La constitution d’une SCI sans son conjoint

La constitution d’une SCI sans son conjoint permet à une personne de conserver ses droits sur la gestion de son patrimoine immobilier et la jouissance du domicile conjugal en cas de divorce. Acquérir un bien immobilier est une bonne idée de placement, et une telle société est recommandée si l’on souhaite investir, mais que l’on ne dispose pas de ressources financières suffisantes pour réaliser ce projet seul. Il est important de connaître les obligations qui découlent de chaque régime et la marche à suivre pour y parvenir.

Dans quels cas la constitution de la SCI sans conjoint est-elle envisageable ?

La création d’une SCI permet de bénéficier de nombreux avantages, parmi lesquels on distingue la possibilité d’acquérir un bien immobilier entre époux ou à plusieurs. Une société engage au moins deux personnes (physiques ou morales), sauf cas exceptionnel. Pour une personne mariée ou pacsée, sa constitution sans le conjoint constitue une démarche particulière.

Régime de communauté de biens

Une personne mariée a le droit de procéder à une constitution de SCI sans son conjoint. Elle peut apporter à cette société les biens qu’elle possédait déjà avant son mariage et les biens qui relèvent de ses droits propres, par exemple un immeuble construit sur un terrain dont elle détient les titres de propriété.

Il en est de même pour les biens dont elle a hérité, a reçu par donation, ainsi que ceux qu’elle a acquis pendant le mariage avec son argent personnel.

Ces apports de biens propres sont libres et n’exigent aucun accord du conjoint. En revanche, employer des biens communs pour faire un apport à la société ou acquérir des parts suppose d’en avertir le conjoint et d’en justifier dans l’acte (article 1832-2 du Code civil) : le conjoint peut alors notifier à la société son intention d’être personnellement associé et revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts. L’apport d’un immeuble commun requiert en outre le consentement des deux époux au titre de la cogestion (article 1424 du Code civil).

Régime de séparation de biens ou de participation aux acquêts

Sous le régime de séparation de biens ou de participation aux acquêts (régimes dans lesquels chaque époux conserve la propriété et la gestion de ses biens personnels pendant le mariage), une personne qui opte pour la constitution de SCI sans son conjoint détient ses biens personnels, et peut, si elle le souhaite, les apporter à la société tels quels ou sous forme de contribution financière. En revanche, elle n’a pas le droit d’apporter les droits liés au logement familial, sauf accord de son conjoint.

Mise en péril des intérêts de la famille

Quel que soit le régime matrimonial adopté par le couple, les intérêts de la famille sont toujours en jeu. En cas de litige, chacun des conjoints est autorisé à saisir le juge aux affaires familiales pour faire valoir son droit de s’opposer à l’apport de certains biens à la société. L’acte d’apport peut donc être annulé, à condition que celui ou celle qui demande l’annulation l’effectue dans un délai de 2 ans à compter du jour où il a été informé du projet.

Qu’advient-il des parts sociales de la société en cas de divorce ?

En cas de divorce, on distingue les parts sociales propres et celles que les époux possèdent en commun. Ces parts dépendent du régime matrimonial adopté.

Parts sociales propres

Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, ces parts sont celles :

• Que l’associé détenait avant son mariage ;
• Qui correspondent aux biens qu’il a apportés à la société pendant le mariage.

Dans le cadre du régime de la séparation des biens, l’associé de la SCI reste le seul détenteur des biens acquis avant ou pendant le mariage. Cependant, quel que soit le cas de figure, les parts sociales propres restent la propriété de l’époux qui y a investi séparément. S’il divorce, il peut les vendre si les statuts de la société le permettent. Un accord doit être trouvé quand ce n’est pas le cas.

Parts sociales communes

Ces parts représentent celles que l’un des époux a reçues en contrepartie d’un ou de plusieurs apports communs, le conjoint qui les a acquises ayant le titre de propriétaire. La valeur patrimoniale qui constitue les parts sociales communes sert de base pour :

• La révocation du régime matrimonial ;
• Le calcul des sommes qui revient à chacun lors du divorce.

Créer la SCI en cours de divorce : quels avantages ?

Cette option permet aux époux de conserver leur patrimoine commun pour le transmettre à leurs enfants. Elle donne également la possibilité de jouir du domicile conjugal et de le gérer en toute liberté.

Liberté de gestion des parts

Dans le cas où l’un ou les époux déposent une demande de divorce, il convient de bien considérer les conséquences de celui-ci. Souvent, les époux sont cogérants de la société, et quand la gestion ne s’effectue pas correctement en cours de divorce, un administrateur provisoire peut être nommé.

Jouissance du domicile conjugal

Si le domicile principal fait partie du patrimoine de la société et en l’absence de convention entre les époux, la jouissance du domicile familial n’est pas opposable à la société qui a le droit de demander l’expulsion de l’un des conjoints. Une indemnité de logement peut être accordée à l’un des époux s’il l’a créée en associé unique.

Comment s’y prendre pour créer une SCI sans son conjoint ?

Une personne qui décide de procéder à une constitution de SCI sans son conjoint doit prendre un certain nombre de précautions. Cela est même indispensable si elle est en instance de divorce.

Séparation de corps

L’époux qui a initié une constitution de SCI sans son conjoint doit formuler une demande de séparation de corps avant de créer la société.

Cela lui permet de prendre les mesures nécessaires avant la date des effets du divorce entre les époux. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2021, l’ordonnance de non-conciliation a été supprimée et ces effets patrimoniaux remontent désormais à la date de la demande en divorce (article 262-1 du Code civil).

La séparation de corps permet aux époux de garder le contrôle de leurs biens. C’est le régime recommandé aux époux qui ont adopté le régime de la communauté universelle ou réduite aux acquêts.

Accord préalable du conjoint

L’époux qui obtient l’accord préalable de son conjoint pour créer sa SCI peut gérer celle-ci en toute liberté si le couple est en instance de divorce. Il obtiendra la valeur de ses parts, et aucune autre partie ne peut être automatiquement versée à la communauté.

Créer la SCI à l’aide des biens propres

Une personne en instance de divorce peut créer une SCI en apportant ses biens propres, notamment ceux :

• Qu’elle a acquis avant le mariage ;
• Reçus en héritage ;
• Qui proviennent d’autres biens propres ;
• Obtenus par donation.

Cependant, les parts de la société ne sont pas toujours comptabilisées comme étant des biens propres.

Prévoir un second associé pour constituer la SCI

Une SCI ne peut pas être constituée par une seule personne : l’article 1832 du Code civil impose au moins deux associés. L’époux qui souhaite créer une SCI sans son conjoint doit donc s’associer avec une autre personne, par exemple un enfant, un parent ou un proche de confiance. Ce second associé peut ne détenir qu’une part symbolique du capital, ce qui laisse à l’époux fondateur la maîtrise de la gestion. Les modalités pour créer une SCI seul supposent toujours de réunir ce deuxième associé avant l’immatriculation.

Sécuriser les apports de biens propres avec une clause de remploi

Pour qu’un bien financé avec des fonds personnels reste la propriété exclusive de l’époux associé, les statuts doivent contenir une déclaration de remploi précisant l’origine des fonds. À défaut de cette mention, un bien acquis pendant le mariage est présumé commun et le conjoint peut en revendiquer une part. Cette clause protège l’associé en cas de divorce, en évitant que ses parts ne soient réintégrées dans la communauté. Apporter un bien immobilier à une SCI exige la même rigueur sur la traçabilité des fonds propres.

Rappel : qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une SCI doit avant tout être composée d’au moins deux personnes physiques ou morales.

Définition

En tant que société, la SCI doit être officialisée par des statuts contenant ces informations :

• Dénomination sociale ;
• Siège social ;
• Capital social ;
• Durée de vie ;
• Modalités de fonctionnement de la société.

L’objet d’une telle société est de tirer des revenus de loyers de biens immobiliers que les associés décident d’acheter, en dehors de toute activité commerciale.

Constitution de la SCI entre époux

En cas de divorce, la SCI permet aux époux d’éviter de vendre le bien, car ce seront les parts sociales de la société qui leur seront restituées. Et en cas de décès, les héritiers ne pourront prétendre qu’aux parts susceptibles d’être vendues ou rachetées. Il est également possible de mentionner dans les statuts l’existence d’accords entre ascendants et descendants pour faciliter la transmission.

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Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 26/08/2026

Sources de l'article

• Article 215 du Code civil
• Article 1424 du Code civil
• Article 1427 du Code civil
• Article 1832 du Code civil
• Article 262-1 du Code civil