Droit du locataire en cas de vente du logement en cours de bail

En cas de vente du logement en cours de bail vide, le locataire dispose d’un droit particulier: le droit de préemption. Si le propriétaire vend le logement pendant le bail, le locataire est prioritaire sur les autres acheteurs potentiels. Il doit respecter des règles pour le mettre en oeuvre.

En cas de vente en cours de bail, le locataire bénéficie également du préavis légal.

Quel est le droit du locataire en cas de vente du logement pendant le bail?

Le préavis est le principal droit accordé au locataire en cas de vente du bien loué. En effet, si le propriétaire dispose du droit de délivrer un congé pour vendre au locataire, ce dernier ne peut le faire qu’en respectant un préavis.

Ce délai de préavis permet d’assurer une protection du locataire en cas de vente.

Le délai de préavis imposé par la loi au propriétaire pour donner congé au locataire est de :

• 3 mois avant la date d’échéance du bail dans le cadre d’une location meublée ;
• 6 mois avant la fin du contrat de bail dans le cadre d’une location vide.

Dans les deux cas, le locataire a jusqu’au jour du terme du contrat pour rendre les clés au bailleur et quitter les lieux.

S’il libère le logement avant la fin du contrat de location, il n’a pas à payer les loyers et charges jusqu’à la date de fin du contrat puisque le préavis est à l’initiative du bailleur.

Dans quels cas le locataire bénéficie-t-il d’un droit de préemption pour vente du logement en cours de bail ?

Le droit de préemption est l’avantage qui est donné à une personne, soit par la loi, soit par une disposition contractuelle, et qui permet de disposer d’un droit de priorité pour faire l’acquisition du bien loué.

Lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement qu’il loue à son locataire, celui-ci peut, à certaines conditions, jouir de ce droit de préemption.

Les cas dans lesquels le locataire est prioritaire sur les autres acheteurs potentiels

Le droit de préemption est soumis à deux conditions cumulatives :

• Etre partie au contrat de location;
• Disposer d’un bail de location vide.

D’une part, il faut évidemment que le ou les locataires aient bien ce titre. En effet, il faut nécessairement être partie au contrat de location, et ce, en qualité de bénéficiaire de la location du logement.

D’autre part, il faut vérifier que la nature de la location elle-même permet de bénéficier de ce droit de priorité. En effet, le droit de préemption ne joue pas si la location est meublée.

La loi ALUR, applicable aux locations meublées, ne prévoit pas de droit de préemption. Seules les locations vides à usage d’habitation sont concernées par le droit de priorité prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Les cas dans lesquels le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le logement

Si en principe le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption en cas de vente du bien loué, il existe des exceptions à ce droit. En effet, le preneur ne peut se prévaloir de ce droit de préemption lorsque :

• Le propriétaire décide de vendre son logement à un membre de sa famille jusqu’au 3ème degré (c’est-à-dire jusqu’à ses oncles et tantes, ses arrière-grands-parents ou ses neveux et nièces) ;
• L’immeuble vendu est inhabitable ;
• Le congé pour vendre du bailleur n’est pas valable ou inexistant ;
• La location est meublée.

Le propriétaire vend le logement à un membre de sa famille

Tout d’abord, il existe des cas précis dans lesquels le locataire n’a pas de priorité sur les autres acheteurs potentiels eu égard au logement loué objet de la vente.

C’est par exemple le cas lorsque le propriétaire vend le logement à de proches parents. C’est la loi ALUR du 24 mars 2014 qui le prévoit en modifiant la loi de 1989. L’article 15 de cette loi dispose que le locataire n’a pas la priorité lorsque le futur acheteur est un parent « jusqu’au troisième degré ».

Par exemple, si le propriétaire vend le logement à son fils, son père, sa tante ou son cousin germain, le locataire n’aura pas la priorité. Tandis que s’il le vend à un cousin très éloigné, il devra respecter le droit de préemption du locataire.

L’immeuble vendu est inhabitable

Si le propriétaire vend le logement ou l’immeuble qui le contient alors que ce dernier est insalubre ou en état de péril, le locataire ne dispose évidemment pas d’une priorité pour l’acquérir.

Dans ce cas, le propriétaire va plutôt vendre le bien à un investisseur, à un promoteur ou à un marchand de biens.

Un immeuble ou un logement peut être considéré comme insalubre à titre provisoire . La cause d’insalubrité n’est pas forcément une cause irrémédiable.

Le congé pour vendre du bailleur est nul ou inexistant

Le droit de priorité offert au locataire n’a pas vocation à s’appliquer que si le propriétaire souhaite vendre le logement libre et donne ainsi congé au preneur. En revanche, lorsque le bien est vendu loué et qu’aucun congé pour vendre n’a été délivré au locataire, alors ce dernier ne bénéficie d’aucune priorité pour l’achat du bien qu’il loue.

Par ailleurs, lorsque le bailleur a délivré un congé pour vendre ou une lettre de résiliation du bail qui n’est pas valable, le locataire n’a aucun droit de préemption (puisque le bailleur ne pourra pas exiger qu’il quitte les lieux à cause de la vente si le congé n’est pas valable).

Le contrat en cours est un contrat d’habitation meublée

Comme indiqué un peu plus haut dans l’article, le contrat de location pour une habitation meublée ne peut pas faire l’objet d’un droit de préemption. Si le locataire souhaite acheter le bien qu’il occupe au moment du congé, au regard de la loi il ne disposera d’aucune préférence.
En effet, cette possibilité n’est pas prévue par la loi ALUR encadrant les locations meublées.

Comment le locataire doit-il mettre en œuvre son droit de préemption sur le logement?

Une fois que le bailleur a établi un congé valide (qui précise l’intention de vendre et les conditions de la vente) et qu’il l’a adressé au locataire, ce congé vaut offre de vente à l’égard du locataire pendant les 2 premiers mois du délai de préavis.

Le locataire doit donc décider s’il accepte ou s’il décline cette offre dans un délai de 2 mois à compter du jour de la réception effective du congé.

Par exemple, s’il reçoit le congé valide le 1^er Septembre 2022, il devra envoyer son acceptation le 1^er Novembre 2022 au plus tard.

S’il souhaite accepter l’offre du bailleur, le locataire n’a pas besoin de respecter une forme précise d’acceptation. Il suffirait par exemple qu’il indique qu’il accepte l’offre du bailleur faite à telle date « purement et simplement ».

Cette formulation générale de l’acceptation évitera que le locataire formule par mégarde une contre-offre, caractérisant un refus. Si tel était le cas, il ne deviendrait pas propriétaire du bien. Et s’il s’en rendait compte au-delà du délai de 2 mois précité, le bailleur n’aurait plus aucune obligation légale de lui redonner l’opportunité d’accepter l’offre de vente.

De plus, afin de s’assurer que l’acceptation parvienne bien au bailleur, il est préférable de l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.

En outre, si le locataire accepte bien l’offre de vente du bailleur, le bail est prorogé jusqu’à la date de réalisation effective de la vente. La vente sera effectivement réalisée lorsque le locataire et le bailleur auront signé l’acte de vente devant le notaire.

Ils disposent de 2 mois à partir de la date d’envoi de l’acceptation par le locataire pour le faire. Ce délai est augmenté de 2 mois si le locataire avertit le bailleur qu’il souhaite recourir à un prêt.

Le bailleur peut-il proposer la vente à des conditions plus avantageuses à un autre acheteur ?

Si le locataire a reçu un congé pour vendre valable mais qu’il n’a pas accepté cette offre de vente dans le délai imparti, il existe une hypothèse dans laquelle il obtient une seconde chance d’acheter son logement.

S’il n’a pas refusé expressément la proposition du bailleur, et qu’il apprend ensuite (en l’occurrence, par le bailleur lui-même ou par le notaire) que le bailleur a conclu la vente avec une autre personne à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acheteur, le locataire retrouve son droit de priorité sur cet acheteur potentiel.

Le bailleur sera alors soumis à la même procédure que celle précédemment décrite. S’il ne la respecte pas, il s’expose à ce que la vente soit déclarée nulle si le locataire engage des poursuites à son encontre.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 26/01/2022