Comment créer une SCI sans apport et financer son projet immobilier ?

Une SCI, c’est quoi exactement ?

La SCI ou société civile immobilière peut se définir comme une structure qui permet de regrouper deux ou plusieurs personnes, le gérant pouvant être l’une d’elles ou un tiers non associé. Elles s’associent dans le but d’acquérir un bien immobilier et d’en tirer profit. Ces associés ont le choix entre occuper le bien et le proposer à la location pour percevoir les loyers.

Malgré une certaine apparence qui peut prêter à confusion, la structure reste une société civile. Elle ne peut pas réaliser des activités commerciales. De ce fait, elle ne procède pas à des achats pour la revente.

La SCI présente l’avantage de faire l’objet d’un encadrement juridique des plus souples. Les formalités pour sa création sont simples à accomplir. Cette structure est alors le choix le plus évident pour permettre à des membres d’une famille ou des amis de réaliser des investissements qui ne nécessitent que des frais minimes. Pour devenir associé dans la société, il est nécessaire de réaliser un apport, ce qui permet en contrepartie de percevoir des parts sociales et des dividendes.

Les associés définissent les statuts et nomment le gérant, dans les statuts ou par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf clause contraire. À la même majorité, ils peuvent révoquer le gérant, et tout associé peut demander au tribunal de révoquer pour cause légitime le gérant. Ce dernier est la personne désignée pour être le représentant légal de la SCI. Il est également chargé de gérer les affaires courantes. Suivant les accords conclus, il peut recevoir ou non une rémunération.

Les entrepreneurs désireux de recourir à cette forme de société ont le choix d’opter pour une SCI familiale, qui ne peut être composée que par des membres d’une même famille. Elle donne notamment la possibilité de gérer un bien successoral qui doit être transmis aux héritiers.

Il est également possible de choisir la SCI de location, la plus répandue, qui permet de proposer un bien à la location, en principe vide. La location meublée, y compris saisonnière, est une activité commerciale que la SCI ne peut exercer qu’à titre accessoire, sous peine de relever de l’impôt sur les sociétés. D’autre part, l’entrepreneur peut aussi créer une société civile immobilière de construction vente (SCCV), qui est une structure qui lui donnera le moyen d’acquérir un terrain, d’y effectuer des constructions et de vendre le tout pour percevoir des plus-values. Mais il a encore le choix entre la création d’une SCI de :

• Jouissance, créée dans l’objectif de permettre à des individus de s’unir pour acquérir et utiliser un bien ;
• Attribution, la forme la moins connue, qui permet à des associés d’acheter un bien immobilier, de le diviser en plusieurs lots pour les distribuer entre eux.

Créer une SCI sans apport, est-ce possible ?

La SCI, à l’instar de toutes les autres sociétés civiles et sociétés commerciales existantes, doit disposer d’un capital social. Celui-ci s’obtient à partir des divers apports réalisés par les associés. Il peut s’agir d’un apport en nature ou en numéraire.

Toutefois, la SCI se caractérise par la souplesse de la réglementation applicable dès sa création. Par exemple, aucune obligation n’existe concernant le montant minimal du capital. Concrètement, cela implique qu’en théorie, il est possible de créer la société avec un montant de 1 euro.

Autrement dit, n’ayant aucune obligation en matière d’apports, les associés peuvent s’en passer. Mais en effectuant ce choix, ils risquent de rencontrer de sérieuses difficultés financières au cours de la vie de la société.

Il est tout aussi important de savoir que la procédure de création de la SCI sans apport requiert la rédaction de statuts. Ces documents constituent le pilier de la société en devenir, car ils contiennent et prévoient toutes les règles inhérentes à l’organisation et au fonctionnement de la structure.

Les créateurs de société doivent veiller à y insérer les mentions légales obligatoires, comprenant notamment :

• La dénomination sociale ;
• L’objet social ;
• Le montant du capital social ;
• La durée de la société.

L’étape suivante consiste à publier l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales. Ensuite, les créateurs de société déposent le dossier d’immatriculation en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises, obligatoire depuis le 1er janvier 2023 en remplacement des centres de formalités des entreprises. Celui-ci doit normalement contenir les éléments suivants :

• Un formulaire de demande d’immatriculation rempli en ligne ;
• Un exemplaire des statuts ;
• L’attestation de parution de l’avis de constitution dans un support habilité à recevoir des annonces légales ;
• Des justificatifs d’identité pour les associés et gérants de la SCI ;
• Une pièce justifiant l’occupation du siège social ;
• Un procès-verbal de nomination pour le gérant non statutaire.

Quelles sont les conséquences de la création d’une SCI sans apport ?

Le but de la création de la SCI est de détenir et de gérer des biens immobiliers. De ce fait, elle doit parvenir à faire une acquisition. Si elle dispose d’un capital social d’une valeur suffisante pour financer ses activités, le gérant pourra utiliser la trésorerie pour la réaliser ou utiliser les fonds comme garantie pour un emprunt.

Un associé peut réaliser également un apport en nature matérialisé par un immeuble qui est sa propriété personnelle. Dans ce cas, les statuts de la SCI doivent obligatoirement être rédigés par un notaire, et l’apport de l’immeuble doit être enregistré au service fiscal de l’enregistrement.

De telles possibilités sont exclues avec une SCI sans apport. Pourtant, le dirigeant devra trouver les fonds, d’un montant relativement important, pour assurer le bon fonctionnement de la structure. Il peut par exemple se tourner vers un établissement bancaire pour solliciter un crédit immobilier. Dans la plupart des cas, les banques exigent que la société dispose d’un apport minimal, correspondant à 10 % du prix du bien, avant de pouvoir valider sa demande de prêt.

Mais avec une SCI sans apport, chacun peut contribuer aux frais divers et les montants pourront être partagés entre eux, ce qui rassure les banques. Pour optimiser les chances de récupérer le montant de leurs prêts, les établissements bancaires appliquent et imposent divers types de garanties, que ce soient sur le bien ou sur les personnes. Ils disposent ainsi de plus d’assurance de recouvrer leurs investissements, même dans le cas d’une faillite de la société.

Une autre méthode permet encore d’injecter des fonds supplémentaires dans la SCI sans recourir à des apports au bénéfice du capital social. Pour ce faire, il suffit que les associés consentent à réaliser des apports en compte courant. Ils peuvent opter pour ce mode de financement si nécessaire, sans que cela ne produise des effets sur son faible capital social. Et ils seront remboursés dès que la société disposera d’une trésorerie suffisante.

Pourquoi et comment faire un prêt immobilier sans apport en SCI ?

Une société civile immobilière se doit de disposer d’un bien immobilier, qu’il ait été acquis grâce à un achat ou à un apport en nature, sur lequel elle concentre ses activités de gestion. Toutefois, l’absence d’apport la prive de cette possibilité dès le départ.

Pour y remédier, la société a le choix de solliciter des emprunts immobiliers. Les établissements bancaires peuvent se montrer assez souples, le risque étant partagé entre les différents associés emprunteurs.

Avantages de la démarche

Les associés mettront en commun leurs ressources pour faciliter l’obtention d’un emprunt, même en l’absence d’apports. Cette méthode permet de jouir de certains avantages. En effet, malgré le nombre d’emprunteurs, il suffira de monter un seul dossier de prêt, ce qui engendre une procédure plus simple et des frais moindres que si chaque associé avait contracté un prêt individuellement.

De plus, le risque étant amoindri par la pluralité des emprunteurs, la SCI dispose d’arguments pour négocier les conditions de son prêt, sans garantie d’obtenir un taux plus avantageux que pour un particulier. Et compte tenu du fait que les intérêts de l’emprunt sont déductibles de ses charges, la SCI sans apport jouit d’une fiscalité réduite.

Conditions d’obtention du prêt

En règle générale, la demande pour obtenir un prêt immobilier pour une SCI sans apport ne requiert aucune condition particulière. Cette structure doit être en mesure de présenter un dossier solide, en mettant en avant des avantages tels que son absence de découvert, sa stabilité ou son faible taux d’endettement.

Toutefois, la SCI est tenue de prouver sa capacité juridique d’emprunter. Concrètement, les statuts de la société doivent normalement contenir un descriptif des actes qu’elle peut réaliser. Dans le cas où les associés auraient omis de l’y inscrire, ils peuvent y remédier en manifestant leur accord lors d’une assemblée générale extraordinaire. Une autorisation permettant au gérant d’effectuer une demande d’emprunt sans apport peut être contenue dans un procès-verbal. La banque lui demandera de produire certaines garanties comme :

• Une hypothèque ;
• Un cautionnement réalisé par une société spécialisée ;
• Un cautionnement solidaire de l’ensemble des associés.

Quelle responsabilité pour les associés d’une SCI sans apport ?

Une responsabilité indéfinie, proportionnelle aux parts sociales

Les associés d’une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital social, selon l’article 1857 du Code civil. Un capital de 1 € ne limite donc pas leur risque financier. Si la SCI ne rembourse pas son emprunt immobilier, chaque associé peut être appelé à payer, sur son patrimoine personnel, la part de la dette correspondant à sa participation.

Cette responsabilité se calcule à proportion des parts détenues. Un associé qui détient 30 % des parts répond de 30 % de la dette sociale. La situation change lorsque l’associé s’est porté caution solidaire du prêt, comme le demandent souvent les banques. Il s’engage alors au-delà de sa quote-part.

Un associé peut aussi entrer dans la SCI par un apport en industrie (son travail ou ses compétences), qui ne compose pas le capital social. L’article 1857 du Code civil prévoit que cet associé est tenu comme celui dont la participation au capital est la plus faible.

Des poursuites possibles seulement après celles visant la SCI

Les créanciers de la SCI ne peuvent poursuivre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la société, selon l’article 1858 du Code civil. La banque doit donc d’abord agir contre la SCI, par exemple en saisissant le bien hypothéqué, avant de se tourner vers le patrimoine personnel des associés.

Pour les associés d’une SCI sans apport, cette règle retarde l’appel à leur patrimoine sans le supprimer. Une trésorerie insuffisante ou un bien revendu à perte peut laisser un solde de dette à leur charge, réparti selon leurs parts.

Quels sont les inconvénients de la création d’une SCI sans apport ?

Malgré les avantages constatés, la création d’une SCI sans apport présente quelques inconvénients qu’il convient de connaître. Dès le départ, la société ne dispose pas d’une trésorerie suffisante pour financer son fonctionnement.

Les garanties exigées par la banque lui permettent de saisir le bien concerné pour la vendre. La SCI s’expose alors à de nombreux risques. Les associés, en cas de défaut de remboursement, répondent indéfiniment des dettes de la SCI, à proportion de leur part dans le capital social.

Créer ma SCI en 5mn

Xavier de Labarrière

Expert-comptable inscrit à l’Ordre Xavier est spécialisé dans l’accompagnement des petites entreprises et entreprises à forte croissance. Il a accompagné plus de 3000 entrepreneurs dans la création et gestion de leur entreprise en tant qu’expert comptable. Il est président de ComptaPlace, la filiale d’expertise comptable de LegalPlace.

Dernière mise à jour le 12/10/2026

Sources de l'article

• Article 1846 du Code civil
• Article 1851 du Code civil
• Article 1857 du Code civil
• Article 1858 du Code civil