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SCI et TVA : règles d’assujetissement

SCI et TVA : règles d’assujetissement

Dans une Société Civile Immobilière (SCI), les règles gouvernant les conditions d’assujettissement à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) dépendent de la catégorie de SCI à laquelle on doit faire face. 

En effet, dans certains cas, la TVA est appliquée d’office, dans d’autres, une option de TVA peut être soulevée librement par la société en fonction des avantages qu’elle procure (possibilité de récupérer cette taxe sur d’autres prestations par exemple). 

Notez également que la TVA d’une SCI est récupérable dans le cas de travaux de rénovation à condition que le prestataire soit lui-même soumis à cette dernière.

Les SCI soumises à la TVA d’office

Dans certains cas, la TVA s’applique d’office à la société civile immobilière. Ainsi, une SCI dont l’activité est la location de biens aménagés pour un usage professionnel, est assujettie de plein droit à cette taxe. De la même manière, les loyers perçus par une SCI qui loue des places de parking seront automatiquement soumis à la TVA.

Attention :  il existe une exception à cette règle dans le cas où la place de parking louée est liée de manière directe à une location elle-même exonérée de TVA.

Pour finir, si les SCI qui louent des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés, sont normalement exonérées de TVA, il existe une exception. En effet, dans le cas où cette société civile loue des biens meublés comportant au moins trois prestations accessoires (comme le petit déjeuner, le nettoyage, le repassage du linge, etc.), les revenus perçus sont assujettis à la TVA. Cela s’explique par le fait que la location meublée est réalisée dans des conditions proches de celles de l’hôtellerie, qui est une activité commerciale.

Les SCI soumises à la TVA sur option

À l’inverse des biens que nous avons évoqués, il existe des cas dans lesquels la SCI n’est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée mais peut choisir d’y être assujettie.

En particulier, si la SCI a pour vocation de louer des biens à usage agricole, ou encore de louer des biens nus à usage professionnel, elle sera exonérée de TVA mais pourra souscrire à son assujettissement si elle le désire.

Dans les deux cas de TVA à option, la possibilité d’assujettissement à cette taxe doit obligatoirement figurer expressément dans le bail conclu entre la SCI et le locataire.

Par ailleurs, il est nécessaire d’effectuer une demande écrite d’assujettissement à la TVA pour la SCI auprès du centre des impôts dont dépend le siège social de la société.

L’option de TVA prendra alors effet automatiquement le 1er jour du mois suivant la demande d’assujettissement.

Pour finir, l’option de cette taxe peut être dénoncée, par une demande écrite, à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivant celle au cours de laquelle la demande d’assujettissement a été effectuée.

Attention : la dénonciation de l’option de TVA est obligatoire en cas de changement de destination des biens loués.

Comment calculer la TVA pour les SCI assujetties ?

Dans le cas où la SCI est assujettie à la TVA, le taux normal de 20% s’applique. En l’espèce, la TVA est assise sur le loyer payé au bailleur : il s’agit de la base d’imposition. Il faut y ajouter :

  • Les droits d’entrée ;
  • Les pas-de-porte ;
  • L’avance de loyers.

De leur côté, les charges locatives (c’est-à-dire payées par le bailleur mais remboursées par le locataire) sont en principe soumises à la TVA. Une exception demeure pour les provisions de charges locatives qui ne sont pas soumises à la TVA, contrairement aux charges définitives, qui le reste.

Les avantages de l’option à la TVA

Le principal avantage de l’option de TVA pour une SCI réside dans le fait qu’elle rend possible la déduction de cette taxe collectée avec les loyers sur d’autres frais.

Cette option est particulièrement avantageuse quand la SCI effectue de nombreuses dépenses elle-même soumises à la TVA. Cela permet de réduire les charges de la société et donc d’augmenter le profit généré par les loyers.

Dans ce cas, il faut noter que les opérations non grevées de TVA et celles grevées doivent faire l’objet d’une comptabilité distincte, la comptabilité de la SCI change beaucoup selon le cas.

Dans le cas où la SCI opère dans des secteurs soumis à des règles de TVA différentes, il est obligatoire de constituer des secteurs d’activité. Ainsi, pour calculer la TVA déductible, il faudra établir le coefficient de déduction, issu du produit de trois coefficients :

Coefficient de déduction = coefficient d’assujettissement x coefficient d’admission x coefficient de taxation
Bon à savoir : Le coefficient d’assujettissement correspond à la proportion d’utilisation d’un bien ou service pour la réalisation d’opération imposables (exonérées ou non).
Le coefficient d’admission dépend quand à lui de la réglementation en vigueur. Ainsi celui-ci peut limiter la déduction de la TVA sur certains biens ou services.
Enfin, le coefficient de taxation correspond au degré d’affectation des biens à des opérations ouvrant droit a déduction (et donc imposées) ou non.

Il convient de souligner que l’application de la TVA peut avoir un effet pervers en repoussant les locataires qui ne peuvent pas récupérer la TVA. Ils préféreront souvent se tourner vers d’autres bailleurs, non-assujettis à cette taxe.

Le choix de l’option de TVA s’inscrivant dans le long terme, vous devez, avant d’y souscrire, réfléchir à la question de savoir si d’une part, vous faites beaucoup d’achats soumis à la TVA (que vous pourriez alors récupérer) et d’autre part le profil de votre futur locataire correspond à celui d’un professionnel lui-même assujettis à cette taxe qui pourra lui-même la récupérer et donc accepter le loyer que vous proposez.

La TVA d’une SCI est-elle récupérable en cas de travaux de rénovation ?

Dans le cas où la SCI a fait le choix d’opter pour l’imposition de la TVA, elle a la possibilité de la récupérer au moment où elle est exigible par un prestataire.

Ainsi il est possible, dans le cas de travaux de rénovation, de récupérer cette taxe quand elle est facturée soit par l’entrepreneur en charge des travaux, soit par vos fournisseurs.

Le mois de récupération de la TVA correspond alors à celui pendant lequel le règlement des travaux de rénovation est effectué.

Bon à savoir : La loi Pinel peut profiter aux SCI dans certains cas, leur faisant bénéficier d’une réduction d’impôts.

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FAQ

Quel est le taux de TVA applicable à une SCI ?

Lorsque la SCI est assujettie à la TVA, le taux de droit commun, qui est de 20%, s'applique.

Quelles sont les SCI assujetties de plein droit à la TVA ?

Sont assujetties de plein droit à la TVA les SCI qui louent :

  • Des biens aménagés à usage professionnel
  • Des locaux d'habitation meublés assortis d'au moins trois prestations accessoires supplémentaires (petit déjeuner, nettoyage ou repassage du linge...)
  • Des places de stationnements (sauf dans le cas ou la place de parking est rattachée à une location exonérée de TVA)

Quelles sont les SCI pouvant souscrire l'option de TVA ?

Il s'agit des SCI qui louent soit des biens nus à destination d'un usage professionnel, soit des biens à destination d'un usage agricole. Attention toutefois : la possibilité d'assujettissement doit obligatoirement figurer dans le bail conclu entre la SCI et son locataire.

Quel est l'intérêt de souscrire à l'option de TVA lorsqu'on y est pas assujetti de plein droit ?

Le principal avantage de l'option de TVA pour une SCI, réside dans le fait qu'elle rend possible la déduction de la TVA collectée avec les loyers sur d'autres frais.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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maillard
maillard
mars 5, 2020 10:06

bonjour . nous sommes 3 amis et avons décidé d’ acheter un entrepôt sur st nazaire loire atlantique pour y créer des logements étudiants 8 chambres . un architecte est en train de constituer le dépôt de permis et nous allons aller chercher le financement . nous souhaitons créer une sci et une sas pour gérer le quotidien . est ce une bonne chose ? De plus nous allons refaire a neuf cet entrepôt environs 300 à 350 000 euros de travaux . comment cela se passe t il au niveau de la tva sur les travaux car nous allons… Lire la suite »

AGTED0412
AGTED0412
mars 30, 2020 6:36
Reply to  maillard

Bonjour, logement = habitation option pour la TVA impossible ! donc vous devez penser TTC pour le tout ; financement et bilan…
une SAS pour gérer le quotidien ??? A quoi cela sert de vous ajouter des frais ?
Uns SCI à l’IS répondra d’avantage à vos attentes si vos taux d’imposition à chacun sont élevés. La question se pose surtout là… SCI à l’IR pour bénéficier des exonérations à la revente pour durée de détention ou SCI à l’IS pour pouvoir amortir le bien ?
Je vous conseille de consulter un expert comptable…

martine COLAGE
martine COLAGE
avril 10, 2020 11:14

Bonjour,
Si je décide de soumettre ma sci à TVA sur option ( acquisition d’un terrain + construction à effectuer), vais je automatiquement basculer à l’IS ou puis je rester à l’IR ?

Merci beaucoup

Hervé
Hervé
avril 19, 2020 7:22

Bonjour,

Je viens de créer une SCI et d’acheter un bien dont le rez-de-chaussée sera constitué de cabinets de médecine douce loués à des thérapeutes (essentiellement des auto entrepreneurs, donc pas de TVA) et dont l’étage sera à usage d’habitation pour l’un des actionnaires (à titre gratuit). Les cabinets seront éventuellement équipés d’une table de massage. Le comptable nous a dit de ne pas choisir l’assujettissement à la TVA. Est-ce le bon conseil ?

Merci pour tout renseignement.

franck54450
franck54450
mai 29, 2020 6:22

bonjour. dans le cadre d’une sci familiale nous envisageons d’acheter un ensemble comprenant un local commercial et un logement d’habitation . Est il possible de n’assujettir qu’une partie de la sci à la tva, pour la location du local loué non meublé et de ne pas assujettir la location du logement? Est il plus interessant d,opter pour l’IR (taux marginal 30%) ou pour l’IS? L’investissement est de 160k€ et peu de travaux .
Autre question pour le choix SCI à capital fixe ou variable pour envisager l’entrée au capital d’enfants actuellement mineurs.
merci

LEVRA
LEVRA
juillet 16, 2020 10:44

Bonjour,
J’ai une SCI familiale assujettie à la TVA , elle loue des bureaux à un indépendant avec TVA.
Cette même SCI a fait construire 3 maisons qu’elle va louer à des particuliers,
1°) peut on ne pas facturer de TVA pour des logements d’habitation à des particuliers ?
2°) si dans 15 ans cette SCI revend 1 maison d’habitation doit elle donner de la TVA sur le montant de la vente ?
Si oui ,est-ce qu’on la calcule sur le Prix de Vente ? ou sur la plus value ?
Merci pour vos réponses.
Cordialement.

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari
juillet 17, 2020 10:32
Reply to  LEVRA

Bonjour,
La TVA n’est pas facturée à l’égard de locataires particuliers, surtout lorsque le bien loué est un logement d’habitation.
En cas de revente d’un bien ancien construit il y a plus de 5 ans, la TVA n’est pas due.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Michel
Michel
juillet 30, 2020 4:31

co gerant d’une sci familiale j’aimerai savoir si pour les travaux futurs il est preferable d’opter pour la tva deductible ou le credit d’impot personnel en fonds propre .

MICHEL POUILLY
août 7, 2020 5:14

Bonjour au cas de sci familiale qui fait une cession d’un immeuble soumis à TVA doit il ajouter la TVA au prix de vente ou peut-on avoir une exonération après un délai de 20 ans?merci