Que se passe-t-il en cas de décès du locataire d’un bail commercial 3-6-9 ?

Le décès du locataire d’un bail commercial ne signifie pas l’arrêt du bail

La question du décès du locataire dans le cadre d’un bail commercial de longue durée se pose régulièrement et ne signifie en général pas l’arrêt du bail.

Le régime juridique du bail commercial classique (également appelé bail 3-6-9) a été conçu pour permettre au locataire d’exploiter paisiblement son fonds de commerce.

L’une des conditions d’application de ce régime de faveur à un tel contrat de location est que le locataire soit inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoires des métiers (à noter que cette condition n’étant requise que pour que le locataire puisse se prévaloir du droit au renouvellement du bail à échéance et qu’il est toujours possible par ailleurs de se soumettre volontairement au statut du bail commercial).

Dans la majeure partie des cas, le locataire est une société commerciale, de fait inscrite au registre des commerce et des sociétés. Mais il est tout à fait possible que le locataire soit un entrepreneur individuel, ayant choisi de devenir auto-entrepreneur ou exploitant personne physique.

Dès lors, et compte tenu de la longue durée d’un bail commercial, se posera la problématique du sort du bail commercial en cas de décès du locataire.

La poursuite du bail commercial en cas de décès du locataire

Il faut savoir que dans un tel cas, et à moins que le bail commercial prévoit des conditions particulières, le contrat n’est pas résilié : il se poursuit auprès des héritiers du locataire. Ce sont en effet les dispositions de l’article 1742 du Code civil qui s’appliquent et en vertu desquelles “le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur”.

Choix offerts aux héritiers

Hériter d’un bail commercial peut s’avérer encombrant pour les héritiers, en particulier s’ils ne respectent pas la condition d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, pour une activité correspondant à la destination des lieux loués au titre du bail commercial. En effet, ils devront continuer à payer le loyer au titre du contrat de location alors même qu’ils ne pourraient potentiellement pas exercer l’activité de l’ancien locataire dans les locaux.

Dès lors plusieurs choix s’offrent à eux :

– Ils ont la possibilité de résilier le bail commercial à tout moment (sans attendre la survenance du terme d’une période triennale) en respectant toutefois un préavis de 6 mois afin de permettre au bailleur de trouver un nouveau locataire. Cela veut dire qu’ils devront à minima payer 6 mois de loyer.

– Ils peuvent céder leur droit au bail, avec l’accord du bailleur (sauf si le contrat de bail prévoit expressément qu’un tel accord n’est pas requis, ce qui est rare).

– Ils peuvent aussi trouver un repreneur, avec ici aussi l’accord du bailleurs, et se le substituer gratuitement, s’ils estiment que leur droit au bail n’a pas de valeur marchande.

– Ils peuvent enfin céder le fonds de commerce de l’ancien locataire : dans ce cas, contrairement au régime des cessions de droit au bail, l’accord du bailleur ne pourra en principe pas être refusé et le bail commercial sera automatiquement transmis avec le fonds de commerce.

Cette dernière solution est bien entendu la plus avantageuse pour les locataires. En effet, si l’activité commerciale exercée dans les locaux connaissait un certain succès, alors le fonds de commerce a une valeur marchande qu’il serait regrettable de ne pas monétiser par une cession.