La taxe d’habitation en location meublée : qui paye ?

La taxe d’habitation en location meublée : qui paye ?

La situation d’une personne face à la taxe d’habitation locataire est établie au 1er janvier de l’année d’imposition. En location meublée (les contrats de location non meublée ne sont pas concernés par cela) , la personne qui paye la taxe d’habitation tout comme la taxe d’ordures ménagères pour le locataire est :

  • Le propriétaire si le logement est son habitation personnelle ;
  • Le locataire s’il a la libre disposition du logement meublé.

Il existe toutefois des subtilités sur lesquelles il convient de s’attarder.

La taxe d’habitation en location meublée

Pour comprendre qui paye la taxe d’habitation d’un contrat de location meublée, il convient de différencier deux situations. Dans la première, le locataire est présent au 1er janvier, dans l’autre, le locataire est absent au 1er janvier. Il faut aussi noter qu’il peut y avoir une différence concernant la fiscalité d’une location vide.

Le locataire est présent au 1er janvier

Si le locataire du logement meublé est présent au 1er janvier, alors c’est lui qui devra payer la taxe d’habitation. Il faut noter que le locataire doit disposer du logement toute l’année, l’occuper de manière exclusive et sans que le propriétaire n’en garde la jouissance une partie de l’année. Toutefois, si le locataire paye la taxe d’habitation en location meublée, cela n’empêche pas le propriétaire de s’acquitter de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).

Le locataire est absent au 1er janvier

Si le locataire du logement meublé n’est pas présent au 1er janvier, le propriétaire devra payer la taxe d’habitation. Néanmoins, il lui est possible de demander une exonération de cette taxe. Pour cela, il doit démontrer que le logement est vide en raison de l’impossibilité de trouver un locataire. Ainsi, il devra montrer à l’administration fiscale qu’il cherchait à louer le logement meublé avant le 1er janvier et qu’il n’avait pas pour objectif d’occuper ce logement au 1er janvier. Pour prouver ces éléments, le propriétaire peut se servir d’un mandat de gestion locative confiée à une agence immobilière ou encore prouver (à l’aide de mails par exemple) la mise en place d’annonces pour chercher un locataire. S’il n’arrive pas à démontrer ces éléments, le propriétaire devra payer la taxe d’habitation du logement meublé.

La taxe d’habitation pour une location meublée saisonnière

Les règles énoncées ci-dessus changent dans le cas d’une location meublée saisonnière. Pour cela, il faut différencier deux cas : la location meublée saisonnière à l’année et la location meublée saisonnière temporaire.

La location meublée saisonnière à l’année

Le cas de la location meublée saisonnière à l’année correspond à la situation dans laquelle le logement meublé est loué toute l’année à des personnes différentes sans que le propriétaire ne s’en réserve la jouissance. Dans ce cas, il est impossible d’imposer le locataire au 1er janvier dans le sens où il n’occupe le logement que de manière temporaire. De la même manière, le propriétaire n’habitant pas ce logement, il ne peut pas payer la taxe d’habitation. Ainsi, dans le cas de la location meublée saisonnière à l’année, la taxe d’habitation disparaît complètement. Prouver une location meublée saisonnière à l’année se fait par un contrat de gestion locative passé avec une agence immobilière par exemple.

Toutefois, le propriétaire du logement devra s’acquitter de la contribution foncière des entreprises (CFE), payable au mois de décembre. Pour en savoir plus sur la CFE.

Il faut souligner que la CFE n’est pas due la première année. Il faudra toutefois créer un espace personnel sur le site du gouvernement.

Le propriétaire garde la jouissance temporaire du logement

Si le propriétaire se réserve l’occupation du logement une partie de l’année, c’est lui qui devra s’acquitter de la taxe d’habitation. A partir du moment où le propriétaire utilise le logement en tant que résidence principale ou secondaire quand il n’est pas loué, c’est lui qui devra payer la taxe d’habitation.

Le Conseil d’État a toutefois nuancé ce point dans un arrêt du 26 février 2016. Le juge administratif a considéré que le locataire doit s’acquitter de la taxe d’habitation si le logement est loué pour au moins neuf mois continus et au titre de résidence principale. C’est le cas typique de la taxe d’habitation pour un meublé étudiant. Vous pouvez retrouver l’intégralité de la décision du Conseil d’Etat ici.

Calcul de la taxe d’habitation pour une location meublée

Le calcul de la taxe d’habitation prend en compte différents éléments. Ainsi, il faut mettre en lumière la valeur locative d’un logement meublé, les dégrèvements sur la taxe d’habitation, la surtaxe pour les résidences secondaires et la taxe inondation.

Valeur locative d’un logement meublé

La valeur locative cadastrale est la base de calcul de la taxe d’habitation. Elle est calculée selon une nomenclature définie en 1970. Cette valeur est ensuite pondérée par un coefficient d’actualisation (prenant en compte l’évolution des loyers depuis 1970). Par ailleurs, elle est affinée en prenant en compte la situation familiale et les revenus de la personne qui paye l’impôt : on obtient alors la valeur locative nette. Une fois cette valeur locative déterminée, l’administration fiscale applique les taux d’imposition décidés par les collectivités locales.

Les dégrèvements sur la taxe d’habitation

Il existe différents abattements sur la taxe d’habitation. D’abord, les charges familiales permettent de réduire cette taxe : -10% pour chacune des deux premières personnes à charge et -15% pour chaque personne suivante. Ces taux peuvent être majorés par décision du conseil municipal.

Il existe également des abattements facultatifs pour les personnes à faibles revenus ou encore les personnes invalides.

Il faut noter qu’avec la loi de finances pour 2018, on assiste à un dégrèvement progressif de l’a taxe d’habitation pour atteindre 100% en 2020. Vous pouvez vous rendre sur le site des impôts afin de simuler les économies que vous réaliserez.

Une surtaxe pour les résidences secondaires

Le conseil municipal peut décider de l’application d’une taxe sur les logements vacants (TLV), appliquée aux résidences secondaires. Cette surtaxe est comprise entre 5% et 60% de la part de la taxe d’habitation qui revient à la commune.

Il existe trois exceptions permettant de ne pas payer cette surtaxe :

  • Le propriétaire ne peut pas affecter la résidence à son habitation principale pour une raison ne relevant pas de sa volonté ;
  • La résidence se situe à proximité du lieu où le propriétaire exerce son activité professionnelle et il lui est impossible de ne pas disposer de cette résidence ;
  • La résidence secondaire était la résidence principale des propriétaires avant que ces derniers ne soient placés dans un établissement pour personnes âgées.

La taxe inondation : nouveauté dans la taxe d’habitation

Adoptée par la loi MAPTAM du 27 janvier 2014, cette taxe inondation est mise en place par les intercommunalités. Elle a pour objet la « gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations » (Gemapi). Elle s’ajoute à la taxe d’habitation et ne peut pas dépasser 40€ par an et par personne.

Payer la taxe d’habitation en location meublée

Pour payer la taxe d’habitation en location meublée, il est possible de faire varier le moment du paiement. Il existe aussi différentes manières de payer la taxe d’habitation.

Payer la taxe d’habitation par un versement unique

Il est possible de payer la taxe d’habitation en une fois en utilisant le bordereau se situant en bas de l’avis d’imposition. Il faut ensuite l’envoyer au centre d’encaissement en ayant choisi un moyen de paiement.

Etaler le versement de la taxe d’habitation

Il est possible d’étaler le versement de la taxe d’habitation en 10 mensualités. Pour cela, il faut en faire la demande à l’administration fiscale au plus tard le 15 décembre. Le compte bancaire de la personne s’acquittant de la taxe sera alors prélevé d’un dixième du montant de la taxe d’habitation tous les 15 du mois entre janvier et octobre.

Comment payer la taxe d’habitation d’une location meublée

La taxe d’habitation peut être payée de différentes manières :

  • Espèces : au guichet du centre des impôts dans la limite de 300€.
  • Chèque : à l’ordre du trésor public dans la limite de 1000€.
  • Virement : en transmettant à la banque un ordre de virement avec la référence de l’avis de taxe d’habitation et son échéance. Il est possible de payer la taxe d’habitation par virement dans la limite de 1000€.
  • Titre interbancaire de paiement (TIP) SEPA : en détachant le TIP de votre avis d’imposition et en l’adressant, avec un RIB, au centre d’encaissement.
  • Prélèvement à l’échéance : en faisant la démarche auprès de votre centre des impôts ou sur www.impots.gouv.fr
  • Paiement en ligne : en vous rendant sur le site www.impots.gouv.fr

Ainsi, quand la taxe d’habitation excède 1000 euros, il est nécessaire de la payer par voie dématérialisée. Ce seuil est abaissé à 300 euros pour l’année 2019 (article 1681 sexies du Code général des impôts).

Les exonérations à la taxe d’habitation en location meublée

Il existe deux types d’exonérations qu’il convient de mettre en évidence : l’exonération totale de la taxe d’habitation et l’exonération partielle.

L’exonération totale de la taxe d’habitation

Pour être totalement exonéré de la taxe d’habitation, il faut remplir trois conditions cumulatives en fonction de sa condition, de l’occupation du logement et de ses ressources.

L’exonération totale de la taxe d’habitation en fonction du bénéficiaire

Certaines catégories de personnes ne payent pas la taxe d’habitation. A ce titre, les personnes veuves non sujettes à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les titulaires de l’allocation adulte handicapé, ou encore les personnes infirmes ou invalides ne pouvant subvenir par leur travail aux nécessités de l’existence peuvent être exemptées de taxe d’habitation.

L’exonération totale de la taxe d’habitation en fonction de l’occupation du logement

Pour être exonéré de la taxe d’habitation, il faut occuper le logement en tant que résidence principale. Par ailleurs, il faut occuper ce dernier soit seul, soit avec son conjoint, soit avec des personnes invalides ou à faibles revenus.

L’exonération totale de la taxe d’habitation en fonction des ressources

Pour finir, la dernière condition pour être exonéré de la taxe d’habitation est d’avoir un revenu fiscal de référence n’excédant par 10 815€ pour les personnes seules. 2 888€ s’ajoutent par part supplémentaire.

L’exonération partielle de la taxe d’habitation : locataire non imposable

Les personnes qui ne remplissent pas les critères exposés ci-dessus mais qui, pour autant, ne sont pas imposables, peuvent bénéficier d’une exonération partielle de la taxe d’habitation. Le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 25 432€ pour la première part du quotient familial. Il faut ensuite ajouter 5 942€ pour la première demi-part suivante et 4 667€ pour l’ensemble des parts suivantes.