versement annuel.

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux entendent maximiser les réductions d’impôt obtenues grâce à la loi Malraux. La structure va donc acquérir des biens à rénover. Après rénovation, ces biens seront mis en location pour une période plus ou moins longue. Les plafonds de loyers imposés par les autorités compétentes doivent être respectés. Il s’agit d’une solution de défiscalisation intéressante pour ceux qui souhaitent alléger l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Quelles sont les formes de SCPI ?

Il y a également lieu de distinguer les SCPI selon les modalités d’acquisition des parts. En effet, toutes les structures existantes n’accueillent pas les nouveaux investisseurs tout au long de l’année. Certaines règles sont à observer selon que le capital soit variable ou non.

À capital variable

Au sein d’une société civile de placement immobilier (SCPI) à capital variable, les particuliers peuvent acheter ou vendre des parts quand ils le désirent. La SCPI fixera le prix des parts et elle se chargera également de tout ce qui entoure leur cession. Toutefois, les parties concernées doivent s’acquitter de certains frais supplémentaires.

À capital fixe

Dans le cas d’une société civile de placement immobilier (SCPI) à capital fixe, les intéressés peuvent uniquement souscrire des parts lors de l’ouverture du capital. L’établissement doit satisfaire de nombreuses conditions pour que la cession soit valide. L’AMF veille à l’application des dispositions légales.

Bon à savoir : les particuliers peuvent acquérir des parts d’une SCPI au comptant, à crédit ou encore par le biais d’une assurance vie.

Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?

Les associés doivent s’acquitter de diverses taxes en fonction de la nature des revenus tirés de la SCPI. Concernant les revenus fonciers issus de la location des biens, le contribuable sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. De la même manière que la SCI, il peut éventuellement bénéficier du régime micro foncier si :

  • Le revenu perçu dans l’année n’excède pas 15 000 € ;
  • Aucun autre revenu foncier que celui versé par la SCPI n’est perçu ;
  • Aucun dispositif de défiscalisation n’est profitable.

Investir en SCPI permet également de percevoir des revenus financiers issus de placements divers. Ce flux financier est aussi soumis à l’impôt sur le revenu. L’associé doit verser 24 % du montant perçu à titre d’acompte. L’administration fiscale remboursera la différence si cette somme est finalement supérieure à l’impôt dû. Il faut également que le contribuable s’acquitte des prélèvements sociaux.

D’autre part, les plus-values générées lors de la cession des parts sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières. Ceci dit, les associés bénéficient d’un abattement fiscal de 4 % à 6 % par année de détention des parts.

Ils jouissent d’une exonération à partir de la 22e année de détention. Notons que les autorités compétentes doivent tout de même percevoir les prélèvements sociaux. Le même mécanisme d’abattement est prévu. Toutefois, la cession de parts ne sera complètement exonérée de prélèvements sociaux qu’à partir de la 30e année de détention.

FAQ

Comment une SCPI fonctionne-t-elle ?

Une Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule de placement relativement accessible. En y investissant, le particulier acquiert une quote-part du parc immobilier de la société. Les parts sociales acquises permettent de percevoir une partie du revenu locatif généré par les biens possédés par l’entreprise. Les associés-épargnants ne participent pas pour la plupart à la gestion de la SCPI, mais peuvent se constituer une source de revenus supplémentaire, bénéficier d’une fiscalité avantageuse ou organiser leur succession. La SCPI étant placée sous la tutelle de l’Autorité des Marchés Financiers, les associés font face à des risques modérés.

Quels sont les risques d’une SCPI ?

Investir dans une SCPI semble moins risqué qu’un investissement locatif direct. Les associés supportent solidairement les charges et subissent collectivement les aléas. Les impayés restent également peu courants étant donné que ce type de structure se tourne le plus souvent vers l’immobilier d’entreprise. Toutefois, il convient de savoir que la valeur des parts évolue en fonction de la situation du marché. Il peut donc arriver que leur valeur diminue ponctuellement, ce qui peut contraindre l’associé à reporter son projet de cession.

Comment créer une SCPI ?

Créer une SCPI est un chemin semé d'embûches. Les porteurs de projet doivent réunir un capital social d’au moins 750 000 €, et remplir les conditions imposées par l’Autorité des Marchés Financiers en vue d’obtenir un agrément. Il est nécessaire de constituer ou choisir une société de gestion et obtenir une garantie bancaire approuvée par l’AMF. Au vu de tous les obstacles à surmonter, la plupart des investisseurs se content de choisir une SCPI parmi les 180 établissements qui exercent en France.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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