SARL de famille et LMNP : tout ce qu’il faut savoir en 2026

Investir dans l’immobilier locatif en famille avec une SARL de famille associée au statut LMNP est un montage qui combine protection du patrimoine, optimisation fiscale et transmission facilitée. La loi de finances 2025, entrée en vigueur le 15 février 2025, a modifié le calcul de la plus-value à la revente. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci la fiscalité des meublés de tourisme non classés. Avant d’investir, voici ce que ce montage implique concrètement aujourd’hui.

Qu’est-ce que le LMNP en SARL de famille ?

Le LMNP en SARL de famille est un montage qui associe deux éléments : le statut de loueur en meublé non professionnel pour la fiscalité des revenus locatifs, et la SARL de famille comme structure juridique pour détenir et gérer le bien immobilier. La location meublée est une activité commerciale par nature, ce qui la rend compatible avec l’objet social d’une SARL. C’est ce qui distingue ce montage de la SCI, qui ne peut pas accueillir de location meublée sans basculer à l’impôt sur les sociétés.

Le statut LMNP : rappel des conditions

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique lorsque deux conditions sont réunies simultanément. Les recettes tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, toutes locations confondues. Et ces recettes doivent rester inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, pensions, bénéfices professionnels). Si l’une de ces deux conditions n’est plus respectée, le loueur bascule automatiquement sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), dont les règles fiscales et sociales sont différentes.

La SARL de famille : une SARL à régime fiscal particulier

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée constituée entre membres d’une même famille, qui peut opter pour l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) plutôt qu’à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option requiert l’accord unanime de tous les associés. Concrètement, les bénéfices ne sont pas taxés au niveau de la société. Ils remontent directement aux associés, qui les déclarent chacun à hauteur de leur quote-part dans le capital. Ce mécanisme s’appelle la transparence fiscale.

Quelles sont les conditions pour créer une SARL de famille en LMNP ?

Créer une SARL de famille pour pratiquer le LMNP impose de réunir trois conditions cumulatives. Les associés doivent être membres d’une même famille au sens défini par la loi. La société doit exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole, ce que remplit la location meublée. Enfin, tous les associés doivent donner leur accord unanime pour opter pour l’IR. Sans cette unanimité, la société reste soumise à l’IS par défaut.

Les liens familiaux admis

La loi autorise les liens familiaux suivants entre associés d’une SARL de famille :

• Conjoints mariés ou partenaires liés par un PACS ;
• Ascendants et descendants en ligne directe (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants) ;
• Frères et sœurs.

Les concubins non pacsés et les cousins ne peuvent pas constituer une SARL de famille. Si un associé cède ses parts à une personne ne remplissant pas ces critères, la société perd son caractère familial et son option pour l’IR.

L’immatriculation de l’activité LMNP

La création de la SARL de famille ne suffit pas. L’activité de location meublée doit être déclarée auprès de l’INPI dans les 15 jours suivant le début effectif de la location du premier bien. Cette démarche s’effectue en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises. À l’issue de l’immatriculation, la société reçoit un numéro SIRET rattaché à son activité locative. En l’absence de déclaration dans ce délai, la société s’expose à des pénalités fiscales et à une remise en cause de l’immatriculation de l’activité.

Quelle est la fiscalité de la SARL de famille en LMNP ?

La SARL de famille exerçant une activité de LMNP est imposée à l’IR grâce à la transparence fiscale. Trois mécanismes structurent cette fiscalité : le régime réel obligatoire, la déduction des amortissements, et depuis le 15 février 2025, une nouvelle règle sur le calcul des plus-values à la revente.

Le régime réel obligatoire : le micro-BIC est interdit

En SARL de famille à l’IR, le régime micro-BIC ne s’applique pas. La loi l’exclut explicitement pour les sociétés et groupements non soumis à l’IS. Le régime réel d’imposition est donc obligatoire pour tous les associés de la SARL de famille. En pratique, cette contrainte est souvent un avantage. Au régime réel, les associés déduisent de leurs recettes l’ensemble des charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d’entretien. Et surtout, ils peuvent amortir la valeur du bien et du mobilier.

L’amortissement en SARL de famille LMNP : un levier fiscal majeur

En SARL de famille LMNP au régime réel, l’amortissement permet d’étaler le coût d’acquisition du bien immobilier sur sa durée d’utilisation, réduisant ainsi la base imposable chaque année. Voici un exemple concret. Un appartement est acheté 200 000 € (dont 20 000 € de terrain, non amortissable). La partie amortissable de 180 000 € est étalée sur 25 ans, soit 7 200 € par an. Si les recettes locatives s’élèvent à 12 000 € et les charges réelles à 5 000 €, la base imposable est ramenée à 0 € (12 000 – 5 000 – 7 000). En SARL de famille LMNP, les associés perçoivent ainsi des loyers sans payer d’impôt sur le revenu pendant de nombreuses années, tant que l’amortissement absorbe le bénéfice net.

La fiscalité des plus-values en SARL de famille LMNP : ce qui a changé en 2025

Jusqu’au 14 février 2025, les amortissements déduits pendant la location via une SARL de famille à l’IR n’impactaient pas le calcul de la plus-value à la revente. Depuis le 15 février 2025, la loi de finances 2025 impose leur réintégration dans ce calcul. Concrètement, le prix d’acquisition retenu est diminué du montant des amortissements cumulés, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable. Le régime des plus-values des particuliers s’applique cependant toujours. Les abattements pour durée de détention restent en vigueur : l’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, et l’exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour les investisseurs inscrits dans une logique patrimoniale longue, cette réforme ne remet pas en cause l’attractivité du montage.

Quels sont les avantages de la SARL de famille en LMNP ?

Une fiscalité à l’IR sans double imposition

La SARL de famille LMNP évite la double imposition qui caractérise les sociétés soumises à l’IS. Dans une structure à l’IS, les bénéfices sont d’abord taxés au niveau de la société, puis à nouveau lors du versement de dividendes aux associés. En SARL de famille à l’IR, les bénéfices remontent directement chez les associés et sont déclarés à leur impôt sur le revenu personnel, au prorata de leurs parts dans le capital. Cela évite un deuxième niveau de taxation sur les revenus locatifs distribués.

La mutualisation des ressources entre membres de la famille

La SARL de famille permet à plusieurs membres d’une même famille d’investir ensemble dans un bien immobilier meublé, en mettant en commun leurs apports et leur capacité d’emprunt. La SARL offre par ailleurs une protection patrimoniale : la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de ses apports au capital. Les biens personnels des associés ne peuvent pas être saisis en cas de difficultés financières de la société, sauf en cas de faute de gestion avérée.

Une transmission patrimoniale facilitée par les parts sociales

La SARL de famille LMNP est un outil adapté à la transmission progressive du patrimoine immobilier. Les parts sociales se cèdent librement entre conjoints, entre ascendants et descendants, sans que les autres associés aient à donner leur accord. Il est également possible de procéder à une donation de parts avec démembrement. Le parent conserve l’usufruit et donne la nue-propriété à ses enfants. Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans sur les droits de donation, ce qui permet d’organiser une transmission progressive et peu fiscalisée.

Quels sont les inconvénients de la SARL de famille en LMNP ?

Des obligations comptables lourdes liées au régime réel

Le régime réel obligatoire en SARL de famille LMNP implique une comptabilité d’entreprise complète. Les associés doivent tenir des livres comptables et enregistrer chaque mouvement financier. Ils sont également tenus d’établir un bilan annuel et de déposer les comptes au greffe du tribunal de commerce chaque année. Des déclarations fiscales spécifiques s’ajoutent, dont la liasse fiscale et, le cas échéant, les déclarations de TVA. Ces obligations nécessitent dans la pratique l’intervention d’un expert-comptable spécialisé en location meublée, dont les honoraires représentent un coût annuel récurrent à anticiper. Les experts-comptables de ComptaPlace peuvent prendre en charge cette comptabilité.

Les cotisations sociales du gérant de SARL de famille LMNP

Le régime social du gérant de SARL de famille LMNP varie selon sa situation dans la société. Le gérant qui détient plus de 50 % des parts, seul ou avec son conjoint et ses enfants, est gérant majoritaire. Il relève du régime de la Sécurité sociale des indépendants, avec un taux de cotisations qui représente environ 40 % de sa rémunération, selon sa situation personnelle. Un montant forfaitaire minimum est dû chaque année, même en l’absence de rémunération. Le gérant qui détient moins de 50 % des parts, ou à égalité avec un autre associé, est gérant minoritaire ou égalitaire. Il relève du régime général de la Sécurité sociale en tant qu’assimilé salarié et ne cotise que s’il perçoit une rémunération.

SARL de famille LMNP vs SCI : comment choisir ?

La SCI est souvent la première structure envisagée pour investir en famille dans l’immobilier. Face à la SARL de famille pour de la location meublée, ses limites apparaissent rapidement.

La SCI à l’IR est incompatible avec la location meublée habituelle. Si un bien détenu en SCI à l’IR est loué meublé de façon régulière, la société bascule automatiquement à l’IS. Ce changement supprime le bénéfice du régime des plus-values des particuliers et crée une double imposition sur les revenus distribués.

Comment créer une SARL de famille pour faire du LMNP ?

Les étapes de création de la SARL de famille LMNP

La création d’une SARL de famille pour exercer une activité de LMNP suit six étapes successives :

1. Rédaction des statuts, en précisant l’objet social (location meublée), les liens familiaux entre associés et la clause d’option pour l’impôt sur le revenu ;
2. Constitution du capital social et dépôt des fonds sur un compte bancaire ouvert au nom de la société ;
3. Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (148 € en France métropolitaine en 2026) ;
4. Dépôt du dossier d’immatriculation en ligne sur le guichet unique de l’INPI ;
5. Déclaration de l’option pour l’impôt sur le revenu auprès du service des impôts des entreprises, avant l’ouverture du premier exercice ;
6. Immatriculation de l’activité LMNP auprès de l’INPI dans les 15 jours suivant le début de la location, pour obtenir le numéro SIRET de l’activité locative.

Pourquoi se faire accompagner par LegalPlace pour créer sa SARL de famille ?

Les statuts d’une SARL de famille doivent mentionner avec précision l’option pour le régime des sociétés de personnes et les liens familiaux entre associés. Une erreur dans leur rédaction peut remettre en cause l’option pour l’IR ou retarder l’immatriculation. LegalPlace propose un accompagnement complet pour la création de votre SARL de famille : génération des statuts adaptés à votre situation, dépôt du dossier sur le guichet unique, publication de l’annonce légale et suivi jusqu’à l’obtention du Kbis. Les formalistes LegalPlace vérifient chaque document avant envoi.

FAQ

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 04/06/2026

Sources de l'article

• Articles 34 à 35 A du Code général des impôts
• Articles 35 bis et 35 ter du Code général des impôts
• Article 50-0 du Code général des impôts