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La taxe d’habitation locataire

La taxe d’habitation locataire

La taxe d’habitation du locataire est en principe due chaque année par celui qui réside dans le logement le 1er janvier. Ce principe ne s’applique pas à tous les types de logements, ni à tous les locataires. En fonction des revenus imposables, le montant peut diminuer beaucoup, notamment depuis la baisse issue de la réforme de 2018. Cet article fait le point sur toutes les situations de paiement ou d’exonération de la taxe d’habitation par un locataire.

 

Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est un impôt direct perçu au profit des collectivités locales. Elle est orchestrée par les articles 1407 et suivants du code général des impôts et est payée chaque année le 15 novembre pour les résidences principales, le 17 décembre pour les résidences secondaires, sauf option pour la mensualisation.

En principe, la taxe d’habitation est due et doit être payée par l’occupant d’un logement meublée ou vide à partir du 1er janvier de l’année, quel que soit le contrat de location tel que le bail de location meublée, le bail de location vide, le bail commercial ou encore le bail professionnel, quelle que soit la durée du bail. Par exemple, vous louez un appartement du 1er février 2017 au 1er mars 2018, vous êtes redevables en novembre 2018 de la taxe d’habitation annuelle, alors que vous n’êtes plus dans le logement. Aucune déduction n’est possible prorata temporis, en fonction du temps passé. Toutefois le locataire ne paie pas de taxe d’habitation pour le logement qu’il occupe depuis le 1er mars. Ainsi chaque locataire ne doit payer d’une seule taxe d’habitation pour sa résidence principale.

Vous devez payer une taxe d’habitation que vous soyez locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit. Bien évidemment, vous devez avoir la disponibilité du bien le 1er janvier même si vous n’êtes pas présent physiquement ce jour-là !

Les autres impositions liées à la location sont sans effet sur le paiement de la taxe d’habitation en location meublée ou non meublée : quelle que soit la fiscalité de la location vide ou la fiscalité de la location meublée, celui qui est présent le 1er janvier verse la taxe d’habitation.

Bon à savoir : La fiscalité de la location saisonnière comporte des caractéristiques particulières. C’est une spécificité des locations meublées puisque les loyers et charges perçus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Attention aux colocations : généralement un seul colocataire est indiqué sur l’avis d’imposition, souvent le premier dans l’ordre alphabétique. Les services des impôts ne gèrent pas la répartition du paiement entre amis. Avant de signer un contrat de colocation, prévoyez bien comment répartir le paiement de cette taxe ou demandez aux impôts de faire figurer tous les colocataires sur l’avis de taxe d’habitation. Cela évite des problèmes notamment si un colocataire quitte le logement en cours d’année.

Calcul de la taxe d’habitation 2018

La taxe d’habitation est calculée à partir de la valeur locative du bien immobilier, c’est à dire combien les services du cadastre estiment que le bien pourrait être loué. Ces valeurs définies il y a plus de 30 ans n’ont pas suivi la hausse des loyers dans les grandes agglomérations. Aussi un coefficient forfaitaire d’augmentation est appliqué chaque année. Une réforme de ces valeurs a commencé depuis 2 ans et reste d’actualité puisque la valeur brute concerne la taxe d’habitation et la taxe foncière.

Ensuite, cette valeur est corrigée à l’aide de plusieurs paramètres pour une résidence principale :

  • un abattement pour charges de famille : 10 % par personne pour les deux premières personnes puis 15 % par personne à charge suivante. Les personnes à charge sont les enfants présents dans la déclaration de revenus ou les parents âgés de plus de 70 ans ou infirmes et résidant sous le même toit. Cet abattement est obligatoire et peut même être majoré sur décision du conseil municipal;
  • un abattement général de 1 à 15 %, décidé de manière facultative par la commune ;
  • un abattement en faveur des personnes modestes de 1 % à 15 %, décidé de manière facultative par la commune ;
  • un abattement en faveur des personnes invalides de 10 % à 20 % décidé de manière facultative par la commune.

Les communes décident ensuite chaque année du taux d’imposition applicable, d’où des disparités importantes d’une ville à l’autre. En consultant les délibérations du conseil municipal relatives au budget, vous pourrez prendre connaissance en avance des taux applicables.

Attention, si vous êtes locataires et parent en garde alternée, ces taux sont divisés par 2.

Le propriétaire doit spontanément informer les services des impôts de l’arrivée et du départ d’un nouveau locataire dans les locaux. Très souvent, les services fiscaux envoient également au début de chaque année une demande de renseignements liée à la taxe d’habitation où il suffit de compléter pour chaque bien le nom, la date de naissance, les coordonnées de la personne présente au 1er janvier. Il faut également préciser si le bien est vacant, loué à un étudiant, sert de résidence principale. Conservez bien un double de cette demande de renseignement : si les services fiscaux ont le sentiment qu’un bien immobilier est vide pendant plus d’un an, le propriétaire peut être redevable dans certaines villes, d’une taxe sur les logements vacants. Cette taxe est généralement plus onéreuse que la taxe d’habitation.

La réforme 2018 de la taxe d’habitation

Cette réforme importante orchestrée par le gouvernement Macron a fait la une des médias.  La taxe d’habitation a baissé de 30% pour 80% des foyers français dès 2018. Elle diminuera encore de 65% en 2019 et sera supprimée en 2020 pour ces contribuables. Après 2020, la suppression totale de cette taxe concernant tous les foyers est prévue mais doit faire l’objet d’une réforme plus vaste à venir de l’ensemble de la fiscalité.

La contribution à l’audiovisuel public

L’avis de taxe d’habitation comprend également la contribution à l’audiovisuel public pour la plupart des contribuables. Un téléviseur doit être présent dans le local qu’il appartienne ou non au locataire, et même s’il ne fonctionne pas ! La taxe n’est due qu’une seule fois quel que soit le nombre de téléviseurs dans le logement ou dans les différents logements du foyer fiscal. Son montant est fixe : 139 euros en 2018 en métropole et 89 euro dans les départements d’outre-mer. Sont exonérés de cette contribution :

  • les personnes cochant dans leur déclaration de revenu 2042 le fait ne pas avoir de télévision (attention, une déclaration frauduleuse entraîne une amende de 150€),
  • les personnes âgées de plus de 60 ans avec un revenu fiscal de référence inférieur à un certain seuil,
  • les personnes veuves,
  • les personnes en situation de handicap,
  • les personnes bénéficiant de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH).

Différences avec la taxe foncière

Taxe d’habitation et taxe foncière sont des impôts locaux basés sur la valeur locative du bien immobilier.

Qui doit payer la taxe foncière en cas de location ? Seul le propriétaire est redevable de la taxe foncière. Il ne peut récupérer auprès de son locataire dans les charges locatives que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou une taxe de balayage des voies publiques collectées en même temps. Toute autre récupération ou imputation sur le locataire est interdite. En revanche, le propriétaire peut déduire la taxe foncière de ses loyers imposables s’il réalise une déclaration au réel.

 

Dans quel cas le locataire doit-il payer la taxe d’habitation ? Quand peut-il ne pas la payer ?

Le locataire doit payer la taxe d’habitation dès lors que son bail couvre le 1er janvier de l’année, même s’il n’est pas physiquement présent à cette date. Cela concerne aussi bien le locataire en bail meublé qu’en bail vide.

Exonération totale de la taxe d’habitation

Un locataire ne paie pas de taxe d’habitation s’il est dans une des situations suivantes :

  • titulaire d’une allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ;
  • titulaire d’une allocation supplémentaire invalidité (ASI) ;
  • âgé de plus de 60 ans ou veuf avec des ressources inférieures à un plafond. En 2018, pour une part fiscale, le revenu fiscal de référence doit être inférieur à 10815 euros, puis 2888 euros par demi-part supplémentaire. Attention, cette exonération est exclue si le locataire paie par ailleurs l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ;
  • être atteint d’un handicap empêchant de travailler, être titulaire de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou héberger un enfant dans cette situation, en respectant les plafonds de ressources ci-dessus.

Dégrèvement de la taxe d’habitation

La réforme de 2018 prévoit une baisse progressive de la taxe d’habitation en fonction des revenus du foyer, repris à l’article 1414 C du code général des impôts. Un simulateur est disponible sur le site des impôts pour savoir si vous faites partie des 80% de français bénéficiant de cette baisse dès 2018. Cela concerne les foyers fiscaux dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 27000 euros pour la première part, plus 8000 euros pour les 2 demi-parts suivantes, plus 6000 euros par demi-part supplémentaire.

Exemple de calcul de la taxe d’habitation : pour un couple marié avec un enfant, le seuil est de 49000 euros soit 27000 euros pour le premier adulte, 8000+8000 pour la part supplémentaire du second adulte et 6000 pour la demi-part supplémentaire de l’enfant. Si en 2017 la taxe d’habitation de ce couple de locataires était de 1000 euros, son montant baisse à 700 euros en 2018, à 350 euros en 2019 et à 0 euros en 2020.

Ce dégrèvement ne concerne que les résidences principales et s’ajoutent aux autres dégrèvements existants en prenant en compte le montant payé en 2017 : ainsi si la commune décide d’une augmentation de la taxe d’habitation en 2018, ce dégrèvement en visera que le montant voté pour 2017.

Avant cette réforme, il existait déjà un dégrèvement partiel pour les personnes dont le revenu fiscal de référence de l’année précédente était inférieur à 25432 euro pour la première part, majorée de 5942 euros pour la première demi-part supplémentaire puis 4677 euros pour les demi-parts suivantes. Cette diminution touche le montant de taxe d’habitation qui excède 3,44% du revenu fiscal diminué d’un abattement de 5516 euros pour la première part, puis de 1596 euros pour les quatre premières demi-parts et 2821 euros pour les demi-parts suivantes.

Exemple de calcul de la taxe d’habitation : pour un couple marié avec un enfant, le revenu fiscal de référence de 2017 doit être inférieur à 40728 euros, soit 25432 euros pour le premier adulte, 5942+4677 pour la part supplémentaire du second adulte +4677 pour la demi-part accordée à l’enfant. Pour le dégrèvement, l’abattement sera de 10304 euros, soit 5516 euros pour la part du premier adulte, 1596+1596 euros pour la part du second adulte, 1596 euros pour la demi-part de l’enfant.

Si vous êtes colocataires sans appartenir au même foyer fiscal comme des amis partageant un même appartement, vous devez additionner les revenus fiscaux de référence de chacun pour savoir si le seuil est atteint.

Un locataire non imposable doit-il payer la taxe d’habitation ? Le fait d’être non imposable ne suffit pas à être exonéré d’impôt. C’est le revenu fiscal de référence et la situation personnelle du locataire qui importent. Concrètement, un revenu fiscal de référence minime entraîne souvent une absence de paiement à la fois de l’impôt sur le revenu et de la taxe d’habitation mais pas toujours : une personne peut avoir un revenu fiscal de référence au-dessus des seuils prévus et bénéficier ensuite de crédits d’impôts importants la rendant non-imposable. Dans un tel cas, la taxe d’habitation sera due.

 

Quel types de locaux sont imposables à la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation vise les locaux meublés destinés à l’habitation tels qu’une maison ou un appartement. Le logement doit permettre d’y résider. Attention, logement meublé ne signifie pas nécessairement bail de location meublée ! Il s’agit d’un logement habitable, que les meubles appartiennent au propriétaire ou au locataire.

Les dépendances du logement sont également visées telles qu’un parking, un garage…même s’il n’est pas situé dans le même bâtiment, dès lors qu’il se situe à moins d’un kilomètre.

 

La taxe d’habitation dans le cas spécifique d’un bail de location meublée étudiant

Un bail de location meublée à un étudiant ne l’empêche pas de payer la taxe d’habitation. Seule exception : si l’étudiant loue une chambre meublée ou une partie d’un logement au sein d’une habitation plus vaste. Dans ce cas, il n’y a qu’une imposition générale de toute la maison ou de tout l’appartement au nom du propriétaire.

Le bail meublé étudiant est soumis à la taxe d’habitation et donc n’est pas concerné par la loi de location saisonnière, même si le propriétaire en récupère la jouissance pendant l’été pour 2 ou 3 mois. Le Conseil d’Etat a décidé en 2016 que l’étudiant était donc bien soumis à la taxe d’habitation.

A noter : La facture de location saisonnière est un document important qui doit être établi par le propriétaire du bien mis en location saisonnière.

Que l’étudiant fasse sa propre déclaration de revenus ou qu’il soit encore rattaché au foyer fiscal de ses parents, il peut demander à bénéficier des dégrèvements en fonction de ses revenus.

Bon à savoir : les étudiants logés par le CROUS ou par un organisme proposant les mêmes conditions que le CROUS ne paient pas de taxe d’habitation.

Demande d’abattement ou de non paiement de la taxe d’habitation

Plusieurs cas peuvent permettre de discuter avec les services fiscaux :

  • le logement vide le 1er janvier : le locataire part le 15 décembre et le propriétaire décide de faire des travaux dans l’appartement pour le remettre en location le 15 janvier. S’il apporte la preuve que l’appartement n’était pas meublé, n’était pas habitable le 1er janvier, il peut demander un dégrèvement total. Le propriétaire doit garder les éléments de preuve : état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie, photos des travaux, factures…
  • Les difficultés financières : en cas de difficultés ponctuelles pour régler la taxe d’habitation, il est toujours possible de demander un délai supplémentaire aux services fiscaux. La décision relève du comptable du trésor au cas par cas.
  • Une erreur de calcul : la complexité des situations de chaque locataire ou colocataire et la complexité des nouvelles règles édictées quasiment chaque année peuvent entraîner des erreurs de calcul de la part des services des impôts. Après vérification, vous pouvez contester le montant de la taxe d’habitation par email dans votre espace personnel du site officiel des impôts ou par lettre recommandée avec accusé de réception pour conserver des preuves. Expliquez aussi clairement que possible la situation et joignez les preuves. Attention : contester un impôt ne vous autorise pas à ne pas le payer à l’échéance. Formulez la contestation le plus tôt possible et, en cas d’absence de réponse, payez la taxe réclamée. Parfois, vous pouvez formuler une contestation en demandant un sursis. Si un dégrèvement partiel ou total vous est accordé, l’Etat remboursera les sommes indûment perçues.