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La condition ou clause suspensive dans le compromis de vente

Dernière mise à jour le 21/07/2022

La condition suspensive dans un compromis de vente permet de conditionner la vente à la survenance d’un évènement futur et incertain. Si le compromis de vente comporte une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, l’acquéreur pourra renoncer à la vente s’il n’obtient pas celui-ci.

L’insertion d’une condition suspensive est une protection aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.

Quelles sont les conditions suspensives d’un compromis de vente ?

Une vente est très souvent conclue sous condition suspensive. Cela signifie que la vente dépend d’un évènement futur et incertain (article 1304 du Code civil) : elle est suspendue jusqu’à ce que l’évènement arrive.

La vente peut être subordonnée aux conditions suspensives suivantes :

  • L’obtention d’un prêt par l’acquéreur
  • La vente d’un autre bien immobilier
  • La réalisation de travaux
  • L’obtention d’un permis de construire

Condition suspensive d’obtention d’un prêt

La vente ne sera réalisée que si l’acquéreur obtient son prêt immobilier. Il s’agit de la condition suspensive la plus répandue.

Ainsi, les acquéreurs qui demandent un prêt immobilier pour acheter un logement bénéficient automatiquement de la condition suspensive d’obtention du prêt pour que la vente ait lieu.

A noter : le compromis de vente doit préciser le montant du prêt, la durée maximale, ainsi que le taux.

Toutefois, la condition suspensive doit être assortie d’un délai. Selon la loi, le délai ne doit pas être inférieur à 1 mois.

Cependant, dans la pratique, ce délai est beaucoup trop court pour obtenir un prêt auprès des banques. En effet, il faut monter un dossier de financement qu’il faut présenter auprès des banques, et attendre la décision de la banque concernant l’offre de prêt.

Il faut donc compter entre 45 et 60 jours pour que l’acheteur obtienne son prêt immobilier. En cas de refus de la part de la banque, le compromis de vente sera annulé et la vente n’aura pas lieu. Le particulier sera donc contraint de renoncer à la vente, s’il n’obtient pas le prêt immobilier.

En revanche, si la banque accepte son offre de prêt, la vente sera définitive.

Bon à savoir : en cas de refus du prêt immobilier, les sommes versées au vendeur seront restituées au particulier.

Condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier

L’acquéreur peut demander à ce que l’achat du bien immobilier n’ait lieu qu’à la condition qu’il puisse vendre en parallèle son bien immobilier actuel. En d’autres termes, il ne procèdera pas à l’achat du bien tant que son appartement ou sa maison ne sera pas vendue.

S’il ne parvient pas à vendre son bien immobilier, il devra alors renoncer à la vente.

Attention : cette condition devra être validée par un notaire.

Condition suspensive de réalisation des travaux

Cette condition suspensive permet à l’acquéreur d’annuler la vente, si les travaux prévus n’ont pas été réalisés par le propriétaire actuel. En effet, si le propriétaire prévoit de réaliser des travaux, la vente ne sera conclue qu’au terme des travaux.

A noter : la promesse de vente devra préciser la nature des travaux, ainsi que leur désignation précise.

Si les travaux n’ont pas été réalisés, la vente n’aura pas lieu.

Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire

La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire est fréquente pour l’achat d’un terrain à bâtir.

En effet, la vente n’aura lieu que si l’acquéreur obtient son permis de construire. Si cette condition suspensive ne figure pas dans la promesse de vente, l’acquéreur court un risque : il sera contraint d’acheter le terrain sans pouvoir construire sa maison.

Peut-on renoncer à bénéficier d’une condition suspensive ?

L’acquéreur peut renoncer à bénéficier de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour son achat immobilier.

Pourquoi renoncer à une condition suspensive ?

Certains acheteurs disposent de fonds suffisants pour l’achat d’un bien immobilier. Il est donc possible de renoncer à la condition suspensive, afin d’accélérer la vente en réduisant le délai entre le compromis de vente et l’acte authentique.

Comment y renoncer ?

Pour renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, il faut le rédiger de manière manuscrite dans le compromis de vente. L’acquéreur doit donc prouver qu’il a eu connaissance du fait qu’il ne bénéficiera pas de cette protection.

🔎 Zoom : La rédaction du compromis de vente doit être minutieuse. La moindre erreur ou le moindre oubli peut entraîner des conséquences juridiques importantes. Afin de vous assurer de la bonne rédaction de votre compromis, LegalPlace met à votre disposition un modèle de compromis de vente personnalisable, grâce à un formulaire à remplir en ligne.

Comment rédiger une clause suspensive ?

La rédaction d’une clause suspensive ne doit pas être négligée au moment de la réalisation d’un compromis de vente. La formulation doit être claire pour éviter toute confusion.

La condition suspensive doit découler du consentement mutuel des deux parties : l’acheteur et le vendeur. Ils doivent clairement manifester leur intention de subordonner la vente à la survenance d’un évènement :

  • Suffisamment précis
  • Licite
  • Futur et incertain
  • Indépendant de la volonté des contractants
Bon à savoir : la condition suspensive ne doit pas dépendre de la volonté d’une seule partie, auquel cas elle sera considérée comme une condition potestative et ne sera pas valable.

La condition suspensive est-elle rétroactive ?

Depuis la réforme du droit des contrats (ordonnance 2016-131 du 10 février 2016), la condition suspensive n’a pas d’effet rétroactif si elle se réalise.

Avant cette réforme, la réalisation de la condition avait un effet rétroactif. Cela signifie que lorsque la condition suspensive se réalisait, l’acquéreur était considéré comme propriétaire dès la conclusion du contrat.

Désormais, la rétroactivité automatique de la condition suspensive n’existe plus. Cela signifie que l’acheteur ne deviendra propriétaire qu’au jour de la réalisation de la condition suspensive et non plus au jour de la formation du contrat (avant la réforme).

Quelles sont les conséquences en cas de non réalisation de la condition suspensive ?

En cas de non réalisation de la condition suspensive, la vente est caduque. En effet, si le prêt demandé n’a pas été obtenu durant le délai fixé, le contrat n’est pas conclu.

Les sommes déjà versées par l’acquéreur lui seront immédiatement restituées.

Cependant, si la non réalisation de la condition suspensive découle du comportement de l’acquéreur, celui-ci peut être sanctionné lorsqu’il a empêché la réalisation de la condition ou provoqué sa défaillance. Il s’agit de la situation où la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne se réalise pas, car l’acheteur n’a pas effectué les démarches requises.

FAQ

Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

Une condition suspensive est une clause assortie à l'avant-contrat de vente. Si elle ne se réalise pas, la vente est annulée et le contrat perd sa validité.

Comment différencier condition suspensive et condition résolutoire ?

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est dite résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.

Quelles sont les conséquences si un acheteur n'obtient pas son prêt ?

Si l'acheteur n'a pas pu obtenir son prêt, il pourra dès lors renoncer à la vente en informant dans les délais requis le vendeur.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 21/07/2022

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Sam
Sam
novembre 21, 2020 4:34

Bonjour, j’ai signé un compromis de vente avec les futurs acheteurs de mon bien. J’ai également signé une promesse de vente avec mes futurs vendeurs. Cependant, la signature de l’acte authentique avec mes futurs acheteurs se fera 1 semaine après la signature de l’acte authentique de mes vendeurs. Les vendeurs sont au courant, que je suis en train de vendre un bien et que cette action conditionnera mon achat. Dois-je faire inscrire une clause suspensive de vente d’un bien immobilier, alors que je vends 1 semaine après ? Que se passe t’il si je signe mon achat avant ma vente,… Lire la suite »

Stephanie
Stephanie
mars 26, 2021 4:29
Reply to  Sam

Bonjour, avez vous eu la réponse à cette question par hasard? Cela m’intéresse… Je lis beaucoup de choses ainsi que le contraire… Merci par avance, Cordialement

Louise
Administrateur
Louise
avril 25, 2022 10:35
Reply to  Sam

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

allou
allou
décembre 21, 2021 9:12

bonjour , j’ai signé un compromis de vente pour la vente de mon appartement mais il y une clause suspensive d’obtention du permis de loyer pour le futur acquereur, est-ce dommageable pour la vete de mon bien et surtout est ce que l’acquereur peut demander un permis de louer avant même d’avoir acheter

Mélie
décembre 28, 2021 4:22
Reply to  allou

Bonjour,
La demande d’autorisation préalable de mise en location (clause suspensive d’obtention du permis de louer) est possible dans un contrat de vente. Cette clause n’entache en principe pas la vente de votre bien immobilier.
En revanche, conformément au Code de la construction et de l’habitation, la demande doit être établie par l’actuel bailleur de votre acquéreur ou son mandataire.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Marion
Marion
janvier 20, 2022 8:28

Bonsoir,
Une offre au prix soumise à condition suspensive de mon appartement peut elle être refusée par un vendeur s’il vous plait ? Il s’agit d’une vente entre particuliers

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 21, 2022 5:34
Reply to  Marion

Bonjour,

En application du principe de liberté contractuelle, le vendeur est libre d’accepter ou de refuser toute offre qui lui est soumise.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris