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La fiscalité de la SCI
Dernière mise à jour le 09/10/2025
- Quelle est la différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
- Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ?
- Quand et pourquoi choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) ?
- SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime fiscal vous convient le mieux ?
- Une SCI peut-elle être soumise à la TVA ?
- Quelle fiscalité s’applique lors de la dissolution d’une SCI ?
- Comment changer de régime fiscal en SCI ?
- Simulation simplifiée IR vs IS
- À retenir
- FAQ
Au moment de créer une SCI, vous devez choisir son mode d’imposition. Ce choix aura un impact direct sur vos impôts et sur la rentabilité de votre projet immobilier.
Deux régimes sont possibles :
- L’impôt sur le revenu (IR) : régime par défaut, où les bénéfices sont répartis entre les associés et imposés sur leur déclaration personnelle.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : régime optionnel et irrévocable, où la SCI paie elle-même l’impôt à un taux fixe de 25 %.
📋 L’essentiel à retenir :
- Le choix du régime fiscal (IR ou IS) détermine la manière dont vos bénéfices et plus-values seront imposés ;
- La SCI à l’IR convient aux projets familiaux ou patrimoniaux, grâce à sa simplicité et sa fiscalité allégée sur le long terme ;
- La SCI à l’IS est idéale pour les projets à forte rentabilité ou nécessitant des réinvestissements, grâce à la déduction des charges et amortissements ;
- Une analyse préalable avec un expert permet d’opter pour le régime le plus avantageux selon vos revenus, vos objectifs et la durée de détention du bien.
Pour bien comprendre les différences entre ces deux régimes et faire le bon choix, voyons plus en détail leur fonctionnement et leurs conséquences fiscales.
Quelle est la différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
Ces deux régimes modifient complètement la façon dont la SCI est imposée. L’un repose sur la transparence (l’IR et la SCI est dite transparente), l’autre sur l’autonomie fiscale (SCI à l’IS).
| Éléments clés | SCI à l’IR (régime par défaut) | SCI à l’IS (option irrévocable) |
|---|---|---|
| Imposition des bénéfices | Chez les associés, selon le barème progressif de l’IR. | À 25 % au niveau de la société (ou 15 % sous conditions). |
| Nature de la société | Transparente : la SCI ne paie pas d’impôt. | Opaque : la SCI est une entité fiscale distincte. |
| Distribution des bénéfices | Imposés même s’ils ne sont pas distribués. | Double imposition : IS + impôt sur dividendes (PFU 30 %). |
| Charges déductibles | Intérêts d’emprunt, frais d’entretien, travaux. | Amortissements, rémunération du gérant de la SCI, frais de constitution. |
| Plus-values immobilières | Régime des particuliers. | Régime des professionnels (avec amortissements). |
| Souplesse | Simple et flexible. | Plus complexe, mais potentiellement plus avantageux. |
En résumé :
- L’IR convient aux SCI patrimoniales à revenus modérés, souvent familiales ;
- L’IS est plus adapté aux SCI à visée “entrepreneuriale”, qui génèrent des bénéfices importants ou réinvestissent dans de nouveaux biens.
Voici une vidéo vous expliquant la fiscalité de la SCI en détail :
Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ?
Le principe de transparence fiscale
Une SCI à l’IR ne paie pas d’impôt en son nom. Chaque associé est imposé sur sa part des bénéfices, qu’ils soient ou non distribués.
Ces bénéfices sont déclarés dans la catégorie des impositions des revenus fonciers, au prorata des parts détenues.
Exemple : Une SCI détient un immeuble qui génère 20 000 € de loyers et 5 000 € de charges déductibles. Le bénéfice net est donc de 15 000 €. Si vous possédez 30 % des parts, vous déclarez 4 500 € dans vos revenus fonciers personnels.
Le barème de l’impôt sur le revenu
Les bénéfices sont ajoutés aux autres revenus du foyer et soumis au barème progressif :
| Revenus 2025 | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 11 294 € | 0 % |
| De 11 295 € à 28 797 € | 11 % |
| De 28 798 € à 82 341 € | 30 % |
| De 82 342 € à 177 106 € | 41 % |
| Au-delà de 177 106 € | 45 % |
Cela signifie que la part du bénéfice de la SCI peut faire basculer les associés dans une tranche supérieure, augmentant leur impôt personnel.
Les avantages du régime IR
L’intérêt principal du régime IR réside dans sa simplicité et sa souplesse.
Certaines charges peuvent être déduites du revenu imposable, comme :
- les intérêts d’emprunt ;
- les travaux d’entretien et de réparation ;
- les primes d’assurance et frais de gestion de la SCI.
En cas de déficit foncier (lorsque les charges dépassent les loyers), il peut être imputé sur les autres revenus du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an.
Exemple : Votre SCI encaisse 8 000 € de loyers mais dépense 12 000 € en travaux. Vous pouvez déduire 4 000 € de vos autres revenus, réduisant ainsi votre impôt global.
Les limites du régime IR
- Les bénéfices sont imposés même s’ils ne sont pas distribués ;
- Si la SCI dégage beaucoup de revenus, les associés peuvent atteindre les taux d’imposition les plus élevés.
Le régime IR reste donc idéal pour les SCI de location nue, avec peu de rotation et une stratégie patrimoniale à long terme.
Quand et pourquoi choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) ?
Le principe de l’imposition à l’IS
En choisissant l’IS, la SCI devient une entité fiscale à part entière.
Elle paie l’impôt sur ses bénéfices, comme une société commerciale.
Depuis 2022, le taux de base est de 25 %, mais les petites structures peuvent bénéficier d’un taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice si :
- leur chiffre d’affaires est inférieur à 10 millions d’euros ;
- 75 % du capital est détenu par des personnes physiques ;
- le capital est entièrement libéré.
Exemple : Une SCI réalise 40 000 € de bénéfices. Elle paie 15 % d’IS, soit 6 000 €.
Les bénéfices restants (34 000 €) peuvent être réinvestis dans de nouveaux biens ou distribués aux associés, qui paieront alors 30 % de PFU sur la somme reçue.
Les avantages du régime IS
Ce régime offre une plus grande capacité de déduction :
- les frais de création et d’exploitation ;
- la rémunération du gérant ;
- l’amortissement du bien immobilier (perte de valeur comptable du bien sur plusieurs années).
Cela permet de réduire le bénéfice imposable et donc l’impôt dû.
Autre avantage: les bénéfices non distribués ne sont pas immédiatement imposés chez les associés, ce qui facilite la capitalisation.
Exemple : Une SCI à l’IS génère 50 000 € de bénéfices mais ne distribue rien. Les associés ne paient aucun impôt personnel cette année.
Les inconvénients du régime IS
Le principal inconvénient de l’IS réside dans la double imposition :
- la SCI paie l’impôt sur ses bénéfices ;
- les associés paient ensuite sur les dividendes reçus.
De plus, l’option pour l’IS est irrévocable. Il est donc essentiel d’anticiper les conséquences à long terme, notamment sur les plus-values immobilières, souvent plus lourdement taxées.
SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime fiscal vous convient le mieux ?
Lorsque vous créez une SCI, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix influence la manière dont les bénéfices sont imposés, la déductibilité des charges, et la complexité de gestion.
Voici un aperçu comparatif pour vous aider à y voir plus clair :
| Votre situation | Régime possible | Pourquoi |
|---|---|---|
| Gestion familiale d’un bien ou investissement locatif modéré | IR | Simple, peu de formalités, revenus imposés directement. |
| Conservation du bien à long terme (plus de 20 ans) | IR | Plus-values exonérées après 22 à 30 ans. |
| Revenus locatifs élevés ou forte rentabilité | IS | Charges et amortissements déductibles, impôt à 25 %. |
| Volonté de réinvestir les bénéfices dans d’autres biens | IS | Les bénéfices restent dans la société, fiscalité différée. |
| Objectif : percevoir les loyers personnellement | IR | Imposition directe, pas de double taxation. |
| Gestion professionnelle ou plusieurs biens | IS | Comptabilité complète mais plus d’outils d’optimisation. |
Exemple concret : Marie et Lucas, frère et sœur, créent une SCI pour acheter deux appartements qu’ils loueront à long terme. Comme ils souhaitent garder les biens dans la famille, ils optent pour l’IR : ils profiteront d’abattements progressifs sur la plus-value à la revente et pourront déduire leurs travaux. À l’inverse, leur cousin Paul, qui gère plusieurs biens locatifs à haut rendement, a choisi l’IS : ses loyers sont fortement imposés, mais il réinvestit tout dans de nouveaux projets sans alourdir ses impôts personnels.
Une SCI peut-elle être soumise à la TVA ?
Par défaut, une SCI n’est pas assujettie à la TVA, sauf dans certains cas particuliers.
Elle devient soumise à la TVA uniquement si elle :
- loue des locaux professionnels aménagés ou meublés ;
- ou opte volontairement pour le régime de la TVA auprès du Service des impôts des entreprises (SIE).
Cela peut s’avérer utile si la société souhaite récupérer la TVA sur ses dépenses, comme les travaux ou les achats de mobilier.
Exemple : Une SCI loue un immeuble de bureaux meublés. Elle facture la TVA à ses locataires, mais récupère celle qu’elle paie sur les rénovations et les équipements.
En revanche, les locations nues à usage d’habitation restent toujours exonérées de TVA.
Quelle fiscalité s’applique lors de la dissolution d’une SCI ?
La dissolution d’une SCI marque la fin de sa vie juridique et fiscale. Elle entraîne une phase de liquidation durant laquelle le patrimoine est vendu, les dettes sont réglées et le solde est réparti entre les associés.
Selon le résultat final, deux situations peuvent se présenter :
- Le mali de liquidation : c’est une perte pour les associés (par exemple, si les biens ont été vendus moins cher que leur valeur d’achat). Il n’est pas imposable ;
- Le boni de liquidation : c’est un gain pour les associés, lorsque le montant récupéré dépasse leurs apports initiaux.
Le boni est imposé en deux temps :
- Droit de partage de 2,5 %, prélevé sur la somme totale.
- Puis, chaque associé est imposé à la flat tax (PFU) de 30 % sur le montant reçu.
Exemple : Une SCI liquide 120 000 € d’actifs pour 100 000 € d’apports.
Les 20 000 € de différence sont considérés comme un boni de liquidation et taxés à 30 %.
Comment changer de régime fiscal en SCI ?
Une SCI peut changer de régime fiscale. En d’autres termes, une SCI peut choisir de passer de l’impôt sur le revenu (IR) à l’impôt sur les sociétés (IS) pour optimiser sa fiscalité.
Cette décision doit être prise en assemblée générale extraordinaire (AGE) et notifiée au Service des impôts des entreprises (SIE) avant la fin du 3ᵉ mois de l’exercice concerné.
Ce changement est irrévocable, il faut donc bien en mesurer les conséquences :
- Les plus-values latentes (sur les biens déjà détenus) deviennent immédiatement imposables ;
- Les amortissements et le mode de calcul des bénéfices changent complètement ;
- La revente future des biens sera soumise au régime des plus-values professionnelles, plus lourd.
Exemple : Une SCI familiale passe à l’IS après plusieurs années. Lorsqu’elle revend ses biens, elle perd le bénéfice des abattements liés à la durée de détention. Résultat : la taxation devient beaucoup plus importante.
Simulation simplifiée IR vs IS
Cas pratique : SCI percevant 20 000 € de loyers annuels, 5 000 € de charges
→ SCI à l’IR
Bénéfice = 15 000 €
Imposé chez les associés (selon leur tranche d’IR)
Attention : Peu de déductions possibles
→ SCI à l’IS
Bénéfice net réduit par amortissements : 10 000 €
Imposition IS à 15 % = 1 500 €
Reste en réserve ou distribué (dividendes taxés à 30 %)
L’IS devient plus avantageux si la SCI génère beaucoup de charges et réinvestit ses bénéfices.
À retenir
Le choix fiscal d’une SCI influence fortement la rentabilité du projet immobilier.
- IR : souplesse, simplicité, idéal pour gestion familiale et revente longue ;
- IS : plus de déductions, meilleur pour les projets dynamiques et rentables… mais plus complexe.
FAQ
Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI ?
Les avantages fiscaux d’une SCI incluent la possibilité d’optimiser la transmission du patrimoine en effectuant des donations de parts avec abattements successifs. Elle permet de déduire certaines charges (travaux, intérêts d’emprunt) si elle est à l’impôt sur le revenu. Enfin, elle offre une flexibilité dans la gestion et la répartition des revenus entre associés.
Quelle fiscalité pour une SCI familiale ?
La SCI familiale est en principe soumise à l’impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa part des revenus fonciers dans sa déclaration. Elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés, impliquant une taxation des bénéfices à l’IS et une imposition des dividendes lors de leur distribution. Le choix du régime fiscal a des conséquences importantes sur la fiscalité des plus-values et des revenus.
Comment sont imposés les revenus locatifs d'une SCI ?
Si la SCI est à l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont imposés chez chaque associé en proportion de ses parts, comme des revenus fonciers. Si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés, les loyers perçus sont taxés à l’IS, puis les associés sont imposés sur les dividendes distribués. Le régime choisi impacte les charges déductibles et la fiscalité globale.
Quelles sont les conséquences fiscales de la transformation d'une SAS en SCI ?
La transformation d’une SAS en SCI entraîne une cessation d’activité sur le plan fiscal. Cela peut générer l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes sur les actifs, notamment immobiliers. Des régularisations de TVA peuvent aussi s’appliquer. Cette opération n’est pas fiscalement neutre et doit être anticipée avec un expert.
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 09/10/2025
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour j ai lu votre page mais je ne trouve pas l information suivante car avec la teledeclaration obligatoire étant une personne agée ,je suis un peu perdu pour faire ma declaration de la sci et les impôts ne répondent pas des suites de la pandémie Quelle case faut il remplir pour une sci qui loue un appartement vide à des locataires Je ne sais pas quelle case je dois remplir Bic/IS ou BA En temps normal sur papier je déclare les revenus annuels de la sci , je déduis la taxe fonciere les assurances et frais de gestion .Et… Lire la suite »
Bonjour,
Dans le cas du calcul de la plus-value d’une SCI imposé à l’IS, vous avez donné le calcul suivant
Hors il me semble que vous avez intervertit prix d’achat et prix de vente. La bonne formule me semble être
Plus-value = prix de vente – (prix d’achat – amortissements)
Ainsi, comme vous l’écrivez ensuite, si l’immeuble est entièrement amorti, l’amortissement total est égal au prix d’achat, et donc la plus-value est égale au prix de vente.
Bien cordialement
Bonjour,
Effectivement, une erreur s’est glissée dans notre article. Nous vous remercions de votre vigilance ! Les modifications ont été effectuées.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace