Offre d’achat : modèles à télécharger et à imprimer

Comment rédiger une offre d’achat ?

L’expression de la volonté d’acheter le bien immobilier

Il existe deux grands moyens d’exprimer sa volonté d’acheter un bien immobilier : par voie orale ou par lettre écrite.

Néanmoins, la forme écrite donne une valeur d’acte juridique et confère ainsi une forte crédibilité de la part du potentiel acquéreur.

Pour rédiger une offre d’achat, il faut impérativement prendre en compte des éléments importants :

• Évaluer au préalable la valeur du bien ;
• Faire un choix entre l’offre écrite et l’offre orale ;
• Rédiger l’offre écrite ;
• Ajouter des clauses suspensives et indiquer que la vente ne sera légalement valable qu’une fois le compromis de vente signé et aux conditions mentionnées dans l’offre ;
• Indiquer la possibilité de se rétracter dans le cas où le vendeur n’accepterait pas l’offre dans le délai imparti ;
• Prendre ses précautions et ne pas laisser un délai de réflexion trop long au vendeur (le délai indiqué doit rester raisonnable pour le vendeur comme pour l’acheteur) ;
• S’informer sur les possibilités de rétraction.

La lettre de proposition d’achat, peut être transmise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs, l’acquéreur peut également transmettre sa lettre par l’intermédiaire d’un commissaire de justice ou d’une agence immobilière.

Au regard des évolutions technologiques et compte tenu de l’élargissement de l’acceptation des écrits électroniques, l’offre d’achat peut être formalisée par mail. Dans ce cas, le futur acheteur devra veiller à ce que son offre soit ferme et précise et qu’elle respecte le formalisme lié aux propositions d’achat par mail. Il est également important d’exiger une confirmation de réception de la part du vendeur.

Les éléments indispensables dans une proposition d’achat

Pour rédiger une bonne offre d’achat de bien immobilier, il est indispensable d’y intégrer les mentions suivantes :

• Prix du bien fixé par l’acquéreur ;
• Identités des parties ;
• Désignation et superficie du bien ;
• Durée de validité de l’offre (qui varie en général entre 5 et 10 jours) ;
• Modalités de réponse du vendeur ;
• Délai de rétraction ;
• Moyen de financement ;
• Notifier que la vente ne sera définitive qu’après la signature de l’avant-contrat ;
• Délai d’annulation de l’offre sans réponse du vendeur dans les temps ;
• Description du bien.

De plus, l’acheteur doit mentionner les éventuelles clauses suspensives. Celles-ci permettent à l’acheteur de se protéger en le libérant de ses obligations en cas d’imprévus survenus indépendamment de sa volonté.

En d’autres termes, ces clauses permettent à l’acheteur de préciser les conditions qui devront être réunies pour que la vente ait effectivement lieu.

Il peut alors s’agir de conditions liées au financement, à la garantie de mise aux normes de l’électricité, à des réparations pour lesquelles le vendeur s’est engagé, à l’obtention d’un permis d’urbanisme, etc…

L’acquéreur doit toujours préciser s’il pense acheter le bien avec ou sans l’aide d’un prêt (application de l’article L.313-42 du Code de la consommation). Si l’option du prêt est retenue, l’acquéreur informe du pourcentage de financement dans sa lettre.

La lettre peut aussi mentionner le désir de l’acquéreur de signer le compromis de vente avec ou sans notaire.

Quelle est la durée de validité d’une offre d’achat ?

L’indication d’une durée de validité directement dans l’offre d’achat

Le futur acquéreur doit indiquer la durée de validité de son offre d’achat. En effet, ce délai permet au vendeur :

• D’accepter l’offre ;
• De refuser l’offre ;
• D’émettre une contre-proposition écrite en fixant un nouveau prix.

Ainsi, acheteur et vendeur sont tenus par le délai indiqué par l’acheteur dans son offre. Toutefois, si l’acquéreur n’a pas indiqué de délai, il peut alors se rétracter dès lors que le vendeur n’a pas encore accepté l’offre.

La rétractation de l’acheteur

A priori, le futur acquéreur s’engage à acheter le bien en répondant à l’annonce du vendeur par une offre d’achat. En conséquence, l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur fait naître le début de la relation contractuelle entre les parties.

De manière générale, cette étape est suivie de la signature d’un compromis de vente, puis de l’acte de vente.

Néanmoins, le potentiel acheteur peut toujours se rétracter :

• À tout moment tant que l’offre n’a pas été acceptée par le vendeur ;
• Lorsque le vendeur a refusé sa proposition ou qu’il n’a pas répondu dans le délai imparti ;
• Si le vendeur fait une contre-proposition écrite ne lui correspondant pas ;
• Lorsque l’une des conditions suspensives énoncée dans l’offre d’achat ne se réalise pas (obtention d’un prêt immobilier notamment).

En outre, si le compromis de vente a déjà été signé, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires, prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ce délai, d’abord fixé à 7 jours par la loi SRU du 13 décembre 2000, a été porté à 10 jours par la loi du 6 août 2015 (dite « loi Macron »). Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le compromis.

La rétractation du vendeur

En principe, dès qu’il accepte une offre d’achat ferme et précise, le vendeur est engagé : il doit céder son bien à l’acheteur et ne peut plus se rétracter. S’il refuse finalement de vendre, l’acquéreur peut saisir le juge pour demander l’exécution forcée de la vente, voire des dommages et intérêts.

Le vendeur n’échappe à cet engagement que lorsqu’aucune vente n’a réellement été formée, c’est-à-dire :

• Lorsque l’offre d’achat ne précisait pas les conditions de la vente ;
• Lorsque l’offre indiquait expressément que l’engagement des parties ne naît qu’à la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.

Que se passe-t-il après l’acceptation de l’offre d’achat ?

De l’offre d’achat au compromis de vente

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, la vente entre dans sa phase de formalisation. Les parties signent un avant-contrat — compromis ou promesse de vente — qui fixe précisément les conditions de l’opération. Le délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente est généralement de quelques semaines, le temps de réunir les diagnostics et les pièces du dossier. C’est à la signature de cet avant-contrat, et non lors de l’offre, que l’acquéreur verse le dépôt de garantie, entre les mains du notaire.

Les recours si le vendeur refuse de vendre

Le vendeur qui a accepté une offre ferme puis refuse de conclure la vente s’expose à des recours. L’acquéreur peut d’abord lui adresser une mise en demeure. Si le refus persiste, il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’exécution forcée de la vente ou, à défaut, des dommages et intérêts réparant son préjudice. Ce recours suppose toutefois que l’offre acceptée mentionnait bien les conditions essentielles de la vente.

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