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Résiliation du bail de location d’une personne âgée

Dernière mise à jour le 08/11/2020

Le propriétaire est libre de donner congé à son locataire dans les situations suivantes :

  • Si son motif est légitime et sérieux ;
  • S’il souhaite reprendre son bien pour y loger lui-même ou loger un parent proche ;
  • S’il prévoit de le mettre en vente.

Toutefois, une exception à cette liberté est prévue au bénéfice du locataire âgé de plus de 65 ans disposant de faibles ressources. Ainsi, le propriétaire n’est pas libre de résilier le bail comme bon lui semble.

Cette protection ne disparaît que dans le cas où le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans, dispose de ressources modestes, ou propose une solution de relogement au locataire.

Le propriétaire peut-il résilier le bail de location d’une personne âgée ?

La loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et modifiée par la loi ALUR du 24 Mars 2014 et la loi Macron du 6 Août 2015 notamment, renforce la législation autour de la location aux personnes âgées.

Qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée, la rupture du contrat de bail à son terme par le propriétaire peut s’avérer difficile lorsque le logement constitue la résidence principale du sénior.

Cette règle vise à prévenir les expulsions des locataires âgés et démunis.

Bien que restreintes, il existe néanmoins des exceptions en faveur du bailleur, afin que l’occupant quitte le logement à la fin de son contrat de bail.

Avant d’entamer toute démarche, celui-ci doit absolument prendre en compte deux éléments importants concernant la situation de son locataire :

  • Son âge ;
  • Ses ressources.
À noter : Si la rupture du bail de location émane de la personne âgée, il est essentiel de prendre en compte le fait que ce dernier pourrait bénéficier d’un préavis réduit, au regard de circonstances personnelles.

Comment le locataire âgé est-il protégé ?

Toute personne âgée qui loue un logement n’est pas nécessairement une personne protégée par la loi. En effet, la protection liée aux personnes âgées locataires n’entre en jeu qu’à condition de remplir deux critères cumulatifs :

  • Être âgé de plus de 65 ans ;
  • Avoir des ressources inférieures aux plafonds définis.

Les personnes âgées pouvant bénéficier du régime des locataires protégés

Aujourd’hui, conformément à la loi du 6 juillet 1989, pour être considéré comme « locataire protégé » contre une lettre de résiliation de bail formulée par le propriétaire, le locataire doit remplir deux critères cumulatifs :

Critères à respecter pour être un locataire âgé bénéficiant du régime des personnes protégées

Les plafonds à respecter pour l’année 2020 sont basés sur les ressources de l’année 2018.

Ils s’élèvent à :

Plafonds des ressources 2018 à respecter en 2020
Composition du foyer Île-de-France Autres régions
Paris ou ville limitrophe Autres communes
1 personne 24 006 € 24 006 € 20 870 €
2 personnes

(sans personne à charge)

35 877 € 35 877 € 27 870 €
Jeune couple

(sans personne à charge) ou 1 personne en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

47 031 € 43 127 € 33 516 €
3 personnes

ou

1 personne + 1 personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

47 031 € 43 127 € 33 516 €
4 personnes

ou

1 personne + 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

56 152 € 51 659 € 40 462 €
5 personnes

ou

1 personne + 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

66 809 € 61 154 € 47 599 €
6 personnes

ou

1 personne + 4 personnes à charge ou 5 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

75 177 € 68 817 € 53 644 €
Par personne supplémentaire 8 377 € 7 668 € 5 983 €

 

Lorsque ces deux conditions sont réunies, elles lui confèrent une protection particulière empêche le bailleur de s’opposer au renouvellement tacite du contrat.

À noter : Un locataire de moins de 65 ans peut également bénéficier de cette protection s’il a à sa charge une personne âgée répondant aux deux critères précités.

Dates d’appréciation de l’âge et des ressources du locataire

Il est parfois compliqué d’évaluer cette protection, car la notion d’appréciation de l’âge est bien souvent sujette à erreur du côté des bailleurs qui souhaitent donner congé à leurs locataires âgés.

En effet, la loi indique qu’afin de faire valoir ses droits, le propriétaire doit prendre en compte l’âge du locataire à la date de l’échéance du contrat et non celle du moment de la conclusion du bail.

En ce qui concerne le montant des ressources du locataire, ce dernier doit être apprécié à la date de notification du préavis comme fixé par la loi Alur.

Ce sont les revenus annuels de l’année passée, qui ont été déclarés à l’administration fiscale, dont il faut tenir compte. Ils incluent donc uniquement les ressources régulières et non les revenus exceptionnels tels qu’un héritage, la vente d’une maison ou d’un terrain.

Quelles sont les exceptions permettant de résilier le bail d’une personne âgée ?

Il existe tout de même trois possibilités ouvertes au propriétaire pour donner congé à son locataire protégé :

  • La proposition de relogement ;
  • Le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ;
  • Le bailleur dispose de ressources inférieures aux seuils.

Du côté du bailleur, ces critères sont donc alternatifs.

Le bailleur offre une solution de relogement

En contrepartie du congé donné, le propriétaire doit être en mesure de proposer un nouveau logement à l’occupant.

Ce droit permet au locataire, en cas de vente, d’éviter de rencontrer des difficultés pour se reloger. Cette offre de relogement doit impérativement être proposée durant la période de préavis requise par la loi et le bailleur doit avoir accepté de louer son bien au préalable.

Toutefois, le logement proposé doit être similaire et correspondre aux revenus du senior, tout en répondant à ses besoins et en étant géographiquement proche de son ancien lieu de vie. En effet, il doit être localisé soit dans le même arrondissement, soit dans une commune limitrophe, dans un périmètre de 5 km de distance.

Si cette règle n’est pas respectée, le bail sera reconduit automatiquement.

Cependant, si la personne âgée refuse le nouveau logement, bien qu’il remplisse tous les critères légaux, le propriétaire a rempli son rôle et a le droit de lui donner congé.

En outre, ces règles sont applicables à tout individu responsable d’une personne aux revenus modestes et âgée de plus de 65 ans.

Attention : Si vous jouissez d’un bien qui provient d’un de vos enfants mineurs ou d’un conjoint décédé : votre âge et vos revenus sont les seuls éléments que vous pourrez invoquer pour imposer un délai de préavis à votre locataire. D’autre part, si le propriétaire est une société civile immobilière (SCI), elle ne peut donner congé grâce à l’âge et aux ressources d’un de ses associés. Elle devra obligatoirement proposer au locataire un nouveau logement.

Le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans

Une deuxième solution s’offre au bailleur : il doit prendre en compte sa propre situation personnelle.

La loi Alur prévoit à cet effet que ce dernier peut lui-même être protégé s’il est âgé de plus de 65 ans à la date de fin du bail d’habitation.

Ainsi, la protection est renversée : le locataire, bien qu’âgé de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources, peut se voir notifier en toute légalité un congé de la part de son bailleur.

Attention : Toute tentative de fraude à la loi est répréhensible si le locataire réussit à en apporter la preuve. Des dommages et intérêts pourront être réclamés devant le tribunal d’instance en contrepartie du préjudice subi.

Le bailleur dispose de faibles ressources

Pour finir, la protection du locataire protégé peut également être renversée lorsque le propriétaire lui aussi justifie de revenus modestes.

En effet, lorsque le bailleur ne dépasse pas les seuils de revenus fixés, il peut légalement donner congé à son locataire.

Comment résilier le bail d’une personne âgée ?

La durée de préavis du propriétaire pour donner congé à son locataire

Lorsque c’est le propriétaire qui décide de ne pas poursuivre le contrat de bail à son échéance, il doit donner congé au locataire en respectant des règles de forme et de fond.

Le propriétaire doit adresser à son locataire un congé par :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
  • Acte d’huissier ;
  • Remise en main propre contre émargement ou récépissé.

La lettre de congé du bailleur doit contenir :

  1. Le motif du congé ;
  2. Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ;
  3. Le lien de parenté entre lui et le bénéficiaire de la reprise ;
  4. Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.

Cette lettre est remise au preneur accompagnée de la notice relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Pour que le congé soit valable, la lettre doit être envoyée au locataire au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas), les jours fériés et les week-ends étant inclus dans le calcul du délai de préavis.

La durée de préavis en cas de résiliation du bail par une personne âgée locataire

Le locataire est en droit de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception, à tout moment et sans aucun motif, pendant la durée de son bail.

Il doit cependant respecter un délai de préavis de trois mois imposé par la loi, pour une location non meublée.

Néanmoins, cette règle peut différer lorsque le locataire concerné est une personne âgée.

De facto, le senior doit être âgé de minimum 60 ans et être malade. S’il est en mesure de prouver que son état de santé justifie un changement de domicile, notamment grâce à un certificat établi par un médecin, il peut disposer d’une période de préavis plus courte, soit 1 mois pour quitter le logement.

De surcroît, cette période d’un mois peut être légalement réclamée par les deux époux, dans la mesure où ils sont cotitulaires du bail.

Ainsi, cette règle est applicable dès lors que l’un des deux conjoints remplit ces deux critères simultanément.

Les différents cas de figure dans lesquels la durée de préavis peut être réduite en cas de résiliation du bail par le locataire

En principe, la durée d’un préavis est de 3 mois pour un logement vide et 1 mois pour un logement meublé. Toutefois, certaines situations peuvent donner lieu à la réduction du délai de congé à un mois.

Dans tous les cas, le motif doit être explicitement précisé et attesté grâce à des pièces justificatives jointes à la lettre de résiliation du bail.

Il s’agit des situations suivantes :

  • Le logement est situé en zone tendue ;
  • Le locataire obtient un premier emploi ;
  • Perte d’emploi et reprise d’emploi ;
  • Mutation d’ordre professionnel ;
  • Bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA) ;
  • Attribution d’un HLM ;
  • État de santé ;
  • Bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH)
Attention : La perte d’emploi ne doit pas être volontaire. Par ailleurs, ne sont pas inclus les départs à la retraite ou les démissions. En revanche, les licenciements à l’amiable sont compris.

Lire aussi : L’aide à l’aménagement pour le logement d’une personne âgée

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FAQ

A quel âge une personne âgée peut-elle bénéficier du régime du locataire protégé ?

Le régime du locataire protégé concerne les personnes âgées de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs aux seuils fixés. Ces deux conditions sont cumulatives, elles doivent donc être toutes deux remplies.

Quelle loi pour un préavis réduit à un mois ?

Le préavis d'un mois est régi par la loi ALUR du 24 Mars 2014.

Comment résilier le bail d'une personne de 70 ans ?

Si le locataire de 70 ans dispose de ressources faibles, inférieures aux seuils fixés, il bénéficie du régime des locataires protégés. Dans ce cas, le renouvellement de son contrat de bail est automatique, sauf si en tant que bailleur vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans et démuni de ressources suffisantes. Cependant, si votre locataire ne bénéficie d'aucune protection, vous êtes en droit de lui donner congé (pour vendre, pour y loger ou loger un parent proche ou pour un motif légitime et sérieux) en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail. Vous devrez également respecter des règles de forme et de fond s'agissant de la notification de ce congé.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 08/11/2020

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baltaz
baltaz
juin 11, 2020 12:46

Bonjour,

Merci pour ces explications. Je suis bailleur et je loue à deux personnes de plus de 65 ans. Je souhaite vendre le bien pendant le bail ou au pire la fin du bail. Les deux noms sont sur le bail. Doit-on prendre en compte les ressources des deux personnes ou dois-je prendre en compte les ressources individuellement ?

Cumulés, les ressources des deux locataires sont au dessus du plafond, mais pas individuellement.

Puis-je tout de même donner congés à mes locataires à la fin du bail pour vente ?

Je vous remercie pour votre retour.

Bien cordialement,

NB.

Lucie
Lucie
juillet 9, 2021 2:53
Reply to  baltaz

Bonjour,
Les deux personnes âgées de plus de 65 ans sont protégées si leurs ressources à :
– 36 042 € en Ile de France
– 27 998 € dans les autres régions

Si ils ne sont pas protégés, alors vous pouvez leur donner congé pour vente.

En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace

MENGUAL
MENGUAL
juillet 2, 2020 4:51

Bonjour,
Que faire quand les locataires n’ont qu’un bail oral depuis 20 ou 30 ans et qu’ils sont agés ?
Merci

Alissia
Éditeur
Alissia
juillet 10, 2020 2:42
Reply to  MENGUAL

Bonjour,
Dans le cas ou les locataires sont âgés de plus de 65 ans ou démunis, ils sont considérés comme “protégés”. Seules deux exceptions permettent au bailleur de mettre fin au bail malgré la présence d’un locataire âgé ou démuni : que le bailleur propose à son locataire un logement de substitution
ou que le bailleur soit lui-même âgé ou démuni.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Moreau
Moreau
juillet 23, 2020 5:42

Bonjour
Ma voisine âgée de 72 ans payé ses loyers mais à priori sous le coup d une expulsion …
Convoquée au tribunal en octobre 2020 ses ressources ne lui permettent pas de payer un avocat
Quelle est la loi pour ce cas ? Son âge et ses ressources faibles ne lui permettront pas de se reloger
Comment l aider ?
Merci

Fatna
Fatna
juillet 15, 2021 11:20
Reply to  Moreau

Bonjour,
Lorsqu’un locataire est considéré comme protégé, le bailleur ne peut résilier le bail d’habitation que sous certaines conditions. En effet, celui-ci peut résilier le bail uniquement s’il propose au locataire une solution de relogement. Ainsi, si la locataire est âgée de plus de 65ans et que ses ressources correspondent aux critères fixés par la loi, elle sera alors considérée comme locataire protégée.
Afin de savoir si les critères de ressources sont remplis, nous vous invitons à consulter le lien suivant : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Christophe L.
Christophe L.
septembre 13, 2020 12:52

Bonjour,
Quelles sont les critères à prendre en compte pour proposer un logement dit similaire ? La loi est elle claire et précises sur les critères ? M2 ? Nombre de pièces ? Etc… merci.

Fatna
Fatna
juillet 15, 2021 11:31
Reply to  Christophe L.

Bonjour,
La loi ne précise pas les conditions spécifiques sur les propositions de relogement. Elle indique simplement que celles-ci doivent correspondre aux besoins et possibilités du locataire. Elle indique également que le logement doit se situer à proximité. Le logement devrait alors se situer dans un rayon de 5km.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Deniau
Deniau
novembre 18, 2020 11:51

Bonjour, Mon papa à occupé un logement vide dans une résidence sénior. Mon papa a été hospitalisé et n’a pas pu regagner son logement. Il a été logé en ephad (phase terminal cancer des poumons). La banque postale à continuée de verser les loyers. Il souhaite les récupérer et le propriétaire refuse de lieu rendre quel sont ces droits. Merci

Sadiah
Éditeur
Sadiah
novembre 29, 2020 6:27
Reply to  Deniau

Bonjour,

Votre question nécessite l’expertise d’un avocat. Vous pourrez lui expliquer l’ensemble des circonstances exactes liées à votre situation et le déroulement des choses étape par étape. C’est à partir de l”ensemble des éléments de votre situation qu’il pourra vous conseiller.

Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ , vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires.

Nous vous remercions d’avoir choisi LegalPlace.

Michel
Michel
décembre 7, 2020 6:13

Bonjour , 
Les propriétaires de l appartement que nous louons ont décidés de vendre . Je suis marié avec deux enfants de neuf ans et j ‘ai 65 ans et 6 mois , nos ressources cumulées pour 2020 s’élèvent à 27000 euros pour moi et 24000 euros pour ma femme . Les propriétaires peuvent ils mettre fin au bail compte tenu de mon âge et d’avoir deux enfants à charge . 
Cordialement

BERTRAND
BERTRAND
février 17, 2021 2:04

Bonjour,
Ma mamie est sénile suite à 2 AVC et est rentrée lundi 15/02/21 en EHPAD car incapable de retourner chez elle.
Nous avons voulu donner son préavis car locataire mais la propriétaire refuse de prendre en compte le préavis car pas signé par ma mamie ou un tuteur officiel.
Nous venons juste de faire la demande pour la mettre sous tutelle et nous ne pouvons pas payer sa location pendant le temps que tout soit réglé.
Merci de votre aide.

Cruman
Cruman
mars 29, 2021 11:23

bonjour
J’ai 24 ans et je vis avec ma mamie de 75 ans dans un appartement au 3e etage sans ascenseur. Elle a besoin de marcher pour sa santé. Elle a une durée d’activité prescrite. Est ce que mon préavis peut être réduit de 3 mois à 1 mois dans ce cas la?

Alissia
Éditeur
Alissia
juin 16, 2021 3:05
Reply to  Cruman

Bonjour,
Conformément à la loi, lorsque la résiliation du bail est justifiée par des raisons relatives à la santé du locataire le préavis peut effectivement être réduit à un mois. Cependant la simple fatigue physique ou psychique, même médicalement constatée ne suffit pas, veillez donc à vous assurez que la prescription médicale justifie suffisamment la réduction du délai de préavis.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace.

Marjorie
Marjorie
août 13, 2021 9:21

Bonjour,
Je souhaite acquérir une maison. Cette dernière a un bail en cours avec un locataire de 72 ans, faibles ressources.
Le propriétaire a t’il le droit de me vendre cette maison malgré tout ? Suis- je tenue de reprendre le bail ?
Je vous remercie

Lemoine
Lemoine
octobre 8, 2021 12:39

Une sci peut elle donner congé à un locataire de plus de 70 ans avec un revenu annuel de 15000 €

Mélie
Éditeur
octobre 11, 2021 10:34
Reply to  Lemoine

Bonjour,
Il n’est pas possible de donner congé à un locataire de plus de 65 ans ayant des ressources inférieures à 24 116 euros (Ile de France) et à 20 966 euros (autres régions), conformément aux plafonds des ressources de 2019 applicables en 2021.
Ainsi, dans votre cas, si la personne est âgée de 70 ans et a un revenu de 15 000 euros annuel, il n’est pas possible de lui donner congé.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

bertrand
bertrand
novembre 22, 2021 11:49

Bonjour,

Je souhaite résilier un bail arrivant à échéance afin de vendre mon bien.
Mon locataire a 75 ans et des revenus inférieurs au seuil, il est donc protégé.
Cependant j’ai moi même plus de 65 ans (67) mais j’ai des revenus supérieur au seuil donc je ne suis pas considéré comme démuni.
Ai-je le droit de résilier le bail juste car mon âge est supérieur à 65 ans?
Ai-je besoin de lui retrouver un logement?

Merci par avance.

Najoie
Éditeur
Najoie
novembre 22, 2021 4:38
Reply to  bertrand

Bonjour,

Le propriéraire est en droit de résilier le bail d’un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds si l’une des conditions suivantes est remplie :

– trouver un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un secteur géographique proche
– être sois-même âgé de plus de 65 ans
– avoir sois-même des revenus inférieurs aux plafonds

En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris