Contrat de colocation : quelles règles et quel bail choisir ?

Partager un logement à plusieurs séduit autant les étudiants que les jeunes actifs, mais le contrat de location qui encadre cette situation soulève vite des questions concrètes. Le contrat de colocation répond à un régime précis, fixé par la loi du 6 juillet 1989 et complété par la loi ALUR.

Qu’est-ce qu’un contrat de colocation ?

Un contrat de colocation est la convention par laquelle un propriétaire loue un même logement à plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 en pose la définition depuis la loi ALUR du 24 mars 2014.

La colocation se distingue de la location classique par le nombre de preneurs. Ici, plusieurs personnes occupent le logement et signent un engagement avec le bailleur, alors que la location traditionnelle ne lie qu’un locataire (ou un couple). Chaque colocataire dispose de droits sur le logement et supporte des obligations envers le propriétaire.

Faut-il choisir un bail unique ou des baux individuels pour un contrat de colocation ?

Le propriétaire dispose de deux options pour organiser la colocation. Il peut faire signer un bail unique à tous les colocataires, ou conclure des baux individuels avec chacun d’eux. Ce choix change la répartition des responsabilités et le niveau de risque pour le bailleur comme pour les occupants.

Le bail unique de colocation

Le bail unique réunit tous les colocataires sur un seul contrat. Ils partagent les mêmes droits et les mêmes obligations pendant toute la durée de la location.

Ce contrat suit le modèle réglementaire imposé par le décret n° 2015-587, qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé, via un contrat de location vide ou un contrat de location meublée. Le contrat de colocation meublé suit un modèle-type distinct de celui d’un logement vide.

Une personne qui n’a pas signé ce bail unique n’est qu’un simple occupant. Elle ne dispose d’aucun droit sur le logement. Le propriétaire ne verse qu’un seul dépôt de garantie et peut insérer une clause de solidarité, ce qui explique pourquoi le bail unique reste la forme la plus courante en colocation.

Les baux individuels de colocation

Avec des baux individuels, le propriétaire signe autant de contrats qu’il y a de colocataires.

Chaque contrat de colocation individuel porte sur une chambre privative et sur les parties communes mises à disposition. Les colocataires restent indépendants les uns des autres. Ce mode d’organisation présente une contrainte de surface. Chaque chambre louée doit mesurer au moins 9 m² et offrir un volume minimal de 20 m³, hors pièces partagées.

Le bailleur peut aussi adapter la durée de chaque bail au profil du locataire, par exemple un étudiant ou un jeune salarié. Aucune solidarité ne lie les colocataires entre eux, ce qui déplace le risque d’impayé vers le propriétaire.

Le tableau ci-dessous récapitule les différences entre les deux formes de contrat :

Comment fonctionne la clause de solidarité dans un bail unique en colocation ?

La clause de solidarité dans un bail unique rend chaque colocataire redevable de la totalité du loyer et des charges, pas seulement de sa part. Si l’un ne paie plus, le propriétaire peut réclamer l’intégralité de la somme à n’importe quel autre signataire. Elle protège le bailleur contre les impayés et ne concerne que le bail unique.

La clause de solidarité s’étend aussi à la caution de chaque colocataire. La personne qui se porte garante s’engage donc au-delà de la part du colocataire qu’elle soutient, ce que détaille notre guide sur la caution solidaire et la colocation. L’acte de cautionnement doit identifier précisément le colocataire concerné pour être valable.

Le départ d’un colocataire ne met pas fin immédiatement à la clause de solidarité. Le locataire sortant, et sa caution, restent tenus pendant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis. Cette obligation cesse plus tôt si un nouveau colocataire le remplace sur le bail avant l’échéance de ce délai.

Un colocataire qui quitte les lieux sans donner de congé, ou avec un congé irrégulier, reste engagé tant qu’il n’a pas régularisé sa situation. La clause de solidarité mérite donc une lecture attentive avant toute signature.

Quelles règles s’appliquent au loyer, aux charges et au dépôt dans un contrat de colocation ?

Chaque colocataire paie la part de loyer et de charges prévue au contrat. La répartition est libre entre eux, mais le total réclamé par le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer du logement.

Les charges se règlent de deux manières en colocation. Le propriétaire peut demander des provisions avec régularisation annuelle sur les dépenses réelles, comme dans une location classique. Il peut aussi opter pour un forfait de charges versé avec le loyer, sans régularisation ultérieure. Ce forfait constitue une souplesse propre à la colocation, prévue par l’article 8-1 de la loi de 1989.

Les charges récupérables en colocation couvrent notamment :

• L’eau et le chauffage collectif ;
• L’entretien des parties communes et des espaces extérieurs ;
• L’ascenseur et le gardiennage ;
• Les taxes et redevances locatives.

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, et à deux mois pour un logement meublé. Le propriétaire le restitue dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois en cas de différences justifiant une retenue. Dans un bail unique, un seul dépôt est versé et le propriétaire ne le rend qu’après le départ du dernier colocataire.

Quelles conditions de logement et mentions obligatoires prévoit un contrat de colocation ?

Le logement loué en colocation doit être décent. La décence suppose une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³.

Le contrat de colocation doit comporter plusieurs mentions obligatoires, sur le modèle du bail-type réglementaire. Le bailleur y joint aussi des annexes comme le diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2024, le contrat doit également indiquer l’identifiant fiscal du logement, un numéro de douze caractères issu du décret n° 2023-796.

Les mentions obligatoires du contrat de colocation sont notamment :

• L’identité du bailleur et de chaque colocataire ;
• La désignation et la surface du logement ;
• Le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• L’identifiant fiscal du logement ;
• La date de prise d’effet et la durée du bail.

Certaines communes imposent un permis de louer avant toute mise en location. Selon les zones délimitées par l’intercommunalité, le propriétaire dépose une simple déclaration ou demande une autorisation préalable, conformément aux articles L634-1 et L635-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Comment gérer le départ d’un colocataire dans un contrat de colocation ?

Un colocataire peut quitter le logement à tout moment, en respectant son préavis. Ce délai est de trois mois pour une location vide, réduit à un mois pour une location meublée ou un logement situé en zone tendue. Notre guide sur le préavis en location non meublée et celui sur le préavis en location meublée précisent la forme du congé à respecter.

Les conséquences du départ dépendent du type de bail :

• Dans un bail unique, la colocation continue pour les autres et le propriétaire signe un avenant au contrat de location avec le remplaçant.
• Dans des baux individuels, le bail du partant est résilié et le bailleur conclut un nouveau contrat avec l’entrant, sans l’accord des colocataires restants.

Le propriétaire peut aussi donner congé, mais seulement à l’échéance du bail et pour un motif précis. La loi limite ces motifs à la vente du logement, à la reprise pour y habiter ou y loger un proche, ou à un motif légitime et sérieux. Le préavis du bailleur est de six mois pour une location vide et de trois mois pour un meublé.

En présence d’une clause de solidarité, le congé adressé à un seul colocataire vaut pour tous. Sans cette clause, le propriétaire doit notifier son congé à chaque colocataire. Pour des baux individuels, il envoie une lettre de résiliation à chacun.

Le congé passe toujours par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Que faut-il savoir sur l’assurance, les aides et la vie en colocation ?

Chaque colocation doit être couverte par une assurance habitation contre les risques locatifs, obligation posée par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Les colocataires souscrivent soit un contrat collectif au nom de tous, soit une assurance individuelle par personne. Le propriétaire peut demander une attestation chaque année.

Les aides au logement se demandent et se versent individuellement. Chaque colocataire dépose sa propre demande auprès de la CAF, qui calcule l’APL, l’ALS ou l’ALF sur sa quote-part de loyer et selon sa situation. Un colocataire éligible touche donc son aide même si les autres n’y ont pas droit.

La taxe d’habitation a disparu sur les résidences principales, mais reste due sur les résidences secondaires et les logements meublés non affectés à l’habitation principale. En colocation classique servant de résidence principale, les colocataires n’y sont donc plus soumis, comme l’explique notre guide sur la taxe d’habitation du locataire.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 08/07/2026

Sources de l'article

• Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• Décret n° 2023-796 du 18 août 2023
• Article L634-1 du Code de la construction et de l'habitation
• Article L635-1 du Code de la construction et de l'habitation