La fiscalité applicable à la location vide
Dernière mise à jour le 22/07/2019
La fiscalité de la location vide (non meublée) dépend principalement du montant des loyers perçus pendant l’année civile. En fonction du régime fiscal le montant de l’imposition sur les loyers perçus peut varier, il est donc intéressant d’étudier les types de régime avant même de songer au taux d’imposition.
Contrairement à la fiscalité de la location meublée, la location vide n’est pas considérée comme une activité commerciale. Les loyers qui en sont tirés sont donc imposés selon le régime des revenus fonciers. Puisque d’autres régimes d’imposition peuvent être plus avantageux, il faut d’abord être certain que l’on remplit les conditions pour une location vide.
Il faut donc être averti de plusieurs sujets notamment :
- Des spécificités de la location vide par rapport à la location meublée ;
- Des possibilités de régime fiscal et du taux d’imposition après calcul du revenu foncier net ;
- Des formalités déclaratives notamment après le passage au prélèvement à la source ;
- Des stratégies d’optimisation fiscale.
Rappel : qu’est-ce qu’une location vide ?
En premier lieu, il faut savoir que la qualification du contrat de location vide relève du bail d’habitation c’est-à-dire des logements qui servent de domicile aux locataires.
Un logement est considéré comme vide dès lors qu’il ne comprend aucun meuble ou qu’il n’intègre pas les meubles et équipements essentiels d’un aménagement décent. Ainsi, lorsque le mobilier d’une location ne permet pas de vivre correctement dans le logement sans ajout par le locataire d’autres éléments, il s’agit d’une location vide. Par exemple, s’il y a un lit, un canapé, et des plaques de cuisson, mais qu’il n’y a pas de table, chaises, et réfrigérateur, le logement sera considéré comme vide.
La différence entre location vide et location meublée n’est pas des moindres notamment en ce qui concerne la durée du bail de location vide, le montant du dépôt de garantie, le préavis à accorder en cas de sortie du logement ou encore le type d’impôt à déclarer. De manière générale, on peut dire que les avantages de la location meublée sont plus nombreux car elle offre plus de souplesse que la location vide. Par exemple, le préavis de location meublée à donner au locataire n’est que de 3 mois minimum pour la location meublée, alors qu’il est de 6 mois minimum pour le préavis de la location non meublée.
Les règles fiscales applicables à la location vide
L’imposition des revenus tirés de ce logement peut s’étendre au-delà des loyers perçus. En effet, il faut comptabiliser dans les recettes perçues en contrepartie de la location du logement vide, les loyers, mais aussi la valeur de toutes autres services en nature, ainsi que les dépenses incombant au propriétaire au regard de la loi mais qui ont été supportées par le locataire.
Par exemple, prenons l’hypothèse d’une location vide qui rapporte 500€ de loyer par mois et où le locataire réalise 4 heures de babysitting par semaine. En considérant que l’heure de baby-sitting est évaluée à 10€, le propriétaire reçoit donc 660€ par mois de la part du locataire en échange de l’occupation du logement vide. De plus, si c’est le locataire qui a réalisé le remplacement de la tuyauterie du logement, cela signifie qu’il a pris à sa charge des dépenses incombant normalement au propriétaire. En effet, dans cet exemple, nous évoquons la tuyauterie qui alimente tout le logement en haut, c’est-à-dire qui affecte sa structure. En supposant que ces travaux ont été réalisés une fois dans l’année pour un montant de 2000€, le propriétaire a finalement réalisé 9920€ de recettes totales sur l’année. C’est ce montant qui sera considéré comme imposable, et non pas les seuls 6000€ correspondant aux sommes d’argent payées par le locataire au propriétaire directement.
Régime micro foncier
Le régime micro foncier est un régime fiscal simplifié dont relève la location vide. Pour en bénéficier, le bailleur ne doit pas percevoir plus de 15 000 euros de revenus fonciers par an hors TVA et hors charges déductibles supportées par le bailleur. A noter que même si vous pouvez bénéficier de ce régime, vous avez la possibilité de choisir le régime réel s’il s’avère plus avantageux pour vous.
Ce régime vous permet de bénéficier de divers avantages :
- Vous êtes dispensé de déposer la déclaration spéciale des revenus fonciers.
- Vous bénéficiez d’un calcul forfaitaire des charges déductibles : quel que soit le montant réel de vos charges, un abattement de 30% s’applique automatiquement.
Ainsi, le résultat foncier se calcule ainsi :
Revenu foncier net = revenu brut – charges forfaitaires (toujours 30% du revenu brut).
Pour illustrer la formule, si le bailleur reçoit 500€ de loyers (toutes sommes et prestations confondues) par mois, il réalise 6000€ de recettes locatives par an. Dans ces conditions, il peut bénéficier de l’abattement de 30%. Son revenu locatif net sera donc de 6000 – (30% x 6000) = 4200€.
Avec notre exemple précédent, le montant de l’abattement était de 1800€. Si le bailleur a réalisé 500€ de dépenses pour la location vide pendant l’année, le régime micro foncier est intéressant. Mais s’il a réalisé 4000€ de dépenses pour la location vide, il vaut mieux établir le décompte de ces charges et opter pour le régime réel car alors le revenu locatif net ne serait plus de 4200€ mais de 2000€. La différence entre les deux montants correspondants ne sera pas négligeable !
Régime réel
Le champ d’application du régime réel s’étend à plusieurs situations :
- Les revenus fonciers hors TVA et sans déduction des charges du propriétaire atteignent plus de 15 000 euros par an ;
- Le logement relève d’un dispositif légal particulier (Besson, Borloo, Périssol pour ne citer qu’eux) ;
- Le logement est classé aux monuments historiques ;
- Le propriétaire a choisi le régime réel bien qu’il ne rentre pas dans les trois cas précédemment cités (faculté).
Revenu brut foncier
Le revenu brut foncier correspond aux revenus fonciers avant la déduction des frais et charges qui incombent au bailleur. En tant que revenus fonciers, les loyers de la location vide sont d’abord ajoutés aux autres revenus fonciers que le bailleur perçoit.
Ainsi, le revenu brut foncier se calcule en additionnant diverses ressources notamment :
- Les loyers perçus au cours de l’année civile
- Les dépenses assumées par le locataire mais incombant au bailleur
- Les ressources accessoires
- Les subventions et les indemnités
- Le dépôt de garantie dès lors qu’il a servi à payer des loyers non recouvrés ou à réparer des dégradations
- Éventuellement, des parts dans une SCI
Frais et charges déductibles
Les frais et charges déductibles sont fixés par l’article 31 du Code général des impôts notamment :
- Les dépenses de réparation et d’entretien assurées par le bailleur
- Les primes d’assurance
- Les dépenses d’amélioration sauf frais pour lesquels le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt
- Les impositions perçues au profit des collectivités territoriales et divers organismes
- Les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, l’amélioration du logement
- Les frais de gestion fixés à 20 euros par local mais qui peuvent être majorés dans plusieurs cas notamment si vous rémunérez un concierge
Revenu net foncier
Le revenu net foncier ou résultat foncier correspond au montant imposable. Il se calcule comme ceci :
Revenu foncier imposable = montant des revenus fonciers – frais et charges déductibles (réels et justifiés par des documents).
Ainsi, des loyers perçus sur l’année doivent être déduits les frais et charges qui incombent au propriétaires.
La question du dédit foncier se pose aussi très souvent, il s’agit du cas où le revenu net foncier s’avère négatif. Dès lors il faut savoir que le déficit foncier peut être reporté sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros, ce qui permet de minimiser les revenus imposables. Pour obtenir un tel report, il faut toutefois que le bien continue d’être loué pendant 3 ans. Pour la fraction supérieure à 10 700 euros, le déficit foncier s’impute uniquement aux revenus fonciers des 10 prochaines années. Ce mécanisme est souvent utilisé dans l’optique d’une optimisation fiscale.
Quelles obligations déclaratives ?
Les déclarations diffèrent en fonction du régime fiscal dont relève la location vide.
Pour le régime micro-foncier
Dans la déclaration de revenus n°2042 (formulaire n°2042), vous trouverez une case spécifique “4BE”, il suffit d’y inscrire le revenu brut foncier afin que l’abattement de 30% soit automatiquement appliqué par l’administration fiscale. Cela vous dispense de tout calcul préalable. En principe, aucun autre document ne vous est demandé.
Pour le régime réel
Les déclarations sont un peu plus complexes à réaliser dans le cas du régime réel. Il vous faudra remplir la déclaration de revenus foncier n°2044 (formulaire n°2044) et dans certains cas notamment lorsque votre logement bénéficie de dispositifs particuliers (Robien, Périssol, Besson, Scellier, Borloo), il vous faudra remplir la déclaration n°2044 spéciale.
Dès lors que vous dégagez un résultat foncier positif, il est nécessaire de le reporter dans la case “4BA” de la déclaration de revenus n°2042. En revanche, si vous obtenez un déficit foncier, il est à reporter dans la case “4BC” de la déclaration n°2042. Pour rappel, dans la limite de 10 700 euros sur une année civile, le déficit foncier est imputable sur le revenu global.
Prélèvement à la source : qu’est-ce qui change pour la fiscalité des locations vide ?
Au 1er janvier 2019, les revenus fonciers sont imposés à la source et ainsi prélevés chaque mois (ou chaque trimestre, c’est au choix) directement sur le compte bancaire du bailleur par l’administration fiscale. Cette mesure a pour origine la loi de Finance de 2017 dont l’un des objectifs est de supprimer le décalage entre l’année où les revenus sont perçus par le bailleur et l’année où les impôts sur ces revenus sont prélevés.
L’année 2019 était une année de transition et l’année 2018 une année blanche. En effet, afin d’éviter de cumuler le prélèvement à la source sur les revenus de 2019 et l’impôt sur ces mêmes revenus en 2018, ce qui aurait été catastrophique pour les finances des contribuables, l’impôt sur les revenus fonciers réguliers de 2018 est effacé grâce au “crédit d’impôt modernisation du recouvrement” (CIMR). En conséquence, les charges courantes ont été déclarées normalement au printemps 2019 mais ont été annulées à l’instar des revenus fonciers. Quant aux charges exceptionnelles (travaux, entretien, réparations, améliorations), elles ne peuvent être imputées en tant que déficit foncier. L’administration fiscale fera toutefois la moyenne des frais de travaux engagés en 2018 et 2019 pour les déduire sur l’année 2019. Enfin, les travaux urgents ou à réaliser sur un bien acquis en 2019 peuvent être déduits à 100%.
Il est pertinent de noter que si vos revenus fonciers varient (vente d’un bien, location d’un bien, rupture anticipée d’un bail), vous pouvez en informer l’administration fiscale pour qu’elle modifie vos prochains prélèvements en conséquence pour les mois qui suivent.
Les autres façons d’optimiser la fiscalité de sa location vide
Depuis le 31 janvier 2017, la loi Cosse Ancien permet de bénéficier d’abattements encore plus avantageux lorsqu’on est le bailleur d’une location vide. Pour cela, il faut que la location et le locataire remplissent certaines conditions.
Cette loi permet de bénéficier d’un abattement allant de 30% à 85%.
Il faut d’abord que le bailleur ait signé une convention avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH). Pour pouvoir signer cette convention, il faut que le logement soit décent (par exemple, il ne faut pas qu’il présente un risque de pollution à l’amiante ou qu’il soit envahi par des insectes ou animaux nuisibles, comme des rats ou souris) et que le montant du loyer soit inférieur à certains plafonds.
Par exemple, dans les zones qualifiées de sociales (par exemple les 29 communes de la petite couronne de Paris), le loyer est plafonné à 11,77€ par mètre carré. En outre, pour un appartement de 30m2 le montant du loyer ne pourra pas dépasser 353,10€ par mois. Si le logement est en zone très sociale, le loyer est plafonné à 9,16€ par mètre carré. Donc pour un logement de 30m2, le loyer mensuel serait de 274,80€.
Ensuite, il faut que le contrat de location soit conclu pour une durée minimale de 6 ans si le bailleur ne demande aucune subvention à l’État. S’il en demande, il faudra que la durée du bail de location vide soit de 9 ans minimum.
Enfin, il faut que les ressources du locataire ne dépassent pas certains plafonds. Par exemple, pour un couple, en zone C, il ne faut pas que les revenus soient supérieurs à 43 166€ par an. En zone A, le plafond est de 70 971€ pour un couple.
En bref, pour bénéficier des avantages de la loi, il faut :
- Signer une convention avec l’Anah ;
- Un logement décent ;
- Un logement situé dans une zone bénéficiant du dispositif ;
- Un loyer plafonné selon les catégories définies par la loi ;
- Un bail signé pour une durée de 6 ans si aucune subvention n’a été demandée par le bailleur ou de 9 ans si une subvention de l’Etat a été obtenue ;
- Un locataire avec des ressources limitées.
Modèle de contrat de location vide
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Rédigé par
Samuel Goldstein
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