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SCI transparente : définition, régime fiscal …

SCI transparente : définition, régime fiscal …

Qu’est-ce qu’une SCI transparente ? une SCI transparente est une société échappant à l’impôt sur les sociétés (IS), les associés ayant opté pour l’impôt sur le revenu (IR). Il faut distinguer la SCI transparente de la SCI translucide et de la SCI opaque.

Qu’est-ce qu’une SCI transparente ?

Au moment de la création d’une société civile immobilière, il est possible d’opter pour l’imposition sur le revenu « IR » on parle alors de SCI transparente. En ce sens, la société ne sera pas soumise à l’impôt directement. En revanche, les associés percevant des dividendes, calculés en fonction des bénéfices de la société et des parts dont ils disposent, payeront directement des impôts sur ceux-ci. Dans ce cadre, on parle d’une SCI transparente.

SCI transparente, SCI translucide ou SCI opaque, quelles différences ?

Il faut distinguer différents types de sociétés civiles immobilières. Il y a d’une part la SCI transparente, et d’autre part la SCI opaque. À l’intermédiaire entre les deux, on trouve la SCI translucide.

Dans la SCI transparente, l’impôt est payé par les associés au titre de leur impôt sur le revenu. Par ailleurs, l’ensemble des prélèvements sociaux s’appliquent sur ces revenus. Toutefois, l’avantage réside dans le fait que le régime des plus-values s’applique, permettant de faire face à un impôt inversement proportionnel à la durée de propriété du bien au moment de la cession.

À l’inverse d’une SCI transparente dans laquelle uniquement les associés sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu (IR), une SCI opaque est une société dont les bénéfices sont directement soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Les associés peuvent conserver les bénéfices sur leur compte courant d’associé mais ils seront taxés au titre de l’impôt sur le revenu au moment de récupérer ces sommes. Faire le choix d’une SCI opaque n’est donc pas forcément la meilleure solution. Il peut toutefois s’agir d’une bonne idée si vous êtes fortement taxés au titre de l’IR mais que vous prévoyez une baisse à venir de vos revenus (départ à la retraite par exemple). Dans ce cas, il suffit de conserver les revenus de la SCI sur votre compte courant d’associé et d’attendre votre baisse de revenus avant de vous les verser.

Une SCI translucide est un intermédiaire entre les deux autres. Elle est soumise à un régime fiscal particulier dans lequel la société est exonérée de l’IS (en vertu de l’article 1655 ter du Code Général des Impôts) mais dont les revenus distribués aux différents associés sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Imposition d’une SCI transparente : les étapes à accomplir

Dans le cadre de l’imposition d’une société civile immobilière, il convient de suivre plusieurs étapes. D’abord, le gérant de la SCI doit établir les comptes de la société en faisant la somme des recettes et des dépenses.

Recettes de la SCI Dépenses de la SCI
Loyers ;

Subventions ;

Indemnisations d’assurance ;

Recettes issues de la location d’espaces (pour des emplacements publicitaires ou pour des antennes sur le toit par exemple).

Travaux ;

Taxe foncière ;

Taxes locales ;

Frais liés à l’entretien.

Une fois que le gérant a établi les revenus de la SCI, il doit les déclarer. Pour cela, on distingue deux cas de figure :

  • Si la SCI ne comprend que des personnes physiques, ne fait pas l’usage de défiscalisation, n’est pas nu propriétaire, ne possède pas d’immeuble monument historique ou situé dans un secteur sauvegardé, alors le gérant doit remplir le formulaire 2072-S.
  • Dans le cas contraire, il doit utiliser le formulaire 2072-C-SD afin de déclarer les revenus de la SCI.

Une fois ce formulaire rempli, le gérant le remet au centre des impôts dont dépend le siège de la SCI avant le premier jour ouvré suivant le 1er mai. Une telle déclaration peut se faire par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou en personne. Naturellement, un retard dans cette déclaration engendre des frais et des pénalités pour la SCI.

Ensuite, une fois cette étape effectuée, le gérant envoie la déclaration de revenus à l’ensemble des associés sous forme de lettre recommandée avec avis de réception, par voie d’huissier ou en personne au cours d’une assemblée générale afin de les informer des bénéfices (ou des pertes) réalisés et des revenus distribués à chacun d’entre eux.

Pour finir, les associés, à l’aide de cette déclaration, les associés déclarent leurs revenus. On distingue, encore une fois, différents cas de figure :

  • Si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros, les associés peuvent bénéficier du régime micro-foncier et ainsi obtenir un abattement de 30%. Pour cela, ils doivent utiliser le formulaire 2042.
  • Si les revenus sont supérieurs à 15 000 euros, les associés doivent déclarer l’ensemble des revenus, charges et dépenses personnelles déduites. Dans ce cadre, ils doivent remplir le formulaire 2044.

Il convient de souligner que, dans ce cas, les revenus sont déclarés en tant que revenus fonciers.

Bon à savoir : le taux d’imposition des revenus fonciers perçus par une SCI varie en fonction du régime choisi

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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