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Résilier un bail étudiant

Résilier un bail étudiant

Pour le choix de son logement, un étudiant peut opter pour :

La résiliation du bail d’un étudiant peut comporter quelques différences notables avec la procédure de résiliation classique.

En effet, il existe un certain nombre d’exceptions permettant de réduire le délai de préavis du locataire étudiant. De plus, certains types de baux spécifiques aux étudiants peuvent bénéficier d’un régime particulier. La résiliation du bail d’un étudiant se fera donc en fonction de la situation de l’étudiant et du type de bail qu’il a conclu.

Quels sont les différents baux possibles pour un étudiant ?

Le régime du bail étudiant est très similaire au régime de droit commun. Toutefois, il existe certaines subtilités permettant de les différencier :

Le bail étudiant Le bail d’habitation meublée classique
–       Contrat à durée déterminée de 9 mois (généralement de Septembre à Juin)

–       L’étudiant doit respecter un délai de préavis d’un mois

–       Le bailleur ne peut résilier le contrat avant son terme (sauf circonstances particulières)

–       Contrat d’une durée d’un an minimum (sauf bail d’habitation précaire)

–       L’étudiant doit respecter un délai de préavis d’un mois

–       Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 3 mois

L’étudiant a alors le choix entre le bail étudiant et celui d’habitation classique qui comprend le bail de location meublée et le bail de location non meublée.

Le bail étudiant

Il a été créé par la loi du 6 Juillet 1989 régissant les baux à usage d’habitation. Cependant, c’est la loi Alur du 24 Mars 2014 qui est venue poser le régime de ce type de bail.

L’article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose :

« Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable (…) ».

Le bail étudiant est donc :

Le bail étudiant
Ce bail est certainement le contrat le plus spécifique aux étudiants. Il est très règlementé afin de garantir une forme de sécurité à la fois pour le bailleur et pour le locataire étudiant.

En revanche, une fois le bail signé, le bailleur ne peut plus résilier le contrat avant son terme.

À noter : la plupart des biens concernés par ce type de bail sont des studios ou des T1 situés proche d’une université. Également, certaines chambres étudiantes et certains bailleurs de logements étudiants ont recours à ce type de contrat.
Attention : le bail doit impérativement être dressé au nom de l’étudiant, et ce, même si ce sont ses parents qui versent le loyer et en sont les garants.

Le bail d’habitation meublée

L’étudiant est tout à fait en mesure de choisir de signer un bail de location meublée classique.

La loi Alur définit le logement meublé comme étant : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Un bien à destination d’une location meublée doit donc contenir une liste d’équipements nécessaires à la vie courante. Le logement meublé est notamment équipé du mobilier (tables, chaises, lit, armoire, lampes etc…) et des équipements électroménagers (plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles, vaisselle etc…).

La durée du bail d’habitation meublée classique est d’un an renouvelable et ce dernier est soumis au régime de droit commun.

Le bail d’habitation non meublée

Bien que les étudiants aient tendance à préférer la location meublée pour une question de praticité mais aussi pour une question de budget, rien ne les empêche de conclure un bail d’habitation non meublée.

Sa durée peut être de 3 ans ou d’un an dans le cas d’un bail d’habitation précaire.

Quelle résiliation pour quel type de bail ?

Les règles relatives à la résiliation du contrat de bail conclu par un étudiant sont différentes en fonction du type de bail.

Les caractéristiques de résiliation des différents baux sont les suivantes :

Le bail étudiant Le bail d’habitation meublée Le bail d’habitation non meublée
–       Une fois signé, le bailleur ne peut mettre un terme au contrat de manière anticipée

–       L’étudiant peut résilier le contrat en respectant un préavis d’un mois

–       Le bailleur n’a pas à donner congé à l’étudiant à l’issue des 9 mois

–       Le bail ne peut être reconduit de façon tacite

–       Le locataire devra signer un nouveau contrat s’il veut rester dans le logement

 

–       Délai de préavis d’un mois pour le locataire qui court :

·      A compter du jour de la réception de la lettre recommandée

·      A compter de la signification de l’acte d’huissier

·      A compter de la remise en mains propres contre récépissé ou émargement

–       Délai de préavis de 3 mois pour le bailleur

–       Possibilité de continuer par tacite reconduction et par renouvellement

–       Délai de préavis de 3 mois minimum pour le locataire (ou un mois minimum dans certaines zones géographiques)

–       Délai de préavis de 6 mois pour le bailleur

Quelles sont les spécificités liées au statut d’étudiant ?

Les qualités de locataire étudiant ou de bailleur d’un étudiant ouvrent droit à des procédures exceptionnelles de résiliation de bail :

  • Un étudiant obtenant son premier emploi peut réduire son délai de préavis à un mois
Attention : le cas d’un départ en stage, même de fin d’étude, ne permet pas d’obtenir un délai de préavis réduit à un mois.
  • Le bailleur peut mettre fin au bail au terme de celui-ci et en donnant son congé 6 mois minimum (dans le cadre d’une habitation meublée) avant le terme initial du bail. Cette possibilité lui est ouverte dans les cas suivants :
    1. S’il souhaite occuper lui-même le logement ou s’il souhaite le faire occuper par son conjoint, ses ascendants et/ou ses descendants ;
    2. S’il souhaite vendre le logement (le locataire a alors priorité pour acheter le logement) ;
    3. S’il a un motif légitime et sérieux (retards répétés dans le règlement des loyers, défaut d’entretien du logement par le locataire, troubles du voisinage etc…).
À noter : lorsqu’un bailleur a donné congé au locataire et que ce dernier quitte le logement avant la fin du préavis, le locataire ne paye le loyer et les charges que pendant la période d’occupation du logement.
  • Les clauses résolutoires du bail peuvent permettre sa résiliation : ces clauses légales sont prévues dans le contrat de bail et leur mise en œuvre implique la résiliation automatique du contrat de location. Elles ne peuvent concerner que les cas suivants :
    1. Le locataire ne paye pas le loyer et/ou les charges ;
    2. Le locataire ne verse pas le dépôt de garantie alors qu’il est prévu dans le contrat de bail ;
    3. Le locataire ne souscrit pas l’assurance obligatoire ;
    4. Le locataire ne respecte pas son obligation d’utiliser les lieux paisiblement.

Quel que soit le cas de figure qui se présente à lui, le propriétaire doit mettre le locataire en demeure de régulariser la situation. En l’absence de régularisation de sa part, le propriétaire pourra ensuite demander la mise en œuvre de la clause résolutoire et donc résilier le contrat de bail.

À noter : des aides de l’État ont été mises en place pour subvenir aux besoins des étudiants. Ils peuvent notamment avoir recours au dispositif Visale.
  • Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, la partie lésée peut exercer une action en justice auprès du Tribunal d’Instance, soit pour obliger l’autre partie à exécuter son obligation (lorsque c’est possible), soit pour demander la résiliation du contrat de location.

Cette solution est souvent une solution de « dernier recours » pour la partie lésée lorsque toutes les autres options ont échoué. Le plus souvent, la résiliation judiciaire intervient à la demande du propriétaire lorsqu’aucune solution amiable préalable n’a été trouvée avec le locataire qui a des impayés de loyer.

Quelles précautions prendre pour l’état des lieux de sortie ?

Quelle que soit la raison du départ du locataire, celui-ci est tenu de restituer le logement dans l’état dans lequel il l’a eu. Cet état aura été établi par l’état des lieux d’entrée.

La meilleure chose à faire est d’entretenir régulièrement le logement pendant toute la durée d’occupation et d’effectuer au fur et à mesure les réparations à la charge du locataire. En effet, cela permet d’étaler les frais éventuels et d’éviter que le propriétaire soit en droit d’effectuer une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie.

Attention : tous les petits défauts liés à des traces anormales d’usure ou de dégradations qui n’auraient pas été constatés lors de l’état des lieux d’entrée et qui sont constatés au moment de l’état des lieux de sortie sont des défauts imputables au locataire et donc à sa charge.

FAQ

Comment rompre un bail étudiant ?

Une fois le bail signé, le bailleur ne peut mettre un terme au bail étudiant. En revanche, l’étudiant peut résilier le contrat de manière anticipée en respectant un délai de préavis d’un mois. Il devra alors faire parvenir à son bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, un acte d’huissier, ou encore remettre son courrier en mains propres contre récépissé.

Quelle loi pour un préavis d’un mois ?

La loi Alur de 2014 a fait passer le préavis pour une location d’un logement vide de 3 à 1 mois dès lors que le logement est situé en zone tendue expressément désignée comme telle par décret. Le délai de préavis pour le locataire d’une habitation meublée est également d’un mois.

Comment résilier un contrat de bail de logement Crous ?

Tout départ en cours d’année doit être annoncé par écrit (remise en mains propres avec délivrance d’un récépissé ou par lettre recommandée avec accusé de réception) à la direction de la cité universitaire, dans un délai d’un mois.

Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?

Le bail étudiant est une alternative au bail d’habitation meublée classique. Ce type de bail ne peut être proposé qu’aux logements meublés destinés à des locations réduites à 9 mois et n’est pas renouvelable. Néanmoins, rien n’empêche l’étudiant de contracter un bail de location meublée classique.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Charlotte RIEDBERGER Psychanal
Charlotte RIEDBERGER Psychanal
août 18, 2019 9:28

Bonjour, est-il possible de mettre fin à un bail étudiant meublé de 9 mois, de manière anticipée mais pour motif légitime (à savoir une vente du bien), quand on est bailleur, si on inclus au préalable une clause dans le bail stipulant que le bailleur pourra mettre fin au bail avec un préavis de 3 mois prenant effet au moment de la signature de la promesse de vente?

Pierre Samuel Hadjes
Pierre Samuel Hadjes
juillet 9, 2020 3:20

Un des rares articles précis sur le sujet et adapté aux étudiants. Une question sur la résiliation par le locataie: si un locataire a signifié dans les délais légaux la résiliation de son bail, mais qu’un évènement fortuit le fait changer d’avis. A-t’il la possibilité de se rétracter pour pouvoir rester dans son logement ? Si, c’est le cas dans quelles conditions ?