Le contrat de colocation : guide complet

A propos de LegalPlace

LegalPlace propose une bibliothèque de documents juridiques (contrats et lettres) personnalisables, qui s’adaptent à la situation du client, en immobilier, social, corporate etc.

Modèle de contrat de location

La colocation est une location d’habitation consentie par un bailleur à plusieurs locataires, qui figurent tous sur le bail de location (location meublée ou non meublée) ou sur plusieurs contrats de location. Ce mode de location permet de diviser le montant du loyer entre les locataires, soit à parts égales, soit de façon proportionnelle en fonction de la surface occupée par chacun.

Le plus souvent motivé par des raisons économiques, le recours à la colocation est encadré par des règles juridiques bien spécifiques qu’il est important de connaitre avant de s’engager.

Définition de la colocation

La loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) de 2014, fut le premier texte à créer une définition officielle de la colocation. Celle-ci est précisée comme suit : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Cette définition implique qu’il y a colocation à partir du moment où un logement est loué à plus d’une personne, quelle que soit la nature des liens ou l’absence de lien entre les personnes. Elle s’applique aux logements loués vides comme aux logements loués meublés.

Droits et devoirs du colocataire

Une fois le contrat de bail signé par les colocataires, ils sont tous liés au bailleur par les mêmes droits et devoirs qu’un locataire unique.

Attention : le colocataire dont le nom n’apparaît sur aucun bail, n’a aucun droit. Les personnes qui vivent dans le logement sans lien juridique avec le locataire signataire du bail sont considérées comme occupantes sans titre. Une telle personne n’est donc, dans ce cas, liée par aucune obligation vis-à-vis du bailleur, mais ne dispose également d’aucun droit sur le logement.

Les règles de vie au sein de la colocation sont souvent fixées dans un règlement interne de colocation qui doit être signé et approuvé par tous. En cas de litige, les clauses écrites dans le règlement de colocation peuvent éventuellement être invoquées dans le cadre d’une action judiciaire.

Les colocataires sont soumis aux même obligations que les locataires, ainsi (en plus de devoir payer le loyer) :

  • ils ne peuvent utiliser le logement pour un autre usage que celui indiqué dans le bail ;
  • ils ne peuvent transformer le logement, sauf accord écrit du propriétaire ;
  • ils doivent bien entretenir le logement et effectuer les travaux d’entretien et les réparations d’usure qui leurs reviennent.

Le propriétaire doit, pour sa part, exécuter ses obligations à l’égard de chaque locataire (remise d’un logement décent, exécution des réparations à sa charge, etc).

Avantages de la colocation

Le principal a avantage de la colocation, pour les colocataires comme pour le bailleur, réside dans son aspect économique.

Les colocataires peuvent ainsi bénéficier d’une surface habitable plus importante pour un coût réduit. De même, la colocation pourra apporter au propriétaire bailleur la garantie d’une certaine stabilité : il pourra bénéficier du cumul des revenus de ses locataires, afin de multiplier les sources lui permettant de s’assurer du paiement des loyers.

Le contrat de colocation

La colocation s’apparente à une location multiple entre personnes non mariées et non pacsées, qui sont juridiquement liées les unes aux autres par un bail qu’ils signent soit séparément, soit ensemble.

Signature du bail

Le contrat de bail doit être signé par chaque colocataire (il peut également y avoir plusieurs baux). Du fait de cette signature, chacun d’entre eux est considéré comme co-titulaire du bail. Il en résulte plusieurs obligations juridiques applicables à chacun d’entre eux, telles que le paiement des loyers et des charges ou l’entretien des lieux.

En cas de colocation, le propriétaire a le choix entre 3 solutions différentes pour contractualiser cette situation :

  • un contrat unique entre plusieurs colocataires (solution la plus fréquente),
  • plusieurs contrats rédigés chacun pour un colocataire,
  • un contrat avec un locataire principal et plusieurs sous-locataires.Dans le cas où les colocataires signent un bail unique, ils sont tous liés juridiquement les uns aux autres. Dans le cas où ils signent chacun un bail séparément, ils sont juridiquement indépendants les uns des autres.

Assurance

Comme le locataire standard, chaque colocataire ayant signé le bail a l’obligation d’être assuré contre les risques locatifs.

Cette assurance peut être exigée par le propriétaire à la remise des clés. Elle est souvent annexée au contrat de location. Son renouvellement doit également pouvoir être vérifié chaque fois que le propriétaire en fait la demande.

Caution

Comme pour n’importe quel locataire, le propriétaire exige le versement d’une caution par chacun de ses colocataires.

La colocation concernant souvent des étudiants ne bénéficiant pas de revenus suffisants ou réguliers, le propriétaire demandera généralement qu’une tierce personne se porte garante du paiement du loyer (habituellement un parent ou d’un proche). En signant un engagement de caution, celui-ci s’engage à payer au propriétaire le montant du loyer en cas de non-paiement. Il existe deux types de cautionnement, simple et solidaire.  A noter que la  caution ou acte de cautionnement comporte un certain nombre de mentions obligatoires.

Le plus souvent, le propriétaire exige autant de cautions qu’il y a de colocataires. Cela lui permet d’être couvert quels que soient les colocataires encore dans les lieux au moment d’un éventuel problème de paiement.

Colocation entre concubins ou couples mariés

Les concubins ont la possibilité de faire établir un bail de colocation en leurs noms communs, dans ce cas ils seront soumis au même régime que n’importe quels colocataires.

Par contre, dans le cas où le bail est établi au nom d’un seul des deux concubins, l’autre partenaire n’a strictement aucun droit sur le logement : il est considéré comme une personne librement hébergée, que le titulaire du bail peut mettre à la porte quand bon lui semble. A l’inverse, il n’est pas non plus solidaire du paiement du loyer.

Si le locataire en titre ou que le propriétaire met fin au bail, le concubin hébergé doit quitter les lieux à la fin du délai de préavis. En revanche, si le titulaire du bail quitte brusquement le logement ou s’il décède, son concubin notoire (qui vit avec lui depuis plus d’un an) est en droit de demander la poursuite du bail à son nom.

Concernant le cas des couples mariés ou pacsés, la loi Macron du 10 juillet 2015 a apporté des modifications au régime de la colocation : depuis cette loi, un logement occupé seulement par un couple marié ou pacsé n’est plus considéré comme une colocation. Ils ne sont donc plus considérés comme des colocataires mais comme des co-titulaires, et sont solidairement responsables en cas d’impayé.

Clause de solidarité

La solidarité n’est pas automatique entre les colocataire, c’est pourquoi le propriétaire aura tout intérêt à prévoir une clause de solidarité au sein du contrat de colocation, afin de limiter les risques d’impayés.

Cette clause intitulée « Solidarité/indivisibilité » se situe dans le corps du contrat. Elle est également renforcée dans la rubrique « les soussignés », par la mention « colocataires indivisibles et solidaires » qui figure après les noms des colocataires.

Les effets de la clause de solidarité

Grâce à la clause de solidarité, le bailleur peut exiger de n’importe lequel des colocataires le paiement de l’intégralité des loyers, charges et accessoires. En cas de non paiement par le ou les colocataires restants, il peut également se retourner contre le colocataire qui a quitté les lieux après avoir donné congé.

Attention, en principe, lorsque les colocataires sont solidaires, le congé délivré à un seul d’entre eux suffit à mettre fin au contrat : cependant en pratique, pour éviter tout contentieux, il est recommandé d’adresser un congé à chacun des colocataires.

La durée de la clause de solidarité

La clause de solidarité n’est pas affectée par les renouvellements du bail par tacite reconduction : elle demeure valable et n’a pas besoin d’être renouvelée.

A l’inverse, lorsqu’un colocataire quitte la colocation, cette clause ne peut plus lui être opposée au bout d’un certain laps de temps : le colocataire parti ne peut être indéfiniment tenu pour responsable du paiement d’un logement qu’il n’occupe plus. En principe, cette durée est limitée à un an après le départ du locataire.

Le remplacement d’un colocataire

Lorsque les colocataires décident de manière collective de mettre fin au bail, ils disposent d’un délai de préavis de trois mois à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier signifiant le congé. Un seul congé signé par tous les colocataires suffit.

En revanche, le départ d’un seul des colocataires ne met pas fin au contrat de colocation, qui se poursuit avec les colocataires restants. En général, un nouveau colocataire vient alors remplacer celui qui part et assumer ainsi sa part de loyer.

Attention, durant la période séparant le départ de l’ancien colocataire de l’arrivée d’un nouveau, les colocataires restants doivent continuer à assurer le paiement du loyer en totalité.

Le départ d’un colocataire

Le colocataire qui souhaite quitter le logement doit signifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de location meublée, le délai de préavis pour adresser son congé est d’un mois quoiqu’il arrive.

En cas de location vide, le délai est en principe de trois mois, cependant il peut être réduit à un mois dans certains cas précis :

  • si le colocataire a trouvé son premier emploi, même à temps partiel ;
  • s’il a perdu son emploi ;
  • s’il a retrouvé un emploi ;
  • s’il a été muté ;
  • s’il perçoit le revenu de solidarité active (RSA);
  • si, à plus de soixante ans, son état de santé justifie un changement de domicile.

Si le colocataire part sans avoir préalablement donné congé au propriétaire, il reste redevable du paiement des loyers. De même si le bail comporte une clause de solidarité, il reste tenu au paiement du loyer, à moins que l’avenant qui encadre l’arrivée d’un nouveau colocataire ne prévoie explicitement que le locataire ayant quitté les lieux est libéré de son obligation de solidarité.

Attention, le colocataire sortant ne peut exiger du bailleur sa part du dépôt de garantie puisque le bail n’est pas fini, il doit donc s’arranger avec les autres occupants pour se faire rembourser sa part.

L’arrivée d’un nouveau colocataire

Tant que le colocataire sortant n’est pas remplacé, les colocataires restant doivent assurer le paiement du loyer en couvrant la quote-part de l’absent.

Une fois le nouveau candidat trouvé, les colocataires doivent obtenir l’accord du propriétaire bailleur pour qu’il puisse figurer au contrat. Une fois le candidat validé, les parties rédigeront et signeront un avenant au contrat sur papier libre, avenant qui sera annexé au bail.

Cet avenant devra porter mention :

  • des noms, prénoms et coordonnées des parties ;
  • de la date à laquelle le colocataire sortant a quitté les lieux ;
  • de la date à laquelle le bail prendra effet au profit du nouveau colocataire ;
  • du fait que l’intégralité du bail s’appliquera au nouveau colocataire dans les même conditions que précédemment et ce, pour le temps restant à courir.