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Droit du locataire en cas de vente du logement en cours de bail

Droit du locataire en cas de vente du logement en cours de bail

Bien souvent, en cas de vente du logement en cours de bail à l’instar d’un bail de location vide, le locataire dispose d’un droit dit « de préemption ». Autrement dit, si le propriétaire vend le logement pendant la location, le locataire en place peut avoir la priorité par rapport aux autres acheteurs potentiels. Mais toutes les ventes ne supposent pas nécessairement que le locataire a un droit de préemption. De plus, lorsque le locataire dispose de ce droit, il doit le mettre en œuvre d’une certaine manière pour pouvoir l’exploiter de manière valide.

 

Quand le locataire dispose-t-il d’un droit en cas de vente du logement ?

Les cas dans lesquels le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le logement

Lorsque le propriétaire vend le logement à un proche parent

Tout d’abord, il existe des cas précis dans lesquels le locataire n’a pas la priorité sur les autres acheteurs potentiels du logement qu’il loue.

C’est par exemple le cas lorsque le propriétaire vend le logement à de proches parents. C’est la loi ALUR du 24 mars 2014 qui le prévoit en modifiant la loi de 1989 : selon l’article 15 de cette loi le locataire n’a pas la priorité lorsque le futur acheteur est un parent « jusqu’au troisième degré ».

Par exemple, si le propriétaire vend le logement à son fils, son père, sa tante ou son cousin germain, le locataire n’aura pas la priorité. Mais s’il vend à un cousin très éloigné, il devra respecter le droit de préemption du locataire de la façon détaillée plus avant dans cet article.

Mais il faut aussi que ces parents occupent le logement ainsi vendu pendant au moins 2 ans à compter du préavis. Autrement, le bailleur pourrait être réputé avoir violé les droits du locataire du fait de la vente. Mais aucune sanction n’est explicitement prévue par les textes en cas de non-respect de cette durée de 2 ans.

Lorsque l’immeuble vendu est inhabitable

Si le propriétaire vend le logement ou l’immeuble qui le contient alors que ce dernier est inhabitable, le locataire ne dispose évidemment pas d’une priorité pour l’acquérir. Quand est-ce qu’un logement est devenu inhabitable ? C’est le cas lorsque l’immeuble est par exemple l’objet d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril ou qu’il est déclaré insalubre.

Lorsque le congé pour vendre du bailleur est déclaré nul

De plus, lorsque le bailleur a délivré un congé pour vendre ou une lettre de résiliation du bail qui est nul, le locataire n’a aucun droit de préemption (puisque le bailleur ne pourra pas exiger qu’il quitte les lieux à cause de la vente si le congé n’est pas valable).

Les cas dans lesquels le locataire est prioritaire sur les autres acheteurs potentiels

D’abord, il faut évidemment que le ou les locataires aient bien ce titre. Il faut être partie au contrat de location, et ce, en qualité de bénéficiaire de la location du logement. On peut cependant ne pas être partie au contrat de location initial et s’être vu transférer la qualité de locataire du logement. Dans ce cas, le bénéficiaire du transfert de la qualité de locataire, est lui-même locataire et peut ainsi se prévaloir du droit de préemption instauré par la loi du 6 juillet 1989.

Bon à savoir : Le transfert du bail de location peut se faire dans deux cas de figure : le décès du locataire d’une part, et l’abandon du domicile d’autre part. Les conditions à remplir seront les mêmes dans les deux cas.

Une fois ce critère rempli, il faut vérifier que la nature de la location elle-même permet de bénéficier de ce droit de priorité. En effet, le droit de préemption ne joue pas si la location est meublée. La loi ALUR, applicable aux locations meublées, ne prévoit pas de droit de préemption. Seules les locations vides à usage d’habitation sont concernées par le droit de priorité prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

 

Comment le locataire doit-il mettre en œuvre son droit sur le logement ?

Une fois que le bailleur a établi un congé valide (qui précise l’intention de vendre et les conditions de la vente) et qu’il l’adresse au locataire, ce congé vaut offre de vente à l’égard du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le locataire doit donc décider s’il accepte ou décline cette offre dans un délai de 2 mois. Par exemple, s’il reçoit le congé valide le 1er avril 2018, il devra envoyer son acceptation le 1er juin 2018 au plus tard. Peu importe que le bailleur ne reçoive l’acceptation du locataire le 3 juin 2018. C’est la date d’envoi de l’acceptation de l’offre de vente qui compte.

S’il souhaite accepter l’offre du bailleur, le locataire n’a pas besoin de respecter une forme précise d’acceptation. Il suffirait par exemple qu’il indique qu’il accepte l’offre du bailleur faite à telle date « purement et simplement ». Cette formulation générale de l’acceptation évitera que le locataire formule par mégarde une contre-offre, c’est-à-dire un refus. Si tel était le cas, il ne deviendrait pas propriétaire du bien. Et s’il s’en rendait compte au-delà du délai de 2 mois précité, le bailleur n’aurait aucune obligation légale de lui redonner l’opportunité d’accepter l’offre de vente.

De plus, afin de s’assurer que l’acceptation parvienne bien au bailleur, il est préférable de l’envoyer par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

En outre, si le locataire accepte bien l’offre de vente du bailleur, le bail est prorogé jusqu’à la date de réalisation effective de la vente. La vente sera effectivement réalisée lorsque le locataire et le bailleur auront signé l’acte de vente devant le notaire. Ils disposent d’un délai de 2 mois à compter de la date d’envoi de l’acceptation par le locataire pour le faire. Ce délai est augmenté de 2 mois supplémentaires si le locataire dit au bailleur qu’il souhaite recourir à un prêt. Au-delà, la transaction ne vaut rien et le locataire n’a plus aucun droit d’occuper le logement. Sauf s’il montre que c’est à cause du bailleur que l’acte de vente n’a pas été signé dans le délai imparti.

Par exemple, si, dans notre exemple précédent, le locataire accepte le 29 mai 2018 et la vente devra avoir été confirmée par acte notarié avant le 29 juillet 2018. Et le bail sera prorogé jusqu’à cette date également. Au-delà, le locataire sera désormais propriétaire du logement. Mais le 30 juillet 2018, l’acte de vente n’est pas signé, alors le bailleur peut entamer la procédure d’expulsion du locataire dès cette date.

 

Le locataire n’agit pas : que faire si le bailleur propose ensuite la vente à des conditions plus avantageuses à un autre ?

Si le locataire a reçu un congé pour vendre valable mais qu’il n’a pas accepté cette offre de vente dans le délai imparti, il existe une hypothèse dans laquelle il obtient une seconde chance d’acheter son logement. S’il n’a pas refusé expressément la proposition du bailleur, et qu’il apprend ensuite (en l’occurrence, par le bailleur lui-même ou par le notaire) que le bailleur a conclu la vente avec une autre personne à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acheteur, le locataire retrouve son droit de priorité sur cet acheteur potentiel.

Le bailleur sera alors soumis à la même procédure que celle précédemment décrite. S’il ne la respecte pas, il s’expose à ce que la vente soit déclarée nulle si le locataire engage des poursuites à son encontre.

Et enfin, si le locataire ne souhaite pas du tout acheter le logement, il peut soit ne rien faire, soit le faire savoir au bailleur.