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La condition ou clause suspensive dans le compromis de vente

La condition ou clause suspensive dans le compromis de vente

Les conditions suspensives, improprement appelées « clauses » suspensives, peuvent être contenues dans un compromis de vente. Une vente sous condition suspensive signifie que la vente produit des effets uniquement lors de la survenance de l’événement futur et incertain érigé en condition (nouvel article 1304 du Code civil). Le contrat se forme dès l’instant où les parties se mettent d’accord sur les points essentiels de la vente (ex : chose vendue, prix de vente) mais il ne produit pas immédiatement tous ses effets.

La vente sous condition résolutoire ne doit pas être confondue avec la vente sous condition suspensive. Contrairement à l’accomplissement de la condition suspensive, l’accomplissement de la condition résolutoire entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Lorsque le compromis de vente contient des conditions suspensives, la vente sera parfaite uniquement si les conditions se réalisent. Certaines conditions suspensives sont très courantes telles que la condition suspensive d’obtention de prêt et la condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier. La condition (« clauses ») suspensive dans un compromis de vente peut être liée à l’accomplissement de travaux ou à l’obtention d’un permis de construire également. Il est également par ailleurs possible d’envisager une « clause » suspensive dans un compromis de vente pour un terrain.

 

L’effet rétroactif de la condition (« clause ») suspensive dans un compromis de vente

Depuis la réforme du droit des contrats (ordonnance 2016-131 du 10 février 2016), certains changements sont à noter concernant l’effet rétroactif de la condition suspensive. Avant cette réforme, la réalisation de la condition avait un effet rétroactif, c’est-à-dire que tout se passait comme si les effets du contrat s’étaient produits dès sa formation.

Désormais, la rétroactivité automatique de la condition suspensive n’existe plus. Cela signifie que l’acheteur ne deviendra propriétaire qu’au jour de la réalisation de la condition suspensive et non plus au jour de la formation du contrat (comme c’était le cas avant la réforme). Toutefois, si les parties le souhaitent, elles ont la possibilité de prévoir la rétroactivité de la condition au jour du contrat.

Vente sous condition résolutoire

La vente sous condition résolutoire se distingue de la vente sous condition suspensive. En effet, la condition résolutoire connaît une rétroactivité de principe. L’accomplissement de la condition résolutoire éteint ainsi rétroactivement l’obligation.

Si l’évènement futur et incertain érigé en condition résolutoire se produit, le droit de propriété sur le bien (ex : l’appartement) est censé n’avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur.

Condition suspensive d’obtention de prêt

Il est fréquent de rencontrer une condition suspensive d’obtention de prêt dans un compromis de vente, l’acheteur ayant en général besoin d’un financement bancaire pour l’acquisition du bien.

La mention d’un financement bancaire ou au contraire de son absence : le compromis de vente doit absolument préciser si le prix sera payé au moyen d’un prêt. L’acheter doit disposer d’un délai suffisant (un mois minimum) afin de trouver ce financement. Si l’acheteur ne recourt pas à un prêt bancaire, le compromis de vente doit obligatoirement faire mention de l’absence de prêt. Concrètement, l’acheteur et le vendeur doivent y procéder par mention manuscrite.

La réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt : si l’acheteur n’obtient pas d’offre de prêt (offre ferme et sans réserve) de la part de la banque au cours du délai précisé dans le compromis de vente, il ne sera pas engagé et la vente finale n’aura pas lieu.

Attention ! En cas de non obtention de prêt, il revient à l’acheteur de prouver qu’il a bien sollicité un prêt comme il lui était demandé dans le compromis de vente. L’acheteur doit fournir au vendeur non seulement sa demande de prêt adressée à la banque mais aussi la ou les réponses négatives de la banque.

Le remboursement des sommes versées par l’acheteur : si des sommes ont été versées lors de la signature du compromis de vente et que la condition suspensive d’obtention de prêt ne s’est pas réalisée, l’acheteur se verra rembourser sans délai l’intégralité des sommes versées.

Condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier

Une vente peut être conclue sous condition suspensive de vente d’un bien immobilier par l’acheteur. Dans ce cas, le compromis précisera alors que la vente ne pourra être finale que lorsque l’acheteur aura vendu le bien immobilier qui lui appartient. L’acheteur a besoin du prix de vente de ce bien pour financer son nouvel achat.

La non conclusion de la vente de l’autre bien immobilier de l’acheteur : dans le cas où la vente du bien actuel de l’acheteur ne se réaliserait pas avant l’expiration du délai stipulé dans le compromis de vente, la vente finale entre l’acheteur et le vendeur n’aura pas lieu non plus. La défaillance d’une telle condition doit être constatée par notaire ou agent immobilier.

Ex : l’acheteur est propriétaire d’un appartement qu’il souhaite vendre afin de financer l’achat d’une maison qu’il envisage d’acheter. Il signe alors un compromis de vente avec le vendeur de la maison dans lequel il est précisé que cette vente est conditionnée à la vente de l’appartement de l’acheteur.

« Clause » suspensive dans compromis de vente : exemples de formulation

La formulation des conditions suspensives ne doit pas être une étape négligée lors de la réalisation d’un compromis de vente.

La condition suspensive ne doit pas être totalement dépendante de la volonté d’une des parties contractantes, c’est-à-dire de celle de l’acheteur ou du vendeur. Si c’est le cas, la condition sera considérée comme condition potestative et ne sera pas valable. Un exemple de formulation de ce type de condition suspensive:

  •  « L’avant-contrat est soumis à la condition suspensive suivante : (décrire la condition suspensive). Les parties reconnaissent avoir été averties des risques liés à l’application d’une telle clause contenant une condition qui peut être considérée comme ayant un caractère purement potestatif. »

Les parties peuvent envisager un délai déterminé pour la réalisation de la condition suspensive et l’insérer dans le compromis de vente.

  • Ex : « si la condition susmentionnée n’est pas réalisée avant l’expiration d’un délai de trois mois, la présente convention sera considérée comme caduque. »

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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