ConnexionLe droit de préemption du locataire d’un bail commercial
Dernière mise à jour le 20/04/2025
- Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire commercial ?
- Quel est le champ d’application du droit de préemption du locataire d’un local commercial ?
- Quelles obligations pour le propriétaire en cas de vente d’un local commercial ?
- Comment s’applique le droit d’option du locataire ?
- Quelles sanctions en cas de non-respect du droit de préemption ?
- Modèle de lettre de rejet de l’offre de vente par le locataire
- FAQ
Le statut des baux commerciaux prévoit que le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de préemption qui lui permet d’être prioritaire par rapport aux autres acheteurs potentiels du local. Alors, le propriétaire du local commercial doit informer le locataire lorsqu’il décide de vendre. Le locataire va disposer d’un droit d’option, qu’il peut utiliser ou non.
Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire commercial ?
Le droit de préemption du locataire d’un bail commercial est prévu à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
Le premier alinéa de l’article dispose que le bailleur qui souhaite procéder à la vente du local qui fait l’objet d’un bail commercial doit informer le preneur de son souhait de vendre. Par cette notification, le locataire se voit ainsi offrir la possibilité d’acheter le local prioritairement sur d’autres éventuels acheteurs.
Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle le propriétaire du local ne peut déroger.
Quel est le champ d’application du droit de préemption du locataire d’un local commercial ?
Le champ d’application du droit de préemption du locataire dépend de l’usage du local, à savoir s’il est commercial, artisanal ou non, et de la qualité du propriétaire du local.
L’usage du local
Le droit de préférence en faveur du locataire d’un local commercial ou artisanal résulte de la loi Pinel du 18 juin 2014.
Le droit de priorité du locataire ne s’applique qu’en présence d’un local à usage commercial ou artisanal. La référence au local à usage commercial ne comprend pas l’activité industrielle. Ainsi, ne sont pas compris les locaux à usage de bureaux, les terrains nus et les entrepôts industriels.
A contrario, les bails mixtes sont concernés par le droit de préemption du locataire d’un local commercial. En effet, le texte ne pose pas le principe d’une activité qui soit exclusivement commerciale ou artisanale.
La qualité de propriétaire
Le droit de préemption s’impose au propriétaire bailleur du local commercial ou artisanal au profit du locataire. Cette mention exclut le bailleur non propriétaire tel que l’usufruitier.
Alors, n’est concernée par le droit de préemption que la vente de la pleine et entière propriété du local.
Le droit de préférence ne s’applique qu’à la vente au sens strict du terme. Ainsi, les donations, successions, apports en sociétés, n’entrent pas dans son champ d’application.
Quelles obligations pour le propriétaire en cas de vente d’un local commercial ?
En principe, le propriétaire du local commercial qui décide de vendre son bien doit informer le locataire pour qu’il puisse exercer son droit de préférence. Cependant, il existe quelques exceptions.
L’obligation d’information du locataire
Le propriétaire d’un local à usage commercial doit informer le locataire de son projet de vente par :
- Lettre recommandée avec avis de réception ;
- Lettre remise en main propre contre récipissé ou signature.
Cette lettre est considérée comme une offre de vente au locataire. L’offre doit comporter les éléments essentiels, à savoir le prix et les modalités de paiement. Si le prix n’apparaît pas, l’offre de vente risque d’être annulée.
La notification vaut offre de vente, et la cession du local commercial sera valablement formée en cas d’acceptation par le locataire des conditions de la vente.
Après avoir pris connaissance de l’offre, le locataire peut décider d’user ou non de son droit de préemption.
Les exceptions au droit d’information du locataire
Le propriétaire n’est pas obligé d’informer le locataire dans les cas suivants :
- La vente concerne une vente unique d’un ensemble de locaux commerciaux ;
- La vente unique de plusieurs locaux loués à des locataires différents ;
- La vente global d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
- La vente d’un local à son conjoint, à son ascendant ou descendant ou à ceux de son conjoint.
Comment s’applique le droit d’option du locataire ?
Ce droit d’option est intuitu personae : le locataire ne peut céder son droit à un tiers.
Le locataire dispose d’un droit d’option sur l’achat du local commercial. Ce droit d’option est subordonné à quelques conditions.
En effet, le locataire dispose d’un délai d’1 mois à partir de la réception de la lettre du propriétaire pour exercer son droit de préemption et accepter l’offre. La loi ne prévoit pas de formalité pour la réponse du locataire. Il est conseillé d’envoyer une réponse avec accusé réception ou une remise de la lettre en main propre.
Une fois la réponse envoyée, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour conclure la vente. Si le locataire envisage de recourir à un prêt, le délai est de 4 mois.
À l’expiration de ce délai, faute de réaction du locataire, le propriétaire est libéré de son obligation d’information envers le locataire et peut accepter d’autres offres.
Si vous ne comptez pas utiliser votre droit de préemption sur le local commercial, une lettre recommandée doit être adressée au propriétaire avec la mention suivante : “Je vous informe renoncer à faire valoir mon droit de préemption pour la vente de ce logement”.
Quelles sanctions en cas de non-respect du droit de préemption ?
Selon les termes du Code de commerce, le droit de préférence du locataire est d’ordre public, ce qui signifie que la vente faite par un bailleur à un tiers au mépris des droits du preneur est sanctionnée par la nullité. La violation du droit de préemption entraîne soit la substitution du preneur au tiers acquéreur soit l’allocation de dommages et intérêts.
En résumé, le locataire lésé peut se voir attribuer le local au détriment de l’acheteur. Si ce dernier est de bonne foi, le juge peut décider d’octroyer une compensation pécuniaire au locataire lésé.
Modèle de lettre de rejet de l’offre de vente par le locataire
Date
Nom et prénom du locataire
Adresse du locataire
Nom et prénom du bailleur
Adresse du bailleur
Objet : Refus de l’offre de vente concernant votre logement
Madame, Monsieur,
Je vous informe que j’accuse bonne réception de l’offre de vente du local commercial/artisanal situé au (adresse complète du local), formulée par (Nom & Prénom du propriétaire), le (date de réception de l’offre de vente).
Cependant, par la présente lettre, je vous informe que je ne souhaite pas donner suite à cette offre de vente selon les modalités qui y figurent.
Néanmoins, si vous souhaitez proposer une offre de vente à des conditions plus avantageuses, je me réserve la possibilité d’exercer mon droit de préemption conformément à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les plus distingués.
Signature du locataire
FAQ
Est-ce que le locataire d'un bail commercial est prioritaire en cas de vente du local ?
Quand est-ce que le droit de préemption du locataire ne s'applique pas ?
Quand débute le droit de préemption du locataire ?
Quand doit-on purger le droit de préférence du locataire commercial ?
Quelles sont les charges locatives d'un local commercial ?
Un particulier peut-il acheter un local commercial ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 20/04/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour notre locataire d,un local commercial nous a fait une offre pour acheter, que nous avons acceptés. Elle a refusée la signature du compromis chez le notaire en 2022 ,à ce jour 2026 pas de nouvelles de sa part et nous avons une offre d,une autre personne plus intéressante ,notre locataire traine 4 mois de loyer de retard depuis plus de 2ans et ne règle pas les factures d,eau dont nous faisons l,avance ( c,est un salon de coiffure),,à la date d,aujourd’hui peut on vendre notre local a la personne intéressée merci pour votre réponse Marie
Bonjour,
À titre général, la cession d’un bail commercial et les droits du locataire sont encadrés par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, et certains droits de préférence peuvent exister selon les cas (art. L145-46-1).
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit commercial afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
bonjour,
je suis locataire d’un bail commercial et le propriétaire le met en vente dans un lot en copropriété.
je n’ai reçu qu’un email pour la proposition du prix.
si je dis non à l’achat, puis-je rester dans les lieux jusqu’à la fin de mon bail 3/6/9?
merci
Bonjour,
En cas de vente d’un local commercial, le bail se poursuit avec l’acquéreur, conformément à l’article 1743 du Code civil. Le locataire bénéficie d’un droit de préférence encadré par l’article L145-46-1 du Code de commerce, impliquant une notification formelle. À défaut d’exercice de ce droit, le bail continue jusqu’à son terme.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour, un cas de figure non rencontré dans les échanges. J’ai reçu une réponse de mon locataire dans le délai de 1 mois par contre son offre est inferieur au prix notifié. le fait de recevoir une “contre offre” avec un prix inferieur, est ce que sa réponse correspond (ou équivalente) à un refus ? sachant que je ne veux accepter un prix inferieur. Merci pour votre réponse
Bonjour,
En principe, dans le cadre du droit de préemption du locataire, une réponse contenant une offre à un prix inférieur à celui notifié vaut refus de l’offre initiale. Il s’agit juridiquement d’une contre-proposition, qui n’a pas pour effet de lier le bailleur.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaite acheter un local commercial actuellement loué. Le locataire a dénoncé le bail. Reste t il prioritaire?
Bonjour, Le droit de préférence du locataire de local commercial en cas de vente permet au locataire d’être prioritaire pour acheter le local, sauf exceptions. Cependant, si le locataire a dénoncé (résilié) le bail, il a manifesté sa volonté de ne plus être lié par celui-ci. Le droit de préférence est généralement attaché à la qualité de preneur et à la poursuite du bail. Si la dénonciation est ferme et définitive et met fin au bail à une date certaine, elle peut entraîner la perte du droit de priorité pour l’acquisition du bien, car il n’est plus considéré comme un… Lire la suite »
Bonjour,
Le notaire reçoit une acceptation d’offre du locataire. La lettre en recommandée est postée le dernier du délai et le recommandé n’est reçu que quelques jours plus tard.
considerons-nous que le délai a été respecté malgré que le notaire ait reçu la réponse après le délai ?
Bonjour,
Oui, le délai est respecté si la lettre recommandée a été envoyée avant l’expiration du délai, même si elle est reçue par le notaire après. Ce principe est reconnu par la jurisprudence, qui considère la date d’envoi comme déterminante, et non celle de réception. Conservez la preuve de dépôt indiquant la date d’envoi en cas de contestation.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Mon oncle (3e degré de filiation) souhaite me vendre le local commercial dont il est le propriétaire. Le droit de préemption existe-t-il au profit du locataire dans ce cas SVP ?
Bonjour,
En principe, le droit de préemption du locataire commercial s’applique lors de la vente d’un local commercial. Mais il existe des exceptions, notamment pour les ventes à des membres de la famille. Ainsi, si la vente est considérée comme une cession à un membre de la famille, le droit de préemption du locataire peut ne pas s’appliquer.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Les murs ont été proposés à la locataire lors de la vente, cette dernière ne s’est pas positionnée.
Entre temps, elle vend son droit au bail, dois-je re purger le droit de préférence avec la nouvelle locataire?
Merci pour votre réponse.
Lucile
Bonjour,
Le droit de préférence revient à la personne titulaire du bail commercial au moment où le propriétaire envisage la vente du local.
Ainsi, le bail initial subsiste aux mêmes conditions mais avec un nouveau locataire.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour. Je loue un local commercial que je désire vendre. J’ai donc envoyé un courrier recommandé avec AR à mon locataire pour son droit de préemption. Un avis a été déposé dans sa boîte aux lettres le 21 décembre 2023. Il n’a pas été la chercher à la poste et elle m’a été retournée. Je n’ai reçu aucunes réponses. Dois je en déduire qu’il renonce à son droit de préemption
mer
Bonjour,
Dans cette situation, il est possible de considérer que son absence de réaction équivaut à un renoncement à son droit de préemption, mais il pourrait être judicieux d’attendre la fin du délai prévu par la loi avant de tirer une conclusion définitive.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Mais du coup quel est le délai prévu par la loi!
Bonjour,
Une fois l’avis reçue, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption. Si le locataire ne manifeste pas son intention d’acquérir le local dans le délai imparti, il est réputé renoncer à son droit de préemption.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace