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Bail de colocation : faut-il rédiger un bail ou plusieurs baux ?

Bail de colocation : faut-il rédiger un bail ou plusieurs baux ?

Le contrat de colocation, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation meublée ou non meublée, est une convention en vertu de laquelle un propriétaire met à disposition d’une pluralité de locataires un logement. Dans le cadre d’une colocation, les co-preneurs peuvent décider de signer un bail unique ou un bail individuel.

 

Le régime légal du bail de colocation : l’apport de la loi Alur

La colocation est une pratique qui consiste à partager un logement entre plusieurs personnes qui ne sont ni mariés ni partenaires de PACS. En revanche, les concubins sont considérés comme des colocataires.

La colocation à usage d’habitation est implicitement consacrée par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi s’applique pour tous les types de baux de colocation, qu’ils soient meublés ou non meublés.

Toutefois, la loi Alur du 24 mars 2014 a apporté un plus grand cadre législatif au contrat de colocation. En particulier, cette loi prévoit la possibilité de deux modalités de rédaction du bail de colocation :

  • Un contrat de bail unique pour tous les colocataires ;
  • Un contrat de bail individuel pour chaque colocataire.

Bon à savoir : Il est également possible de recourir à la colocation pour les baux professionnels ou les baux commerciaux.

Colocation : bail unique ou bail individuel ?

Comme vu ci-dessus, dans le cadre d’une colocation, il est possible de rédiger, soit un bail unique qui s’appliquera pour tous les colocataires du logement loué, soit un bail individuel propre à chaque colocataire.

Bail unique de colocation

Le cas le plus courant est la conclusion d’un bail unique, c’est-à-dire de la conclusion d’un seul contrat pour l’ensemble des colocataires. Dans ce cas, le contrat prévoit les mêmes droits et obligations pour tous les colocataires. Le bail doit par ailleurs être signé par le propriétaire-bailleur et l’ensemble des colocataires du logement loué.

Attention ! Si une personne n’a pas signé le bail unique de colocation, alors elle sera considérée comme un simple occupant. Elle ne sera donc titulaire d’aucun droit relatif à la location.

Dans le cadre d’un bail unique, le montant du loyer convenu entre les parties n’est pas fractionné. Cela signifie que ce sont les colocataires qui se répartiront, équitablement ou non, à leur convenance, le paiement du montant du loyer. Le bailleur est effectivement en droit de demander le paiement du loyer en totalité et en une seule fois. Il en est de même pour les charges locatives.

Bail individuel de colocation

Même si ce cas est moins fréquent, il est possible de conclure un contrat de bail par colocataire. Dans ce cas, chaque colocataire est seul signataire de son contrat de bail. Dans le cas des baux individuels, il est courant que le logement soit fractionné en pièces. Ainsi, chaque contrat de bail octroie le droit d’usage et de jouissance paisible d’une pièce spécifique dans le logement pour un colocataire en particulier. La jouissance de cette pièce est exclusive.

Il peut être stipulé dans les contrats de baux individuels que les colocataires bénéficient d’un droit de jouissance commune dans certaines pièces. Dans ce cas, tous les colocataires partagent le droit d’usage et de jouissance de ces pièces.

Conclure un bail individuel par colocataire permet de prévenir les risques de litiges. Toutefois, il convient d’anticiper au maximum les détails de la vie commune (attribution des pièces du logement à chaque colocataire et règlement d’utilisation des parties communes notamment).

Caution et contrat de colocation : comment ça marche ?

À ne pas confondre avec le dépôt de garantie, la caution est une personne qui se porte garante pour le locataire en cas de défaillance financière de celui-ci. Ainsi, en cas d’impossibilité de payer le loyer et/ou les charges locatives, le bailleur pourra se retourner contre la caution afin de réclamer son dû.

Dans le cadre d’un contrat de colocation, la caution peut se porter garante pour un seul des colocataires ou pour la totalité des colocataires. Néanmoins, le plus souvent, le bailleur exige autant de cautions que de colocataires.

La caution bancaire pour une location peut être simple ou solidaire. La caution simple oblige le bailleur à envoyer un commandement de payer au locataire qui, s’il demeure infructueux, justifiera qu’il se retourne contre la caution pour réclamer son dû. En cas de caution solidaire, toutefois, le bailleur n’a besoin d’effectuer aucune réclamation préalable auprès du ou des preneur(s). Dès le premier impayé, il pourra se retourner contre la personne qui s’est portée garante lors de la signature du bail de colocation.

Bon à savoir : La caution solidaire qui s’est portée garante pour un seul des colocataires s’éteint dès lors que le contrat de colocation prend fin pour le colocataire sortant. À l’inverse, si la caution solidaire s’est portée garante pour la totalité des colocataires, l’acte de cautionnement doit mentionner un des colocataires pour lequel son départ du logement justifiera l’extinction de l’obligation de la caution.

La clause de solidarité dans le bail de colocation

La clause de solidarité est un mécanisme juridique qui permet au bailleur de s’offrir une meilleure sécurité juridique dans le cadre de la conclusion d’un bail de colocation. La clause de solidarité intervient uniquement dans les baux de colocation uniques, c’est-à-dire dans le cas où un seul contrat de bail a été conclu avec l’ensemble des colocataires.

En vertu de la clause de solidarité, en cas de défaillance de l’un des colocataires, le bailleur pourra se retourner contre n’importe lequel des autres colocataires afin de réclamer son dû. À cet effet, cette clause est souvent appelée « clause de solidarité et d’indivisibilité ». Elle permet de limiter le risque d’impayés du loyer et/ou des charges locatives. En cas de tacite reconduction ou de renouvellement du bail de colocation, la clause de solidarité continue de produire ses effets.

Le régime de la clause de solidarité étant plutôt contraignant pour les colocataires, la loi Alur a souhaité assouplir la réglementation en vigueur. Désormais, dès lors qu’un colocataire quitte le logement, la clause de solidarité continue de s’appliquer dans un délai restreint de six mois à compter de la date de prise d’effet du congé. Néanmoins, si un nouveau colocataire entre dans le logement pendant ce délai, cet évènement emporte l’extinction de l’obligation du colocataire sortant. La clause de solidarité cesse alors de produire ses effets.

Attention ! Si le colocataire sortant ne délivre pas de congé au bailleur ou notifie un congé de façon irrégulière, alors celui-ci sera indéfiniment tenu au paiement du loyer et des charges locatives en vertu de la clause de solidarité tant qu’il n’aura pas régularisé sa situation.

Résilier un contrat de colocation : la procédure à suivre

La résiliation du bail de colocation par l’un des colocataires peut intervenir à tout moment de l’exécution du contrat. Celui-ci doit alors délivrer son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Bien entendu, le colocataire sortant doit respecter le délai de préavis en vigueur. Il s’agit d’un mois pour une colocation meublée et de trois mois pour une colocation non meublée. Ce préavis peut être réduit à un mois dans certains cas de préavis de location non meublée prévus par la loi.

Le colocataire doit alors s’entendre avec le bailleur pour effectuer un état des lieux de sortie. Celui-ci n’est pas obligatoire mais toutefois fortement recommandé. En effet, en cas de dégradation du logement au terme du contrat, le bailleur pourra se retourner contre tous les colocataires, y compris le colocataire qui a quitté les lieux avant les dégradations commises.

Attention ! En cas de bail unique, le colocataire sortant ne peut toutefois pas réclamer au bailleur sa part du dépôt de garantie. En effet, celui-ci ne sera restitué à l’ensemble des colocataires qu’à l’issue du contrat. Le colocataire sortant devra alors s’arranger avec les autres colocataires pour qu’ils lui remboursent sa part. Cette problématique ne se pose pas dans le cas de la conclusion d’un bail unique puisque chaque colocataire est tenu à ses propres devoirs et obligations.

Avenant au bail de colocation et arrivée d’un nouveau locataire

Lorsqu’un colocataire décide de quitter le logement pendant l’exécution d’un bail de colocation, les colocataires restants devront s’arranger pour payer le quote-part du loyer et des charges locatives restant. Cette obligation impute néanmoins au colocataire sortant si le bail unique était assorti d’une clause de solidarité, comme nous l’avons vu ci-dessus.

Il est donc indispensable de trouver un nouveau colocataire le plus vite possible dans l’intérêt de tous. Une fois le candidat trouvé, celui-ci devra être approuvé par le bailleur afin qu’il puisse figurer sur le contrat de bail.

S’il s’agit d’un bail unique pour tous les colocataires, un avenant au contrat de location devra être rédigé.

Si les colocataires ont opté pour la rédaction de baux individuels, alors le bail du colocataire sortant sera résilié, et un nouveau contrat sera conclu avec le nouvel arrivant.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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