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La résiliation du bail commercial pour cessation d’activité
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Il est impropre de dire que l’on « résilie son bail pour cessation d’activité », en effet la résiliation du bail et la cessation d’activité sont deux notions différentes. Leur point commun ? Elles peuvent toutes les deux mettre un terme au bail commercial.
Définitions
La résiliation du bail consiste à mettre fin à un contrat de bail commercial, qui est généralement d’une durée de 9 ans. Les possibles moyens de résilier son bail commercial sont les suivants :
- A la fin du terme initial, qui se termine la plupart du temps, 9 ans après la conclusion du contrat de bail.
- À la fin de chaque période triennale (période de trois ans), le locataire peut demander à résilier le bail sans motif particulier, on appelle cela un congé triennal.
- Par l’effet de clauses prévoyant que le locataire pourra donner congé à des échéances particulières, et autres que celles prévues par la loi (annuelles au lieu de triennales par exemple)
- Par l’effet de clauses résolutoires (mettant fin au bail), par exemple, en cas de défaut de paiement du loyer
- Par consensualisme (un commun accord entre le bailleur et le preneur) de mettre fin au bail.
- À chaque fin de trimestre en cas de tacite prolongation (un bail peut être prolongé au-delà de son terme initial, si ni le bailleur ni le locataire, ne manifestent l’envie d’y mettre fin, c’est la tacite prolongation)
- Enfin en cas de conflit, une résolution judiciaire peut être effectuée pour mettre un terme au bail
D’autre part, le locataire peut résilier le bail à tout moment en cas de départ à la retraite ou en cas d’invalidité, dès lors qu’il respecte un délai de congé et de préavis. Le bailleur peut aussi résilier le bail s’il désire construire, reconstruire l’immeuble existant, le modifier, le rénover ou exécuter des travaux de restauration immobilière, dès lors qu’il respecte le délai de congé et de préavis.
La cessation d’activité comme par exemple la cessation d’activité d’une SAS ou la cessation d’activité d’une SARL désigne l’arrêt de l’activité d’une entreprise pour une raison volontaire ou involontaire.
Plusieurs motifs peuvent entrainer une cessation d’activité, cependant aucune raison n’est à fournir pour justifier une cessation d’activité. On distingue deux grands types de cessation d’activité :
- La cessation d’activité dite « simple » : Son origine peut être diverse et variée, elle concerne les entreprises financièrement saines ; départ à la retraite du commerçant, changement d’activité, promotion, stage de reconversion…
- La cessation d’activité dite « économique » : Son origine est purement financière et forcée, elle est engendrée par un motif économique grave, l’entreprise ne peut plus faire face financièrement et ne peut donc continuer son activité. Elle est plus communément appelée Dépôt de Bilan.
Toutes ces formes de cessation d’activité peuvent mettre un terme au bail commercial du locataire, mais pas obligatoirement.
Bon à savoir : Le locataire peut faire recours dans certains cas à une sous-location du bail commercial.
La cessation d’activité peut également être temporaire, c’est ce qu’on appelle une mise en sommeil.
Quelles sont les formalités liées à une résiliation d’un bail commercial ?
Il est tout d’abord nécessaire de précéder à un préavis pour mettre fin au bail commercial. Différentes formalités accompagnent le préavis (le fait de donner congé au bailleur) :
- Celui-ci peut être fait par acte d’huissier ou par lettre recommandé, avec avis d’accusé de réception s’il est fait dans le cadre de la fin d’une période triennale.
- Celui-ci doit être obligatoirement fait par acte d’huissier s’il concerne le terme d’un bail ou un bail tacitement prolongé.
- Quant au bailleur, il ne peut notifier son congé au locataire que par acte d’huissier.
Le préavis fixé en matière de bail commercial est de 6 mois avant le terme quelle que soit la situation (triennal, tacitement reconduit, ou terme initial). Les parties peuvent aussi prévoir un délai plus long de préavis.
Un locataire donnant congé à son propriétaire ne peut être en droit de demander des indemnités d’éviction.
Quelles est la procédure d’une cessation d’activité pour mettre un terme à son bail ?
Pour rappel, le locataire peut demander à mettre un terme à son bail commercial dans les cas suivants :
- un stage de conversion ou de promotion
- suite à une décision de départ à la retraire
- suite à un dépôt de bilan.
Stage de conversion ou de promotion
Un stage de conversion ou de promotion peut engendrer et contraindre le commerçant à quitter son local. En effet cette formation peut pousser le locataire à changer son activité ou tout simplement à la transformer radicalement. Ainsi il se trouvera dans l’obligation de changer de lieu pour initier son activité dans un lieu correspondant à ses nouveaux besoins. S’il effectue ce changement, il ne pourra demander ou être éligible à une indemnité d’éviction. Ce changement interviendra de plein droit, et ce dernier devra bien entendu respecter le délai de préavis de 3 mois.
Décision de départ à la retraite
Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée, peut donner congé à tout moment pendant le cours du bail sans attendre l’expiration d’une période triennale. Son congé devra tout de même être délivré par acte d’huissier et moyennant un délai de préavis de 6 mois.
Cette possibilité est ouverte non seulement à l’entrepreneur individuel mais aussi à l’associé unique d’une EURL ou au gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL titulaire d’un bail commercial.
Dépôt de bilan
Dans le cas où une entreprise dépose le bilan et se trouve placée en redressement ou en liquidation judiciaire, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire désigné par le tribunal peuvent mettre fin au bail en cours de manière anticipée. La rupture anticipée du bail est également possible lorsque l’entreprise fait l’objet d’une simple procédure de sauvegarde.
Remarque : hors d’une procédure collective, la cessation d’activité n’a pas pour effet (sauf clause contraire) de mettre fin de plein droit au bail. De même, le simple fait pour un commerçant, exerçant en entreprise individuelle, de se faire volontairement radier du registre du commerce et des sociétés ne le libère pas automatiquement de son bail.
Il est donc important de bien comprendre qu’une cessation d’activité n’entraine pas forcément la fin du bail ! Dans ces cas il est peut-être judicieux de mettre fin au bail par le biais de la résiliation.
Quelles peuvent être les avantages ou inconvénients de la cessation d’activité et de la résiliation de bail ?
La résiliation du bail commercial met fin à votre relation avec votre propriétaire. Par conséquent, vous n’aurez plus les moyens d’exercer votre activité commerciale. Mais vous restez propriétaire du stock, des matériels, … et des dettes, qu’il vous faut régler !
Si vous pensez pouvoir régler toutes vos dettes en vendant votre actif vous-même, c’est sans doute préférable au dépôt de bilan. Vous vous évitez de très désagréables moments (procédure très longue et difficile, avec différents jugements…). Au passage, il est probable que vous tirerez plus d’argent de vos actifs que ne le fera le liquidateur judiciaire. Mais s’il vous reste des dettes une fois tout vendu, elles seront à votre charge… En effet se sera directement votre patrimoine personnel qui pourra être attaqué pour rembourser vos créanciers.
En revanche à partir de la décision du tribunal de la cessation d’activité pour dépôt de bilan, vous n’êtes plus maître de votre entreprise, c’est l’administrateur (ou liquidateur judiciaire) qui le devient.
En principe, vous n’avez plus le droit de vendre tout ce qui est rattaché à votre fonds de commerce. Le liquidateur se met en contact avec vous, et organise la vente de votre entreprise (en général, il vous demande beaucoup de démarches administratives), l’administrateur récupèrera alors tout l’argent qu’il pourra (encaisse vos clients, vend les possessions de l’entreprises, etc..). L’administrateur fait appel à un commissaire-priseur qui mettra en vente aux enchères tout ce que l’entreprise possède, avec l’argent récupérée, le liquidateur judiciaire règlera vos dettes selon un ordre de priorité défini par la loi. Vos salariés sont parmi les premiers servis, de même que les services des impôts, vos fournisseurs arrivent en bas de liste. Au terme du délai fixé par le tribunal, l’administrateur fait un rapport au juge (vous êtes convoqué à l’audience). Le juge prononce la fin de la liquidation. Toutes vos dettes qui n’ont pas été payées sont éteintes, vos créanciers impayés ne pourront jamais être remboursés et ne pourront pas non plus se retourner contre vous.
Néanmoins, dans certains cas il sera possible aux créanciers de se retourner contre vous, malgré la mise en place d’une procédure de cessation d’activité pour dépôt de bilan. En effet le juge pourra apprécier en fonction de votre situation (statut juridique de l’entreprise, existence ou non de fraude ou faute de gestion de votre part, …) si vos dettes professionnelles doivent être payées par vous à titre personnel. Dans ce cas, vous continuez à les devoir sur votre patrimoine propre. Enfin il vous est possible de faire une choix « mixte » entre les deux solutions, vous pouvez procéder à une résiliation de bail commercial, puis d’effectuer une liquidation judiciaire.
Cependant si cette solution peut sembler idéale dans les faits, elle peut être assez dangereuse dans la pratique. Le juge peut interpréter cette façon de faire comme une tentative de fraude sur dépôt de bilan. En remboursant en premier vos propriétaires sur d’autres créanciers légalement prioritaires à lui, vous pouvez passer dans l’illégalité, dans ce cas-là, le juge ne cherchera pas à protéger votre patrimoine professionnel pour éponger les dettes de l’entreprise.
Le mieux reste donc de cesser son activité puis de résilier le bail. Cette solution semble la plus pertinente et la plus transparente. Elle pourra s’organiser automatiquement avec l’aide du juge en cas de dépôt de bilan, ou vous permettre de mettre fin au bail commercial dans les conditions prévues par votre contrat de location dans les autres cas, vous agirez donc en toute légalité. Il est a fortiori préférable de cesser son activité à l’occasion de la fin d’une période triennal, au terme de votre contrat de bail, en cas de retraite ou d’invalidité. Si vous êtes pressé vous pouvez aussi essayer de résilier votre bail de manière anticipée, si votre contrat de location possède une clause résolutoire, ou si vous arrivez à trouver un accord avec votre propriétaire.
Résilier son bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour, Est il possible d’inclure dans le bail commercial et/ou dérogatoire une clause de force majeur ? Cette clause de force majeure permettrait au Preneur de ne pas exécuter ses obligations sans que cela puisse lui être reproché. Le bail pourrait par exemple être résilié avant son terme en faisant jouer cette clause. Cela permettrait de se désengager facilement en cas de pandémie / coronavirus , guerre, coup d’état, catastrophe naturelle… Aussi , le préavis fixé en matière de bail commercial est de 6 mois avant le terme. Pour un bail dérogatoire, le prévis peut-il être inférieur ? ( 3… Lire la suite »
Bonjour, La clause de force majeure ne permet de résilier le bail commercial qu’en cas de destruction des locaux ne permettant plus au preneur d’en jouir correctement, sans que l’état des locaux ne lui soit imputable. En principe, une telle clause ne peut être utilisée pour permettre au preneur de résilier le bail lorsque les locaux ne sont pas impactés. Quant au bail dérogatoire, du fait de sa très courte durée et de l’absence de droit au renouvellement, le bailleur et le preneur ne peuvent mettre fin au bail avant l’arrivée de son terme. S’il quitte les locaux avant la… Lire la suite »
Bonjour,
Quelles sont les solutions pour un micro-entrepreneur qui possède à bail commercial dont le 3 6 9 est terminé mais qui ne peut plus payer son loyer commercial à cause du Covid 19?
Cessation d’ activité? Celle ci va t elle permettre de rendre les clefs du local plus tot que dans les 6mois?
Merci d’avance.
Cordialement,
Bonjour,
Ma compagne est dans la même situation.
Avez vous eu une réponse à votre question.
merci
Bonjour, avez-vous trouvé des solutions ?
Cordialement,
Bonjour,
Les modalités de fin de contrat en période de COVID sont renégociables par les parties, le preneur du bail commercial pouvant invoquer la force majeure. Le preneur peut notamment demander un abandon des loyers au bailleur, un étalement, ou encore des délais de paiement.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
je suis en sas pour une activité de salon de thé.
depuis mars je suis obligée de fermer, confinement oblige, et je ne peux plus payer les loyers de mon local.
<puis je arrêter mon activité et clore mon registre de commerce très vite?
la banque de mon propriétaire lui refuse le report de ses échéances concernant ce local, donc il me refuse également le report de mes loyers.
je préfère donc tout arrêter avant d'avoir plus de dettes.
Comment dois je faire pour me libérer au plus vite de ma sas.
Merci beaucoup
Bonjour
Pour arrêter un bail hors période triennale en faisant valoir le motif retraite
Cela signifie quoi?
Demande de retraite mais continuant son activité
Ou il faut en même temps arrêter son activité ?
Cordialement
Alain caron
Bonjour,
A la fin de chaque période triennale, il peut être mis fin au bail sans justifier d’un motif particulier.
En cas de départ à la retraite, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un délai de congés et de préavis. On parle alors de cessation d’activité simple. Cette cessation d’activité peut mettre fin au bail mais ce n’est pas une obligation, toutefois elle entraine un arrêt de l’activité.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Ma société a été liquidé et radiée fin février 2020 (sans dépôt de bilan). Je souhaite résilier le bail de location d’un box qui est au nom de cette société radiée, et que je ne peux plus payer. Ai-je le droit de résilier avant l’échéance annuelle en septembre 2021 sachant que la société locataire a déjà été radiée ? Merci Cordialement Jessica
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je suis locataire d’un bail commercial depuis 13 ans , je ne m’en sort pu , j’ai un très gros loyer , et je n’arrive pu à me sortir un salaire , mon bail commercial fini en 2024 , j’ai peut être une proposition d’embauche dans la fonction public ai je le droit de faire une cessation de bail avant son terme pour que je puisse faire ma reconversion ? Merci
Bonjour, En dehors de la résiliation triennale, les parties peuvent convenir à tout moment d’une résiliation anticipée amiable du bail. En règle générale, cette dernière fait l’objet d’une négociation. Le propriétaire subordonne généralement son autorisation au versement d’une indemnité par le locataire ou l’abandon de son dépôt de garantie (souvent en pratique équivalent à six mois de loyer). La résiliation amiable du bail doit être notifiée par acte d’huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, à savoir ceux qui bénéficient d’un nantissement ou d’un privilège. Ils disposent d’un mois à compter de la notification pour éventuellement solliciter de… Lire la suite »
Bonjour, Mon institut de beauté (entreprise individuelle) se porte bien. Je suis dans un local depuis presque 8 ans dont le bail commercial se termine fin 2023,ce local est insalubre, les murs pourrissent, j’ai des infiltrations, je n’arrive plus à maintenir le niveau d’hygiène attendu pour cette activité. Mon propriétaire ne veut rien entendre, il considère que c’est à moi de faire les travaux et d’installer une VMC. Il ne veut pas de résiliation du bail à l’amiable. Je voudrais savoir comment faire pour partir avant la fin de mon bail. Je vous remercie par avance pour votre aide, je… Lire la suite »
Bonjour,
Si le propriétaire refuse la résiliation à l’amiable, alors 2 solutions s’offrent à vous :
– demander la résolution judiciaire du bail auprès du tribunal judiciaire du lieu dans lequel est situé le local ;
– attendre la fin de la période triennale.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe Legalplace
Bonjour, J’ai résilier mon bail commercial dans les délais (6 mois) mais je souhaite prolonger ce délai de 2 mois. Est-ce possible ?
Bonjour,
Le préavis à respecter est de 6 mois, il n’est généralement pas possible de rallonger ce délai de 2 mois, hormis en cas d’accord avec votre bailleur.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPLace
Bonjour,
j’ai une entreprise individuelle dont je souhaite cesser l’activité car j’ai plus les moyens financiers. je souhaite résilier mon bail commercial, le préavis est de 6 mois y’a t-il un moyen pour réduire ce délai pour des raisons financières ?
merci de vos réponses
Bonjour,
Le délai de préavis de 6 mois est obligatoire et ne peut être réduit dans le cadre d’une résiliation du bail professionnel par le locataire.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour j ‘ai deux fond de commerce qui m appartienne le premier est une boulangerie avec un fournil équipé le deuxieme fond est une boulangerie froide auquel il n ‘y a pas de production tout se fait au premier magasin dans le premier magasin le bail se termine le 31 aout 2022 et le bail dans le deuxième a été signé en avril 2022 (3-6-9) ma question est que si je décide de ne pas renouveler le bail du premier magasin puis je résilier mon bail du deuxieme magasin vu que je n ai plus de local production merci bonne… Lire la suite »
Bonjour, oui il est possible pour vous de négocier les deux baux séparément vu qu’ils sont séparés et peuvent être indépendants. Autrement dit, vous pouvez en garder un et laisser l’autre. Cependant, il appartiendra au bailleur de décider s’il souhaite séparément les beaux et les confier à différentes personnes.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Actuellement, ma société est en liquidation (émeutes du mois de juillet 2023) mon bail commercial à été résilié par le liquidateur judiciaire le 23 novembre 2023,
Or, suite à cette résiliation, le bailleur impose le paiement des loyers postérieur à la rupture de ce contrat de location, par acte d’huissier par rapport à la caution solidaire annexant ce bail,
A il le droit d’imposer le paiement des loyers sur une période de 9 ans, après résiliation du bail?
Rien n’est précisé
Cela m’a énormément choqué
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Suite a la liquidation d un bar restaurant le mandaire a rompu le bail il y a 4 mois
Le proprietaire ayant recupere son bien a refuse qu une vente au enchere soit realise dans son local
Actuellement 4 mois apres le materiel est toujours a l interieur du local
Un nouveau locataire peut il en disposer
Bonjour, En principe, lorsque le mandataire rompt le bail dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, le propriétaire du local récupère son bien libre de toute occupation. Cependant, le propriétaire du local ne devient pas automatiquement propriétaire du matériel laissé sur place. Ce matériel reste la propriété de la société en liquidation ou de ses créanciers jusqu’à ce qu’il soit vendu ou que les droits soient autrement réglés. Le matériel appartenant à l’entreprise en liquidation doit être géré par le mandataire liquidateur. Ce dernier est responsable de la vente des actifs de l’entreprise pour rembourser les créanciers. Le matériel… Lire la suite »
bonjour, merci de votre réponse
le mandaitaire aprés avoir résilié le bail suite à la liquidition dispose t il d un delai pour liberer le local du materiel de la societé
le bailleur peut il refuser que la vente aux enchéres du materiel ai lieu dans ces locaux aprés la résiliation du bail par le mandataire