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L’offre d’achat : une lettre de proposition et d’engagement

L’offre d’achat : une lettre de proposition et d’engagement

Tout potentiel acheteur peut présenter une offre d’achat sur un bien en vente. En effet, la vente d’un bien immobilier est très souvent précédée de nombreuses négociations.

L’offre d’achat, également appelée promesse unilatérale d’achat, ou encore offre de prix, est la convention par laquelle l’acquéreur (le promettant), s’oblige envers le vendeur (le bénéficiaire), à acheter un bien pour un prix déterminé.

Cette promesse est un moyen pour le potentiel acquéreur de réserver le bien.

En pratique, les agents immobiliers remettent un document aux potentiels acquéreurs lors de la visite au moyen duquel ils vont pouvoir formuler une offre d’achat. En raison des enjeux liés à celle-ci, il convient d’en préciser les modalités.

Qui est engagé par l’offre d’achat ?

L’offre d’achat engage principalement l’acquéreur qui l’a formulée. En effet, c’est lui qui s’engage à acheter le bien, et ce à un prix déterminé. Cela suppose donc qu’il y a eu au préalable une transmission d’informations précises et suffisantes sur le bien en vente (nature, caractéristiques etc…), mais également sur le prix de vente.

Le vendeur a alors trois solutions qui s’offrent à lui :

  • Rejeter l’offre : dans ce cas la promesse unilatérale d’achat est caduque ;
  • Faire une contre-proposition à l’acquéreur : dans ce cas l’acquéreur peut à son tour l’accepter ou la refuser ;
  • Accepter l’offre.

L’acceptation de l’offre par le vendeur marque la rencontre des consentements des parties et donc, la conclusion du contrat. Ainsi, la vente est « parfaite » au sens de l’article 1583 du code civil. Dès lors, le vendeur est tenu, dans les conditions de l’offre, de rédiger une promesse de vente ou un acte de vente et de signer.

Attention : le vendeur est lié à la première offre « au prix ». Il est donc obligé d’accepter l’offre faite par l’acquéreur lorsque celui-ci propose d’acquérir le bien au prix initialement fixé par le vendeur.
À noter : lorsque le vendeur ne répond pas dans le délai de validité de l’offre, la promesse unilatérale d’achat est caduque. Le silence du vendeur vaut alors refus.

Quelle forme et quel contenu pour l’offre d’achat ?

La forme de l’offre d’achat

L’offre d’achat est généralement écrite, sous forme de lettre ou de formulaire. Elle peut être transmise par :

Schéma d'offre d'achat
 

Lorsque l’offre d’achat est écrite, il s’agit alors d’un acte juridique qui engage l’acheteur.

Par ailleurs, elle peut également être émise oralement. Dans ce cas, l’offre n’a pas de valeur juridique et n’engage pas l’acheteur.

Toutefois, compte tenu de l’importance d’une offre d’achat sur le plan juridique, il est préférable de la formuler par écrit.

Une fois acceptée par le vendeur, la vente peut se concrétiser plus aisément avec la signature de l’avant-contrat.

Le contenu de l’offre d’achat

Lorsque l’offre d’achat est formulée dans un écrit, elle doit obligatoirement contenir les mentions suivantes :

  • L’identification des deux parties: état civil de l’acheteur et du vendeur ;
  • La description du bien: détails sur le bien et ses caractéristiques ;
  • Le prix proposé par le potentiel acheteur: ce prix est généralement inférieur à celui proposé par le vendeur et les frais d’agence sont inclus ;
  • Le délai de validité de l’offre: ce délai court sur une à deux semaines ;
  • Les conditions suspensives de l’offre d’achat : elles permettent au futur acquéreur de se rétracter si les conditions mentionnées ne sont pas réalisées.
À noter : les conditions suspensives permettent à l’acquéreur de lier son offre à la réalisation d’un certain nombre de conditions. Les conditions suspensives généralement rencontrées sont notamment, l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’une banque, l’obtention d’un permis d’urbanisme ou d’une attestation du sol déclarant que celui-ci n’est pas pollué, ou encore la réalisation de travaux de finition sur le bien.

En revanche, l’acquéreur n’est pas obligé de mentionner ses possibilités de paiement. En effet, cette information sera évoquée dans le compromis de vente. Il en est de même pour les modalités d’annulation par l’acheteur et la procédure d’annulation par le vendeur.

Quel délai de rétractation pour l’offre d’achat ?

Le principe du délai de rétractation

L’acheteur bénéficie d’un délai de 10 jours, après la signature du compromis de vente en agence, pour se rétracter. S’il revient sur sa décision passé ce délai, le vendeur est en droit de réclamer des dommages et intérêts. Néanmoins, il ne peut forcer l’acquéreur à signer un compromis de vente, bien que l’offre ait été formulée par écrit.

Durant cette période de 10 jours, l’acheteur est libre de se rétracter et n’est pas tenu de motiver sa décision. Il ne s’expose à aucune pénalités.

Cette période lui est accordée afin qu’il puisse réfléchir et prendre le recul suffisant sur l’important investissement que représente l’achat d’un bien immobilier.

Le délai de rétractation de 10 jours correspond à peu près à la durée d’attente d’une réponse de la part d’une banque pour le financement d’un projet immobilier.

À noter : bien que le délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente puisse être rallongé par les démarches de demande d’obtention d’un prêt auprès d’une banque, le délai de rétractation pour l’acheteur reste de 10 jours.

Dans quels cas bénéficier du délai de rétractation ?

Les transactions visant l’acquisition d’un bien à usage d’habitation, comme une maison ou un appartement, sont les seules concernées par ce délai de rétractation. Entrent dans ce cas de figure les ventes en l’état futur d’achèvement et les achats en location-accession ainsi que les promesses de vente et compromis de vente.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’un local commercial ou professionnel ou d’une acquisition via une société civile immobilière, aucune rétractation n’est possible.

La détermination du délai de rétractation

Le calcul du délai de rétractation se joue sur le décompte des jours. En principe, le délai commence à courir le lendemain du jour de la notification du compromis. Cette notification est effectuée :

  • Par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • Par voie d’huissier,
  • ou par signature du document devant le notaire.

Dans le calcul des 10 jours, sont inclus à la fois les jours ouvrables, les week-ends et les jours fériés. Toutefois, si le dernier jour est un Dimanche ou un jour férié, l’article 642 du Code de procédure civile précise que le délai se prolonge jusqu’au jour ouvrable suivant.

L’offre d’achat peut-elle être accompagnée d’un acompte ?

Le dépôt de toute somme d’argent dans le cadre d’une offre d’achat est strictement interdit par la loi. En effet, l’article 1589-1 du Code civil dispose : « Est frappé du nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme ».

Cependant, le versement d’un acompte tel que l’acompte du compromis de vente est envisageable lorsque l’offre est acceptée. Généralement, ce versement s’effectue donc à la suite de la signature du compromis de vente.

La promesse de vente engageant le vendeur à la vente du bien, l’acquéreur doit en contrepartie lui verser une indemnité d’immobilisation, à hauteur de 10% du prix de vente.

Cette somme sera ensuite déduite du coût total du bien au moment de l’achat.

Si l’acquéreur renonce à l’achat, cette indemnité lui sera reversée à titre de dédommagement.

Modèle de lettre de proposition d’offre d’achat

À noter que le modèle de lettre d’offre d’achat ci-dessous vaut pour l’achat d’un bien à un prix inférieur à celui proposé par le vendeur.

OFFRE D’ACHAT

Nom et prénom de l’acquéreur :

Adresse :

Nom et prénom du vendeur :

Adresse :

Date :

Objet : Offre d’achat

Madame, Monsieur,

Après la visite du bien… situé à… et composé de… en date du…, nous vous adressons ce courrier pour vous informer de notre intention d’acquérir ce bien au prix de… euros.

Nous nous acquitterons de ce montant le jour de la signature de l’acte authentique de vente établi par Maître (le nom et l’adresse du notaire).

Nous déclarons financer ce bien (à l’aide d’un crédit pour un montant total de… euros, qui complètera notre apport personnel de…/sans emprunt, et donc renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire).

Cette offre est valable jusqu’au…

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de nos salutations les plus distinguées.

Signature

FAQ

Comment se rétracter d’une offre d’achat ?

Suite à la signature du compromis de vente dans une agence immobilière ou chez le notaire, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Vous devrez alors envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur.

Quelle est la durée de validité d’une offre d’achat ?

La durée de validité n’est pas définie par la loi. Toutefois, il convient de respecter un délai raisonnable. Les usages ont eu tendance à fixer ce délai entre une et deux semaines.

Quel engagement pour une offre d’achat ?

Par son offre d’achat, l’acquéreur s’engage à acheter le bien à un prix déterminé. L’obligation de l’acheteur naît dès lors que le vendeur a accepté son offre. On considère alors qu’il y a vente parfaite car accord sur le prix et la chose.

Quelle valeur a une offre d’achat ?

L’offre d’achat est un acte juridique lorsqu’elle est formulée par écrit.

Quel délai entre offre d’achat et compromis ?

Il n’y a pas de délai minimum ou maximum imposé par la loi. Néanmoins, le délai entre l’offre d’achat et la proposition d’un compromis de vente est généralement d’un mois, voire trois mois lorsqu’un prêt est inclus.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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MOLMY
MOLMY
juin 1, 2020 7:46

Bonjour
je viens de rater une vente du a un agent immobilier peu scrupuleux, j’attendais le compromis de vente et 15 jours apres il a signé avec une nouvelle personne.
puis je réclamer les actes d’achat du nouvel acquéreur SVP comparer les dates.
merci