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La cession de bail commercial et l’accord du propriétaire
Dernière mise à jour le 16/04/2024
La cession d’un bail commercial nécessite-t-elle l’accord du propriétaire? Le bailleur peut-il ainsi se voir imposer un nouveau locataire? Les règles spécifiques des contrats de location de locaux commerciaux permettent-elles d’insérer des clauses spécifiques? Droit de propriété commerciale et liberté du commerce doivent trouver un point d’équilibre lors de la cession du bail commercial, détaillée dans cet article.
Le principe de loi : le locataire peut librement céder son bail commercial
La liberté de commerce impose qu’un entrepreneur puisse changer de local commercial, vendre son fonds de commerce, déplacer son magasin pour développer son activité, par exemple. Les baux commerciaux sont longs et assurent une sécurité juridique aux locataires notamment grâce au droit au renouvellement du bail commercial (le loyer de celui-ci peut être révisable trois ans après le renouvellement).
Le législateur a donc consacré le principe de cession du bail commercial. Un locataire peut librement céder son contrat de location commercial à l’acheteur de son fonds de commerce. L’article L. 145-16 du code de commerce prévoit ainsi : «Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».
A contrario, il est donc possible d’interdire la cession du seul droit au bail, en dehors du reste du fonds de commerce. Les locataires de locaux commerciaux ont parfois intérêt à céder le seul droit au bail pour déménager : ils perçoivent alors une indemnité justifiée souvent par la sous-évaluation des loyers commerciaux anciens. Le nouveau locataire a tout intérêt à s’inscrire dans le sillage d’un bail commercial existant plutôt que de négocier un nouveau bail. C’est la raison pour laquelle la plupart des contrats de location encadrent la cession du seul droit au bail, en dehors de l’intégralité du fonds de commerce.
Ce droit au bail est un des éléments patrimoniaux du fonds de commerce. La valeur pécuniaire de ce droit au bail est indépendante du chiffre d’affaires réalisé ou des bénéfices dégagés par l’activité mais se mesure au regard du potentiel du lieu et de la qualité du contrat de location : durée du bail restant à courir, loyer modéré, charges faibles…
Une bonne négociation du bail commercial peut permettre de céder ce droit au bail avec une forte indemnité. Si le locataire souhaite céder le bail sans céder le fonds de commerce en entier, il peut alors être contraint d’obtenir l’accord du bailleur et peut demander par la même occasion la déspécialisation du bail, partielle ou totale.
La cession du bail commercial obéit également à des conditions de forme légales ou contractuelles : très souvent, l’intervention d’un notaire, d’un avocat ou d’une administrateur de biens est requise. La cession du droit au bail comme du fonds de commerce donne lieu au paiement de droit d’enregistrement et les services des impôts doivent être informés de la cession dans le mois suivant sa conclusion.
Les clauses du bail commercial insérées au profit du propriétaire
Le propriétaire peut donc être obligé d’accepter un nouveau locataire qu’il ne connaît pas, qu’il n’a jamais rencontré, qu’il n’a pas choisi lui-même. Pour assouplir cette règle, il est possible d’insérer lors de la rédaction du bail commercial différentes clauses visant à protéger le bailleur.
La clause d’agrément
Cette clause permet au bailleur d’accepter son nouveau locataire. Il peut ainsi plus particulièrement vérifier son sérieux et sa solvabilité et s’assurer que les loyers seront payés sans problème. En présence d’une clause d’agrément, le locataire doit obtenir une autorisation préalable écrite de son bailleur avant de signer la cession du bail. Face au principe de libre cession, il est bien évident que le propriétaire doit justifier de manière objective son refus, sous peine d’être contraint en justice d’accepter ladite cession.
La clause d’intervention
Cette clause offre au bailleur la possibilité d’être informé pendant la cession du bail commercial. Moins forte qu’une autorisation, l’intervention permet au bailleur de s’assurer que la cession du bail respecte les conditions légales et sont en adéquation avec le contrat de location signé. Il peut aussi s’assurer que le nouveau locataire est bien informé de tous les engagements de son prédécesseur et qu’il les a bien repris à son compte.
Le locataire invite son bailleur à se manifester. Mais que faire en l’absence de réaction ? Une lettre en recommandé avec accusé de réception voire un acte d’huissier permettent au locataire de prouver qu’il a respecté la clause d’intervention. Il peut alors signer la cession avec une clause suspensive liée à la manifestation de son bailleur ou signer la cession après un délai raisonnable.
Le propriétaire informé ne pourra plus ensuite manifester son désaccord ou invoquer la violation de la clause d’intervention. Pour ne pas mettre en péril la cession, il est important de prévoir une durée pour se manifester à compter d’une notification certaine.
Le droit de préemption
Le bailleur peut profiter de la cession du droit au bail pour récupérer la jouissance de son local commercial. Il doit être informé alors du prix de cession et peut se substituer à l’acquéreur envisagé. Le locataire perçoit le même somme donc n’est pas lésé. Le bailleur paie pour récupérer son bien. C’est parfois le cas lorsque le droit au bail seul est cédé, en l’absence de clause d’interdiction, et que le propriétaire a peur des nuisances générées par le nouveau locataire.
D’autres clauses peuvent rassurer le bailleur : la clause de solidarité permet au bailleur d’obtenir l’assurance du paiement des loyers : le locataire initial se trouve ainsi solidairement tenus au paiement des loyers et charges et au respect des autres obligations du contrat de bail, conjointement avec le nouveau locataire. Depuis la loi Pinel, une clause de solidarité est limitée à 3 ans à compter de la cession. Le bailleur doit en outre informer son locataire initial dès le premier défaut de paiement de son nouveau locataire, afin d’éviter des actions tardives.
Enfin, le bailleur peut prévoir une clause résolutoire du bail en cas de violation de ces clauses. Ces dernières doivent être bien précisées lors de la rédaction du contrat de location commercial et le bailleur doit apporter des preuves de la violation de ces clauses pour obtenir la fin anticipée du bail commercial. Le tribunal doit constater le non-respect des engagements contractuels et la mise en jeu de la clause résolutoire.
Que faire en cas de refus du propriétaire lors de la cession du bail commercial ?
Le locataire doit tout d’abord respecter un certain formalisme pour la signification de la cession du bail commercial : seule une notification par voie d’huissier est opposable au bailleur, sauf s’il a participé à la cession et apparaît dans l’acte notarié. Ainsi, le propriétaire connaît la personne qui devra lui verser chaque mois un loyer.
Le propriétaire qui estime que les règles de forme ou les clauses du bail commercial n’ont pas été respectées a toute une palette de possibilités :
Il peut tout d’abord invoquer l’inopposabilité de la cession. Il refuse alors de reconnaître le nouveau locataire et s’estime toujours lié avec son cocontractant initial. Il peut même tenter d’expulser le nouvel exploitant des locaux, considéré comme occupant sans titre.
La violation des clauses étudiées ci-dessus peut également devenir un motif de non-renouvellement du bail commercial. Les juges apprécieront s’il s’agit d’un motif sérieux et légitime ouvrant droit à un non-renouvellement sans versement d’indemnité d’éviction.
En cas de refus du bailleur lors d’une cession d’un bail commercial comportant une clause d’agrément, le locataire peut demander au tribunal de valider ou non ladite cession. Le propriétaire doit être en mesure d’invoquer un juste motif de refus que les juges évaluent. Le tribunal peut non seulement autoriser la cession s’il estime que le bailleur n’a aucune raison de ne pas agréer le nouveau locataire mais aussi le condamner à des dommages-intérêts s’il estime que son refus était abusif.
Le locataire peut dans tous les cas demander au tribunal de constater la mauvaise foi de son bailleur en cas de refus. Le propriétaire ne dispose pas d’un droit discrétionnaire pour refuser la cession du bail commercial.
Il arrive aussi que plusieurs bailleurs soient propriétaires du local et qu’un seul refuse la cession. Le locataire a donc tout intérêt à bien anticiper toute cession.
Bon à savoir : les conditions de cession du bail commercial décrites dans cet article ne s’appliquent qu’en cas de cession à un tiers. Ainsi, l’attribution du bail à un associé du fonds de commerce ou à un colocataire n’est pas considérée comme une véritable cession. L’apport du droit au bail à une société réalisé en même temps que le fonds de commerce ne peut pas non plus être refusé par le bailleur.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 16/04/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Peut on interdire toute cession d’un droit au bail , dès lors que le bail le mentionne ?
Sinon est ce au cédant de demander l’agrément ?
quel délai dispose le bailleur pour répondre ou refuser ?
Bonjour,
Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ afin de communiquer avec un de nos avocats partenaires.
En vous souhaitant bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Quels est l’article du code de commerce qui mentionnent que le propriétaire d’un bail commercial peut refuser la cession de ce dernier ?
Bonjour,
Le propriétaire ne peut en aucun cas s’opposer à la cession d’un bail commercial. En effet, selon l’article L145-16 du Code de commerce, les clauses prévoyant une interdiction de cession de bail sont réputées non écrites.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
bonjour ,
je cède mon droit au bail a une tiers personne dont l’activité est similaire a la mien , par contre mon bail expire dont 6mois j’aurai fait 9ans .
est ce que le nouveau acquéreur auras un nouveau bail a son nom dans 6mois
merci
Bonjour,
La cession du droit au bail ne conduit pas à la conclusion d’un nouveau bail. Les obligations restent inchangées, car le cessionnaire (nouveau locataire) prend la place du cédant (locataire initial) pour la durée restant à courir dans le bail.
Par conséquent, le bail commercial est toujours le même, mais ce sont les parties au contrat qui changent.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je souhaite céder mon bail commercial à un tiers. Ledit bail comporte une clause d’agrément du bailleur. Je lis qu’en cas de refus de sa part il doit apporter un motif légitime. Que peut on considérer comme un motif légitime?
Dans l’affaire qui me concerne, le cessionnaire veut faire des aménagement dans le local, dont une hotte avec extraction (je précise qu’il s’agit d’un bail tout commerce).
Bonjour, Selon l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Les excpetions sont citées par l’article L145-17 du code de commerce qui dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant […] La loi ne liste pas ce qu’elle entend par motif légitime, c’est à vous de quantifier et… Lire la suite »
Bonjour
J’ai une amie qui possede le bail d’un magasin de vetements. Elle a fait beaucoup de travaux et demande un pas de porte de 27000€. Elle a trouvé un repreneur très sérieux mais le proprietaire préfère un autre repreneur de ses relations, peut-il s’opposer au repreneur que mon amie a choisi ?
PS : toutes activité de restauration est interdite, le repreneur est dans l’esthetique.
Merci
Bonjour,
Le propriétaire en sa qualité, peut s’opposer au repreneur choisi par votre amie, et en proposer un à son tour.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
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N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
nous avons un bail commercial, nous avons trouvé un repreneur à qui nous vendons le bail (cette somme couvre ainsi nos dettes). Le repreneur ne va pas exercer la même activité (donc despecialisation) il est noté “épicerie” sur notre bail et le repreneur veut vendre des vêtements (ce n’est donc pas en désaccord avec la copropriété). le propriétaire refusait au départ car il ne touchait rien de la vente, puis parce qu’il voulait vendre le commerce et plus le louer et maintenant car le bilan du repreneur n’est pas bon, le repreneur lui propose pour le rassurer de payer un… Lire la suite »
Bonjour, Le bailleur ne peut s’opposer à la cession par le preneur de son fonds de commerce. Il peut toutefois valablement refuser d’agréer le cessionnaire du droit au bail en cas de déspécialisation. Toutefois, le refus du bailleur ne doit pas être abusif et dépourvu d’un motif légitime. C’est notamment le cas lorsqu’il s’oppose à la cession pour obtenir un loyer plus élevé ou pour évincer le locataire sans lui verser d’indemnité d’éviction. Les tribunaux statueront alors en faveur du cédant et contraindront le bailleur à lui verser des dommages-intérêts. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous… Lire la suite »
Bonjour, Je suis propriétaire des murs d’un restaurant, le bail se terminant le 31 Décembre 2021, j’ai donné congé à mon locataire en respectant le formalisme pour un renouvellement de bail avec augmentation de loyer. Celui-ci a accepté le renouvellement sans l’augmentation de loyer. Depuis, nous nous retrouvons sans issue sans qu’il veuille négocier. Dans ce cas de figure qui doit saaisir le juge des loyer pour fixer le loyer? Sachant que le délai est de 2 ans pour saisir le juge de loyer, si le locataire ne le fait pas, peut on dire que ça vaut acceptation du nouveau… Lire la suite »
Bonjour,
Le maintien du preneur dans les lieux ne vaut pas accord des parties sur l’augmentation du loyer du bail renouvelé.
Il incombe au bailleur de saisir le juge des loyers à la suite d’une congé avec offre de renouvellement pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
j’ai quitté un local commercial au bout d’un an alors qu’il reste 2 années avant de pouvoir cloturer le bail. le propriétaire refuse de prendre un nouveau locataire et continue à me faire payer le loyer, il y a dejà eu plusieurs personnes interessées mais il à repoussé ces personnes sous de mauvais prétextes.
Que me conseillez vous de faire?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, si un salarié est en poste, peut on le licencié lors de cette cession?
Bonjour,
Un salarié peut être licencié à l’occasion d’une cession de bail commercial. Cependant, le licenciement doit être motivé par une cause réelle et sérieuse.
En vous souhaitant une bonne journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
A l’occasion de la cession du bail commercial, est-ce que le bailleur est tenu de rédiger un nouveau bail à effet de la date de cession, et réinitialisant les périodes triennales ?
Quid de la clause de solidarité dans ce cas ?
Par avance merci.
Bonjour,
En principe, en cas de cession d’un bail commercial, le bailleur n’a pas l’obligation de rédiger un nouveau bail à effet de la date de cession. En effet, le bail existant peut être transféré au nouveau locataire avec toutes ses clauses et conditions. Toutefois, il est recommandé de rédiger un avenant au bail pour y inscrire le nom du nouveau locataire et les modalités de la cession.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Mon bailleur s’oppose verbalement à toute autorisation de cession du droit au bail ; soi-disant pour récupérer le local pour lui-même. Suite à ma proposition de le récupérer lui même (soit par achat du droit au bail; soit par fin anticipée du bail contre contreparties financières), j’ai reçu un refus. En somme, ce qu’il voudrait c’est que je m’en aille sans rien. Il me bloque la porte devant tout potentiel acquéreur et en même temps il ne récupère pas le local de manière officiel. Qu’est-ce que vous me conseiller ?
Bonjour, En tant que locataire d’un local commercial, vous avez des droits et des obligations en matière de cession du droit au bail. Selon la loi française, le locataire a le droit de céder son droit au bail à un tiers, sous réserve du respect des conditions prévues dans le bail commercial et la législation en vigueur. Face à l’opposition verbale de votre bailleur à toute autorisation de cession du droit au bail, il est recommandé d’adresser une demande écrite à votre bailleur en respectant les procédures et les délais prévus par la loi. Vous pouvez lui proposer les solutions… Lire la suite »
Bonjour,
Dans le cadre d’un droit au bail, comment est cédé la cellule à l’acheteur ? Elle doit être remise à nue par le cédent ou laissez en l’état (exemples : cuisine en salle de pause, aménagement mobilier sur mesure, éclairage,…)?
Merci pour votre aide
Bonjour,
Cette mention est en principe précisé dans le contrat de bail. À défaut, une restitution en l’état semble judicieux.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Je désire vendre mon droit au bail uniquement car j’ai demandé ma retraite. Elle doit démarrer en septembre
J’ai trouvé un repreneur qui ne fera pas la même activité mais convient puisqu’il s’agit de vente de vêtements (compatible avec le règlement de copropriété de l’immeuble). Mon bailleur a déjà refusé un premier client il y a 1 an et refuse à nouveau celui ci.
celui ci veut en fait retrouver son bien sans que je perçoive quoi que ce soit.
Que puis je faire?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Est-il vrai que l’on ne peut pas céder son droit au bail à une personne qui va ensuite exercer la même activité ?
Bonjour,
Non, en principe le droit au bail commercial peut effectivement être cédé à une autre personne qui envisage d’exercer la même activité commerciale.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Peut on céder un bail avec des retards de loyers suite à une baisse d’activité ?
Bonjour,
Oui, sur le principe, il est possible de céder un bail commercial malgré des retards de loyers, mais cela peut compliquer le processus. Le cessionnaire pourrait être réticent en raison des dettes existantes. De plus, le propriétaire du local peut demander le règlement des arriérés avant d’accepter la cession ou imposer des conditions spécifiques. Il est conseillé de régulariser les retards ou de négocier avec le bailleur pour faciliter la cession.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
je vends mon fonds, j’ai prévenu la propriétaire en janvier 2024 et elle m’a écrit ne pas être intéressée. Aujourd’hui, en octobre, j’ai une offre d’un tiers. Dois je redonner la priorité à la propriétaire comme le prévoit le bail ou on considère qu’elle a déjà refusé en début d’année ? Merci bcp.