Acte sous seing privé : qu’est-ce que c’est ?

Acte sous seing privé : qu’est-ce que c’est ?

L’acte sous seing privé est un acte juridique signé directement entre les parties sans l’intervention d’un officier public comme le notaire, à la différence de l’acte authentique. Il est présent dans la vie quotidienne fréquemment. Sa valeur juridique est moindre et il peut donc donner lieu à des multiples contestations.

 

Définition d’un acte sous seing privé

Un acte sous seing privé est un acte juridique signé par deux personnes et écrit par elles ou par leur mandataire ou par un tiers autre qu’un officier public. Un avocat, un agent immobilier peuvent par exemple rédiger un acte sous seing privé.

 

Quels sont les principaux actes sous seing privé ?

On les rencontre très souvent dans la vie quotidienne, sans forcément savoir quelle est leur nature juridique :

Le conseil national des barreaux estime que 90% des actes sont réalisés sous signature privée lorsque l’acte authentique n’est pas requis par la loi.

 

Quelle valeur juridique pour un acte authentique ?

L’acte authentique est une convention rédigée par un officier public comme un notaire ou un huissier. Certains actes sont obligatoirement passés chez un notaire : acte de mariage, donation, testament authentique, acte de vente immobilière…

Ils bénéficient donc d’une valeur juridique nettement supérieure à celle d’un acte sous seing privé :

  • date certaine : l’acte authentique donne date certaine au document alors que l’acte sous seing privé ne donne pas date certaine. Seule exception : si l’acte sous seing privé est ensuite visé dans un acte authentique (comme une offre d’achat ou un compromis de vente cité dans l’acte de vente définitif) ou s’il est enregistré auprès d’un notaire (comme le testament olographe peut être enregistré dans le fichier central des dispositions de dernières volontés).
  • force probante : l’acte authentique est une preuve en soi. L’acte sous seing privé peut être source de contestation et constitue souvent au minimum un commencement de preuve par écrit. Une signature, un chiffre mal écrit, un texte mal rédigé sur les obligations de chacun…le contentieux est dense.
  • force exécutoire : l’acte authentique permet de faire exécuter directement une mesure lors d’un manquement à l’une des obligations issues de l’acte. Il évite donc de devoir engager une procédure devant un tribunal pour obtenir une décision d’exécution des obligations.

Bon à savoir : depuis 2011, il existe l’acte d’avocat entre l’acte sous seing privé et l’acte notarié. Un avocat peut contresigner un acte entre particuliers ou entre entreprises dans des domaines variés tels que reconnaissance de dette, cautionnement, contrat de bail, contrat de travail, transaction entre salarié et employeur, rédaction des statuts d’une SAS, cession de parts sociales d’une SARL…Il est même prévu de signer électroniquement. La signature de l’avocat donne force probante à l’acte entre avocats, atteste que les parties ont signé en connaissance de cause, prouve que l’avocat a informé les parties sur les conséquences juridiques de leurs engagements.

 

Quel modèle pour un acte sous seing privé ?

Les actes sous seing privé sont régis par les articles 1322 et suivants du code civil, qui prévoient peu de formalisme.

La signature est quasiment la seule mention obligatoire.

Si le document faire naître des obligations entre les parties, on parle de contrats synallagmatiques, il est nécessaire d’établir autant d’originaux signés que de parties impliquées. La sanction du défaut du bon nombre d’originaux n’est pas la nullité de l’acte mais son absence de force probante : l’acte ne peut servir de preuve en cas de manquement mais seulement de commencement de preuve par écrit.

Si l’acte sous seing privé concerne une somme d’argent ou une chose fongible, le montant en question doit être reproduit de manière manuscrite, de la main de celui qui s’engage à payer.

Certains actes sous seing privé comme le bail civil ou le testament olographe contiennent également des mentions obligatoires propres aux conséquences de chaque acte et au but recherché : le bail doit maintenir un équilibre entre propriétaire et locataire et doit permettre l’information des parties sur les mesures applicables. De la même façon, un testament rédigé en dehors du notaire ne doit pas priver les héritiers légaux de leurs biens, ne doit pas permettre à quelqu’un d’abuser de la faiblesse d’une personne âgée.

 

Quelles différences entre acte sous seing privé et acte authentique : exemple du compromis de vente

Le compromis de vente d’un bien immobilier est le premier acte d’une vente d’un appartement ou d’une maison. Vendeur et acheteur sont d’accord sur le prix, sur les modalités et les délais entre l’offre d’achat et le compromis de vente. Il convient de formaliser cela par une promesse de vente et une promesse d’achat réunies au sein du compromis de vente.

L’intervention d’un notaire, à ce stade, n’est pas obligatoire, sauf si la vente est prévue plus de 18 mois après. Mais elle reste conseillée tant les documents et diagnostics nécessaires sont devenus complexes, particulièrement pour les immeubles en copropriété depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014. En outre, s’il existe des conditions particulières à insérer, le notaire peut vous apporter de judicieux conseils. Toutefois, un agent immobilier peut tout à fait jouer ce rôle de conseil et proposer son aide pour la préparation du compromis de vente.

La loi ALUR pour une location contraint ainsi d’annexer au compromis de vente :

  • le dossier de diagnostics techniques réalisé par un professionnel certifié,
  • pour un immeuble en copropriété, les 3 derniers procès-verbaux d’assemblées générales, le carnet d’entretien de l’immeuble, le règlement de copropriété, la fiche synthétique de l’immeuble, un pré-état daté du syndic sur la situation du copropriétaire vendeur, le diagnostic technique de l’immeuble.

En réalisant le compromis de vente sans notaire, par un acte sous seing privé, l’acheteur et le vendeur doivent procéder aux vérifications généralement opérées par le notaire : l’acheteur peut par exemple exiger de voir l’original de l’acte de propriété du vendeur (document remis par le notaire après une vente immobilière).

 

Comment rédiger un acte sous seing privé pour un compromis de vente ?

Un modèle de compromis de vente sous seing privé doit reprendre :

  • les coordonnées précises de chaque partie, en précisant la situation matrimoniale de chaque partie,
  • l’identification exacte du bien y compris au niveau du cadastre,
  • la surface (anciennement appelée loi Carrez),
  • le prix de vente,
  • le délai maximal pour réaliser cette vente par la signature de l’acte définitif qui sera obligatoirement réalisé sous la forme authentique devant notaire,
  • les conditions suspensives éventuelles comme l’octroi d’un prêt immobilier, en précisant le plan de financement de l’acheteur (montant de l’apport personnel, montant emprunté, taux de crédit visé…)
  • la répartition des travaux de copropriété prévus,
  • le montant et les modalités de versement de l’indemnité d’immobilisation : il s’agit d’une somme comprise entre 5 et 10% du montant du prix de vente, qui doit être déposée obligatoirement dans un compte bloqué auprès d’un notaire. Après un délai de rétractation de 10 jours, cette somme est acquise au vendeur si l’acheteur se dédie sauf application d’une condition suspensive. Lors de la réalisation de la vente, elle vient en déduction du montant.

Même en cas de signature d’un compromis de vente sans notaire par acte sous seing privé, le vendeur ne peut encaisser cette somme directement sur son compte !

Cet article vous a-t-il été utile ?