Peut-on annuler un bail de location après signature ?

Peut-on annuler un bail de location après signature ?

Une fois le bail signé, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation : la signature engage les parties de manière irrémédiable. Il existe toutefois une possibilité de faire un préavis location meublée ou d’en demander l’annulation.

Résilier le bail de location après signature

Si la loi ne prévoit aucun délai de rétraction après la signature d’un bail de location, la seule solution est de résilier le bail de location. Pour cela, il faut mettre en évidence les démarches à faire en tant que propriétaire et en tant que locataire.

Résilier le bail de location après signature en tant que propriétaire

 Le bailleur ne peut résilier le bail après signature qu’en donnant congé au locataire. Il existe trois cas dans lesquels il est possible de donner congé :

  • Le congé de reprise ou d’habitation. Dans ce cas, le propriétaire donne congé au locataire pour s’installer lui-même ou un de ses proches parents à titre de résidence principale dans le logement. Les proches parents sont limités aux ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ou les ascendants/descendants du conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an.
  • Le congé pour vendre. Ici, le propriétaire peut résilier un bail d’habitation pour vendre le logement. Dans cette situation, le congé doit indiquer explicitement sa volonté de vendre le logement, accompagné de son prix et des conditions de vente. Le congé transmis au locataire vaut offre de vente et lui permet de bénéficier d’un droit de préemption, comme dans le du droit du locataire en cas de vente du logement en cours de bail : le propriétaire souhaitant vendre le logement doit faire une proposition prioritairement au locataire. Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour répondre. En l’absence de réponse, l’option d’achat par le locataire est écartée. Par ailleurs, si le propriétaire effectue une offre plus avantageuse auprès d’un tiers (baisse de prix par exemple), il devra transmettre cette offre au locataire qui dispose d’un mois pour remplacer l’acquéreur (y compris s’il a déjà quitté le logement).
  • Le congé pour motif légitime et sérieux si le locataire ne respecte pas les obligations qui lui incombent.

Le préavis pour ces congés est de six mois. Dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis pour donner congé est réduit à 3 mois. En outre, il existe des locataires protégés de tels congés. Ainsi, si le locataire a plus de 65 ans ou si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources, il est impossible de lui donner congé.

Résilier le bail de location après signature en tant que locataire

 En tant que locataire, la seule manière de résilier le bail de location après signature est de donner congé.

Le préavis pour résilier un bail de location après signature

Si le logement se situe en zone tendue, le préavis aura un délai d’un mois. Le décret n°2015-1284 du 13 octobre 2015 fixe la liste des communes se situant en zone tendue.

Si le logement ne se situe pas en zone tendue, le préavis est généralement de trois mois. Il existe toutefois des situations dans lesquelles un préavis d’un mois peut s’appliquer :

  • Le locataire perçoit le RSA ou l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
  • Raison de santé justifiant un changement de domicile ;
  • Obtention d’un premier emploi ;
  • Perte d’emploi (licenciement, rupture conventionnelle ou fin de CDD) ;
  • Perte d’emploi et nouvel emploi interviennent au cours du même bail ;
  • Mutation professionnelle ;
  • Attribution d’un logement social.

Par ailleurs, s’il s’agit d’un logement meublé, le préavis est également réduit à un mois (y compris pour un préavis pour un bail de location étudiante de 9 mois par exemple).

Donner son congé pour résilier un bail de location après signature

Afin de quitter son logement, le locataire doit transmettre une lettre au propriétaire sous trois modalités : lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), acte d’huissier, remise en mains propres contre récépissé. Il faut y mentionner la date de prise d’effet du congé et le motif de celui-ci. Si aucun motif de congé n’est précisé, un préavis de trois mois s’applique automatiquement.

Le paiement du loyer pendant la période de préavis

Qu’il habite ou non le logement, le locataire devra payer le loyer et les charges pendant toute la période du préavis. Il est possible de trouver un accord avec le propriétaire si ce dernier a trouvé un nouveau locataire pour occuper son logement ou s’il exécute de lourds travaux de rénovation. Il faut noter que les impôts locaux liés à la période d’occupation sont dus (à titre d’exemple, la taxe d’habitation est déterminée en fonction de l’occupation au 1er janvier).

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il convient de saisir le juge qui pourra annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et, éventuellement, des loyers.

Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire

 Dans certains cas, la personne qui a signé le bail n’avait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

Annuler un bail en raison de fausses déclarations

Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations. Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De la même manière, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant.

Toutefois, il convient de souligner qu’un locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

Annuler un bail pour vice caché

En outre, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :

  • Il faut que le vice caché ne soit pas détectable au moment de la signature du bail ;
  • Il faut que le vice caché soit d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu ;
  • Il faut que le vice ait existé au moment de la conclusion du contrat de bail.

À titre d’exemple, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

Obtenir la nullité du bail

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de logement. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge. L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme :

  • Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;
  • Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;
  • Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;
  • Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.

Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge. Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

Cet article vous a-t-il été utile ?