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Le régime micro BIC de la location meublée

Le régime micro BIC de la location meublée

Quand on met en location meublée un bien, il est possible de bénéficier du régime fiscal des micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est un régime simplifié qui est avantageux pour le bailleur de location meublée.

Mais pour en profiter, il faut remplir certaines conditions.
Il faut aussi être conscient des obligations qui accompagnent ces avantagse location meublée afin de ne pas commettre d’impair lors des déclarations.

 

Conditions d’imposition au régime micro BIC

D’abord, pour bénéficier du régime d’imposition des micro BIC, il faut s’assurer que l’activité est bien une location (ou une sous-location) meublée. Pour qu’une location soit considérée comme meublée, il faut que le logement soit garni d’un minimum de meubles et qu’il permette ainsi de vivre en totale indépendance.

Par exemple, un logement qui ne contient pas de lit ou qui ne contient pas de plaques de cuisson et/ou de réfrigérateur, ne sera pas considéré comme meublé.

Ensuite, il faut que cette activité de location meublée se fasse à titre habituel. Il n’est pas nécessaire que ce soit une activité professionnelle. Simplement, il ne faut pas que la location meublée soit occasionnelle.

Si ces deux critères sont remplis, les loyers versés au titre de la location seront imposés selon le régime des BIC. Pour profiter du régime micro BIC, il ne faut pas que le chiffre d’affaires hors taxes de l’activité de location dépasse 70 000 €. Sinon, on sera imposé selon le régime général des BIC.

Si le bailleur propose des prestations, facturées en supplément, avec la location meublée, ces prestations seront aussi imposées selon le régime micro BIC mais pas en tant que revenus tirés de la location meublée. Par exemple, si vous offrez une prestation de petit-déjeuner en plus de la location, elle sera imposée comme une activité de restauration. Cela n’affecte toutefois pas la façon dont on calcule le résultat imposable tant que le plafond mentionné précédemment n’est pas dépassé.

Bon à savoir : pour plus de détails sur la fiscalité d’une location meublée, ou la fiscalité applicable à la location vide n’hésitez pas à consulter nos articles sur le sujet.

 

Calcul du bénéfice taxable

En général

Pour calculer le résultat imposé au titre de l’impôt sur le revenu, il faut prendre en compte un abattement de 50%. L’abattement se calcule sur le montant du chiffre d’affaires hors taxes, soit 50% x Chiffre d’affaires HT. Ainsi, le bénéfice tiré des loyers de location meublée est déterminé de la façon suivante :

Chiffre d’affaire hors taxes x (1-0.5)

Quoiqu’il arrive, l’abattement minimal est de 305 €. Par conséquent, si l’abattement calculé est inférieur, il faudra seulement diminuer le montant du chiffre d’affaire de 305 € au lieu d’appliquer la formule précédente.

Par exemple, si on réalise 30 000 € de chiffre d’affaires HT en 2017, on calcule d’abord l’abattement, 30 000 x 50% = 15 000. Et en appliquant la formule précédente, on trouve le résultat auquel il faudra appliquer le taux de votre impôt sur le revenu est 15 000 €.

Mais si on réalise un chiffre d’affaires HT de 500 € en 2017, l’abattement est désormais de 250 €, ce qui est inférieur au montant minimal de l’abattement. Par conséquent, le résultat imposé sera égal à 500 – 305 = 195 €.

Cas d’exonération d’impôt

En vertu de l’article 35 bis du Code Général des Impôts, il existe deux cas d’exonération d’impôt lorsqu’on loue un bien meublé :

  • Si on loue ou sous-loue une partie de son habitation principale et que le prix de la location est « raisonnable » ;
  • Si on loue ou sous-loue une partie de son habitation principale à des personnes qui sont de passage. Autrement dit, si on a une chambre d’hôte, les loyers tirés de sa location seront exonérés d’impôts.

Pour bénéficier du premier cas d’exonération, il faut que les pièces louées ou sous-louées fassent partie de la résidence principale du bailleur, qu’elles constituent la résidence principale du locataire ou sous-locataire, et que le prix soit raisonnablement fixé.

S’agissant de cette dernière condition, un juge considérera que le prix est raisonnablement fixé s’il respecte les deux plafonds qui sont publiés chaque année selon les régions. Ces plafonds évoluent selon l’indice de référence des loyers. Les plafonds sont changés par l’administration chaque 1er janvier de l’année. Par exemple, pour la région Ile-de-France, le plafond en 2018 est de 185 € de loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. Le plafond est de 136 € pour les autres régions.

Pour bénéficier du second cas d’exonération, il suffit d’avoir une chambre d’hôtes au sein de sa résidence principale. La durée du bail de location (journée, semaine ou mois) n’a pas d’influence sur l’exonération. Le critère est que la clientèle ne considère pas que cette chambre constitue son domicile ; la clientèle doit être de passage. De plus, il ne faut pas que les recettes brutes (sans déduction de charges mais toutes taxes comprises) dépassent 760€ par mois. Si c’est le cas, la totalité des recettes sera imposée selon le régime décrit précédemment ou selon le régime général des BIC.

Par exemple, si le montant annuel des recettes de location de chambre d’hôte est de 1000 €, la totalité des recettes sera imposée. En l’occurrence, l’abattement sera de 500€. Par conséquent, le résultat imposable sera égal à 500 €.

Conditions d’exonération de cotisations sociales

Selon le type de location meublée, il peut exister des cas d’exonération de cotisations sociales. Pour les locations de logements meublés, il faut que le chiffre d’affaires annuel (en 2018) soit inférieur à 23 000€ ; pour les locations de chambres d’hôtes, il faut que le chiffre d’affaires annuel (en 2018) soit inférieur à 5 165€ ; et pour les locations de logements de tourisme classé, il faut que le chiffre d’affaires annuel (en 2018) soit inférieur à 23 000€.

Dans ces conditions, aucune cotisation sociale ne devra être payée.

 

Obligations des bailleurs

Les bailleurs de location meublée qui bénéficient du régime des micro BIC ont des obligations déclaratives et comptables. Le non-respect de ces obligations peut engendrer des sanctions pécuniaires fiscales et/ou pénales.

Obligations déclaratives

Il y a au total 4 types de déclarations à faire quand on a une location meublée. Il faut déclarer l’existence de son activité, faire une déclaration de revenus, déclarer une cession de son activité à une autre personne et déclarer une cessation d’activité.

La déclaration d’existence doit se faire dans les 15 jours de début d’activité auprès du centre de formalités des entreprises de son lieu de résidence. La déclaration de revenus se fait chaque année via un formulaire spécifique. C’est le formulaire n°2042. On y indique le montant du chiffre d’affaires annuel et les plus ou moins-value réalisées en cas de cession. L’abattement est automatiquement calculé. Et si on cesse de louer des biens meublés, il faut aussi le déclarer dans les 60 jours qui suivent l’arrêt de l’activité, que cela soit dû à une cession ou à une simple cessation d’activité.

 

Obligations comptables

Les micro-entrepreneurs bénéficient d’obligations comptables allégées puisqu’ils peuvent établir leurs comptes annuels selon la présentation simplifiée fixée par l’Autorité des normes comptables.

Par conséquent, il n’est pas nécessaire de réaliser un bilan annuel. Il suffit simplement d’enregistrer chronologiquement les recettes et les charges en tenant un livre des recettes encaissées d’une part, et un registre des achats d’autre part.

Le livre des recettes encaissées mentionnent pour chaque recette :

  • Son montant et son origine (par exemple, au titre de quelle location pour quelle personne, le bailleur a touché le loyer) ;
  • Le mode de paiement (chèque, espèce etc.) : sachant qu’il n’est pas possible d’être payé en espèces au-delà de 1000€ ;
  • Les références des pièces justificatives (factures, notes etc.).

Le registre des achats contient le même type de mentions mais pour les achats effectués dans le cadre de la location. Il est obligatoire pour les prestations d’hébergement en général. La même interdiction de paiement en espèces est applicable pour les achats d’une valeur supérieure à 1000€.

En outre, le micro-entrepreneur doit remettre à ses clients une facture pour chaque prestation. Elles devront être conservées pendant 10 ans et contenir des mentions obligatoires (date d’émission, numéro, date de la prestation, identité du bénéficiaire, identité du prestataire, désignation de la location, montant du loyer, TVA, total HT et total TTC, toute réduction ou majoration de prix). A défaut, le micro-entrepreneur s’expose à une amende fiscale de 15€ par mention manquante ou fausse, et à 75000€ d’amende pénale.

Bon à savoir : En principe, les loyers relatifs aux baux d’habitation portant sur les logements meublés (contrats de location meublées) sont exonérés de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) tout comme les locations de logements vides. Toutefois il y a des exceptions où un taux TVA est applicable à une location meublée.
Dans certains cas la taxe d’habitation du bail meublée est aussi applicable au bailleur.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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charles bensoussan

location meublée à l’année et micro bic
peut on déduire les charges locatives et la taxe foncière des revenus à dèclarer