Skip to content

Le régime micro foncier en SCI

Le régime micro foncier en SCI

Si vous créez une SCI ou une SCI familiale, la question du régime d’imposition va se poser : est-il plus intéressant de choisir l’IR (impôt sôur le revenu) ou l’IS (impôt sur les sociétés) et surtout choisirez vous d’être imposé au micro foncier ou au réel ?

Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les avantages et inconvénients des différentes formes de fiscalité possibles en SCI et de vous aider à décider si le micro foncier est la meilleure forme pour vous ou pas.

Rappelons que la société civile immobilière, par définition, a vocation à détenir du patrimoine immobilier, qui peut être exploité via la mise en location de logements. Dans ce contexte, la personne morale encaisse des recettes – et se soumet de facto à des obligations fiscales. Mais ce dernier peut également mettre son bien à disposition à titre gratuit, alors dans ce cas on parlera d’une SCI sans revenus locatifs.

Le régime micro foncier en SCI fait bénéficier l’associé de régimes de déclaration et d’imposition simplifiés.

Choisir le micro foncier ou le régime réel d’imposition pour déclarer les revenus locatifs en SCI

Dès lors que la SCI génère du revenu, elle s’assujettit à des obligations déclaratives : les recettes encaissées par la société sont imposables. En fonction de la fiscalité choisie, le régime de déclaration et d’imposition diffère. En société civile immobilière imposée à l’impôt sur les sociétés, les bénéfices sont imposables à un double niveau : imposition au niveau de la société – 33,33 % ou taux réduit à 15 % – et au niveau des associés à titre personnel au moment de leur déclaration annuelle d’IR en cas de distribution des dividendes.

En SCI à l’impôt sur le revenu – société transparente – la société ne paye pas d’impôt : seuls les associés sont soumis au paiement d’un impôt sur les bénéfices réalisés – distribués ou non. Au moment où l’associé est imposé à titre personnel sur ses revenus tirés des recettes locatives encaissées par la société, 2 régimes fiscaux distincts peuvent s’appliquer : le régime micro foncier ou réel. On tâchera également de faire attention au régime de l’ISF pour la SCI et des différents abattements possibles .

Micro foncier et régime réel d’imposition des revenus des associés de SCI : comparatif.

Le régime micro foncier en SCI peut être envisagé comme le régime fiscal de la microentreprise : l’associé bénéficie d’une fiscalité ultra simplifiée, tant au niveau des obligations déclaratives qu’au niveau du calcul de l’assiette de l’impôt. Dans certains cas, le contribuable bénéficie en outre d’un avantage fiscal lui permettant de réduire son impôt. Mode d’emploi du régime micro foncier en SCI :

  • L’associé renseigne le montant total brut de l’ensemble de ses revenus locatifs annuels sur sa déclaration 2042. Attention, en société civile immobilière, chaque associé déclare la seule part des bénéfices qui correspond à son pourcentage de parts dans le capital social.
  • L’administration fiscale, pour calculer le montant de l’impôt, applique un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant brut des revenus fonciers : seuls 70 % sont intégrés dans l’assiette imposable.
  • Après abattement de 30 %, les 70 % des revenus fonciers sont taxés à la tranche applicable du barème progressif.

Le régime réel d’imposition des revenus fonciers en SCI est relativement plus complexe. Explications :

  • La société calcule le montant total des revenus générés par la location d’immeubles, et retranche les charges déductibles. Il s’agit in fine d’obtenir le résultat net.
  • Le résultat net réalisé par la société et réparti entre les associés à proportion de leurs parts respectives est taxé entre leurs mains – déclaration 2044. Lorsque le résultat est négatif,de déficit foncier SCI s’impute sur leurs revenus personnels globaux.
A noter : La taxe foncière est une taxe due par le propriétaire d’un bien immobilier. En ce sens, la société civile immobilière est tenue au paiement de la taxe foncière. Le montant de la taxe foncière d’une SCI est déterminé en fonction de la valeur locative cadastrale. Il est ensuite payé par les associés de la SCI en fonction du nombre de parts qu’ils possèdent dans la société.

Régime micro foncier en SCI : avantages et inconvénients.

Etre assujetti au régime micro foncier en SCI offre 2 avantages notables au bénéfice de l’associé :

  • La simplicité : en termes de calcul de l’assiette de l’impôt et en matière de déclaration, le micro foncier est un régime très simplifié.
  • L’abattement forfaitaire de 30 % : quel que soit le niveau de charges supporté par la société pour la gestion de son patrimoine immobilier, l’administration fiscale applique un abattement de 30 % au moment de calculer l’impôt. L’associé n’est taxé qu’à hauteur de 70 % de ses revenus fonciers. Cette disposition est très favorable lorsque le montant total des charges réelles est nul, ou inférieur au pourcentage d’abattement de 30 %. Dans ce cas, en effet, le contribuable bénéficie de manière indifférenciée d’une réduction d’impôt.

L’avantage fiscal lié à l’abattement peut s’avérer un inconvénient dans certaines conditions :

  • Lorsque le montant des charges supportées par l’entreprise est supérieur à l’abattement de 30 %, le régime micro foncier n’est pas intéressant sur le plan comptable de la SCI.
  • Par extension, le régime réel d’imposition s’avère plus avantageux lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers : les associés peuvent alors imputer le déficit foncier de la SCI pour réduire leur impôt personnel.

Pour bien choisir entre micro foncier et réel – lorsque le choix est ouvert – il est donc important de réaliser un prévisionnel des recettes et des charges.

Les conditions d’application du régime micro foncier en SCI et les cas d’exclusion

Pour bénéficier du régime simplifié d’imposition des revenus fonciers, il faut nécessairement remplir les conditions suivantes :

  • La SCI doit être assujettie à l’IR. Seule la société transparente, à l’exclusion de la SCI à l’IS, peut opter pour le micro foncier.
A noter : l’option de la SCI à l’IS est irrévocable, attention à opter en connaissance de cause.
  • La société doit mettre en location des biens non meublés. Les logements loués meublés génèrent des revenus imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (régime BIC), seuls les associés de société qui loue des biens vides peuvent prétendre à l’application du micro foncier.
Attention : de par leur nature, sont exclus du micro foncier certains biens immobiliers. La liste des biens exclus est déterminée par le Code général des impôts.
  • Les revenus annuels bruts de loyers ne doivent pas dépasser 15 000 € par associé, après application de sa quote-part pour le calcul du montant de ses bénéfices. Lorsque les loyers génèrent des recettes supérieures à 15 000 €, l’associé ne peut en aucun cas bénéficier du régime micro foncier en SCI : le régime réel d’imposition s’applique par défaut.
  • L’associé doit être propriétaire en direct – hors SCI – d’au moins un bien immobilier loué non meublé. Lorsque l’intégralité du patrimoine foncier est détenue par le biais des titres de société, l’associé ne peut bénéficier du régime micro foncier.

Si et seulement si l’associé remplit l’ensemble des conditions d’application du régime micro foncier en SCI, il a le choix d’opter pour le régime réel – par déclaration à l’administration fiscale. Le manquement à une condition oblige l’associé à se soumettre au régime réel d’imposition.

Attention : lorsque le choix est possible et que le contribuable opte pour le régime réel au détriment du micro foncier, son option est irrévocable pendant 3 ans. Pour comparer les avantages fiscaux – réduction d’impôt notamment – au micro foncier et au réel, la société doit donc faire le calcul du prévisionnel sur les 3 années à venir.

Exemple : l’immeuble rapporte 100 000 € de loyers chaque année. En année N, la SCI vote des travaux pour un montant de 50 000 €. Ce montant représente l’ensemble des charges déductibles. A priori, l’option pour le régime réel est avantageuse. Mais en faisant le calcul sur 3 ans, l’intérêt s’avère nul :

  • Au réel : en année N, les associés sont imposés, à proportion de leurs parts respectives, sur des revenus fonciers nets d’un montant de 50 000 €. En année N + 1 et N + 2, si la SCI n’est pas en mesure de déduire des charges, les associés seront imposés sur un résultat net de 100 000 € par an.
  • Au micro foncier : sur 3 ans, les associés sont imposés après application de l’abattement de 30 %. L’impôt est donc calculé chaque année sur un montant de 70 000 €.

En quoi LegalPlace peut vous aider à créer votre SCI au régime micro-foncier ?

LegalPlace a accompagné plusieurs milliers de particuliers à créer leur SCI en ligne. L’avantage c’est que c’est simple, rapide, efficace et surtout très économique.
Il suffit de remplir un formulaire et nos équipes de formalistes s’occupent de tout à votre place !

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

S’abonner
Notifier de
guest
2 Commentaires
le plus ancien
le plus récent
Inline Feedbacks
View all comments
Nicolas Fauveau
Nicolas Fauveau
octobre 21, 2019 8:28

Bonjour, le plafond de 15000€ pour bénéficier de l’abattement grâce au micro foncier est -il par SCI ou pour tous les revenus des différentes SCI? ex : 23000€ de loyers perçus par SCI 1 dont la détention des parts est de 50% 18000€ de loyers perçus par SCI 2 dont la détention des parts est de 50% donc à déclarer : 11500€ pour SCI 1 9000€ pour SCI2 cela veut dire que pour chacune des SCI je peux bénéficier du micro foncier ou faut-il addictionner tous les revenus des SCI soit 20500€ donc supérieur aux 15000€ de plafond pour le… Lire la suite »

Denis
Denis
avril 25, 2020 8:27

bonjour , je me pose les mêmes questions , merci pour votre réponse