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Qu’est-ce que le loyer fictif et comment le calculer ?
Dernière mise à jour le 11/03/2025
Le loyer représente la somme versée par un locataire en contrepartie de la jouissance d’un logement dans le cadre d’un contrat de location. Le loyer comprend uniquement le prix de la jouissance des lieux et n’inclut donc pas les charges locatives.
La notion de “loyer imputé” ou “loyer fictif” concerne les loyers que les propriétaires auraient eu à payer s’ils étaient eux-mêmes locataires de leur logement.
Cette notion serait utilisée dans le but de fiscaliser le revenu que le propriétaire devrait percevoir de son logement, ou du gain perçu en revenu du fait qu’il ne paye pas de loyer.
Qu’est-ce qu’un loyer fictif ?
Le loyer fictif n’a pour le moment aucune existence légale et n’est donc pas défini par la loi.
En effet, il s’agit en réalité du résultat d’un ensemble de réflexions économistes et de propositions permettant d’instaurer une nouvelle taxation des revenus des propriétaires.
En principe, le propriétaire qui loue son bien au titre d’un bail de location meublée ou d’un bail de location vide, perçoit des loyers mensuels.
Le loyer fictif quant à lui concerne les propriétaires de biens dans lesquels ils habitent et pour lesquels ils ne perçoivent donc aucun loyer. Il représente alors le loyer que ces propriétaires d’habitations principales devraient se verser à eux-mêmes comme s’ils étaient locataires de ces logements.
Comment calculer l’impôt sur le loyer fictif ?
Les différentes formes de calcul envisagées
Aucune somme n’étant réellement versée par le propriétaire à lui-même, le loyer fictif serait calculé sur la base de la valeur locative annuelle du logement.
La fiscalisation du loyer fictif, si elle était décidée, pourrait prendre différentes formes :
- Augmentation de la base de calcul de l’impôt sur le revenu : il s’agirait de prendre pour base de calcul les revenus des propriétaires à hauteur du montant annualisé du loyer fictif, de sorte à ce qu’ils aient plus d’impôts à payer.
- Déduction du montant annuel des loyers : le principe serait de déduire le montant annuel des loyers de la base de calcul de l’impôt sur le revenu des propriétaires. Dans ce cas, le manque à gagner en matière de recettes fiscales serait compensé par une augmentation globale du barème de l’impôt sur le revenu. Le loyer fictif serait donc taxé de manière indirecte et les propriétaires auraient tout intérêt à prendre en compte cette donnée dans l’analyse générale de la fiscalité immobilière qui leur serait applicable.
- Réforme de la taxe foncière : le nouveau taux appréhendé inclurait la taxation des revenus théoriques et donc du loyer fictif. Toute une école considère que la taxe foncière ainsi calculée serait donc une “supertaxe sur les propriétaires”.
Les conditions d’application de l’impôt sur le loyer fictif
S’il est finalement appliqué, l’impôt sur le loyer fictif ne devrait concerner que les logements achevés, utilisables et meublés.
Les logements en construction ou en rénovation seraient donc exclus de cette nouvelle taxation.
De plus, la taxation ne devrait concerner que les propriétaires ayant terminé de rembourser leur crédit immobilier.Néanmoins, il n’est pas à exclure que certains propriétaires ayant les moyens d’acheter leur bien comptant, décident de tout de même avoir recours à un crédit immobilier afin d’échapper au moins un temps à la fiscalisation du loyer fictif.
Quelques points de réflexion sur la fiscalisation du loyer fictif
Si les défenseurs de l’imposition du loyer fictif revendiquent des motifs d’équité et de justice sociale, ce projet se heurte à de nombreuses oppositions.
Pour des raisons assez évidentes, certains lui reprochent de risquer d’entraîner une baisse des achats immobiliers. En effet, ils estiment que la taxation du loyer fictif réduirait tout bonnement l’intérêt à l’accès à la propriété. Cela pourrait avoir pour conséquence de figer le parc locatif en incitant les locataires à le rester.
En plus du risque pour l’immobilier en France, cela aurait également un impact défavorable sur les taux d’intérêts pratiqués par les banques. En effet, face à l’augmentation des demandes de crédits immobiliers générée par cette nouvelle taxation, les banques ne manqueront pas de tirer leur épingle du jeu.
Par ailleurs, la mise en oeuvre de la taxation du loyer fictif viendrait simplement s’ajouter à un système fiscal déjà complexe en France. Ce système reposerait alors sur un revenu théorique et non sur un revenu réellement et effectivement perçu.
Pour finir, d’un point de vue des droits fondamentaux, nombreuses sont les personnes qui estiment que ce projet porterait atteinte au principe du droit de propriété en instaurant un loyer perpétuel sur la propriété immobilière.
L’imposition du revenu fictif a existé en France jusqu’en 1965. Toutefois, ce système a été supprimé compte tenu du frein économique qu’il représentait pour l’accès à la propriété.
FAQ
Comment calculer le loyer fictif ?
Le loyer fictif correspondrait à la multiplication de la valeur locative du bien par 12 afin d'obtenir un montant annuel.
Qu'est-ce que le loyer fictif ?
La notion de « loyer imputé » ou « loyer fictif » représente le service de location que se rendent à eux-mêmes les propriétaires de leur logement. Ils s'agit donc des loyers que les propriétaires auraient à payer s'ils étaient locataires du logement qu'ils habitent.
Comment calculer la valeur locative cadastrale d'un bien ?
Concrètement, cette méthode consiste à définir des catégories d’immeubles (8 catégories), puis à déterminer un tarif d’évaluation au mètre carré pour chacune. La valeur locative de chaque bien est alors calculée en appliquant le tarif à sa surface pondérée. La surface pondérée est obtenue en appliquant à la superficie réelle des locaux, des correctifs traduisant les divers facteurs qui influent, dans des conditions normales de fonctionnement du marché locatif, sur le niveau des loyers. La valeur locative cadastrale est amenée à être modifiée annuellement à cause de nombreux évènements, mais également par des coefficients forfaitaires d'actualisation et de revalorisation.
Modèle de quittance de loyer
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/03/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, à quel moment vous auriez l’intelligence ce démonter la proposition de loyer fictif !! Cela vous semble vraiment logique que des propriétaires qui se sont endettés, et souvent privés 20 ans pour avoir leur maison.., au moment ou ils deviennent propriétaires, il faudrait les taxer sur un loyer fictif !
En somme c’est. Une belle arnaque de ce gouvernement de minables
J’ai un crédit immobilier sur le dos: ça a commencé en 1985 et finira en 2032. Pas 20 ans … 47 ans au total.
Pas 20 ans. De 1985 jusqu’à 2033 (48 ans). C’est vrai que j’ai commencé par un studio pour finir dans un F4 et que j’ai déménagé deux fois. Mais aussi, que nous n’avons pas de voiture et qu’une année sur deux, ni moi, ni mon épouse sont partis en vacances.
De même quand on fait sa propre cuisine ou son propre ménage, c’est un revenu fictif dont on ne paie pas d’impôt ou de taxe (et encore !).
Bonjour,
Faire sa propre cuisine ou son propre ménage pour soi-même n’est pas considéré comme un revenu imposable. Cependant, si vous réalisez des activités lucratives à domicile, ces revenus pourraient être soumis à l’impôt.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Et donc ? Ce n’est pas ce que dis Keynes, Keynes donne l’image que faire sa propre cuisine serait un revenu fictif si on part du meme principe que se payer sa propre maison l’est, car habiter dans sa propriété n’est pas un revenu, ce qui est un revenu c’est de la mettre en location
Bonjour, Quel est l’intérêt de devenir propriétaire si une fois que l’on a remboursé son prêt on doit payer un loyer ? L’intérêt d’acheter est, entre autres, justement de ne pas payer de loyer une fois à la retraite, lorsque les revenus du foyer vont fortement baisser et pouvoir vivre correctement pendant ses vieux jours. Un propriétaire a fait des sacrifices pendant des années, certains se sont privés de beaucoup de choses pour sécuriser l’avenir, je trouve cette idée très injuste, on “punit” des personnes ayant fait un effort pour s’en sortir, elles se retrouvent au même niveau qu’avant, comme… Lire la suite »
Tout à fait raison il faut que ça s’arrête
Tout à fait d’accord avec vous ! J’ai une petite retraite et le fait d’avoir remboursé mon logement juste à la fin de ma carrière m’aide à vivre . Je ne suis pas en mesure de payer un loyer avec ma pension. C’est un énorme scandale
Avec une petite retraite, vous ne payera pas d’impôts (selon le gouvernement). Seulement la RDS et la CSG (selon moi)
Tout à fait d’accord, honteux, des voleurs, déjà le RDS ext c’est retiré des salaires ou retraites, déjà un impôt donc, plus un impôt sur le revenu, plus pendant vos prêts vous avez payé des assurances, plus des impôts locaux et fonciers, breffffff faut arrêter de s’en prendre aux honnêtent gens, faut pas oublié que pendant moi personnellement mon loyer pas d’apl, pas d’allocations logements, et travaillant avec 3 enfants pas de bourses, pas de rentrés scolaire (pas de vacances pour nous, pas d’aide par la CAF) alors faut pas pousser le bouchon trop loin, il va avoir une révolution,… Lire la suite »
Vraiment je suis totalement d’accord avec vous, j’ai encore 10 ans de crédit immobilier, dans 2 ans je pars à la retraite, j’ai un crédit immobilier depuis 1988,aujourd’hui je suis à mon 3ème crédit, j’ai participer au fonctionnement de mon pays, je me suis serré la ceinture toute ma vie, et là ont me dit que je vais devoir un loyer sur ma propre habitation, mais ont marché sur la tête, c’est juste pas possible.
Bonjour,
Cette réaction est légitime : l’idée d’un loyer sur sa propre résidence principale après des années de crédit et d’efforts choque de nombreux propriétaires.
À ce jour, aucun texte de loi ne prévoit une telle mesure.
Il faut rester vigilant, mais aucune obligation de loyer n’existe pour les propriétaires.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
D’après une récente note de l’Insee, intégrer des loyers fictifs dans les revenus revient peu ou prou à doubler la taxe foncière actuelle. Il convient en effet de ne pas négliger les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) qui ne manqueraient pas de s’ajouter aux impôts proprement dits (une dizaine de milliards dans chaque cas). Une bonne nouvelle pour les retraites?
Bonjour, L’intégration des loyers fictifs dans les revenus, comme évoqué dans la note de l’Insee, pourrait avoir un impact significatif sur les propriétaires occupants. Cette mesure, si elle était mise en œuvre, signifierait que les propriétaires seraient imposés sur une valeur estimée de ce qu’ils auraient payé en loyer pour leur propre maison, en plus de la taxe foncière existante. Bien que l’intégration des loyers fictifs dans les revenus puisse théoriquement augmenter les recettes fiscales, y compris pour les retraites, elle impliquerait également une augmentation significative de la charge fiscale pour les propriétaires occupants, avec des implications économiques et sociales… Lire la suite »
Si les propriétaires doivent payer un loyer fictifs, alors toutes les personnes de gouvernement et les députés doivent prendre le transport public ou leurs propres véhicules pour se déplacer. Fini les buffets à Versailles, fini l’entretien d’un président après son mandat, fini tout les avantages pour le président et ça pièce rapporté . Quand un président quitte la présidence on lui coupe tout les droits et avantages qui coûte une fortune au peuple. Diminuer le nombre de députés qui ne servent à rien. Et ceux qu’ont eux leurs bien immobilier à crédit doivent être exonéré de ce loyer fictifs pendant… Lire la suite »
Tout à fait. Et le problème c’est qu’avec cette loi, on prend en compte les loyers fictifs, mais pas les dépenses réelles. Et puis, on oublie de regarder comment ce bien a &été acquis : avec des revenus gagnés en France, déjà lourdement taxés ou par un investissement fait à partir de l’étranger (paradis fiscaux, optimalisation fiscale ou pire … argent de la drogue).?
Si tu prends un crédit tu ne payes pas de loyer fictifs
Si tu n’as plus de crédit tu paies un loyer fictifs… Donc se sont les banques en partenariat avec le gouvernement qui devient propriétaire de là terre et de l’immobilier ?;
Bonjour, Il semble y avoir une confusion dans la compréhension des concepts liés aux crédits immobiliers et aux loyers fictifs. Permettez-moi de clarifier cela. Lorsque vous prenez un crédit immobilier pour acheter une propriété, vous remboursez effectivement le prêt à la banque au fil du temps. Le paiement mensuel que vous effectuez couvre le remboursement du capital emprunté ainsi que les intérêts associés. À la fin du terme du prêt, une fois que le prêt est remboursé, vous devenez le propriétaire légal de la propriété. Les loyers fictifs, en revanche, sont souvent un concept fiscal qui peut s’appliquer dans certaines… Lire la suite »
J’ai un crédit à la consommation pour l obtention de mon appartement. Si une telle loi devait passer, devrais-je payer cet impôt en même temps que mes mensualités pour rembourser ce crédit… car si tel était le cas, je n’aurais plus qu’à vivre dans la rue..
Là, vous avez tout compris ! Et c’est ce qui se passe actuellement, avec la loi que macron a fait voter et qui prévoit que vous pouvez acheter un appartement sans être copropriétaire du terrain sur lequel il a été construit . Ce qui en région parisienne permet d’acquérir un bien immobilier 40% mois cher. En contrepartie, le jour quand l’appartements sera vétuste et devra être rasé, vos petits-enfants n’auront rien parce que le terrain ne leur appartiendra pas. Mais ce n’est pas tout : vous devrez payer chaque mois un bail tout modeste, 100 ou 200 euros seulement au… Lire la suite »
Bonjour,
franchement scandaleux comme loi.
si je met mon cas personnel sur le tapis, j’ai payé comptant mais avec un prêt familial, sans passer par une banque que je rembourse chaque mois. Donc j’aurai mon pseudo « prêt familial » à rembourser plus le loyer fictif ?! Impossible pour moi, je me retrouverai à vendre mon bien. (Je suis alternant , du coup aucune banque n’acceptée de me faire un prêt.)
Vous avez oublié au moins deux aspects: – le propriétaire, bénéficiera-t-il aussi de l’APL comme n’importe tout autre locataire ? – comme il serait propriétaire de son propre bien locatif, pourra-t-il déduire à ce titre intérêts et assurances qui on servi a financer ce bien ? Pour les appartements locatifs ‘classique’ c’est possible, Et là, il faut que le législateur soit bien cohérent avec lui-même. Aux Pays-Bas c’était possible, fait exploser les prix de l’immobilier d’une facteur cinq par rapport au pouvoir d’achat, fortement réduit les recettes fiscales liées aux revenus et creusé dramatiquement les différences entre riches et pauvres.… Lire la suite »
Et ceux qui habitent dans les HLM qui sont deux, voire trois fois moins chères que le secteur privé.Leurs occupants ne bénéficieront t-ils donc pas d’un loyer fictif ?!
Bonjour,
En principe, si le loyer fictif avait une existence légale, l’impôt sur le loyer fictif ne devrait concerner que les logements achevés, utilisables et meublés et ne devrait concerner que les propriétaires ayant terminé de rembourser leur crédit immobilier. Les propriétaires des HLM étant principalement l’Etat ainsi que les collectivités territoriales, on pourrait en principe considérer que le loyer fictif ne s’appliquerait pas car il concernerait les propriétaires personnes physiques.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Encore la classe moyenne qui va raquer!! Alors que d’autres en trafiquant des papiers obtiennent des logements sociaux et ne travaillent toujours pas.. à gerber!
Le but de cette idéologie — à prendre dans le sens CCCP du mot — semble être de doubler les taxes liées à l”habitation pour les propriétaires et d’en exonérer les locataires. .. On aurait mieux fait de s’en prendre aux optimalisations fiscales : 33% de la plus-value imposable dans le pays de production, 33% dans pays qui gère le transit, et 33% dans le pays de vente. A condition que les produits ne sont pas stockés pendant au moins 48h dans des locaux propres à l’entreprise, une taxation de 50% dans les pays de production et de la vente.… Lire la suite »
j’ai écrit “A condition que les produits ne sont pas stockés pendant au moins 48h dans des locaux propres à l’entreprise, une taxation de 50% dans les pays de production et de la vente.”. Je voudrais dire “A condition que les produits ont été réellement stockés dans le pays du transit, au moins 48h, c’est à dire, pas du transit simple. Sinon , une taxation sur 50% de la plus-value aussi bien le pays de production que celui de la vente.”. Mais bon, je pense que vous aviez déjà compris.
On note que la pression en France est (sauf le Danemark paraît il mais qui est un pays fonctionne bien mieux que la France) la plus lourde de toute l’Europe et qu’elle se repose principalement sur les seules épaules de la classe moyenne. Imposer un loyer fictif revient pour elle à augmenter ses impôts de 50% ce qui va forcément pousser nombre d’eux, vers le marché locatif. Faire disparaître cette classe moyenne, revient donc à créer des HLM comme on a connu à a Courneuve, comme on connaît à Marseille. Avec tous ses problèmes qu’on connaît.
Les taxes et impôts sur les logements sont tellement élevés que l’achat d’un bien immobilier pour y vivre soi-même n’est financièrement avantageux au futur propriétaire que s’il habite ce bien pendant plus de 16 ou 18 ans. Est-ce que cela veut dire qu’il sera exonéré de cette taxe pendant cette période sur le “loyer fictif” qu’il se verse à lui-même? Ou — faut pousser la logique au bout — qu’on lui fera un cadeau fiscal ?