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Résiliation du bail de location d’une personne âgée

Résiliation du bail de location d’une personne âgée

Les locataires âgés, c’est-à-dire de plus de 65 ans, sont protégés par la loi. C’est pourquoi un bailleur qui souhaite résilier le bail de location d’une personne âgée doit faire face à certaines restrictions. Il ne peut demander le départ du locataire que dans les situations suivantes :

  • Si son motif est valable ;
  • S’il souhaite reprendre son bien pour y loger lui-même ;
  • S’il prévoit de le mettre en vente.

Toutefois, même dans ces cas de figure, le propriétaire n’est pas libre de résilier le bail comme bon lui semble. Que prévoit la loi pour les locataires âgés et leurs bailleurs ?

 

En principe, le propriétaire ne peut résilier le bail de location d’une personne âgée

La loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, modifiée en 2015 par la loi Macron, renforce d’autant plus la législation autour de la location à des retraités. Que ce soit pour une location vide ou une location meublé, si celui-ci est la résidence principale du senior, il peut s’avérer difficile pour un propriétaire, de rompre le contrat de bail. Cette règle vise à prévenir les expulsions des locataires âgés et démunis.

Il existe néanmoins des exceptions en faveur du bailleur, bien que restreintes, afin que l’occupant quitte le logement, et ce, en toute légalité. Avant d’entamer toute démarche, celui-ci doit absolument prendre en compte deux éléments importants concernant la situation de son locataire :

  • L’âge du locataire ;
  • Ses ressources.

Au contraire, si cette résiliation du bail de location est émise à l’origine par la personne âgée en question, il est essentiel de prendre en compte le fait que ce dernier pourrait bénéficier d’un préavis réduit, au regard de circonstances personnelles.

 

À partir de quel moment le locataire devient-il un locataire protégé ?

Pour que le locataire puisse bénéficier de cette protection, certains critères sont à observer.

Qui peut bénéficier de cette protection ?

Aujourd’hui, conformément à la loi du 6 juillet 1989, pour être considéré comme « protégé » contre une lettre de résiliation de bail formulée par le propriétaire, le locataire doit remplir deux critères simultanés :

  • Avoir plus de 65 ans ;
  • Ne pas dépasser un certain plafond de revenus annuels par foyer.

Les plafonds à respecter pour l’année 2019 sont basés sur les ressources de l’année 2017. À titre d’exemple, ils s’élèvent à :

  • 23 721 euros pour une personne seule logée en Île-de-France ;
  • 20 623 euros dans les autres régions.

Pour un individu avec une personne à charge, ils sont de :

  • 46 473 euros dans la zone A ;
  • 42 616 euros dans la zone B ;
  • 33 119 euros dans la zone C.

Lorsque ces deux conditions sont légitimement réunies, elles lui confèrent une protection particulière qui ne permet pas au bailleur de s’opposer au renouvellement tacite du contrat. Il est important de mentionner qu’un locataire de moins de 65 ans peut également disposer de cette sécurité s’il s’occupe fiscalement d’une personne âgée répondant à ces deux critères. Le bailleur doit donc méticuleusement prendre en compte la situation personnelle de son locataire avant d’entamer une éventuelle procédure.

À quelles dates sont appréciés l’âge et les ressources du locataire ?

Il est parfois compliqué d’évaluer cette protection, car la notion d’appréciation de l’âge est bien souvent sujette à l’erreur auprès des bailleurs qui souhaitent donner congé à leurs locataires retraités. En effet, la loi indique qu’afin de faire valoir ses droits, le propriétaire doit prendre en compte l’âge du locataire à la date de l’échéance du contrat et non celle au moment de la conclusion du bail.

En ce qui concerne le montant des ressources du locataire, ce dernier doit être apprécié à la date de notification du préavis comme fixé par la loi Alur. Ce sont les revenus annuels de l’année passée, qui ont été déclarés à l’administration fiscale, dont il faut tenir compte. Ils incluent donc uniquement les ressources régulières et non les revenus exceptionnels tels qu’un héritage, la vente d’une maison ou d’un terrain.

 

Dans les faits : deux exceptions permettent de résilier le bail d’une personne âgée

Si le locataire remplit les deux critères précédemment cités, qui lui permettent d’être protégé de toute résiliation de bail vis-à-vis de la loi, il existe tout de même deux manières de rompre son contrat de location :

  • En lui soumettant un nouveau logement ;
  • Le bailleur doit être âgé de plus de 65 ans et manquer de ressources (inférieures à 1,5 fois le SMIC).

À la différence avec le locataire, ces deux conditions sont dissociables dans le cas du propriétaire. En effet, ce dernier peut faire appel à son droit s’il remplit l’une de ces deux exigences.

Le bailleur offre une solution de relogement

En contrepartie, le propriétaire doit être en mesure de proposer à l’occupant démuni, de plus de 65 ans, un nouveau logement. Ce droit permet au locataire, en cas de vente, d’éviter de rencontrer des difficultés pour se reloger. Cette offre doit être proposée durant la période de préavis requise par la loi et le bailleur doit avoir accepté de louer son bien au préalable.

Par ailleurs, il est important de préciser que le logement proposé doit être similaire et correspondre aux revenus du senior, tout en répondant à ses besoins et en étant géographiquement proche de son ancien lieu de vie. Il doit être localisé soit dans le même arrondissement, soit dans une commune adjacente, dans un périmètre de 5 km de distance.

Si cette règle n’est pas respectée, le bail sera reconduit automatiquement. Cependant si la personne âgée refuse le nouveau logement, bien qu’il remplisse tous les critères légaux, le propriétaire a rempli son rôle et a le droit de lui donner congé. En outre, ces règles sont aujourd’hui applicables à tout individu responsable d’une personne aux revenus modestes et âgée de plus de 65 ans.

Attention ! Si vous jouissez d’un bien qui provient d’un de vos enfants mineurs ou d’un conjoint décédé : votre âge et vos revenus sont les seuls éléments que vous pourrez invoquer pour imposer un délai de préavis à votre locataire. D’autre part, si le propriétaire est une société civile immobilière (SCI), elle ne peut donner congé grâce à l’âge et aux ressources d’un de ses associés. Elle devra obligatoirement proposer au locataire un nouveau logement.

Le bailleur est âgé et démuni

Une seconde porte de sortie existe néanmoins pour le bailleur : il doit prendre en compte sa situation personnelle. La loi Alur prévoit à cet effet que ce dernier peut lui-même être protégé s’il remplit deux conditions :

  • Il doit être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat ;
  • Il doit disposer de ressources annuelles limitées à la date de notification du préavis.

Ainsi, la protection est renversée : le locataire, bien qu’âgé de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources, peut se voir notifier en toute légalité un congé de la part de son bailleur.

Il est important de noter que toute tentative de fraude à la loi est répréhensible si le locataire réussit à en apporter la preuve. Des dommages et intérêts pourront être réclamés devant le tribunal d’instance en contrepartie du préjudice subi.

 

Et en cas de résiliation du bail par la personne âgée ?

Dans le cas où le locataire déciderait de mettre fin au bail, certaines conditions sont également à respecter.

Quelle est la durée du préavis en cas de résiliation du bail par une personne âgée ?

Le locataire est en droit de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception, à tout moment et sans aucun motif, pendant la durée de son bail. Il doit cependant respecter un délai de préavis de trois mois imposé par la loi, pour une location non meublée. Cependant, cette loi peut différer si le locataire en question est une personne âgée.

De facto, le senior doit être âgé de minimum 60 ans et être malade. S’il est en mesure de prouver que son état de santé justifie un changement de domicile grâce à un certificat établi par un médecin, il peut disposer d’une période de congé plus courte, soit 1 mois pour quitter le logement.

De surcroît, cette période d’un mois peut être légalement réclamée par les deux époux, dans la mesure où ils sont cotitulaires du bail. Ainsi, cette règle peut également s’appliquer si l’un des deux conjoints remplit ces deux critères simultanément.

Quels sont différents cas de figure pour obtenir un préavis réduit ?

En principe, la durée d’un préavis est de 3 mois pour un logement vide et 1 mois pour un logement meublé. Toutefois, certaines situations peuvent donner lieu à la réduction du délai de congé à un mois qui découle de la résiliation du bail par le locataire. Dans tous les cas, le motif doit être explicitement précisé et attesté grâce à des pièces justificatives jointes à la lettre de résiliation du bail.

Zone tendue

Lorsque l’offre est inférieure à la demande. Cela concerne principalement les zones urbaines de plus de 50 000 habitants. Le site du service public vous permet de savoir si votre logement est situé en zone dite tendue.

Premier emploi

Lorsque le locataire entre dans la vie active. Cela inclut les CDD ou les CDI, hors stage de formation.

Perte d’emploi et reprise d’emploi

  • La perte d’emploi ne doit pas être volontaire (licenciement). Cela n’inclut pas les départs à la retraite ni les démissions. Les licenciements à l’amiable sont acceptés.
  • Lorsque le locataire est embauché comme salarié dans une entreprise, suite à un licenciement.

Mutation d’ordre professionnel

Elle peut être personnelle ou imposée par l’employeur. La règle s’applique également en cas de déménagement de l’entreprise afin de faciliter la mobilité des travailleurs.

Bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active

Les allocataires inscrits à ce régime doivent être en mesure de délivrer une attestation de l’organisme.

Attribution d’un HLM

Lorsque le locataire d’un parc locatif privé décide de déménager dans un logement social ou lorsque celui-ci déménage dans un logement du même parc social régi par le même bailleur.

État de santé

En cas de santé qui se dégrade et qui exige un déménagement dans les plus brefs délais. Cette option nécessite un certificat médical. La fatigue ne peut toutefois être considérée comme un motif suffisant.

Allocation adulte handicapé (AAH)

Le bénéficiaire inscrit à cette aide doit disposer d’une attestation de droits.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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baltaz
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baltaz

Bonjour,

Merci pour ces explications. Je suis bailleur et je loue à deux personnes de plus de 65 ans. Je souhaite vendre le bien pendant le bail ou au pire la fin du bail. Les deux noms sont sur le bail. Doit-on prendre en compte les ressources des deux personnes ou dois-je prendre en compte les ressources individuellement ?

Cumulés, les ressources des deux locataires sont au dessus du plafond, mais pas individuellement.

Puis-je tout de même donner congés à mes locataires à la fin du bail pour vente ?

Je vous remercie pour votre retour.

Bien cordialement,

NB.