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SCI et TVA : règles d’assujetissement
Dernière mise à jour le 15/04/2024
Dans une Société Civile Immobilière (SCI), les règles gouvernant les conditions d’assujettissement à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) dépendent de la catégorie de SCI à laquelle on doit faire face.
En effet, dans certains cas, la TVA est appliquée d’office, dans d’autres, une option de TVA peut être soulevée librement par la société en fonction des avantages qu’elle procure (possibilité de récupérer cette taxe sur d’autres prestations par exemple).
De plus, la TVA d’une SCI est récupérable dans le cas de travaux de rénovation à condition que le prestataire soit lui-même soumis à cette dernière.
Les SCI soumises à la TVA d’office
Dans certains cas, la TVA s’applique d’office à la société civile immobilière. Ainsi, une SCI dont l’activité est la location de biens aménagés pour un usage professionnel, est assujettie de plein droit à cette taxe. De la même manière, les loyers perçus par une SCI qui loue des places de parking seront automatiquement soumis à la TVA.
Pour finir, si les SCI qui louent des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés, sont normalement exonérées de TVA, il existe une exception. En effet, dans le cas où cette société civile loue des biens meublés comportant au moins trois prestations accessoires (comme le petit déjeuner, le nettoyage, le repassage du linge, etc.), les revenus perçus sont assujettis à la TVA. Cela s’explique par le fait que la location meublée est réalisée dans des conditions proches de celles de l’hôtellerie, qui est une activité commerciale.
Les SCI soumises à la TVA sur option
À l’inverse des biens que nous avons évoqués, il existe des cas dans lesquels la SCI n’est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée mais peut choisir d’y être assujettie.
En particulier, si la SCI a pour vocation de louer des biens à usage agricole, ou encore de louer des biens nus à usage professionnel, elle sera exonérée de TVA mais pourra souscrire à son assujettissement si elle le désire.
Dans les deux cas de TVA à option, la possibilité d’assujettissement à cette taxe doit obligatoirement figurer expressément dans le bail conclu entre la SCI et le locataire.
Par ailleurs, il est nécessaire d’effectuer une demande écrite d’assujettissement à la TVA pour la SCI auprès du centre des impôts dont dépend le siège social de la société.
L’option de TVA prendra alors effet automatiquement le 1er jour du mois suivant la demande d’assujettissement.
Pour finir, l’option de cette taxe peut être dénoncée, par une demande écrite, à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivant celle au cours de laquelle la demande d’assujettissement a été effectuée.
Comment calculer la TVA pour les SCI assujetties ?
Dans le cas où la SCI est assujettie à la TVA, le taux normal de 20% s’applique. En l’espèce, la TVA est assise sur le loyer payé au bailleur : il s’agit de la base d’imposition. Il faut y ajouter :
- Les droits d’entrée ;
- Les pas-de-porte ;
- L’avance de loyers.
De leur côté, les charges locatives (c’est-à-dire payées par le bailleur mais remboursées par le locataire) sont en principe soumises à la TVA. Une exception demeure pour les provisions de charges locatives qui ne sont pas soumises à la TVA, contrairement aux charges définitives, qui le reste.
Les avantages de l’option à la TVA
Le principal avantage de l’option de TVA pour une SCI réside dans le fait qu’elle rend possible la déduction de cette taxe collectée avec les loyers sur d’autres frais.
Cette option est particulièrement avantageuse quand la SCI effectue de nombreuses dépenses elle-même soumises à la TVA. Cela permet de réduire les charges de la société et donc d’augmenter le profit généré par les loyers.
Dans ce cas, il faut noter que les opérations non grevées de TVA et celles grevées doivent faire l’objet d’une comptabilité distincte, la comptabilité de la SCI change beaucoup selon le cas.
Dans le cas où la SCI opère dans des secteurs soumis à des règles de TVA différentes, il est obligatoire de constituer des secteurs d’activité. Ainsi, pour calculer la TVA déductible, il faudra établir le coefficient de déduction, issu du produit de trois coefficients :
| Coefficient de déduction = coefficient d’assujettissement x coefficient d’admission x coefficient de taxation |
Le coefficient d’admission dépend quand à lui de la réglementation en vigueur. Ainsi celui-ci peut limiter la déduction de la TVA sur certains biens ou services.
Enfin, le coefficient de taxation correspond au degré d’affectation des biens à des opérations ouvrant droit a déduction (et donc imposées) ou non.
Il convient de souligner que l’application de la TVA peut avoir un effet pervers en repoussant les locataires qui ne peuvent pas récupérer la TVA. Ils préféreront souvent se tourner vers d’autres bailleurs, non-assujettis à cette taxe.
Le choix de l’option de TVA s’inscrivant dans le long terme, vous devez, avant d’y souscrire, réfléchir à la question de savoir si d’une part, vous faites beaucoup d’achats soumis à la TVA (que vous pourriez alors récupérer) et d’autre part le profil de votre futur locataire correspond à celui d’un professionnel lui-même assujettis à cette taxe qui pourra lui-même la récupérer et donc accepter le loyer que vous proposez.
La TVA d’une SCI est-elle récupérable en cas de travaux de rénovation ?
Dans le cas où la SCI a fait le choix d’opter pour l’imposition de la TVA, elle a la possibilité de la récupérer au moment où elle est exigible par un prestataire.
Ainsi il est possible, dans le cas de travaux de rénovation, de récupérer cette taxe quand elle est facturée soit par l’entrepreneur en charge des travaux, soit par vos fournisseurs.
Le mois de récupération de la TVA correspond alors à celui pendant lequel le règlement des travaux de rénovation est effectué.
FAQ
Quel est le taux de TVA applicable à une SCI ?
Lorsque la SCI est assujettie à la TVA, le taux de droit commun, qui est de 20%, s'applique.
Quelles sont les SCI assujetties de plein droit à la TVA ?
Sont assujetties de plein droit à la TVA les SCI qui louent :
- Des biens aménagés à usage professionnel
- Des locaux d'habitation meublés assortis d'au moins trois prestations accessoires supplémentaires (petit déjeuner, nettoyage ou repassage du linge...)
- Des places de stationnements (sauf dans le cas ou la place de parking est rattachée à une location exonérée de TVA)
Quelles sont les SCI pouvant souscrire l'option de TVA ?
Il s'agit des SCI qui louent soit des biens nus à destination d'un usage professionnel, soit des biens à destination d'un usage agricole. Attention toutefois : la possibilité d'assujettissement doit obligatoirement figurer dans le bail conclu entre la SCI et son locataire.
Quel est l'intérêt de souscrire à l'option de TVA lorsqu'on y est pas assujetti de plein droit ?
Le principal avantage de l'option de TVA pour une SCI, réside dans le fait qu'elle rend possible la déduction de la TVA collectée avec les loyers sur d'autres frais.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 15/04/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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bonjour . nous sommes 3 amis et avons décidé d’ acheter un entrepôt sur st nazaire loire atlantique pour y créer des logements étudiants 8 chambres . un architecte est en train de constituer le dépôt de permis et nous allons aller chercher le financement . nous souhaitons créer une sci et une sas pour gérer le quotidien . est ce une bonne chose ? De plus nous allons refaire a neuf cet entrepôt environs 300 à 350 000 euros de travaux . comment cela se passe t il au niveau de la tva sur les travaux car nous allons… Lire la suite »
Bonjour, logement = habitation option pour la TVA impossible ! donc vous devez penser TTC pour le tout ; financement et bilan…
une SAS pour gérer le quotidien ??? A quoi cela sert de vous ajouter des frais ?
Uns SCI à l’IS répondra d’avantage à vos attentes si vos taux d’imposition à chacun sont élevés. La question se pose surtout là… SCI à l’IR pour bénéficier des exonérations à la revente pour durée de détention ou SCI à l’IS pour pouvoir amortir le bien ?
Je vous conseille de consulter un expert comptable…
Bonjour,
Si je décide de soumettre ma sci à TVA sur option ( acquisition d’un terrain + construction à effectuer), vais je automatiquement basculer à l’IS ou puis je rester à l’IR ?
Merci beaucoup
Bonjour,
Je viens de créer une SCI et d’acheter un bien dont le rez-de-chaussée sera constitué de cabinets de médecine douce loués à des thérapeutes (essentiellement des auto entrepreneurs, donc pas de TVA) et dont l’étage sera à usage d’habitation pour l’un des actionnaires (à titre gratuit). Les cabinets seront éventuellement équipés d’une table de massage. Le comptable nous a dit de ne pas choisir l’assujettissement à la TVA. Est-ce le bon conseil ?
Merci pour tout renseignement.
Bonjour,
J’ai une SCI familiale assujettie à la TVA , elle loue des bureaux à un indépendant avec TVA.
Cette même SCI a fait construire 3 maisons qu’elle va louer à des particuliers,
1°) peut on ne pas facturer de TVA pour des logements d’habitation à des particuliers ?
2°) si dans 15 ans cette SCI revend 1 maison d’habitation doit elle donner de la TVA sur le montant de la vente ?
Si oui ,est-ce qu’on la calcule sur le Prix de Vente ? ou sur la plus value ?
Merci pour vos réponses.
Cordialement.
Bonjour,
La TVA n’est pas facturée à l’égard de locataires particuliers, surtout lorsque le bien loué est un logement d’habitation.
En cas de revente d’un bien ancien construit il y a plus de 5 ans, la TVA n’est pas due.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
je souhaiterais savoir comment mon sci peut demander un remboursement de tva en cas achat un terrain, dans combien du temps ? est-il possible avoir rapidement le remboursement ?
Merci d’avance
Bonjour,
La régularisation de la TVA se fait normalement de manière automatique par rapport aux informations figurant dans votre déclaration mensuelle ou trimestrielle.
Il vous est également possible de contacter le Service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez afin d’obtenir plus d’informations par rapport à la situation de votre SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir,
L’acquisition d’un terrain en vue d’une opération de construction d’un immeuble conservé en patrimoine et mis en location nue de lots d’habitation permet-elle, si l’opération est portée par la même SCI n’optant pas à la TVA quitte à perdre la déductibilité sur les travaux, de justifier une absence de LASM?
Merci d’avance pour vos éclaircissements.
Bonjour,
Votre question nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur le lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ afin d’être mis en relation avec un de nos avocats partenaires.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
bonjour
je doit acheter un terrain constructible en sci et le vendeur me le vend aussi en sci .
ce terrain je voudrais le loue a ma société (auto entrepreneur non assujetti a tva) pour stockage
le terrain cout 95000 et je me demande si je vais pouvoir récupérer la tva.
et si oui combien ?
merci de votre réponse
très cordialement
Bonjour,
Votre question nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur le lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ afin d’être mis en relation avec un de nos avocats partenaires.
Nous espérons que notre réponse vous aidera.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir,
J’ai une SCI soumis à l’IS qui fait de la location mixte : location locale professionnelle et location à usage habitation principale.
J’ai des factures de travaux de rénovations, comment dois je compabilisais la tva.
Merci pour votre retour.
ARI
Bonjour,
Tout dépend de ce que les travaux de rénovation concernent.
Si ils sont nécessaires à la poursuite de l’activité professionnelle, il faut comptabiliser la TVA de manière classique, sans prendre en compte l’aspect d’habitation du bien.
En revanche, si ils concernent la partie habitable du bien, alors la SCI sera exonérée de TVA.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai une SCI assujétie à l’IS. Je construit un bien à usage professionnel qui comprend un logement de fonction. Il y aura 3 loyers. 2 seront versés par les professionnels dont 1 qui n’est pas assujéti à la TVA et le second oui. Le 3ème loyer sera versé pour le logement de fonction.
1- si je suis assujéti à la TVA puis je récupérer celle ci sur les travaux de construction?
2- en cas de vente anticipée au bout de 10 ou 15 ans devrais je restituer la TVA sur vente du bien?
Merci
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, dans le cas de ma sci TRANSPARENTE, quels sont les taux applicables par l’entrepreneur? La maison a été construite en 1930. Merci
Bonjour,
Le caractère transparent de la SCI n’a pas d’incidence sur le taux de la TVA pour des travaux. Ainsi, vous pourrez bénéficier du taux réduit à 5,5% au même titre que les particuliers si vous réunissez les conditions nécessaires.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
bonjour,
je souhaite acheter en sci soumise à la tva un bien immobilier composé de deux lots, un commerce, et un appartement au-dessus, indépendant.
est-il possible d’être soumis à la TVA que pour le commerce? et pas pour l’apprtement?
merci
Bonjour,
La TVA s’applique automatiquement pour les achats de biens à usage commercial. Ainsi, pour votre commerce, vous devrez vous en acquitter. En revanche, pour l’achat des biens immobiliers à usage d’habitation, il est possible de s’exonérer de la TVA. De ce fait, pour l’achat de votre appartement, il vous est effectivement possible de vous exonérer du paiement de la TVA.
EN espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
je sui gérante d’une SCI nous souhaitons faire de la location saisonnière sons la conciergerie doit on facturer la TVA.
merci de votre retour
Bonjour,
Une location meublée n’est pas assujettie à la TVA, et il n’y a pas de possibilité d’option. Toutefois, si votre activité relève de la parahotellerie, ou de la location saisonnière gérée, vous êtes soumis à la TVA.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legalplace
Bonjour,
En principe, la SCI est exonérée de TVA lorsqu’elle met en location des biens à usage d’habitation. Elle doit toutefois obligatoirement s’assujettir à la TVA dès lors que la location du bien s’accompagne de prestations additionnelles caractéristiques de l’hôtellerie.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous sommes un groupe d’amis à avoir acheté un ensemble bâtiments en SCI pour créer un habitat groupé. Nous serons propriétaires-bailleurs ET locataires de notre propre SCI. Comme nous risquons avoir beaucoup de frais les premières années ‘travaux notamment), Nous nous posons la question de demander à ce que la SCI soit assujetti à la TVA afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux réalisés par des professionels et sur le matériel que nous achèterons. Cela est-il possible ? Si j’ai bien compris, ça semble impossible car la SCI loue des logements. Est ce que quelqu’un peut me… Lire la suite »
Bonjour,
Bien qu’elle relève par défaut de la franchise en base de TVA, une SCI de location peut toutefois opter pour son assujettissement à la TVA dès sa création ou en cours de vie sociale.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Nous avons une sci soumiseà TVA louant un local à un professionnel assujetti à la TVA , le loyer est donc soumis à la tva
cette même sci loue un petit local nu à un autoentrepreneur qui n’est pas assujetti à la TVA. Le loyer perçu est-il non soumis à la tva dans la mesure où le locataire n’est pas assujetti
Bonjour,
Si le locataire n’est pas assujetti à la TVA, il ne peut vous la facturer.
Bien à vous,
L’équipe LegalPlace
Bonjour nous avons acheter un bâtiment que nous allons rénover en maison d’assistante maternelle
nous sommes sur une sci Régime fiscal IR
( conseillé par le comptable de mon ami je ne sais plus pourquoi d’ailleurs je ne sais pas ce que ça veut dire )
Tva ni régime deS non imposable tva 1
je suis complètement perdu
est ce que je récupère la tva ? Il me faut obligatoirement un comptable en IR ?
merci d’avance
Bonjour,
En pratique, la SCI n’aura pas à facturer de TVA aux locataires et, en contrepartie, elle ne pourra pas récupérer la TVA sur ses achats. Par exemple, les frais de TVA payés sur des travaux réalisés sur le bien immobilier ne pourront pas être déduits.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
doit on donc prendre la valeur Hors taxes dû bâtiments lors du rachats de parts de la Sci?
Bonjour,
Nous avons créer une sci soumise à la tva pour mon activité professionnelle. Mais par des circonstances particulières nous avons été amené à racheter une autre partie qui va elle servir pour des locaux d’habitation via une rénovation avec l’ANAH.
Mon comptable me dit que ces logements ne sont pas soumis à la TVA et que les travaux y afférent sont donc soumis à une TVA à 10%.
Mais un autre comptable me donne une autre version (tout est soumis à la TVA) alors je ne sais plus…Qu’en est il SVP…
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
L’option à la TVA ne prend pas effet au premier jour du mois qui suit l’option mais au premier jour du mois auquel elle est signifiée.
Boi-TVA-CHAMP-50-10-220
Bonjour,
Nous avons une SCI familliale asujétie à la TVA, cette SCI possede un dépot qu’elle loue à deux professionnel assujétier à la TVA aussi.
Nous envisageons une partie de travaux de rénovation pour l’un et la réalisation d’une extension pour l’autre.
Quid de la TVA, nous collectons de la TVA sur les loyers perçus et qu’en est il de la TVA sur travaux, est elle déductible et si oui lorque le montant est plus important comment l’administration rembourse le reste?
En vous remerciant
Bonjour, Dans le cas de votre SCI familiale assujettie à la TVA, les règles applicables à la déductibilité de la TVA sur les travaux de rénovation et d’extension dépendent de plusieurs facteurs, y compris de la nature des travaux et de l’usage des locaux. En ce qui concerne la TVA sur les loyers perçus : vous collectez de la TVA sur les loyers que vous percevez, car votre SCI est assujettie à la TVA. En ce qui concerne la TVA sur les travaux de rénovation et d’extension, si les travaux de rénovation et d’extension sont effectués dans le cadre de… Lire la suite »