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L’offre d’achat : une lettre de proposition et d’engagement

L’offre d’achat : une lettre de proposition et d’engagement

La vente d’un bien immobilier est souvent précédée de nombreuses négociations. Dans cette logique, le potentiel acheteur du bien peut présenter une offre d’achat sur le bien en vente. L’offre d’achat encore appelée promesse unilatérale d’achat, ou offre de prix est la convention par laquelle l’acquéreur (le promettant), s’oblige envers le vendeur (le bénéficiaire), à acheter un bien pour un prix déterminé. Il s’agit d’un moyen pour le potentiel acquéreur de réserver le bien. En pratique, les agents immobiliers remettent un document aux potentiels acquéreurs lors de la visite au moyen duquel ils peuvent formuler une offre d’achat du bien. En raison des enjeux que représentent une offre d’achat pour l’acquéreur, il est important de préciser les modalités de ce procédé.

Qui est engagé par l’offre d’achat ?

L’offre d’achat engage en principal l’acquéreur qui la formulée. En effet, celui-ci s’engage à acheter le bien, à un prix déterminé. Cela suppose que pour qu’il y ait offre d’achat il faut au préalable des spécifications suffisantes sur le bien (nature, caractéristiques…) et le sur le prix de vente.

Lorsque l’offre est acceptée par le vendeur, cette acceptation marque la rencontre des consentements des parties. Dès lors, la vente est, au terme de l’article 1589 du code civil parfaite. Ainsi, le vendeur est tenu, dans les conditions de l’offre, à rédiger une promesse de vente ou, un acte de vente et de signer.

Au contraire, en cas de refus du vendeur, ou si celui-ci ne répond pas dans le délai de validité de l’offre, la promesse unilatérale d’achat est caduque.

Autrement dit, le vendeur n’est en aucun cas tenu par l’offre formulée par l’acquéreur. Il peut soit l’accepter soit la rejetée. En outre, le vendeur peut faire une contre-proposition à l’acquéreur. Celui-ci peut à son tour peut l’accepter (la vente est parfaite) ou la refuser (l’offre devient caduque).

Quelle forme et quel contenu pour l’offre d’achat ?

La forme de l’offre d’achat

Elle prend généralement la forme d’une lettre ou d’un formulaire. Elle doit être rédigée et remise en main propre au vendeur après la visite du bien à vendre. Elle peut également être envoyée par courrier adressé au vendeur. Elle revêt alors une valeur juridique et engage l’acheteur. Il est également possible de l’envoyer par mail.

En outre, elle peut également être orale. Dans ce cas de figure, une offre verbale n’a pas de valeur juridique et n’engage donc pas l’acheteur. Étant donné l’importance juridique d’une offre d’achat, il est préférable de la formuler à l’écrit. Lorsque l’acheteur accepte l’offre, la vente peut se concrétiser plus simplement avec la signature de l’avant-contrat.

Le contenu de l’offre d’achat

Lorsqu’elle est écrite elle contient obligatoirement les mentions suivantes :

    • L’identification des deux parties : l’état civil de l’acheteur et du vendeur y est obligatoirement mentionné ;
    • La description du bien : les détails sur la maison, la résidence ou l’appartement, comme le nombre d’étages ;
  • Le prix proposé par l’acheteur potentiel : en général, ce tarif est inférieur à celui proposé par le vendeur. Les frais d’agence y sont inclus ;
  • Le délai de validité de l’offre : ce délai est imparti sur une à deux semaines ;
  • Les conditions suspensives de l’offre d’achat: leur existence permet au futur acquéreur de se rétracter s’il n’obtient pas le financement de son achat ou si comme lors d’une erreur de calcul du prêt immobilier sur 360 jours son prêt immobilier lui a été refusé.

L’acheteur n’est pas obligé de mentionner ses possibilités de paiement. Cette information est évoquée plus tard dans le compromis de vente. En outre, les modalités d’annulation par l’acheteur doivent être évoquées dans ce document. Il en est de même pour la procédure d’annulation par le vendeur.

Les particularités des conditions suspensives

L’acquéreur peut lier son offre à la réalisation d’un certain nombre de conditions suspensives. En cas de non réalisation de celles-ci, le compromis de vente ne saurait être signé. Il s’agit là d’un moyen pour l’acquéreur de tempérer son engagement.

Les conditions suspensives généralement rencontrées sont entre autres, l’obtention du prêt immobilier (Si le prêt sollicité n’a pas été obtenu, la condition suspensive permet à l’acheteur de se libérer de sa promesse d’achat), ou encore de l’obtention d’un permis d’urbanisme, ou d’une attestation du sol déclarant que celui-ci n’est pas pollué, ou encore de la réalisation de travaux de finition sur le bien.

Quel délai de rétractation pour l’offre d’achat ?

Le délai de rétractation : le principe

L’acheteur a le droit de se rétracter au bout de 10 jours après la signature du compromis de vente en agence. Lorsqu’il revient sur sa décision après ce délai, le vendeur est en mesure de réclamer des dommages et intérêts. Cependant, il ne peut forcer l’acquéreur potentiel à revenir sur sa décision et à signer un compromis de vente, même si l’offre a bien été formulée par écrit.

Durant cette période de 10 jours, l’acheteur est libre de revenir sur sa décision sans avoir à se justifier et sans encourir une pénalité. Cette période lui est accordée pour réfléchir à tête reposée sur l’important investissement que constitue l’acquisition d’un bien immobilier.

Il s’agit à peu près de la durée d’attente d’une réponse venant d’une banque pour le financement d’un projet immobilier. En outre, le potentiel acquéreur peut bénéficier d’une clause d’obtention de financement incluse dans le compromis de vente.

Dans quel cas bénéficier du délai de rétractation ?

Les transactions visant l’acquisition d’un bien à usage d’habitation, comme une maison ou un appartement, sont les seules concernées par ce délai de rétractation. Les ventes en l’état futur d’achèvement et les achats en location-accession sont concernés par ce cas de figure. Ce délai s’applique aux promesses de vente et compromis de vente .

S’il s’agit d’un local commercial ou professionnel, ou d’une acquisition via une société civile immobilière, aucune rétractation n’est possible. Seul l’acquéreur peut bénéficier de ce délai de rétractation. Quant au vendeur, il se retrouve engagé par la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Comment déterminer le délai de rétractation ?

Le calcul se joue sur le décompte des jours. En principe, le délai de rétractation court le lendemain du jour de la notification du compromis. Cette notification s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier ou par signature du document devant le notaire.

Ensuite, il convient de déterminer si ce délai est imparti sur les jours ouvrables seulement ou s’il inclut les jours fériés. Dans le cas d’une offre d’achat immobilière, ces 10 jours comprennent à la fois les jours ouvrables, les weekends et les jours fériés.

Néanmoins, si le dernier jour est un dimanche ou un jour férié, le délai se prolonge jusqu’au lendemain. L’article 642 du Code de procédure civile en fait mention. Le délai de rétractation débute à compter de la réception des pièces à fournir pour l’achat d’un logement par l’acheteur.

L’offre d’achat peut-elle être accompagnée d’un acompte ?

La signature d’une offre d’achat n’engage aucunement l’acheteur au versement d’un acompte au vendeur. Le dépôt de toute somme d’argent dans ce contexte est interdit par la loi sous peine de sanctions selon l’article 1589-1 du Code civil : “Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme”.

En revanche, le versement d’un acompte comme l’acompte du compromis de vente, est envisageable lorsque l’offre d’achat est acceptée. En général, ce versement s’effectue à la suite de la signature du compromis de vente.

La promesse de vente engage le vendeur à la vente du bien. Il lui est alors interdit de renoncer à la transaction ou de proposer le bien à la vente. En contrepartie, l’acquéreur doit lui verser une indemnité d’immobilisation, à raison de 10 % du prix de vente. Cette somme est déduite du coût total du bien au moment de l’achat.

Si l’acquéreur renonce à l’achat, cette indemnité lui sera reversée à titre de dédommagement. Il devra s’acquitter des droits d’enregistrement effectués au maximum 10 jours après la signature du compromis de vente.

Modèle de lettre de proposition d’offre d’achat

À noter que le modèle de lettre d’offre d’achat ci-dessous vaut pour l’achat d’un bien à un prix inférieur à celui proposé par le vendeur.

OFFRE D’ACHAT

Nom et prénom de l’acquéreur :

Adresse :

Nom et prénom du vendeur :

Adresse :

Date :

Objet : Offre d’achat

Madame, Monsieur,

Après la visite du bien… situé à… et composé de… en date du…, nous vous adressons ce courrier pour vous informer de notre intention d’acquérir ce bien au prix de… euros.

Nous nous acquitterons de ce montant le jour de la signature de l’acte authentique de vente établi par Maître (le nom et l’adresse du notaire).

Nous déclarons financer ce bien (à l’aide d’un crédit pour un montant total de… euros, qui complètera notre apport personnel de…/sans emprunt, et donc renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire).

Cette offre est valable jusqu’au…

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de nos salutations les plus distinguées.

Signature

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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