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Délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente

Délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente

Le délai entre l’offre d’achat et la proposition d’un compromis de vente est généralement d’un mois, voire de trois mois quand un prêt est inclus. La loi n’impose pas de délai plancher. Toutefois, par l’ajout de clauses expiratoires, il est possible de donner une validité à l’offre d’achat d’une ou deux semaines, et donc de lui enjoindre de respecter un certain délai.

À partir du moment où le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur, ces derniers ne peuvent renoncer à la conclusion d’un contrat de vente.  Il en va de même si l’acquéreur fait une offre au prix fixé par le vendeur. Dans ce cas, le vendeur n’aura d’autre choix que d’accepter la proposition.

Depuis la réforme du 10 février 2016, le code civil prévoit toutes les règles concernant l’offre d’achat et du compromis de vente.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

En vertu de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente s’entend d’un accord réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est une promesse bilatérale, engageant le vendeur et l’acheteur.  En effet, au travers de cette promesse, le vendeur s’engage à vendre, tandis que l’acheteur s’engage à acheter.  Il fait suite à l’acceptation d’une offre d’achat par le vendeur, ou à l’acceptation d’une promesse de vente par l’acheteur.

Pour que la promesse synallagmatique de vente vaille vente, il faut bien souvent qu’une condition soit remplie. Dans la pratique, la condition à remplir pour rendre la vente effective, est le plus souvent l’obtention d’un prêt par le futur acquéreur (sans obtention d’un prêt la promesse devient caduque et la vente n’a donc pas lieu). Pour éviter cela, il sera possible d’insérer une clause de substitution, qui permettra à l’acheteur de réaliser un sous-compromis de vente en faveur d’un tiers, et de transmettre le compromis de vente.

Bon à savoir : dans certains cas le compromis de vente nécessite la présence d’un notaire, notamment lorsqu’il s’agit d’un compris de vente d’un garage. Mais il peut également être rédigé par les particuliers pour les autres cas.

Enfin le compromis de vente, permet toujours au potentiel acquéreur de bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur sa décision. Le compromis de vente peut être signé à n’importe quel moment, même si signer un compromis de vente en instance de divorce peut s’avérer délicat.

Comment rédiger une offre d’achat ?

L’offre d’achat peut être matérialisée par un acte sous seing privé. Néanmoins cet acte comporte des pièces à annexer avec certains risques et subtilités qu’il vaut mieux laisser à un professionnel ; tel que des diagnostics immobiliers, les documents relatifs à la gestion de copropriété. La réunion des pièces, la prise de rendez avec un notaire, et la rédaction du contrat peuvent prendre du temps. En général on estime cette phase de 1 à 3 mois. Le danger de mal rédiger une promesse de vente peut avoir de lourdes conséquences.

En effet une promesse de vente vaut quasiment vente, ainsi, si les clauses suspensives ne sont pas bien rédigées, elles peuvent entrainer la vente bien que le futur acquéreur n’ait pas obtenu son prêt. Une promesse de vente mal rédigée peut entrainer des dommages et intérêts, une vente forcée, ou encore la caducité de l’acte.

🔎 Zoom : afin de sécuriser l’achat d’un bien nouveau, LegalPlace met à votre disposition un modèle de compromis de vente, disponible en ligne, rédigé par des experts et par conséquent, conforme aux règlementations en vigueur.

A quoi correspond la période entre l’offre d’achat et le compromis de vente ?

L’offre d’achat correspond à la proposition d’acquisition d’un bien à l’initiative de l’acheteur. La durée d’une offre d’achat renvoie au délai entre l’offre et le compromis de vente, qui se matérialise par un délai de réflexion accordé au propriétaire du bien. A l’issue de ce  délai de réflexion, le propriétaire est libre d’accepter ou non l’offre, ou encore, d’effectuer une contre-proposition.

Quels sont les droits de rétractation de celui qui se veut acquéreur?

Une offre d’achat est un document rédigé par l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier dans lequel il s’engage à acheter un bien à un prix qu’il fixe, dans un délai imparti ou non, sur acceptation du vendeur.

Ce document, aussi appelé promesse unilatérale d’achat ou la promesse unilatérale de vente, engage donc le promettant (celui qui a proposé l’achat ou la vente) à acheter ou vendre aux termes prévus par la promesse le bien, sous condition, bien sûr, que le vendeur accepte l’offre. Il ne peut donc pas se rétracter avant le délai qu’il a imparti dans l’offre d’achat. Cependant si aucun délai n’est enjoint, l’acquéreur potentiel peut se rétracter tant que le vendeur n’a pas accepté l’offre.

Si elle est rétractée avant l’expiration du délai indiqué (ou d’un délai raisonnable), l’offrant pourrait être redevable des dommages et intérêts.

Enfin, si le l’une des deux parties essaye de se rétracter une fois l’offre acceptée, une vente forcée pourra être ordonnée par le juge.

Pour que l’offre soit parfaite, l’acceptation du vendeur doit être expresse, c’est-à-dire rédigé par un acte écrit entraînant sa validité.

Quelle est la conséquence d’une offre d’achat sans délai ?

Une promesse d’achat sans délai, comme expliqué plutôt, pourra être rétractée à tout moment par le promettant tant que le vendeur ne l’accepte pas.

Offre sans délai ne veut pas pour autant dire non plus que son délai est infini, en effet cette offre court durant un « délai raisonnable » selon la jurisprudence.

Une offre sans délai doit donc être rétracté à la suite d’un délai raisonnable et devient caduque au bout d’un autre délai raisonnable.

Par exemple, un promettant ne pourra pas rétracter son offre quelques minutes après l’avoir proposé à un bénéficiaire, et inversement, une offre sans délai ne sera plus considérée comme valable plusieurs années après avoir été déclarée.

Il n’y a pas de durée précise pour un délai « raisonnable », elle fait appel au bon sens et à la bonne foi des parties.

Quelles sont les règles applicables à l’offre d’achat?

La propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’il a été convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La date de prescription d’une telle offre est généralement de 14 jours après son émission, une fois ce délai dépassé elle sera considérée caduque. Bien entendu, le possesseur du bien aura le droit de la refuser, et de proposer à son tour une nouvelle offre. Exception faite pour une offre étant égale ou supérieure au prix proposé initialement par le vendeur. Une fois que les deux parties ont trouvé un terrain d’entente, et ont convenu du prix et de la chose, l’accord, donc la vente, est formée. Les parties signeront par la suite un compromis de vente.

Les obligations respectives de l’acheteur et du vendeur seront alors les suivantes :

  • l’acheteur devra s’acquitter du prix à payer
  • Le vendeur devra s’acquitter de la chose

Cet accord synallagmatique, vaut normalement vente. Il existe néanmoins des exceptions à cette règle en cas de vices du consentement (dol, Violence, ou erreur), de plus un délai  de rétractation de 7 jours , ou une condition suspensive peuvent aussi mettre un terme prématurément au contrat.

FAQ

Quel est le délai fixé entre l'offre d'achat et le compromis de vente?

La loi ne fixe pas de délai minimum entre l'offre d'achat et la signature du compromis de vente, de sorte que la fixation d'un éventuel délai demeure à la discrétion des parties.

Peut-on se rétracter après une offre d'achat ?

En principe, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation d'une durée de 10 jours suivant l'offre d'achet, lui permettant de renoncer à l'opération de vente. Après la période de rétractation, si l'acheteur souhaite renoncer à l'offre d'achat, ce dernier devra s'acquitter de dommages et intérêts au vendeur.

Quelle est la différence entre une offre d'achat et un compromis de vente?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est une promesse bilatérale, engageant le vendeur et l’acheteur. A l'inverse, l'offre d'achat apparait comme le préalable à la signature du compromis de vente, et ne constitue en réalité qu'un engagement unilatéral matérialisant la volonté des deux parties de conclure la vente à l'issue d'un terme fixé par ces dernières.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 01/07/2021

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Buscaino
Buscaino
avril 4, 2020 2:40

J’ai fait une offre qui a été acceptée pour un bien Immo ai je le droit après la signature du compromis d’utiliser le droit de rétractation sans pénalité

CLAUDE BELAICHE
CLAUDE BELAICHE
mai 18, 2020 8:28

Nous sommes trois soeurs à avoir accepté une offre d’achat il y a plus d’un an pour un terrain constructible appartenant à notre mère qui nous a fait une procuration générale il y a plusieurs années. Aujourd’hui, notre mère en maison de retraite a très mal vécu le confinement et son état de santé ne nous permet plus d’utiliser cette procuration générale pour aller plus loin dans la vente. Pouvons-nous faire savoir à l’acquéreur potentiel que de ce fait nous renonçons à la vente ? Merci beaucoup.

Durant Sylvie
Durant Sylvie
février 13, 2021 9:24

Bonsoir,
J’ai accepté un offre d’achat pour mon appartement, et je viens de me rendre compte que le prix de mon appartement et bien en dessous de sa vraie valeur… j’ai fais confiance au mandataire qui me l’as sous évalué…Maintenant j’ai bcp de mal à retrouver un autre bien équivalent vu la différence de prix. Puis-je annuler la vente ? ( je n’ai pas encore signé de compromis chez notaire.) Merci Cordialement

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
février 15, 2021 5:42
Reply to  Durant Sylvie

Bonjour,
L’offre d’achat n’est valable que si elle a été formalisée par écrit et enregistrée auprès du service de la publicité foncière compétent.
Dans cette éventualité, il convient d’appliquer les conditions figurant dans le contrat, notamment quant à l’indemnité d’immobilisation que l’acheteur peut conserver en cas de rétractation du vendeur après l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Durant Sylvie
Durant Sylvie
février 15, 2021 1:20

Bonjour,
J’ai accepté un offre d’achat pour mon appartement, et je viens de me rendre compte que le prix de mon appartement et bien en dessous de sa vraie valeur… j’ai fais confiance au mandataire qui me l’as sous évalué…Maintenant j’ai bcp de mal à retrouver un autre bien équivalent vu la différence de prix. Puis-je annuler la vente ? ( je n’ai pas encore signé de compromis chez notaire.) Merci c’est URGENT ! Cordialement

DECHAMBRE
DECHAMBRE
mars 3, 2021 7:50

j ai fait une promesse d’achat écrite le 19 février , je suis toujours en recherche d’un credit bancaire , le compromis de vente est pr2vu le 19 mars , nous sommes le 03 mars et le vendeur m’informe qu’il me laisse jusqu’au 9 mars avant de vendre son bien a une autre personne si je ne lui presente pas un accord pour un crédit bancaire , a t’il le droit de casser ma promesse d’achat et de passer sur un autre acheteur ?
merci

RIEU
RIEU
mars 9, 2021 3:38

Nous avons fait une offre d’achat (au prix) le 13 Février dernier par l’intermédiaire d’un agent immobilier qui nous a dit “oralement” qu’elle avait été acceptée. Le 19 Février le vendeur a fait un AVC et depuis est plongé dans le comas. Jusqu’à quand peut courir notre offre d’achat ? Avons-nous un moyen de nous rétracter et au bout de combien de temps si le vendeur reste dans cet état.
Merci.

Wilhelm Tell
Wilhelm Tell
mars 29, 2021 8:55

Merci beaucoup pour cet article, et pour les autres : très clair, très complet, et mis à jour !

Eros Bodea
Eros Bodea
mars 29, 2021 2:56
Reply to  Wilhelm Tell

Merci pour ce retour positif !
L’équipe LegalPlace

Moiettoi
Moiettoi
avril 1, 2021 8:45

bonjour mon offre d’achat d’un bien a ete accepté par le vendeur et le dela ide retraction est passé. depuis le vendeur s’est apercu qu’il ne peut vendre a court terme a cause son locataire et veut m’orienter sur une vente a long terme mais je perdrais le benefice des loyers percu entre temps.
Suis-je en droit de forcer la vente et demander des dommages et interets ( a la hauteur des loyers perdus) s’il refuse de baisser le prix du bien?

messaoudi
messaoudi
avril 14, 2021 2:15

Bonjour, Apres visite d’une maison j’ai envoyé une offre d’achat le 11/04/2021, par mail à l’agent immobilier. Cette offre d’achat ne contenait pas le nom du vendeur (non communiqué) uniquement l’adresse du bien. J’y ai décris la nature du bien, sa superficie et le prix. Je n’ai pas mentionné de délai. Je n’ai pas reçu de réponse écrite du vendeur, uniquement un SMS de l’agent immobilier m’indiquant que mon offre avait été acceptée par le vendeur. Je souhaiterais savoir si mon offre d’achat est valable? En quoi m’engage t-elle? Est-il possible de me rétracter ? Quel est délai légal dont… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 16, 2021 5:37
Reply to  messaoudi

Bonjour, Dans le cadre d’une vente portant sur un bien immobilier, seuls les engagements écrits sont valides. Ainsi, les parties ne s’engagent véritablement qu’au moment de la signature et de l’enregistrement du compromis de vente, qui atteste de l’intention sérieuse des parties d’exécuter la vente. Il convient également de souligner qu’une offre d’achat, qui se définit comme une proposition soumise au vendeur, doit être distinguée de la promesse unilatérale d’achat qui engage l’acheteur à acquérir le bien sous réserve de la levée de l’option par le vendeur. L’offre d’achat qui n’a pas donné lieu à la signature d’un compromis de… Lire la suite »

LAVERTU
LAVERTU
mai 12, 2021 8:30

Bonjour, j’ai visité une maison en vente le 05 Avril, j’ai fait une proposition orale de prix et le lendemain l’agent immobilier m’appelle pour dire qu’il va me transmettre une intention d’achat que je signe et comme cela il va transmettre au propriétaire. J’ai donc réussi par mail le 06 Avril que j’ai signé. Le 16 Avril, l’agent immobilier me confirme qu’il vient de recevoir l’intention accepté et signé par la propriétaire. Dans l’intention d’achat, il est inscrit des conditions suivantes: La vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit. En cas d’acceptation de la présente… Lire la suite »

Nicole
Nicole
juillet 5, 2021 1:11

Bonjour
Nous avons accepter le 18 Mai une offre d achat au prix pour notre bien La date limite de cette offre était le 15 Juin a ce jour nous n’avons toujours pas de promesse de vente ni de compromis signé
pouvons nous en tant que vendeur nous rétracter
merci votre réponse
bien cordialement

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juillet 9, 2021 6:31
Reply to  Nicole

Bonjour,
A l’expiration du délai fixé par l’offre d’achat, le vendeur peut en principe valablement se rétracter car l’offre devient caduque.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Lamelin
Lamelin
septembre 29, 2021 5:30
Reply to  Lina Dinari

Bonjour,
Le vendeur peut se rétracter s’il a accepté l’offre?
Merci
Bonne journée

Mélie
Éditeur
octobre 5, 2021 2:52
Reply to  Lamelin

Bonjour,
Si le vendeur a accepté par écrit, l’offre d’achat dans les délais de celle ci, alors il ne peut se rétracter, conformément aux dispositions de l’article 1121 du Code civil.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Khazz
Khazz
juillet 31, 2021 9:58

Bonjour,
J’ai fais une offre d’achat pour une maison acceptée par le vendeur par le biais d ‘un cabinet notarial, Or le jour de la signature du compromis de vente chez le notaire,le vendeur c’est désisté sur simple appel téléphonique a l office notariale .
Que puis je faire pour terminer la vente,
Bien cordialement

Fatna
Fatna
août 3, 2021 1:08
Reply to  Khazz

Bonjour, Selon l’article 1113 du Code civil, la rencontre d’une offre et d’une acceptation donne lieu à la naissance d’un contrat qui exprime la volonté de s’engager des parties. Ainsi, la non-exécution du contrat peut donner lieu à un versement de dommages et intérêts. Toutefois, il est possible pour le vendeur de se rétracter si l’acceptation n’a pas été manifestée par écrit ou si l’offre d’achat précisait que les parties ne seraient engagées qu’à la signature de l’avant-contrat. Ainsi, afin de bénéficier d’un avis professionnel sur votre situation personnelle, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats… Lire la suite »

Jean Servant
Jean Servant
août 19, 2021 1:03

Nous avons signé – avec ma compagne – une acceptation d’une offre d’achat il y a plus de 3 semaines, lais celle-ci ne comportait pas de date de fin , ni de description du bien. Celle ci s’arrêterait demain -mais ce n’est qu’une affirmation orale de la part de l’agence . Si demain, l’agence me demande un nouveau délai, puis je refuser sans risque de les voir me “contraindre ” à accepter ? Nous sommes d’autant plus préssés que nous devons acquérir un autre bien pour rempacerr celui là qui est notre résidence principale et nous ne pouvons signer aucun… Lire la suite »

Lafargue Benoit
Lafargue Benoit
septembre 2, 2021 4:42

Bonjour,
Nous avons accepté (par écrit) une offre d’achat écrite le 3 Juillet 2021 pour notre appartement. Les potentiels acheteurs prennent vraiment leur temps, et finalement nous venons d’apprendre que nous ne signerons pas de compromis de vente avant le 27 Septembre, cela fera presque 3 mois d’attente. J’ai beaucoup de personnes qui aimeraient me faire une offre pour cet appartement, avec le temps que cela prend, pouvons nous accepté une nouvelle offre sans être au péril d’une vente forcée ou de payer des pénalités aux personnes nous ayant fait une offre le 3 Juillet?

Cordialement

stephanie
stephanie
octobre 25, 2021 12:15

Bonjour, En tant que vendeur, je m’apprête à contresigner une offre d’achat. J’ai un délai de 7 jours pour contre-signature. cette offre est soumise à 2 réserves : obtention de prêt et obtention d’un certificat d’urbanisme (il s’agit d’un terrain nu).
Que ce passe t-il si, dans le cadre ou en dehors de ces 2 réserves, l’acheteur ne fait pas avancer la vente et que le délai s’allonge indéfiniment ?

Mélie
Éditeur
octobre 26, 2021 10:44
Reply to  stephanie

Bonjour,
L’acheteur ne peut pas faire durer ce délai autant qu’il le souhaite. Une fois que vous aurez contresigné, ce dernier ne peut revenir sur la vente. Votre acceptation de l’offre d’achat doit être expresse, c’est à dire rédigée par un acte écrit.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.