La taxe (ou redevance) d’enlèvement des ordures ménagères pour le locataire, tout comme la taxe de séjour pendant une location saisonnière, est une taxe perçue par la commune pour financer la collecte ainsi que le traitement des déchets ménagers. Elle est prélevée auprès du propriétaire du logement loué au titre du bail de location, qui peut toutefois la récupérer auprès de son locataire au titre des charges locatives.
Définition de la taxe d’ordure ménagère pour le locataire (ou d’enlèvement des ordures ménagères)
Dans la majorité des cas, les collectivités locales ont recours à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), cependant la collectivité peut décider de ne pas instituer cette taxe, c’est le cas par exemple si elle décide de financer ce service avec le budget général.
La collectivité peut aussi décider d’instituer une redevance plutôt qu’une taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La redevance est calculée en fonction de la quantité de déchets estimée en fonction du nombre de personnes censées occuper le logement.
Personnes concernées par la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
La TEOM porte sur toutes les propriétés redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle concerne :
- les propriétaires,
- les usufruitiers d’un logement,
- les simples propriétaires de cave ou d’emplacement de stationnement dans un immeuble.
Pour être imposable, la propriété doit être située dans une zone où les déchets ménagers sont collectés. A l’inverse, s’il est impossible aux camions d’enlèvement des ordures ménagères d’accéder à la propriété, l’habitant concerné n’est pas tenu au paiement de la redevance.
Attention, le propriétaire possédant une résidence secondaire dans laquelle il ne séjourne que très occasionnellement, est tout de même redevable de la TEOM, quel que soit le volume de déchets collecté. De plus, même des contribuables exonérés temporairement de taxe foncière peuvent être redevables de la TEOM.
Calcul de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et paiement
La TEOM est calculée en se basant sur la moitié de la valeur locative cadastrale : ce n’est donc pas le volume d’ordures ménagères collectées qui conditionne le montant de cette taxe.
Depuis 2013, la taxe peut, sur décision des communes et groupements de communes, comprendre une part variable incitative basée sur la quantité le mode de collecte et la nature des déchets produits. Cette part incitative peut être calculée proportionnellement au nombre de personnes composant le foyer, pendant une durée maximale de cinq ans.
Attention : chaque année les collectivités votent le taux de la TEOM, c’est pourquoi son montant peut varier sensiblement d’une commune à l’autre.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est collectée par le Trésor public, donc l’Etat : c’est pourquoi elle s’accompagne de frais d’assiette et de recouvrement, de frais de dégrèvement et de non-valeur estimés forfaitairement.
Elle est mentionnée sur l’avis de taxe foncière reçu chaque année par les propriétaires. En principe, c’est le propriétaire du logement au 1er janvier de l’année d’imposition qui doit payer cet impôt. Mais lorsque le logement est donné en location, le propriétaire-bailleur a le droit de récupérer le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le locataire.
Dans ce cas, la taxe est en principe incorporée dans l’ensemble des charges locatives que le locataire règle chaque mois en même temps que son loyer. Lors de la régularisation annuelle des charges, le propriétaire calcule alors la différence entre le montant des charges récupérables et les provisions de charges versées par le locataire au cours de l’année.
La récupération de la taxe auprès du locataire
La seule personne redevable de la taxe à l’égard du fisc est le propriétaire des lieux. Toutefois, il peut en obtenir le remboursement par le locataire lorsque le logement est loué, au titre des charges locatives récupérable (en revanche, seule la taxe elle-même est récupérable sur le locataire : les frais de « rôle » pour l’établissement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne le sont pas).
La récupération de la TEOM auprès du locataire dépendra totalement du type de charges dont le propriétaire aura convenu avec le locataire :
- s’il s’agit d’une location vide, il s’agit toujours de charges au réel ;
- s’il s’agit d’une location meublée, il est possible d’opter librement dans le bail, pour des charges au réel ou forfaitaires ;
- s’il s’agit d’une colocation, il est possible, au moment de la signature du bail d’opter pour un forfait de charge.
Les charges réelles
Quand les charges sont « au réel », cela signifie que le propriétaire peut les récupérer auprès du locataire. Ces charges concernent l’entretien et les menues réparations des parties communes, mais aussi les services dont profite le locataire. La liste de ces charges est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Au moment où il reçoit son avis de taxes foncières, le propriétaire ne peut pas réclamer directement le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à son locataire : il devra attendre que le locataire lui verse comme chaque mois le montant des charges en même temps que le montant du loyer.
A l’occasion de la régularisation annuelle des charges, le propriétaire pourra faire le compte précis de l’ensemble des charges récupérables qu’il a acquittées et faire le différentiel avec les provisions de charges qu’il a reçues du locataire tout au long de l’année.
Attention, la TEOM fait partie des charges locatives dont la liste est fixée par décret, mais ce n’est pas le cas du prélèvement forfaitaire des frais d’établissement des rôles, dû à l’Etat pour collecter la taxe. Le montant de ces frais est indiqué accessoirement à la taxe elle-même sur l’avis de taxe foncière, et le propriétaire ne peut en réclamer le remboursement au locataire.
Cependant, il est également possible pour le propriétaire de prévoir, dès la signature du bail, le règlement ponctuel des charges sur justificatif des dépenses : dans cette hypothèse, le bailleur peut demander le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à son locataire à réception de son avis de taxe foncière.
Les charges forfaitaires
Dans le cas où les charges ont été établies au forfait, celui-ci est réputé couvrir l’ensemble des charges, y compris, par conséquent, la TEOM : le propriétaire ne peut donc pas réclamer à son locataire le remboursement de cette taxe en plus des charges que la locataire lui verse déjà chaque mois.
Attention, c’est pour cette raison que lorsque le propriétaire évalue le montant du forfait de charges locatives qu’il va réclamer mensuellement à son locataire, il ne doit pas oublier d’y intégrer le coût de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il est également possible pour le propriétaire, quand il établit le contrat de location, de prévoir une clause particulière en plus du forfait prévoyant qu’accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Départ du locataire
En cas de départ du locataire au cours de l’année, le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupéré par le propriétaire, doit être calculé au prorata-temporis du temps d’occupation du logement par le locataire sur un an.
Exemple : si le locataire quitte son logement le 31 avril, le propriétaire pourra récupérer sur lui 4/12èmes du montant de la TEOM, les mois restants étant récupérés sur le locataire suivant.
Pour rappel, la loi Alur a instaurée une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs destinée à mieux informer le bailleur et le locataire sur leurs droits et leurs obligations respectifs.
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