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L’offre d’achat : une lettre de proposition et d’engagement

Dernière mise à jour le 05/07/2021

Tout potentiel acheteur peut présenter une offre d’achat sur un bien mis en vente. L’offre d’achat, que l’on nomme également promesse unilatérale d’achat, correspond est un avant-contrat par lequel l’acquéreur s’oblige envers le vendeur,  à acheter un bien pour un prix déterminé. Cette promesse est un moyen pour le potentiel acquéreur de réserver le bien.

En pratique, les agents immobiliers remettent un document aux potentiels acquéreurs lors de la visite au moyen duquel ils vont pouvoir formuler une offre d’achat. En raison des enjeux liés à celle-ci, il convient d’en préciser les modalités.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

L’offre d’achat ou promesse unilatérale d’achat n’est autre qu’un contrat par lequel une partie, nommée le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel, seul le consentement du bénéficiaire manque.

Par conséquent, ce qui caractérise et distingue avant tout la promesse unilatérale de vente ou offre d’achat d’un contrat classique, c’est l’engagement unilatéral d’une seule partie; l’autre partie étant seulement contrainte de répondre positivement ou non à l’offre dans un certain délai qui correspond au délai de rétractation.

L’offre d’achat contient d’ores et déjà les éléments essentiels du contrat projeté à savoir notamment, la chose et le prix.

Attention : la promesse unilatérale de vente doit être distinguée de la promesse synallagmatique de vente, pour laquelle le vendeur et l’acheteur dispose d’obligations réciproques. En effet, la promesse synallagmatique de vente se caractérise par le fait que le transfert de propriété repose sur l’accomplissement d’une formalité. Il ne s’agit donc pas d’un contrat préparatoire dans la perspective de la conclusion d’un contrat de vente, mais bien de la vente elle-même.

Qui est engagé par l’offre d’achat ?

L’offre d’achat engage principalement l’acquéreur qui l’a formulée. En effet, c’est lui qui s’engage à acheter le bien, et ce à un prix déterminé. L’offre d’achat présuppose donc qu’il y a eu au préalable une transmission d’informations précises et suffisantes sur le bien en vente (nature, caractéristiques etc…), mais également sur le prix de vente.

Le vendeur a alors trois solutions qui s’offrent à lui :

  • Rejeter l’offre : dans ce cas la promesse unilatérale d’achat est caduque ;
  • Faire une contre-proposition à l’acquéreur : dans ce cas l’acquéreur peut à son tour l’accepter ou la refuser ;
  • Accepter l’offre.
A noter : lorsque le vendeur ne répond pas dans le délai de validité de l’offre, la promesse unilatérale d’achat est caduque. Le silence du vendeur vaut alors refus.

L’acceptation de l’offre par le vendeur marque la rencontre des consentements des parties et donc, la conclusion du contrat. Ainsi, la vente est « parfaite » au sens de l’article 1583 du code civil. Dès lors, le vendeur est tenu, dans les conditions de l’offre, de rédiger une promesse de vente ou un acte de vente et de signer.

Attention : le vendeur est lié à la première offre « au prix ». Il est donc obligé d’accepter l’offre faite par l’acquéreur lorsque celui-ci propose d’acquérir le bien au prix initialement fixé par le vendeur.

Comment rédiger une offre d’achat?

La forme de l’offre d’achat

L’offre d’achat prend généralement la forme d’un écrit, sous forme de lettre ou de formulaire.

Attention : certaines promesses unilatérales doivent être constatées par acte authentique ou acte sous seing-privé enregistré dans les 10 jours suivant leur émission, notamment en matière de vente d’immeuble ou de fonds de commerce.

Par ailleurs, l’offre d’achat peut être transmise par :

Schéma d'offre d'achat
Une fois acceptée par le vendeur, la vente peut se concrétiser plus aisément avec la signature de l’avant-contrat.

Le contenu de l’offre d’achat

Lorsque l’offre d’achat est formulée dans un écrit, elle doit obligatoirement contenir les mentions suivantes :

  • L’identification des deux parties: état civil de l’acheteur et du vendeur ;
  • La description du bien: détails sur le bien et ses caractéristiques ;
  • Le prix proposé par le potentiel acheteur: ce prix est généralement inférieur à celui proposé par le vendeur et les frais d’agence sont inclus ;
  • Le délai de validité de l’offre: ce délai court sur une à deux semaines ;
  • Les conditions suspensives de l’offre d’achat : elles permettent au futur acquéreur de se rétracter si les conditions mentionnées ne sont pas réalisées.
Bon à savoir : les conditions suspensives permettent à l’acquéreur de lier son offre à la réalisation d’un certain nombre de conditions. Les conditions suspensives généralement rencontrées sont notamment, l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’une banque, l’obtention d’un permis d’urbanisme ou d’une attestation du sol déclarant que celui-ci n’est pas pollué, ou encore la réalisation de travaux de finition sur le bien.

En revanche, l’acquéreur n’est pas obligé de mentionner ses possibilités de paiement. En effet, cette information sera évoquée dans le compromis de vente. Il en est de même pour les modalités d’annulation par l’acheteur et la procédure d’annulation par le vendeur.

Quel est le délai de rétractation applicable?

Le principe du délai de rétractation

L’acheteur bénéficie d’un délai préalablement déterminé dans l’offre, après la signature du compromis de vente en agence, pour se rétracter. S’il revient sur sa décision passé ce délai, le vendeur est en droit de réclamer des dommages et intérêts. Néanmoins, il ne peut forcer l’acquéreur à signer un compromis de vente, bien que l’offre ait été formulée par écrit.

Durant cette période de 10 jours, l’acheteur est libre de se rétracter et n’est pas tenu de motiver sa décision. Il ne s’expose à aucune pénalités.

Cette période lui est accordée afin qu’il puisse réfléchir et prendre le recul suffisant sur l’important investissement que représente l’achat d’un bien immobilier.

Le délai de rétractation de 10 jours correspond à peu près à la durée d’attente d’une réponse de la part d’une banque pour le financement d’un projet immobilier.

À noter : bien que le délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente puisse être rallongé par les démarches de demande d’obtention d’un prêt auprès d’une banque, le délai de rétractation pour l’acheteur reste de 10 jours.

Hypothèses d’application du délai de rétractation

Les transactions visant l’acquisition d’un bien à usage d’habitation, comme une maison ou un appartement, sont les seules concernées par ce délai de rétractation. Entrent dans ce cas de figure les ventes en l’état futur d’achèvement et les achats en location-accession ainsi que les promesses de vente et compromis de vente.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’un local commercial ou professionnel ou d’une acquisition via une société civile immobilière, aucune rétractation n’est possible.

🔎 Zoom : afin de préparer au mieux la vente d’un futur bien, LegalPlace met à votre disposition un modèle d’offre d’achat disponible directement en ligne et élaboré par des experts en la matière.

La détermination du délai de rétractation

Le calcul du délai de rétractation se joue sur le décompte des jours. En principe, le délai commence à courir le lendemain du jour de la notification du compromis. Cette notification est effectuée :

  • Par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • Par voie d’huissier,
  • ou par signature du document devant le notaire.

Dans le calcul des 10 jours, sont inclus à la fois les jours ouvrables, les week-ends et les jours fériés. Toutefois, si le dernier jour est un Dimanche ou un jour férié, l’article 642 du Code de procédure civile précise que le délai se prolonge jusqu’au jour ouvrable suivant.

L’offre d’achat peut-elle être accompagnée d’un acompte ?

Le dépôt de toute somme d’argent dans le cadre d’une offre d’achat est strictement interdit par la loi, en vertu de l’article 1589-1 du Code civil.

Cependant, le versement d’un acompte tel que l’acompte du compromis de vente est envisageable lorsque l’offre est acceptée. Généralement, ce versement s’effectue donc à la suite de la signature du compromis de vente.

La promesse de vente engageant le vendeur à la vente du bien, l’acquéreur doit en contrepartie lui verser une indemnité d’immobilisation, à hauteur de 10% du prix de vente.

Cette somme sera ensuite déduite du coût total du bien au moment de l’achat.

Si l’acquéreur renonce à l’achat, cette indemnité lui sera reversée à titre de dédommagement.

Modèle de lettre de proposition d’offre d’achat

À noter que le modèle de lettre d’offre d’achat ci-dessous vaut pour l’achat d’un bien à un prix inférieur à celui proposé par le vendeur.

OFFRE D’ACHAT

Nom et prénom de l’acquéreur :

Adresse :

Nom et prénom du vendeur :

Adresse :

Date :

Objet : Offre d’achat

Madame, Monsieur,

Après la visite du bien… situé à… et composé de… en date du…, nous vous adressons ce courrier pour vous informer de notre intention d’acquérir ce bien au prix de… euros.

Nous nous acquitterons de ce montant le jour de la signature de l’acte authentique de vente établi par Maître (le nom et l’adresse du notaire).

Nous déclarons financer ce bien (à l’aide d’un crédit pour un montant total de… euros, qui complètera notre apport personnel de…/sans emprunt, et donc renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire).

Cette offre est valable jusqu’au…

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de nos salutations les plus distinguées.

Signature

À noter : Il est tout à fait possible de soumettre une proposition d’offre d’achat par mail. C’est d’ailleurs une solution pratique de plus en plus privilégiée de nos jours.

FAQ

Comment se rétracter d’une offre d’achat ?

A la suite de la signature du compromis de vente dans une agence immobilière ou chez le notaire, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Vous devrez alors envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur.

Quelle est la durée de validité d’une offre d’achat ?

Une offre d'achat peut être formulée à durée déterminée ou indéterminée. Toutefois, il convient de respecter un délai raisonnable. Les usages ont eu tendance à fixer ce délai entre une et deux semaines.

Quel délai entre offre d’achat et compromis ?

Il n’y a pas de délai minimum ou maximum imposé par la loi. Néanmoins, le délai entre l’offre d’achat et la proposition d’un compromis de vente est généralement d’un mois, voire trois mois lorsqu’un prêt est inclus.

Modèle d'offre d'achatModèle d’offre d’achat

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 05/07/2021

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MOLMY
MOLMY
juin 1, 2020 7:46

Bonjour
je viens de rater une vente du a un agent immobilier peu scrupuleux, j’attendais le compromis de vente et 15 jours apres il a signé avec une nouvelle personne.
puis je réclamer les actes d’achat du nouvel acquéreur SVP comparer les dates.
merci

Jérome GIGOT
Jérome GIGOT
novembre 4, 2020 7:40

dans le cadre d un achat impossible suite a plusieurs refgus de pret notifié au notaire , qui doit communiquer l annulation de la vente ? et dans quelk delais ?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
novembre 8, 2020 11:20
Reply to  Jérome GIGOT

Bonjour,
Il incombe à l’acheteur de notifier l’annulation de l’offre d’achat au notaire et au vendeur en leur adressant le refus de prêt de la banque dans les plus brefs délais. Il convient de se référer aux stipulations du contrat quant au délai exact.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

VANTROIS
VANTROIS
novembre 7, 2020 6:36

Bonjour, j’ai signé une offre d’achat avec ma société, une SPRL et souhaite annuler mon offre dans les 10 jours. Je lis que ce n’est pas possible avec une SCI, pas de délai de rétractation. Est-ce possible avec une société SPRL?

Emmanuel
Emmanuel
novembre 19, 2020 11:46

Bonjour,
Une offre d’achat acceptée peut elle utilement être enregistrée officiellement pour lui donner date certaine par exemple ? Si oui, ou cela se fait il précisément et dans quelles conditions ?
Merci d’avance pour votre réponse.

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
novembre 23, 2020 2:30
Reply to  Emmanuel

Bonjour,
En cas d’acceptation par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) à l’offre d’achat, la vente est théoriquement conclue. Il convient de se rapprocher d’un notaire afin de vérifier les modalités d’enregistrement de cet acte, ou d’organiser la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente dans les plus brefs délais.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Marni
Marni
décembre 1, 2020 7:15

Bonjour Nous avons fait une offre d’achat pour un bien immobilier (habitation). L’offre a été faite par email et specifie bien t la superficie en loi Carrez du bien. Cette offre a été accepté par les vendeurs par retour de mail. Quelque jours avant la signature de la promesse de vente, nous avons reçu une version preliminaire de la de promesse de vente par le notaire. Suprise: la surface Carrez indiquée dans la promesse est signifcativement plus petite de celle qui nous avais été indiquée et qui était mentionnait dans noter offre d’achat. Cette surface correspond à un diagnostique peu… Lire la suite »

Aurélie
Aurélie
janvier 13, 2021 8:18

Bonjour,
Nous avons signé une offre d’achat sur notre maison mais celle-ci ne comporte aucune année sur les dates, ex 10 janvier (mais pas 2021), date de validité, ex fin janvier.
L’offre est elle nulle ? Devons nous demander une nouvelle offre à nos acheteurs ?
En vous remerciant

Bouba
Bouba
février 17, 2021 11:42

Bonjour,
Nous avons accepté une offre d’achat stipulée sans condition suspensive de prêt de la part d’un acquéreur. ce dernier veut maintenant introduire dans le compromis une condition de financement bancaire de presque la totalité du prix. Sommes nous tenus d’accepter ?

Mariani
Mariani
mars 9, 2021 6:23
Reply to  Bouba

Bonjour,
Un ami a eu le même cas que vous pour un appartement, il a refusé. L’acquéreur l’a poursuivi en justice pour le forcer à vendre, et mon ami a gagné son procès. Le problème est que la procédure a été longue. Cependant, il a obtenu des dommages et intérêts très conséquents. Tant mieux pour mon ami !

Fatna
Fatna
juin 17, 2021 1:25
Reply to  Bouba

Bonjour, L’article L 313-40 du Code de la consommation prévoit que lors de la conclusion d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, il est impératif d’y indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement avec l’aide d’un ou plusieurs prêts. Ainsi, si l’acquéreur a recours à un crédit immobilier, vous êtes dans l’obligation de le mentionner au sein du contrat. Par ailleurs, l’article L 313-41 du Code de la consommation dispose que lorsque l’achat est effectué à l’aide d’un ou plusieurs prêts, le contrat est obligatoirement soumis à la condition suspensive de l’obtention de ce prêt.… Lire la suite »

Durant Sylvie
Durant Sylvie
février 22, 2021 3:41

Bonjour,
J’ai accepté un offre d’achat pour mon appartement, et je viens de me rendre compte que le prix de mon appartement et bien en dessous de sa vraie valeur… j’ai fais confiance au mandataire qui me l’as sous évalué…Maintenant j’ai bcp de mal à retrouver un autre bien équivalent vu la différence de prix. Puis-je annuler la vente ? ( je n’ai pas encore signé de compromis chez notaire.) Merci Cordialement

SylC
SylC
mai 8, 2021 2:41

Bonjour, J’espère une réponse rapide car cela va se jouer dans la semaine qui vient… Alors merci d’avance pour vos conseils. J’ai accepté une offre d’achat avec un agent de biens (sarl) conclue via un agent immobilier. Sa seule clause suspensive est que l’urbanisme accepte le changement de la destination du garage et de l’entrepôt en usage d’habitation. Il n’indique pas qu’il a les moyens de payer en totalité dans cette offre là mais il l’indiquait dans une première offre qu’il avait faite avant (que j’aurais dû accepter puisque finalement nous sommes revenus au même prix et avec la clause… Lire la suite »

Fatna
Fatna
août 5, 2021 12:45
Reply to  SylC

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

SophieBM
SophieBM
mai 25, 2021 10:34

Bonjour, mon ex mari et moi avons signé à contrecœur un mandat immobilier non exclusif de deux ans et je n’ai jamais eu d’exemplaire en ma possession. Le double a été remis à Monsieur. Un an après, Croyant tous les mandats expirés, je n’avais plus l’intention de vendre et notre agent immobilier est arrivé avec un acheteur au prix et en cash. Suis-obligée de vendre ?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 28, 2021 9:07
Reply to  SophieBM

Bonjour,
Le vendeur ne peut être contrait de vendre son bien lorsque son mandataire lui présente une offre au prix. Le mandat peut toutefois comporter une clause pénale le contraignant à rémunérer l’agent immobilier alors même que la vente n’a pas été conclue.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

DA COSTA SOUSA paula
DA COSTA SOUSA paula
juillet 28, 2021 5:23

Bonjour, en date du 24 mai, j ai recu une offre unilaterale d acquereur sur un bien que je possede, precisent les conditions suspensives suivantes: non exercice d un droit de preemption, delivrance d un certificat d urbanisme informatif n indiquant aucune servitude de nature a rendre l immeuble improre a son usage normal, delivrance d un etat hypothecaire ne contenant aucun empechement a l acquisition et obtention d un emprunt bancaire. le 11 juin je serai informee que dans le cadre des diagnostics, il a ete revele symptomes de merules, que cela n effreyat d aucune facon les acquereurs,… Lire la suite »

Fatna
Fatna
août 3, 2021 1:47

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Marie-Laure de Fontenay
Marie-Laure de Fontenay
septembre 8, 2021 5:41

Bonjour, j’ai confié à une agence immobilière la vente d’une partie de ma péniche. J’ai signé un mandat de vente auprès d’eux. Ils m’ont tout de suite trouvé un acquéreur à un prix un peu pus bas. Ils m’ont demandé d’envoyer un email acceptant le prix d’achat du vendeur et leur commission inabordable en me promettant un compromis de vente le lendemain. J’ai donc envoyé ce mail d’acceptation mais aucune signature n’y est apposée. Le lendemain il n’y a pas eu de compromis de signé, la vente va bien se faire mais par le biais d’un avocat extérieur. Mon acceptation… Lire la suite »

Ravagli carole
Ravagli carole
novembre 2, 2021 10:20

Bonjour, j’ai visité un bien immobilier pour lequel j’ai notifié à l’agent immobilier directement en sortant de la visite de ma volonté de faire une offre au prix. L’agent ne me propose pas de remplir l’offre sur place mais de lui envoyer par mail. Il tarde à nous envoyer son adresse . Nous faisons notre offre par mail 4h après. 3 jours après nous n’avons pas de nouvelles ;Nous avons dû rappeler l’agent pour avoir l’info que le propriétaire a eu 3 offres au prix le même jour dont une personne du voisinage en direct car pas d’exclusivité avec l’agence… Lire la suite »

Alissia
Éditeur
Alissia
novembre 23, 2021 4:26
Reply to  Ravagli carole

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
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En vous souhaitant une belle journée,
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris