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Le droit de préemption ou préférence du locataire d’un bail commercial

Le droit de préemption ou préférence du locataire d’un bail commercial

Le droit de préemption ou droit de préférence du locataire dans un bail commercial est défini comme l’avantage donné au locataire titulaire d’un bail commercial, de pouvoir se voir proposer en priorité la vente du local commercial ou artisanal dont il est locataire. Introduit par la loi Pinel du 18 Juin 2014, il rapproche davantage le bail dit 3/6/9 au bail d’habitation. Son objectif est d’harmoniser les relations entre propriétaire et locataire.

Définition et contenu du droit de préemption du locataire

Le droit de préférence du locataire d’un local commercial ou artisanal, est un droit d’ordre public qui confère au locataire titulaire d’un contrat de bail commercial, une priorité dans l’achat du local commercial ou artisanal.

Droit d’ordre public

Le droit de préemption du locataire d’un bail commercial est un droit d’ordre public. Autrement dit, aucune disposition contractuelle ne peut priver le locataire de ce droit. On ne peut donc pas, lors de la rédaction du contrat de bail introduire une clause qui aurait pour objet une renonciation anticipée du locataire à son droit de préemption. Une telle stipulation est réputée non écrite, et ne produit aucun effet.

Contenu du droit

Le droit de préférence du locataire d’un bail commercial est par essence une obligation pour le propriétaire du local commercial ou artisanal. En effet, celui-ci doit, en cas de projet de vente de son bien, informer en priorité le locataire.
Autrement dit, le propriétaire a l’obligation de communiquer au locataire, et ce avant tout autre potentiel acquéreur son intention de vendre, ainsi que les conditions et les modalités de cette vente.
Le droit de préemption du locataire d’un bail commercial n’est pas un droit de substitution. Il n’implique donc pas la possibilité pour le locataire de se substituer au nouvel acquéreur lors de la vente du local. Une telle option était autrefois admise en matière de bail d’habitation.

Ventes exclues du droit de préemption

Le droit de préférence du locataire d’un local commercial ou artisanal ne s’applique pas pour certaines ventes. Il s’agit de:

  • vente unique de locaux commerciaux distincts;
  • vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial;
  • vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux;
  • vente d’un local à l’époux (se) du bailleur, à un descendant ou ascendant du bailleur ou son époux(se).

 

Obligations d’information du propriétaire

Le propriétaire doit informer en priorité le locataire de son intention de vendre, du prix et des conditions prévues pour cette vente.

A quel moment le propriétaire doit-il informer le locataire?

Le bailleur d’un local commercial doit informer son locataire dès le formation du projet de vente. A partir de l’instant où son intention de vendre est établie, il se doit d’informer le locataire.
Il peut le faire par exemple avant le dépôt de l’annonce de vente auprès d’un agent immobilier, avant d’entamer les recherches  d’acquéreurs, etc.
Dans tous les cas, il devra informer le locataire en priorité. Ce dernier doit tenir l’information avant tout autre personne.

Modalités et contenu de l’information

Première notification

L’information du propriétaire est donnée par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut, il procède à la remise en main propre de la lettre contre signature ou récépissé du locataire.
La notification de l’intention de vendre doit obligatoirement faire apparaître les 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du code de commerce : “Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.”
Par ailleurs, la notification doit faire apparaître le prix et les conditions de vente du local. En revanche, elle ne doit pas mentionner les honoraires de négociation immobilière (frais d’agence immobilière ou frais de notaire).
En cas de non respect de ce conditions de forme, la notification du propriétaire est nulle.
A contrario, une notification donnée en conformité des exigences légales vaut offre de vente pour le locataire.

Seconde notification

Si le vendeur décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il a l’obligation d’informer en priorité le locataire de ces nouvelles modalités de vente, et dans les mêmes conditions que lors de la première notification.
De même, le non respect des conditions de forme implique la nullité de la notification.

Délais de réponse du locataire

Le locataire du local commercial qui reçoit une offre de vente de son propriétaire doit signifier son acceptation ou son refus dans un délai précis.
En effet, il dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre de vente pour informer le propriétaire. Sa réponse est notifiée soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise en main propre contre signature ou récépissé du propriétaire.
Si acceptation du locataire, la vente est réalisée. Dans l’hypothèse contraire, le propriétaire est libéré de son obligation, et peut accepter d’autres offres d’achat.

Modèle de lettre de rejet de l’offre de vente par le locataire

Date

Nom et prénom du locataire

Adresse du locataire

Nom et prénom du bailleur

Adresse du bailleur

Objet : Refus de l’offre de vente concernant votre logement

Madame, Monsieur,

Je vous informe que j’accuse bonne réception de l’offre de vente du local commercial/artisanal situé au (adresse complète du local), formulée par (Nom & Prénom du propriétaire), le (date de réception de l’offre de vente).

Cependant, par la présente lettre, je vous informe que je ne souhaite pas donner suite à cette offre de vente selon les modalités qui y figurent.

Néanmoins, si vous souhaitez proposer une offre de vente à des conditions plus avantageuses, je me réserve la possibilité d’exercer mon droit de préemption conformément à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les plus distingués.

Signature du locataire

Réalisation de la vente

  • Le locataire accepte l’offre : la vente se réalise dans un délai de 2 mois à compter de la réception par le bailleur de l’acception du locataire.
  • Le locataire accepte sous condition : dans ce cas, le locataire souhaite recourir à un prêt pour l’acquisition du local. Il doit donc préciser dans sa lettre d’acceptation qu’il doit demander un prêt, et que son engagement définitif dépend de l’octroi de celui-ci. En de pareilles circonstances, la vente se réalise dans un délai de 4 mois à compter de la réception par le propriétaire de l’offre d’achat du locataire.

Bon à savoir : La conclusion de l’acte définitif de vente doit être obligatoirement faite par acte authentique, c’est-à-dire en faisant appel à un notaire.

Le non respect de ces délais, entraîne la caducité de l’acceptation de la proposition de vente.

Sanction du non respect du droit de préemption

Si le propriétaire ne respecte pas le droit de préférence du locataire d’un local commercial ou artisanal, en concluant une promesse synallagmatique de vente avec un tiers sans avoir informé en priorité le locataire, cette promesse de vente est nulle. Autrement dit, elle sera vide d’effets.

Toutefois, il est important de souligner qu’il s’agit d’une nullité relative. Seul le locataire pourra engager une action en nullité contre l’acte de vente devant les tribunaux.

Droit de préemption urbain et droit de préférence du locataire

Le droit de préemption urbain est le privilège dont dispose la commune du lieu de situation du local commercial d’acquérir un bien immobilier le but de procéder à un nouvel aménagement de l’espace urbain. Ce droit concerne les cessions relatives à un local commercial, fonds de commerce, fonds artisanaux, baux commerciaux, terrains.

Ainsi, la mairie peut, lors d’une vente se substituer à tout acquéreur si cette acquisition favorise la mise en oeuvre d’une politique locale de l’habitat.

Le propriétaire peut vérifier si son bien est concerné par ce droit en contactant le service d’urbanisme de la mairie.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Vincent Lihoreau
Invité
Vincent Lihoreau

Bonjour,

Le droit de préemption est-il retroactif aux baux signés avant la loi Pinel ?

SOUSSENS Avocats
Invité
SOUSSENS Avocats

Bonjour, Il y a une petite confusion me semble-t-il dans cet article entre le bail d’habitation et le bail commercial.

Jean-Luc Pellerin
Invité
Jean-Luc Pellerin

Tout est dans le titre:  » droit de préemption ou préférence du locataire »
Il y a une grosse confusion entre les 2 notions.
Un droit de preference est une obligation de presenter le bien au preneur avant la vente
Un droit de préemption permet a son titulaire de se sunstituer a un acquereur
C’est vrai que quand on sort d’HEC on a la grosse tete et que l’on pense tout savoir