Résilier un bail étudiant : Le guide

Résilier un bail étudiant : Le guide

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Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Résilier un bail étudiant comporte quelques différences notables avec la procédure de résiliation classique du bail.  En effet, nombre d’exceptions permettent de réduire le délai de préavis du locataire étudiant. De plus certains types de baux spécifiques aux étudiants peuvent comporter un régime particulier, différents du bail d’habitation meublé ou non meublé pratiqué couramment. La résiliation d’un bail étudiant se fera donc en fonction de ces paramètres ; situation de l’étudiant et type de bail.

Un étudiant peut opter dans le choix de son logement pour :

En effet il est possible dans certains cas en France, d’avoir recours à des baux d’habitation meublés et étudiants. L’étudiant pourra y souscrire soit auprès d’un particulier, soit auprès de l’État (Crous par exemple). Le régime du bail étudiant est très similaire au régime de droit commun, cependant quelques subtilités les différencient.

Les différences principales sont liées à la durée du contrat. Un contrat de bail d’habitation est normalement d’une durée minimale de trois ans (sauf bail d’habitation précaire), contrairement au bail meublé étudiant qui possède une durée déterminée de 9 mois (une année scolaire). De plus le délai de préavis que doit respecter l’étudiant aura de fortes chances d’être réduit, et sera souvent d’une durée inférieure à 3 mois contrairement au bail d’habitation de droit commun.

Quels sont les différents baux possibles pour un étudiant ?

Le bail meublé étudiant :

Ce type de bail est disposé à l’article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation :

« Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable (…) »

Sans doute le contrat le plus spécifique aux étudiants, ce bail est fortement codifié, dans un souci de sécurité aussi bien pour le locataire étudiant que pour le bailleur. Il est possède une législation quasi-similaire au bail meublé, cependant comme expliqué précédemment sa durée minimale est de neuf mois, généralement de septembre à juin. Une fois signé, le bailleur ne peut plus mettre un terme prématurément au contrat. La plupart des biens concernés par ce type de bail sont les studios ou T1 situées proche d’une université, de même les chambres étudiantes et les logements étudiants font souvent appelle à ce type de contrat.

Pour rappel un logement meublé se définit comme toute habitation équipée où le locataire doit pouvoir s’installer en apportant seulement ses affaires personnelles. On doit y trouver sur place le mobilier (tables, chaises, lit, armoire, lampes) et les équipements électroménagers (plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles, vaisselles…) nécessaires à la vie courante.

La loi Alur de mars 2014 à l’article 25-4 pose la définition suivante : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
Un bien dans le cadre d’une location meublé doit donc contenir une liste d’équipements nécessaires.

Enfin le bail doit être dressé au nom de l’étudiant, même si ce sont ses parents qui versent le loyer et en sont les garants.

Le bail d’habitation meublé

L’étudiant peut très bien choisir, de signer un bail d’habitation meublé classique, d’une durée d’un an renouvelable, les règles lui étant attachés sont les mêmes que pour tous baux d’habitation meublés.

Le bail d’habitation non meublé

Enfin, dernière possibilité pour l’étudiant, le bail d’habitation vide. Sa durée peut être de trois ans, ou d’un an dans le cas d’un bail d’habitation précaire.

Quelle résiliation pour quel type de bail ?

La résiliation du bail étudiant meublé

Une fois signé, le bailleur ne peut mettre un terme au bail étudiant. En revanche, l’étudiant a le droit de quitter le logement, en respectant un préavis d’un mois.  Le bailleur n’a pas à donner congé à l’étudiant à l’issu des neuf mois. Le bail d’habitation meublé ne peut être reconduit par tacite reconduction, il faudra donc refaire un nouveau bail si le locataire souhaite rester dans les lieux.

La résiliation du bail d’habitation meublé

Le délai de préavis est d’un mois, tout comme le bail étudiant et son délai d’un mois. Ce délai court :

  • à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la présentation du courrier au propriétaire ne fait donc pas courir le délai de préavis !) ;
  • à compter de la signification de l’acte d’huissier.
  • à compter de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Contrairement au bail étudiant meublé, le bail d’habitation meublé peut être continué par tacite reconduction et par renouvellement.

La résiliation du bail d’habitation non meublé

En principe la résiliation d’une location non meublée est de trois mois, cependant une grosse exception existe pour les locations en zone tendue, le délai de préavis est alors réduit à un mois.

Les exceptions attachées à la qualité d’étudiant

Le fait d’être un locataire étudiant ou d’être le bailleur d’un étudiant ouvre droit à certaines exceptions dans la procédure de résiliation du bail. La première est liée à la période de fin d’étude du locataire en effet un étudiant obtenant son premier emploi peut réduire son délai de préavis à un mois. Attention le cas d’un départ en stage, même de fin d’étude, n’est pas pris en compte pour obtenir un délai de préavis réduit à un mois.

Le bailleur peut lui aussi souhaiter mettre fin au bail mais, pour protéger le locataire étudiant, il ne peut le faire que dans des cas très précis, à la fin du bail et en donnant son congé au locataire 6 mois minimum avant le terme initial du bail. Les cas permettant de donner congé à son locataire étudiant sont les suivants :

  • S’il souhaite occuper lui-même le logement ou s’il souhaite le faire occuper par son conjoint, ses ascendants et/ou descendants.
  • S’il souhaite vendre le logement (le locataire a priorité pour acheter le logement).
  • S’il a un motif légitime et sérieux (retards répétés dans le règlement des loyers, défaut d’entretien du logement par le locataire, troubles du voisinage, …).

Lorsqu’un bailleur a donné son congé au locataire et que ce dernier quitte le logement avant la fin du préavis, le locataire ne paye le loyer et les charges que pendant la période d’occupation du logement.

Les clauses résolutoires du bai permettent aussi la résiliation du bail, pour rappel les clauses résolutoires sont les clauses légales prévues dans le contrat de bail et dont la mise en œuvre implique la résiliation automatique du contrat de location.

Les clauses résolutoires ne peuvent concerner que les cas suivants :

  • Lorsque le locataire ne paye pas le loyer et/ou les charges.
  • Lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie alors qu’il est prévu dans le bail.
  • Lorsque le locataire ne souscrit pas l’assurance obligatoire.
  • Lorsque le locataire ne respecte pas son obligation d’utiliser les lieux paisiblement.

Quel que soit le cas de figure, le propriétaire doit mettre le locataire en demeure de régulariser la situation pour pouvoir ensuite, et en l’absence de régularisation par le locataire, demander la mise en jeu de la clause résolutoire et donc faire résilier le bail.

Bon à savoir : Des aides de l’État ont été mis en place pour subvenir aux besoins des étudiants. Pensez notamment à la Caution Locative Étudiante (CLE).

Enfin si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, la partie lésée peut exercer une action en justice auprès du Tribunal d’Instance, soit pour obliger l’autre partie à exécuter son obligation (lorsque c’est possible), soit pour demander la résiliation du contrat de location. Agir ainsi en justice est souvent « la » dernière solution possible pour le propriétaire ou pour le locataire lorsque toutes les autres options ont échoué.

Le plus fréquemment, la résiliation judiciaire est demandée par le propriétaire lorsqu’aucune solution amiable préalable n’a pu être trouvée avec le locataire qui a des impayés de loyer.

 

Quelles sont les formalités à accomplir pour résilier un bail étudiant ?

Quelle que soit la raison du départ du locataire, celui-ci est tenu de restituer le logement dans l’état dans lequel il l’a eu.  Cet état aura été établi par l’état des lieux d’entrée.

Il ne faut pas oublier que tous les petits défauts qui n’auraient pas été notés dans l’état des lieux d’entrée et qui sont constatés dans l’état des lieux de sortie sont des défauts imputables au locataire, et donc à sa charge.

Le meilleur moyen, le moins onéreux, est d’entretenir régulièrement le logement pendant toute la durée d’occupation et d’effectuer au fur et à mesure les réparations à la charge du locataire : cela permet d’étaler les frais éventuels et d’éviter que le propriétaire soit en droit d’effectuer une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie.

Un état des lieux de sortie sera effectué, celui-ci sera comparé à celui d’entrée, si des traces anormales d’usure ou de dégradations sont constaté, le bailleur pourra facturer les dégâts engendrés par le bailleur.

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