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Le rôle du notaire lors de la création d’une SCI
Dernière mise à jour le 19/06/2024
Créer une SCI nécessite l’accomplissement de plusieurs formalités qui peuvent conduire à penser que l’intervention d’un notaire est obligatoire. Ce n’est pas toujours le cas. En effet, la loi impose qu’il y ait recours à un notaire dans le cadre de la création d’une SCI dans un cas particulier : il s’agit du cas spécifique de l’apport d’immeuble à la SCI. Dans tous les autres cas, la création d’une Société Civile Immobilière peut se faire sans notaire.
La création d’une SCI nécessite-t-elle l’intervention d’un notaire ?
Lorsqu’au moins un des associés fait un apport en nature d’un bien immobilier, la loi impose l’intervention d’un notaire. Dans tous les autres cas, il est possible d’accomplir toutes les démarches de création d’une SCI soi-même.
Intervention obligatoire du notaire en cas d’apport en nature d’un bien immobilier
L’intervention du notaire est obligatoire dans les situations dans lesquelles un associé, au moment de la création de la SCI, fait un apport en nature. En effet, la loi encadre l’apport en nature pour plusieurs raisons.
Assimilation de l’apport à une cession
Juridiquement, l’apport d’un bien immobilier détenu à titre personnel par un associé lors de la constitution de la SCI est assimilé à une cession immobilière. De ce fait, cet apport est traité comme le serait un transfert de propriété du bien immobilier de l’associé vers la SCI. Autrement dit, après l’apport, c’est la SCI qui devient propriétaire du bien qui appartenait initialement à l’associé. Les droits de propriété de l’associé sont ainsi transférés à la société.
Evaluation de la valeur du bien
Lorsqu’un associé apporte un bien immobilier lors de la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI), ce bien doit nécessairement être évalué. Cette évaluation doit se faire de manière objective et impartiale.
Nécessité d’un acte authentique
Le bien immobilier apporté par un associé lors de la création d’une SCI est considéré comme un transfert de propriété. La validité de ce transfert nécessite la rédaction d’un acte authentique. Seul le notaire a le pouvoir de rédiger et d’authentifier l’acte de cession de bien immobilier.
Formalité de publicité foncière
La publicité foncière permet à l’acte de cession du bien d’être opposable aux tiers. Le notaire procède donc à la publication de l’acte de transfert de propriété au Service de la Publicité Foncière, à l’inscription de la mutation de propriété au Fichier Immobilier. Il s’occupe également de la mise à jour du Livre Foncier, qui répertorie les propriétaires successifs d’un bien.
Intervention facultative du notaire dans les autres cas
La création d’une SCI ne requiert pas l’intervention du notaire lorsqu’aucun associé ne fait d’apport en nature immobilier. En effet, dans les cas où les apports de la SCI sont exclusivement constitués en numéraire, c’est-à-dire de liquidités, il n’y a pas d’obligation légale d’avoir recours à un notaire. Il n’y a pas de transfert de propriété. La libération d’apport en numéraire ne nécessitant pas d’acte authentique, l’intervention du notaire est au bon vouloir des associés.
Par ailleurs, en ce qui concerne les statuts, ils sont généralement rédigés sous forme d’un acte sous seing privé. Il n’y a donc pas d’obligation d’intervention du notaire.
Quels sont les avantages liés à l’intervention d’un notaire dans le processus de création d’une SCI ?
Le fait de recourir aux services du notaire est facultatif dans la plupart des cas lors de la création d’une SCI. Toutefois, faire appel à un notaire à cette étape cruciale de la vie de la société regorge de nombreux avantages.
En effet, profiter des services d’un notaire permet de bénéficier des conseils avisés sur les aspects juridiques, fiscaux et successoraux. Cela est encore plus perceptible dans le cadre de la création d’une SCI familiale. Cette dernière a généralement pour objectif la transmission optimisée du patrimoine immobilier. Le notaire pourrait donc proposer des solutions adaptées pour faciliter et sécuriser la transmission des biens immobiliers détenus par la SCI.
Par ailleurs, le recours à un notaire permet de prévenir le plus possible les risques juridiques liés aux clauses statutaires. Grâce à son expérience, il a la capacité de rédiger les statuts de sorte à éviter toute confusion qui serait liée aux termes utilisés.
Aussi, l’intervention d’un notaire permet de garantir le respect des formalités légales et réglementaires.
Quels sont les frais liés aux opérations d’un notaire ?
L’intervention d’un notaire au cours de la procédure de création d’une SCI engendre des frais. Ces frais concernent principalement les droits d’enregistrement, les émoluments notariés, les honoraires du notaire, ainsi que les frais de publicité foncière.
Le tableau suivant énumère les différentes opérations que le notaire peut effectuer dans le cadre de son intervention ainsi que les frais qui s’y rapportent :
| Frais | Opérations | Montants approximatifs (TTC) |
| Droits d’enregistrement | Taxes perçues par l’administration fiscale sur l’apport immobilier en fonction du régime fiscal de la SCI (IR ou IS) et de la nature de l’apport (gratuit ou onéreux). | Aucun droit si la SCI est soumise à l’IR et apport gratuit;
5% si SCI à l’IS et apport onéreux pour une SCI à l’IR |
| Emoluments notariés | Rémunération réglementée du notaire pour la rédaction de l’acte authentique constatant l’apport immobilier. Calculés selon un barème légal en fonction de la valeur du bien apporté. | Variable selon la valeur du bien |
| Honoraires du notaire | Rémunération libre du notaire pour les prestations non réglementées comme la rédaction des statuts, les conseils juridiques et fiscaux, etc. | Généralement entre 1500 € et 2000 € |
| Frais de publicité foncière | Frais liés aux formalités de publication de l’acte au service de la publicité foncière pour rendre opposable le transfert de propriété. | Inclus dans les émoluments notariés |
FAQ
Est-il possible de créer une SCI sans apport initial ?
Contrairement aux idées reçues, la création d’une SCI nécessite un apport symbolique de 1 euro. La loi ne prévoit pas de minimum légal mais 1 euro symbolique.
Qu’est-ce qu’une SCI de famille ?
Une SCI de famille, aussi appelée SCI familiale, est une forme particulière de Société Civile Immobilière (SCI) dont les associés sont des membres d'une même famille. Ces derniers ont des liens de parenté ou d'alliance. Cette forme de société facilite la transmission du patrimoine immobilier aux générations suivantes.
Quelles sont les clauses obligatoires à inclure dans les statuts d’une SCI ?
Les statuts doivent contenir les informations relatives à la SCI (forme juridique, raison sociale, siège social, objet social, capital social, répartition des parts sociales, nature des apports, durée de vie, etc…), aux associés (noms, coordonnées et apports), à la gérance (pouvoir du gérant), au fonctionnement (règles de prise de décision, modalités de cession de parts sociales, affectation des bénéfices).
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 19/06/2024
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
