Skip to content

Délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente

Délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente

Le délai entre l’offre d’achat et la proposition d’un compromis de vente est généralement d’un mois, voire de trois mois quand un prêt est inclus.

Il n’y a pas de délai minimum ou maximum imposé par la loi. Cependant par l’ajout de clauses expiratoires, il est possible de donner une validité à l’offre d’achat d’une ou deux semaines, et donc de lui enjoindre un délai à respecter. La fixation du délai appartient logiquement à celui qui se veut acquéreur.

À partir du moment où le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur, ces derniers ne peuvent renoncer à la conclusion d’un contrat de vente.  Il en va de même si l’acquéreur fait une offre au prix fixé par le vendeur, le vendeur n’aura d’autre choix que d’accepter la proposition.

Depuis la réforme du 10 février 2016, le code civil légifère et dispose de toutes les règles concernant l’offre d’achat et du compromis de vente.

 

Quels sont les droits de rétractation de celui qui se veut acquéreur?

Une offre d’achat est un document rédigé par l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier dans lequel il s’engage à acheter un bien à un prix qu’il fixe, dans un délai imparti ou non, sur acceptation du vendeur.

Ce document, aussi appelé promesse unilatérale d’achat ou la promesse unilatérale de vente, engage donc le promettant (celui qui a proposé l’achat ou la vente) à acheter ou vendre aux termes prévus par la promesse le bien, sous condition, bien sûr, que le vendeur accepte l’offre. Il ne peut donc pas se rétracter avant le délai qu’il a imparti dans l’offre d’achat. Cependant si aucun délai n’est enjoint, l’acquéreur potentiel peut se rétracter tant que le vendeur n’a pas accepté l’offre.

Si elle est rétractée avant l’expiration du délai indiqué (ou d’un délai raisonnable), l’offrant pourrait être redevable des dommages et intérêts

Enfin, si le l’une des deux parties essaye de se rétracter une fois l’offre acceptée, une vente forcée pourra être ordonnée par le juge.

Pour que l’offre soit parfaite, l’acceptation du vendeur doit être expresse, c’est-à-dire rédigé par un acte écrit entraînant sa validité.

Attention, si vous achetez en Europe et pas en France, les règles peuvent varier.?

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

 L’article 1589 du code civil dispose que :

 « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est une promesse bilatérale, engageant le vendeur et l’acheteur.  En effet, au travers de cette promesse, le vendeur s’engage à vendre, tandis que l’acheteur s’engage à acheter.  Il fait suite à l’acceptation d’une offre d’achat par le vendeur, ou à l’acceptation d’une promesse de vente par l’acheteur.

Le compromis de vente, bien que très proche de la vente, n’en est pas une. En effet pour que la promesse synallagmatique de vente vaille vente, il faut bien souvent qu’une condition soit remplie. Dans la pratique, la condition à remplir pour rendre la vente effective, est le plus souvent l’obtention d’un prêt par le futur acquéreur (sans obtention d’un prêt la promesse devient caduque et la vente n’a donc pas lieu). Pour éviter cela, il sera possible d’insérer une clause de substitution, qui permettra à l’acheteur de réaliser un sous-compromis de vente en faveur d’un tiers, et de transmettre le compromis de vente.

À savoir : dans certains cas le compromis de vente nécessite la présence d’un notaire, notamment lorsqu’il s’agit d’un compris de vente d’un garage. Mais il peut également être rédigé par les particuliers pour les autres cas.

Enfin le compromis de vente, permet toujours au potentiel acquéreur de bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur sa décision. Le compromis de vente peut être signé à n’importe quel moment, même si signer un compromis de vente en instance de divorce peut s’avérer délicat.

Attention ! L’acompte dans un compromis de vente sans apport pose des problèmes de trésorerie au futur acheteur.

 

Quelle est la conséquence d’une offre d’achat sans délai ?

Une promesse d’achat sans délai, comme expliqué plutôt, pourra être rétractée à tout moment par le promettant tant que le vendeur ne l’accepte pas.

Offre sans délai ne veut pas pour autant dire non plus que son délai est infini, en effet cette offre court durant un « délai raisonnable » selon la jurisprudence.

Une offre sans délai doit donc être rétracté à la suite d’un délai raisonnable et devient caduque au bout d’un autre délai raisonnable.

Par exemple, un promettant ne pourra pas rétracter son offre quelques minutes après l’avoir proposé à un bénéficiaire, et inversement, une offre sans délai ne sera plus considérée comme valable plusieurs années après avoir été déclarée.

Il n’y a pas de durée précise pour un délai « raisonnable », elle fait appel au bon sens et à la bonne foi des parties.

 

Les règles à connaître sur l’offre d’achat :

Article 1583

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’il a été convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La date de prescription d’une telle offre est généralement de 14 jours après son émission, une fois ce délai dépassé elle sera considérée caduque. Bien entendu, le possesseur du bien aura le droit de la refuser, et de proposer à son tour une nouvelle offre. Exception faite pour une offre étant égale ou supérieure au prix proposé initialement par le vendeur. Une fois que les deux parties ont trouvé un terrain d’entente, et ont convenu du prix et de la chose, l’accord, donc la vente, est formée. Les parties signeront par la suite un compromis de vente.

Les obligations respectives de l’acheteur et du vendeur seront alors les suivantes :

  • l’acheteur devra s’acquitter du prix à payer
  • Le vendeur devra s’acquitter de la chose

Cet accord synallagmatique, vaut normalement vente. Il existe néanmoins des exceptions à cette règle en cas de vices du consentement ( Dol, Violence, ou erreur), de plus un délai  de rétractation de 7 jours , ou une condition suspensive peuvent aussi mettre un terme prématurément au contrat.

 

Pourquoi il n’y a pas de délai légal entre l’offre d’achat et la promesse de vente ?

Il n’y a pas de délai imposé par la loi entre l’offre d’achat et la promesse de vente. Cela s’explique par le fait que certains points du bail doivent parfois être éclaircis par une étude juridique qui peut durer plus ou moins longtemps. De plus l’acte doit être effectué par une étude notariale, or un rendez-vous chez un notaire peut être long à obtenir…

Vous pouvez aussi signer un acte sous seing privé (sans notaire donc), cela peut être tentant par manque de temps. Néanmoins cet acte comporte des pièces à annexer avec certains risques et subtilités qu’il vaut mieux laisser à un professionnel ; tel que des diagnostics immobiliers, les documents relatifs à la gestion de copropriété. La réunion des pièces, la prise de rendez avec un notaire, et la rédaction du contrat peuvent prendre du temps. En général on estime cette phase de 1 à 3 mois. Le danger de mal rédiger une promesse de vente peut avoir de lourdes conséquences.

En effet une promesse de vente vaut quasiment vente, ainsi, si les clauses suspensives ne sont pas bien rédigées, elles peuvent entrainer la vente malgré le futur acquéreur n’est pas obtenu prêt par exemple ! Une promesse de vente mal rédigée peut entrainer des dommages et intérêts, une vente forcée, ou encore la caducité de l’acte.

C’est donc dans cette optique de protection des parties, que le législateur n’a pas imposé de délai légal, il préfère laisser aux parties le temps de bien rédiger ce contrat d’une importance et aux conséquences capitales.

Cependant, si votre cocontractant met trop de temps dans la rédaction du contrat, ou fait exprès de laisser trainer la rédaction pour ne pas conclure avec vous, vous pouvez toujours tenter de l’attaquer : sur le terrain de la mauvaise foi, de la rupture brutale des négociations, ou encore de le contraindre à une vente forcée. Le pouvoir d’une offre d’achat acceptée étant suffisant, selon la jurisprudence, pour valoir vente.

Cependant une procédure en justice peut être longue et couteuse, le jeu n’en vaut pas forcément la chandelle, peut-être dans ces cas-là faut-il mieux abandonner l’acquisition ou la vente, et se tourner vers un autre cocontractant. N’oubliez cependant pas qu’une offre ou un compromis vous engage, prenez donc vos précautions auprès d’un avocat avant de mettre fin aux négociations.

Enfin, pour rappel, lorsqu’on se pose des questions concernant les délais relatifs au compromis de vente il ne faut pas oublier que signer un compromis de vente en instance de divorce peut s’avérer compliqué, il est parfois plus simple d’attendre la fin de la procédure avant de signer le compromis de vente.

Dernière mise à jour le

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

2
Laisser un commentaire

avatar
2 Fils de commentaires
0 Réponses de fil
0 Abonnés
 
Commentaire avec le plus de réactions
Le plus populaire des commentaires
2 Auteurs du commentaire
CLAUDE BELAICHEBuscaino Auteurs de commentaires récents
  S’abonner  
le plus récent le plus ancien
Notifier de
Buscaino
Invité
Buscaino

J’ai fait une offre qui a été acceptée pour un bien Immo ai je le droit après la signature du compromis d’utiliser le droit de rétractation sans pénalité

CLAUDE BELAICHE
Invité
CLAUDE BELAICHE

Nous sommes trois soeurs à avoir accepté une offre d’achat il y a plus d’un an pour un terrain constructible appartenant à notre mère qui nous a fait une procuration générale il y a plusieurs années. Aujourd’hui, notre mère en maison de retraite a très mal vécu le confinement et son état de santé ne nous permet plus d’utiliser cette procuration générale pour aller plus loin dans la vente. Pouvons-nous faire savoir à l’acquéreur potentiel que de ce fait nous renonçons à la vente ? Merci beaucoup.