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Peut-on annuler un bail de location après signature ?

Peut-on annuler un bail de location après signature ?

Une fois le bail signé, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation pour les parties au contrat. De ce fait, la signature engage les parties de manière irrémédiable.

Toutefois, deux possibilités s’offrent à elles :

  • La résiliation du contrat de location ;
  • L’annulation du contrat de location.

Dans les deux cas, propriétaire et locataire doivent respecter les règles légales encadrant ces actions.

Comment résilier le bail de location après signature ?

Si la loi ne prévoit aucun délai de rétraction après la signature d’un bail de location, les parties peuvent tout de même résilier le bail de location. En revanche, le bailleur et le locataire ne sont pas soumis aux mêmes conditions et aux mêmes délais pour que le congé donné soit considéré comme valable.

Par ailleurs, tandis que le locataire peut donner congé au bailleur à tout moment et sans avoir à justifier sa décision tant qu’il respecte le préavis légal, le bailleur lui ne peut donner congé au locataire que pour des motifs précis et ne peut pas résilier le contrat de location avant la fin du bail.

La résiliation du bail de location après signature par le propriétaire

Le bailleur ne peut résilier le bail après signature qu’en donnant congé au locataire. Il existe trois cas dans lesquels il est possible de donner congé :

Motifs de résiliation du bail par le propriétaire

1. Le congé pour vendre : Ici, le propriétaire peut résilier un bail d’habitation pour vendre le logement. Dans cette situation, la lettre de congé doit indiquer explicitement sa volonté de vendre le logement, accompagnée de son prix et des conditions de vente. Le congé transmis au locataire vaut offre de vente et lui permet de bénéficier d’un droit de préemption. Ce droit implique que le propriétaire souhaitant vendre le logement doit faire une proposition prioritairement au locataire. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour répondre. En l’absence de réponse, l’option d’achat par le locataire est écartée.

À noter : Si le propriétaire effectue une offre plus avantageuse auprès d’un tiers (baisse de prix par exemple), il devra transmettre cette offre au locataire qui dispose d’un mois pour remplacer l’acquéreur (y compris s’il a déjà quitté le logement).

2. Le congé pour reprise : Il s’agit de la situation dans laquelle le propriétaire donne congé au locataire pour s’installer lui-même ou installer l’un de ses parents proches à titre de résidence principale dans le logement. Les proches parents sont limités à ses propres ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ou aux ascendants/descendants du conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an.

3. Le congé pour motif légitime et sérieux : Le propriétaire peut donner congé au locataire si le locataire ne respecte pas les obligations qui lui incombent. Les principaux manquements du locataire correspondent notamment à des impayés de loyer répétés ou à des troubles de voisinage.

Le préavis à respecter pour ces congés est de six mois pour les locations vides. Dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis pour donner congé est réduit à 3 mois.

Par ailleurs, le congé doit être donné par :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Acte d’huissier ;
  • Lettre remise en main propre contre signature ou émargement.

Le délai de préavis commence à courir à la date de réception effective de la lettre par le locataire.

Attention: Le délai de préavis doit être calculé de sorte que son dernier jour corresponde à la date de fin du bail.
À noter : Il existe des locataires protégés de tels congés. Ainsi, si le locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures aux seuils fixés ou s’il a fiscalement à sa charge une personne de plus de 65 ans disposant de faibles ressources, il est impossible de lui donner congé sauf exception.

La résiliation du bail de location après signature par le locataire

Le préavis pour résilier un bail de location après signature

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dès lors qu’il respecte les délais de préavis imposés par la loi.

De manière générale, le locataire doit respecter un préavis de 3 mois lorsque le logement est loué vide. En revanche, il bénéficie d’un préavis d’un mois lorsqu’il s’agit d’une location meublée (y compris pour le préavis pour un bail de location étudiante de 9 mois).

Néanmoins, il existe des cas exceptionnels dans lesquels le délai de préavis du locataire est réduit à un mois.

Ainsi, lorsque le logement se situe en zone tendue, le préavis est réduit à un mois.

À noter : Le décret n°2015-1284 du 13 octobre 2015 fixe la liste des communes se situant en zone tendue.

Si le logement ne se situe pas en zone tendue, le préavis est également réduit à un mois dans les situations suivantes :

Cas exceptionnels de réduction du préavis à 1 mois pour le locataire

Donner son congé pour résilier un bail de location après signature

Afin de quitter son logement, le locataire doit transmettre une lettre au propriétaire sous trois modalités au choix :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
  • Acte d’huissier ;
  • Remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Également, la lettre doit impérativement mentionner la date de prise d’effet du congé et, lorsque le préavis est réduit pour un cas exceptionnel, le motif particulier invoqué.

Attention : Si aucun motif de congé n’est précisé dans la lettre, un préavis de trois mois s’applique automatiquement.

Le paiement du loyer pendant la période de préavis

Qu’il habite ou non le logement, le locataire devra payer le loyer et les charges pendant toute la période du préavis.

Il est possible de trouver un accord avec le propriétaire si ce dernier a trouvé un nouveau locataire pour occuper son logement ou s’il exécute de lourds travaux de rénovation.

Toutefois, les impôts locaux liés à la période d’occupation sont dus (à titre d’exemple, la taxe d’habitation est déterminée en fonction de l’occupation au 1er janvier).

Comment obtenir l’annulation d’un bail de location après signature ?

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il s’agit d’employer la voie judiciaire. En effet, il faudra alors saisir le juge qui sera seul à pouvoir annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et des loyers déjà payés, le cas échéant.

Les différents motifs d’annulation du bail de location déjà signé

Il existe plusieurs motifs pouvant amener à l’annulation d’un bail déjà signé, c’est notamment le cas lorsque :

  • Le signataire du bail n’était pas compétent pour le faire ;
  • De fausses déclarations sont relevées dans le bail ;
  • Des vices cachés sont découverts ;
  • Une clause interdite a été insérée dans le contrat de location.

Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire :

Dans certains cas, la personne qui a signé le bail n’avait pas la compétence pour le faire.

Par exemple, une personne mineure non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. En conséquence, si une personne concernée par les situations précitées signe un contrat de location, ce dernier pourra être annulé pour incompétence du signataire.

De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sous tutelle sans l’accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

Annuler un bail en raison de fausses déclarations :

Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations.

Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De la même manière, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant.

Attention : Le locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

Annuler un bail pour vice caché :

Enfin, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :

  • Le vice devait être caché (non détectable) au moment de la signature du bail ;
  • Il faut que le vice caché soit d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu ;
  • Il faut que le vice ait existé au moment de la conclusion du contrat de bail.

À titre d’exemple, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

L’insertion d’une clause interdite dans le bail de location :

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail d’habitation. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge.

L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme par exemple :

  • Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;
  • Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;
  • Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;
  • Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.

Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge.

À noter : Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

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FAQ

Peut-on se rétracter après avoir signé un bail d'habitation ?

Non ! Aucun délai de rétractation n'est prévu suite à la signature d'un bail d'habitation. Les seules solutions possibles pour sortir de cette relation contractuelle sont la résiliation ou l'annulation du bail conclu.

Comment annuler un bail de location signé ?

Le contrat de location peut parfois être annulé. Toutefois, cette solution n'est envisageable que dans des cas bien spécifiques. De plus, l'annulation passe nécessairement par la voie judiciaire, le juge étant seul à pouvoir déclarer la nullité du contrat.

Comment se retirer d'un bail de location signé à deux ?

Même lorsqu'il a signé le bail avec une autre personne (également locataire), le locataire peut délivrer son congé au bailleur. Il doit alors respecter les règles de forme et de fond relatives à la lettre de congé, ainsi que les délais de préavis impartis. Ce préavis subsiste même en présence d'un locataire restant dans le bail.

Lettre de résiliation de bailLettre de résiliation de bail

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 21/11/2020

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BOULEVARD EMILE ZOLA
BOULEVARD EMILE ZOLA
décembre 20, 2018 9:33

Bonjour,
Je ne sais pas où vous avez vu qu’on peut obtenir la nullité du bail dans son entier en cas de clauses prévues par l’article 4, avant déménagement… Avez-vous une jurisprudence à sourcer ?
Merci

Feriet Jean Marc
Feriet Jean Marc
avril 19, 2019 9:19

moi j’ai conclu un bail pour un F2 à Valescure, 1205 Allée des Golf à St Rapahel, la bailleuse (Ville) s’est soudain rétractée alors que nous avions déjà donné notre congé dans l’appartement que nous occupions. Le bail avait été réalisé entre Elisabeth, la bailleuse et nous. 5 jours avant de rentrer dans les lieux et donc 1 semaine après avoir signé le bail, elle a voulu revenir sur toutes les clauses convenues. J’hésite à lui mettre mon avocat sur le dos. Elle me devrait quelques dédommagements. NE FAITES JAMAIS CONFIANCE à des particulier qui vous loue lorsque vous voyez… Lire la suite »

Aria
Aria
mars 26, 2020 4:48

Ce n’est pas juste ! après signature du bail de l’endroit où j’habite, la proprietaire avait fait reperer la toiture sans qu’une infiltration d’eau ait ete mentionnee à cet endroit, (sinon j’aurais hésité avant de m’engager) et les ABF ont fait supprimer un velux qui eclairait l’escalier, or le logement est très sombre et ce velux était vraiment nécessaire. Apres signature j’ai refait une visite pour préparer mon demenagement et me sui retrouvee devant un trou des ardoises apparentes et un étage plongé dans la quasi obscurité comme si on avait fermé les volets. N’yant nulel part où aller et… Lire la suite »

Sophie
Sophie
juillet 28, 2020 5:27

Bonjour, Je viens de signer un Bail en meublé au 1 juillet 2020. Pendant les 10 jours de délais pour détection de problèmes en tout genre, je déclare au propriétaire que son canapé lit est cassé. Lui demande de le changer, il me réponds que NON je n’ai qu’à acheter à mes frais un couchage. Si je loue un bien meublé c’est justement pour éviter des frais sup…Le propriétaire depuis un mois fait le canard et m’ignore…malgré mes courrier légaux en AR. Que dois-je faire continuer à dormir par terre ce que je suis obliger de faire jusqu’à présent.. j’espère… Lire la suite »

devorest
devorest
août 12, 2020 3:05

j ai signé un bail avec des futurs locataires qui ne veulent pas que j »encaisse la caution donner par un membre de la famille car a l’entre dans les lieux elle n’a pas assez d »argent.que dois je faire?

Elo
Elo
septembre 3, 2020 1:19

Bonjour, ma sœur vient de signer un contrat d’apprentissage, cela représente-il « un nouvel emploi » ?
Je vous remercie,

Bescol
Bescol
septembre 10, 2020 2:22

Concernant un logement loué reçu en héritage en indivision peut-on donner congé au locataire avant la fin du bail ? dans l’hypothèse où l’un des tenants de l’indivision voudrait le racheter aux autres ? merci

Mbala Sylvie
Mbala Sylvie
septembre 27, 2020 2:15

bonjour ,

ya une semaine que j’ai signé un bail ,l’état des lieux aura lieu le 1er Octobre, je suis actuellement à l’ étranger, je voudrais annuler le bail et récupérer le logement pour des raisons familiales m’obligeant de retourner vivre sur place,

Puis-je annuler le bail ?

Merci pour vos reponses.

Sadiah
Éditeur
Sadiah
novembre 16, 2020 8:28
Reply to  Mbala Sylvie

Bonjour,

Vous ne pourrez pas annuler le bail.
Toutefois, vous pouvez résilier le contrat en délivrant congé au propriétaire en respectant le préavis imposé par la loi.
Vous pouvez également tenter de trouver un arrangement amiable avec le bailleur afin qu’il vous accorde un délai de préavis réduit.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Ykb
Ykb
mars 2, 2021 1:39

Bonjour, J’ai signé un bail pour un studio. Lors de l’état des lieux j’ai constaté beaucoup de défauts…mur entièrement couvert de moisissure, rouille, verrous cassés, boîte aux lettres cassée, fumeurs de joints à la fenêtre en face (l’odeur entre), fils électriques à nu dans la salle de bain et la pièce principale. Suite à un dégât des eaux : sols gonflés, poutres et plinthes gondolées. Ces détails étaient non visibles lors de la visite avec l’agent immobilier car appartement peu lumineux et pas d’électricité au moment de la visite. Que puis je faire à part trouver un autre appartement et… Lire la suite »