Qu’est-ce que le loyer fictif et comment le calculer ?

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Le loyer fictif se définit comme un loyer que les propriétaires de leur logement d’habitation principale devraient se verser comme s’ils se louaient leur logement au titre d’un bail de location. Cette notion serait utilisée pour fiscaliser le revenu que le propriétaire devrait théoriquement percevoir de son logement, ou du gain en revenu dont il bénéficie puisqu’il ne paye pas de loyer.

Notion de loyer fictif

Le loyer fictif n’a pour l’instant aucune existence légale et, en conséquence, aucune définition posée par un texte de loi. Il n’existe qu’à travers des réflexions d’économistes ou des propositions qui permettraient d’instaurer une nouvelle taxation des propriétaires.

Le loyer est, pour rappel, la somme d’argent qu’un locataire doit verser au propriétaire bailleur au titre d’un bail locatif (bail vide ou bail meublé).

Le loyer fictif serait le loyer qu’un propriétaire devrait se verser à lui-même, s’il était locataire de son logement d’habitation principale.

Calcul du loyer fictif

Comme aucune somme réelle n’est versée par le propriétaire à lui-même, le loyer annuel fictif ne peut pas être calculé sur la base du loyer mentionné dans un quelconque bail d’habitation.

Il serait dès lors calculé sur la base de la valeur locative de la maison annualisée (l’impôt étant assis sur les 12 mois de l’année civile).

L’administration fiscale utilise déjà la notion de valeur locative cadastrale pour calculer le loyer théorique annuel que pourrait produire un bien immobilier, s’il était loué dans des conditions normales, pour calculer différentes taxes et impôts locaux telles que la taxe d’habitation, la taxe foncière ou la contribution économique territoriale. dès lors, il serait aisé d’établir le montant du loyer fictif d’un logement.

Utilisation de la notion du point de vue fiscal

La fiscalisation du loyer fictif, si elle était décidée, pourrait prendre différentes formes :

– La première forme envisagée, très simple, consisterait à augmenter la base de calcul de l’impôt sur le revenu des propriétaires de leurs logement d’habitation du montant annualisé du loyer fictif, de sorte qu’ils se trouvent à payer plus d’impôts

– La deuxième forme envisagée serait considérée comme psychologiquement plus admissible puisqu’il s’agirait de permettre aux locataires de déduire le montant annuel de leurs loyers de la base de calcul de leur impôt sur le revenu. Les propriétaires de leurs logements ne seraient donc pas frontalement visés par la fiscalisation du revenu fictif. Néanmoins, le manque à gagner en recette fiscales serait nécessairement compensé par une augmentation globale générale du barème de l’impôt sur le revenu, ce qui reviendrait alors indirectement à taxer le loyer fictif.

– La troisième forme envisagée consisterait à réformer tout simplement la taxe foncière, dont le taux inclurait la taxation des revenus théoriques au titre du loyer fictif. La taxe foncière deviendrait alors (ainsi que l’appelle les détracteurs de cette mesure) une “supertaxe sur les propriétaires”.

Conditions et calcul de l’impôt sur le loyer fictif

Le revenu fictif devrait tout d’abord, s’il était appliqué, ne concerner que les logements achevés, utilisables et meublés.

Ainsi, les logements en construction ou en rénovation ne devraient pas être concernés par cette nouvelle taxation.

Par ailleurs, afin de ne pas défavoriser les propriétaires ayant souscrit un crédit immobilier, cet impôt ne concernerait que les propriétaires ayant fini de rembourser leurs biens. Il est dès lors à anticiper que tous les acquéreurs de biens, même s’ils ont la possibilité de payer leurs logements comptant, souscriraient des crédits immobiliers pour échapper un temps à la fiscalisation du loyer fictif.

Critique de la proposition de fiscaliser un loyer fictif

Bien que les défenseurs de l’imposition du loyer fictif évoquent des motifs d’équité et de justice sociale, cette mesure a peu de chance de voir le jour, car elle s’expose à de nombreuses critiques :

– Elle réduirait l’intérêt à l’accès à la propriété et, dès lors, réduirait la liquidité du marché de l’immobilier de résidence en France. Elle figerait dès lors le parce locatif en l’état en incitant les non propriétaires à demeurer locataires.

– Elle augmenterait la demande en crédit immobilier pour échapper à l’impôt et pourrait alors avoir un impact inflationniste défavorable sur les taux d’intérêts pratiqués par les banques.

– Plus fondamentalement, elle porterait atteinte au principe de droit de propriété, en instaurant un loyer perpétuel (caractérisé par l’impôt) sur la propriété immobilière.

– Sa mise en œuvre viendrait ajouter à la complexité globale du système fiscal français puisqu’elle ne serait pas assise sur un revenu réel mais théorique.

Il apparaît ainsi peu probable qu’une telle mesure voie le jour. toutefois, compte tenu de l’inflation fiscale actuelle ainsi que des périodes successives de crise, il n’est pas possible d’écarter cette éventualité.

Il est intéressant de noter que l’imposition du revenu fictif en France existait jusqu’en 1965 : les propriétaires qui jouissaient de leur logement étaient en effet taxés à ce titre. Ce régime a toutefois été supprimé compte tenu, justement, du frein économique qu’il constituait pour l’accès à la propriété de son logement, le Code général des impôts instaurant depuis un principe d’exonération du loyer fictif.