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Le droit de préemption ou préférence du locataire d’un bail commercial

Définition du droit de préférence ou de préemption du locataire d’un bail commercial

Si le propriétaire d’un local loué au titre d’un bail commercial (également appelé bail 3-6-9) décide de le vendre, en principe, le locataire est prioritaire dans l’acquisition. Depuis la loi Pinel, le locataire dispose ainsi d’un droit de préemption (comme dans pour les baux d’habitation de logements vide), également appelé droit de préférence.

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Le bailleur doit notifier le locataire en cas de vente des locaux loués

Le bailleur devra notifier le locataire de son intention de vendre les locaux loués, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par lettre remise en main propre contre émargement.

La notification doit obligatoirement comporter les informations suivantes :

  • le prix
  • les conditions de la vente envisagée

Ce que dit la loi sur le droit de préemption

Elle doit aussi obligatoirement comporter les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce (totalement recopiés), à savoir :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

« Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. »

« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque. »

« Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. ».

Quel est le délai d’un bénéficie le locataire pour exercer son droit de préemption ?

Le locataire bénéficie d’un délai d’un mois pour exercer son droit de préemption.

S’il accepte, il dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Ce délai est étendu à quatre mois s’il sollicite un prêt immobilier et la vente sera sous condition suspensive de l’obtention dudit prêt.

Si la vente n’a pas été réalisée à l’expiration de ce délai, alors le propriétaire sera libre de vendre les locaux à un tiers. Toutefois, si le prix de vente est inférieur ou les conditions de vente plus avantageuses que celles initialement notifiées au locataire, alors le notaire devra renouveler la procédure de notification au locataire selon les mêmes conditions et délai que ceux visés ci-dessus.

Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas respectées ?

Si ces conditions ne sont pas respectées, alors la vente pourra être remise en question.

Important : ces dispositions légales ne sont pas d’ordre public. Le bailleur et le locataire peuvent donc expressément y renoncer dans le bail commercial.

A noter par ailleurs ne sont pas soumises au droit de préférence du locataire les ventes :

  • d’un local commercial ou artisanal au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint,
  • vente unique de plusieurs locaux commerciaux ou artisanaux d’un ensemble commercial,
  • vente unique de locaux commerciaux distincts,
  • vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
  • vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
Question pour un avocat

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